摘要：冒名頂替出賣不動產(chǎn)不是無權(quán)處分他人之物，不能適用善意取得制度。善意取得是為了保護無權(quán)處分中，善意相對人交易安全的制度，其只能補正處分權(quán)的瑕疵，無法對主體資格權(quán)限予以彌補。冒名頂替應(yīng)適用的規(guī)則乃無權(quán)代理制度。冒名頂替中，善意相對人的信賴利益應(yīng)由表見代理制度提供保護。

關(guān)鍵詞：冒名頂替;不動產(chǎn);物權(quán)變動;無權(quán)代理

一、案件事實

2001年10月左右，北京朝陽區(qū)某小區(qū)開盤，金女士支付150萬購買166平米的三居室。該小區(qū)位于朝陽區(qū)雙井地塊，緊鄰東三環(huán)，距離國貿(mào)CBD僅幾百米。金女士在交房后，將父母接到新房居住，自己離國去日。2011年，金女士和丈夫協(xié)議離婚，子女由金女士撫養(yǎng)。金女士購買的房產(chǎn)由于是其婚前所有，故離婚后仍為其個人財產(chǎn)，未被分割。

2019年6月，金女士在日本收到了前夫的一封信，其中記載：我（前夫）已經(jīng)把你的房子賣了，無論你（金女士）動用什么方法，請律師、找關(guān)系，都要不回來你的房子了，你就認了吧。

2020年，因新冠疫情爆發(fā)，金女士無法回國。2020年12月，金女士終于回到了中國，并第一時間趕往戶籍所在地吉林省蛟河市了解情況。在派出所，金女士發(fā)現(xiàn)，公安系統(tǒng)中她的身份信息雖然都是真實信息，但唯獨身份證上的照片不是其本人。當?shù)嘏沙鏊愂觯鹋康亩矸葑C已經(jīng)被前夫領(lǐng)走。

爾后，金女士通過各方信息匯總了解到，2018年5月，前夫以1000多萬元的價格，將房子（及家具）出賣。前夫謊稱房屋現(xiàn)在為其自己的父母所居住，不過其父母正準備去青島養(yǎng)老。有鑒于此，前夫向買受人提出，2019年6月份后再交房，為此其也交付了一年房租。而每年6月恰恰是金女士自己的父母去日本看望金女士的時間。另據(jù)小區(qū)物業(yè)陳述：2019年6月份，接到電話，金女士的房子賣了要交接。物業(yè)感覺很突然，遂拒絕。因此，買房人將金女士告上了法庭。

由于金女士遠在日本，且身份信息有誤，沒有接到開庭通知。北京市朝陽區(qū)人民法院作出民事判決書，①缺席判決金女士在判決生效十日內(nèi)交房，并賠償買方延遲交房違約金230萬元。

概而言之本案的案情就是：一女子2001年買入國貿(mào)CBD邊上的166平米房屋，之后便出國務(wù)工。該房屋為其婚前財產(chǎn)。2011年與丈夫離婚，該房屋未被分割。2018年，前夫通過偽造盜用該女子身份證的手段，重新辦理了房產(chǎn)證并將房屋出賣給了第三人并辦理了變更登記。

二、現(xiàn)有觀點

有觀點認為，對于購買其房屋的買方，金女士并沒有什么好辦法。因為根據(jù)《民法典》善意取得的規(guī)定，只要買方人在購買房屋時是善意的，不知道金女士是冒充的，而且是以合理價格購買的，并且已經(jīng)依照法律規(guī)定辦理了房產(chǎn)證，那金女士就必須要將房屋交付給買房人。特別是法院已經(jīng)做出判決，金女士應(yīng)當執(zhí)行。至于金女士自己的損失，只能向其前夫追償。金女士表示，前夫賣完房子就卷款逃往美國。

三、本文觀點

對于前述“第三方善意取得金女士房屋”的結(jié)論，本文難以贊同。自己行為，自己責任的基本私法邏輯，在前述的觀點中未得最起碼的體現(xiàn)在。本案法律性質(zhì)判斷的關(guān)鍵：一是出賣人非金女士本人，而是偽造盜用金女士身份的人（冒名者）;二是買賣房屋的意思，是“以金女士的名義出賣房屋”，而非“以冒名者的名義出賣房屋”。那這樣的買賣交易是否可依靠“善意取得”來實現(xiàn)目的，簡述如下：

（一）無權(quán)處分與善意取得

無權(quán)處分是指以自己名義處分他人之物，核心是處分人與物權(quán)人的分離且對外以物權(quán)人的名義進行交易。在不動產(chǎn)公示登記制度下，雖然也可能存在無權(quán)處分他人不動產(chǎn)的情況，如不動產(chǎn)登記錯誤、共有財產(chǎn)登記人不完整時，不動產(chǎn)登記權(quán)利人未經(jīng)實際權(quán)利人或共同權(quán)利人的同意，擅自出賣登記在其名下的不動產(chǎn)。但這類情形顯然不是不動產(chǎn)交易的常態(tài)。由于不動產(chǎn)登記具有公信力的作用，通常情況下，買受人在進行不動產(chǎn)交易時都有能力，亦有相應(yīng)的注意義務(wù)去甄別不動產(chǎn)的出賣方是否與公示登記一致。所以，除了有限的幾種情況外，不動產(chǎn)的無權(quán)處分很難在實踐中實現(xiàn)。由此，為了解決無權(quán)處分情況下，善意相對人交易安全保護的善意取得制度，在不動產(chǎn)案件中，適用空間也相對狹窄。

而在本案中，冒名者“金女士”是以金女士本人名義出賣金女士房產(chǎn)，并非以冒名者自己的名義出賣金女士的房產(chǎn)，事實上在現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記制度下，冒名者也不可能以自己的名義出賣金女士的房產(chǎn)。將本案認定為無權(quán)處分，進而適用無權(quán)處分的后位規(guī)則善意取得制度，顯然是出于對無權(quán)處分的誤解，也沒有實質(zhì)把握住我國《物權(quán)法》（原）、《民法典》所確立的物權(quán)變動規(guī)則的內(nèi)涵。

另外，即使單看善意取得的構(gòu)成要件，本案是否成就，也可資懷疑。根據(jù)《物權(quán)法司法解釋（一）》第十五條規(guī)定，受讓人受讓不動產(chǎn)或動產(chǎn)時，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，且無重大過失的，應(yīng)當認定受讓人為善意。真實權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應(yīng)當承擔舉證證明責任。而如何判斷受讓人無重大過失，司法實踐中已經(jīng)確立相對清晰的標準。按照交易習慣，買受人除了查詢房屋的不動產(chǎn)登記信息外，還應(yīng)實地查看房屋現(xiàn)狀，并要求出賣人交付房屋。若買受人未完整履行上述義務(wù)，則屬于在房屋買賣的過程中未盡審核和注意的義務(wù)，存在重大過失，從而不符合法律規(guī)定善意取得的認定條件。②而在本案中，買受人既沒有前去查看房屋情況，又在買賣房屋后將房屋出租給前夫的行為，不符合房屋買賣的交易邏輯。因此，買受人是否善意存疑。

而根據(jù)該解釋第二十一條規(guī)定，具有下列情形之一，受讓人主張根據(jù)物權(quán)法第一百零六條（善意取得）取得所有權(quán)的，不予支持：（一）轉(zhuǎn)讓合同因違反合同法第五十二條規(guī)定被認定無效;（二）轉(zhuǎn)讓合同因受讓人存在欺詐、脅迫或乘人之危等法定事由被撤銷。故，法律認可善意取得的前提為當事人之間的合同成立且有效。在本案中，冒充人員以“金女士”的名義出賣金女士的房產(chǎn)，該冒名買賣合同是否有效亦屬善意取得的前提性問題。

（二）無權(quán)代理與表見代理

人對自己的行為負責，是民事法律的基本原則。但唯有代理制度，讓自己行為自己責任的基本私法脈絡(luò)產(chǎn)生一定程度的改變。但如果意識到，這一私法脈絡(luò)的改變——即他人行為自己責任，他人行為的法律效果歸屬于本人，是源于本人自己的授權(quán)，就不難理解，代理制度實質(zhì)上仍在意思自治原則的范疇內(nèi)運作。史尚寬先生認為，代理者，以他人之名義為他人對于第三人自己為意思表示，因之直接使行為效力歸屬于他人之行為也。③

本案中，行為人實施實施的法律行為符合代理行為的形式特征，即代理人（冒充人）以被代理人（金女士）的名義作出出賣房屋的意思表示。而根據(jù)學界通說，代理權(quán)的產(chǎn)生基于委托授權(quán)行為，授予代理權(quán)由本人以單方意思表示行為作出，其效力不受代理人與本人之間基礎(chǔ)法律關(guān)系（主要是委托代理合同等）無效或被撤銷的影響。

根據(jù)《民法典》第一百七十一條規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實施代理行為，未經(jīng)被代理人追認的，對被代理人不發(fā)生效力。因此，無權(quán)代理的核心是所代理行為是否得到本人授權(quán)。無權(quán)代理下，效力能否歸于代理人唯有依靠被代理人的追認。若被代理人不予追認，則民事法律行為效力不歸于被代理人。若被代理人追認，則民事法律行為效力歸于被代理人。

因此，回到本案。首先，冒充人盜用身份成為“金女士”，買受人認為該交易是金女士愿意將房屋以1000多萬元出賣房屋，而非冒充人愿意將房屋1000多萬元出賣非屬于金女士的房屋。其次，“金女士”訂立的房屋買賣合同的法律后果即收取房款的權(quán)利并完成不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)，只有得到金女士本人事前授權(quán)或事后追認的情況下，才能在法律效果歸屬上對金女士發(fā)生效力，從而買受人才可以要求金女士履行前述義務(wù)。否則，買受人僅能要求“金女士”交付金女士的房屋（因履行不能從而追究冒充人的違約責任）。

當然論者可能會進一步指出：本案如果是無權(quán)代理，那是否能夠適用表見代理來保護買受人的善意？

表見代理是指本屬于無權(quán)代理，但因本人與無權(quán)代理人之間的關(guān)系，具有授予代理權(quán)外觀及所謂外表授權(quán)，致相對人相信無權(quán)代理人有代理權(quán)而與其為法律行為，法律使發(fā)生與有權(quán)代理同樣的法律效果。梁慧星教授曾論述：“本人以其行為形成由代理權(quán)之外觀，縱有限制代理權(quán)之意思，亦僅屬其內(nèi)部關(guān)系，不足以否定外表授權(quán)的存在，不影響代理關(guān)系的成立”。④根據(jù)《國際商事合同通則》（PICC）亦采納外表授權(quán)制度，其法理基礎(chǔ)為誠實信用原則與禁止自相矛盾之行為原則。如一方當事人的行為致他人產(chǎn)生信賴并基于該信賴合理行事，則該當事人不得實施與前一行為自相矛盾的行為而使他人蒙受不利。因此，授予代理權(quán)的外表或假象是判斷是否適用表見代理制度的關(guān)鍵所在，即無權(quán)代理人以被代理人名義實施法律行為，如果不存在外表授權(quán)，換言之，該無權(quán)代理人與被代理人之間不存在任何授予代理權(quán)之外表授權(quán)，就不發(fā)生表見代理問題。在本案中，導致買受人相信“金女士”為金女士的原因是前夫及冒名人的犯罪行為所致，而非金女士本人的行為，故無法適用表見代理之規(guī)定使買賣合同法律效果歸于金女士本人。

（三）以虛假身份辦理房產(chǎn)證

還有論者可能會認為，在冒名者以虛假證件辦理房產(chǎn)證后，不動產(chǎn)登記是否已經(jīng)發(fā)生了變更，即金女士的房屋變更為了冒名者的房屋。針對這一問題，本文認為，冒名者和前夫以掛失為由申領(lǐng)新的房產(chǎn)證，無論是房產(chǎn)證本身還是不動產(chǎn)登記簿，均未發(fā)生主體變動，信息亦未變動，即金女士的房屋仍然屬于金女士所有，不會因為掛失領(lǐng)新而發(fā)生物權(quán)變動。當然，實際上該問題還涉及如何看待不動產(chǎn)登記權(quán)證的效力的問題，此處略作延伸。

物權(quán)具有排他性，故一物之上不得再成立與之并存的具有同一內(nèi)容的物權(quán)。因此，案涉房屋不可能既是金女士的，又是冒名人的。

根據(jù)《物權(quán)法司法解釋（一）》第二條規(guī)定，當事人由證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符，其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人，請求確認其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。物權(quán)法或民法典物權(quán)編本身對這一情況明確了救濟途徑，即更正登記、異議登記。

從司法實踐來看，不動產(chǎn)權(quán)屬爭議的案件中，經(jīng)常出現(xiàn)的爭議就是如何看待不動產(chǎn)登記簿在證明不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)利人方面的證明力問題。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第八條第三款之規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿記載的事項主要有兩類：不動產(chǎn)的自然狀況和不動產(chǎn)的權(quán)屬情況。實踐中，不動產(chǎn)登記簿主要記載不動產(chǎn)的自然狀態(tài)，而不動產(chǎn)證書主要記載權(quán)屬狀態(tài)，但并不意味著不動產(chǎn)證書是不動產(chǎn)登記簿的附件或副本。而根據(jù)解釋（一）第二條規(guī)定可知，不動產(chǎn)登記簿的退訂立是一種權(quán)利推定而非事實推定，故不動產(chǎn)權(quán)屬的事實狀態(tài)可以按照“高度可能性的”的證據(jù)予以修正。

注釋

①參見（2019）京0105民初65310號判決書。

②最高人民法院民法典貫徹實施工作領(lǐng)導小組：《中華人民共和國民法典物權(quán)編理解與適用（上）》，人民法院出版社2020年版，第534頁。

③史尚寬：《民法總論》，中國政法大學出版社2000年版，第510頁。

④梁慧星：《民法總論》，法律出版社2011年版，第237頁。

作者簡介

劉宇（1993——）;男;漢族;四川自貢;中國政法大學民商經(jīng)濟法學院博士研究生;研究方向為民法基礎(chǔ)理論。