陳瑩秋 張萌

摘要：在我城市國土地一級(jí)開發(fā)的過程以及融資途徑中，我國仍面臨著很多開發(fā)中存在的問題。本文通過對(duì)城市土地一級(jí)開發(fā)模式項(xiàng)目的背景研究，城市土地開發(fā)的目的和意義以及開發(fā)過程中項(xiàng)目資金的來源進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)在開發(fā)以及融資過程中存在和產(chǎn)生的問題，并提出相應(yīng)的解決對(duì)策，使我國的城市土地開發(fā)具有社會(huì)保障，實(shí)現(xiàn)全面的可持續(xù)性發(fā)展。

關(guān)鍵詞：城市土地;土地開發(fā);融資途徑

前言：

隨著我國改革發(fā)展的不斷進(jìn)行，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域也在進(jìn)行不斷的變革之中。近年來，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ι鐣?huì)產(chǎn)生的影響越來越多，房地產(chǎn)市場(chǎng)也一直存在著較大的波動(dòng)。與此同時(shí)隨著我國城鎮(zhèn)化的發(fā)展，城市土地的開發(fā)模式也在多元化發(fā)展。但由于開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大，所以在開發(fā)模式和融資方面還存在很多問題。所以我國應(yīng)不斷的進(jìn)行深化改革，在改革中不斷的進(jìn)行探索，完善改革體系，制定科學(xué)的開發(fā)策略，實(shí)現(xiàn)我國全面的發(fā)展。

一、項(xiàng)目研究背景

隨著我國城市改革的不斷發(fā)展，我國城市用地?cái)?shù)量在不斷上升，不同地區(qū)對(duì)土地的利用方式產(chǎn)生了巨大的變革。在變革的過程中，由于所處的位置以及角色的不同，所以產(chǎn)生了一些沖突以及在利益方面產(chǎn)生了一些矛盾。我國現(xiàn)如今城市土地主要的一級(jí)開發(fā)模式是以政府為主導(dǎo)的開發(fā)模式。政府通常會(huì)對(duì)城市土地開發(fā)進(jìn)行壟斷或者在開發(fā)中占據(jù)主導(dǎo)地位，企業(yè)進(jìn)行小部分參與。以政府為主導(dǎo)的開發(fā)模式在一定程度上保證了政府工作的有效進(jìn)行以及社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的構(gòu)建發(fā)展。但由于政府在土地開發(fā)時(shí)對(duì)土地收購環(huán)節(jié)把控不完善，所以產(chǎn)生了一些如“以地生財(cái)”的社會(huì)問題，導(dǎo)致了在土地開發(fā)中土地資源配置降低的問題。而在近幾年中，由于對(duì)融資途徑的需求不斷上升，所以開發(fā)模式也產(chǎn)生了改變，不再被政府壟斷或者以政府為主導(dǎo)進(jìn)行開發(fā)。這種開發(fā)模式雖然在一定程度上提高了城市土地開發(fā)的效率，但是導(dǎo)致了政府在土地開發(fā)中喪失了主導(dǎo)地位。所以經(jīng)過不斷的實(shí)踐得出，為了實(shí)現(xiàn)城市土地開發(fā)以及現(xiàn)代化的發(fā)展，我國要建立一套在開發(fā)中以政府為主導(dǎo)地位、多元化融資、符合社會(huì)發(fā)展以及社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)繁榮的新型的城市土地開發(fā)模式。

二、項(xiàng)目研究的目的及意義

該項(xiàng)目研究的主要目的是為了解決在實(shí)踐中土地開發(fā)中存在的問題。在我國城市土地開發(fā)中，理論與實(shí)踐沒有同步發(fā)展，實(shí)踐先于理論，沒有理論的支持，在土地開發(fā)中出現(xiàn)了大量問題難以解決，所以我國需要在一個(gè)正確的理論指導(dǎo)下進(jìn)行土地開發(fā)。文章通過理論知識(shí)結(jié)合開發(fā)實(shí)踐的方法，對(duì)我國城市土地開發(fā)模式進(jìn)行了討論分析，對(duì)城市開發(fā)的框架進(jìn)行了構(gòu)建，為城市土地開發(fā)提供了有力的參考依據(jù)。

該項(xiàng)目研究的主要意義是為了合理的規(guī)劃社會(huì)資源，減少在開發(fā)中發(fā)生的社會(huì)問題以及產(chǎn)生的利益沖突，在政府的主導(dǎo)下，合理分配土地資源，對(duì)城市進(jìn)行管理，保證在發(fā)展中社會(huì)的和諧，達(dá)到多種效益的有效的統(tǒng)一和諧。努力地增快我國城市化和現(xiàn)代化發(fā)展的腳步。但由于我國在城市土地改革開發(fā)中，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資的主體與項(xiàng)目最終受益的主體具有差異性，在開發(fā)過程中沒有創(chuàng)新融資渠道，融資途徑過于單一，在開發(fā)中也沒有統(tǒng)一規(guī)范的開發(fā)操作程序，項(xiàng)目的理論研究也存在一定的問題，所以在開發(fā)中引起了很多社會(huì)矛盾，這些矛盾造成了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到阻礙以及城市化發(fā)展受到阻礙的問題。所以本文對(duì)理論知識(shí)進(jìn)行了研究分析，在我國固有的城市土地開發(fā)模式上進(jìn)行理論的指導(dǎo)實(shí)踐，更好的解決城市發(fā)展的問題，為我國的土地開發(fā)提供一個(gè)有效參考。

三、項(xiàng)目資金來源

（一）貸款融資

在我國現(xiàn)如今最為大眾所知的融資模式是向國家開發(fā)銀行進(jìn)行貸款從而得到資金的融入。在城市土地開發(fā)中，企業(yè)與政府在簽訂開發(fā)協(xié)議后，企業(yè)就可以以開發(fā)的項(xiàng)目以及簽訂的協(xié)議為根據(jù)，向國家的開發(fā)銀行進(jìn)行貸款的申請(qǐng)，銀行也會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的不同對(duì)貸款的金額進(jìn)行把控。但是向國家開發(fā)銀行貸款融資的模式存在兩個(gè)弊端，一個(gè)是隨著我國近年來對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)格把控，產(chǎn)生了貸款不易、門檻變高的問題。第二個(gè)問題是在貸款過程中，政府參與的程度比較大，對(duì)開發(fā)的影響較大，企業(yè)對(duì)項(xiàng)目把控力度小，產(chǎn)生投資和收益不匹配的問題。

（二）信托融資

信托可根據(jù)不同的類型進(jìn)行不同的劃分，雖然信托和銀行貸款都同樣作為一種信用方式，但在經(jīng)濟(jì)關(guān)系、行為主體、承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和清算方式中都存在不同。作為一種特殊的融資制度，信托融資在房地產(chǎn)行業(yè)融資中也是一種融資渠道。根據(jù)性質(zhì)信托主要分為金錢信托、對(duì)動(dòng)產(chǎn)的信托、對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的信托以及有價(jià)證券和金錢債券的信托。在我國房地產(chǎn)的信托中，主要分為了貸款型信托、股權(quán)型信托以及土地儲(chǔ)備信托。

（三）私募股權(quán)基金融資

在從事私人股權(quán)的投資過程中，私募股權(quán)基金作為一種投資基金，在投資的過程中主要包括了兩種投資方式。在投資過程中，主要是通過出售股權(quán)而獲得收益。在土地開發(fā)的過程中，可對(duì)當(dāng)?shù)剡M(jìn)行分析，依據(jù)當(dāng)?shù)氐奶攸c(diǎn)，政府做出調(diào)整規(guī)劃，與開發(fā)企業(yè)相結(jié)合，通過分析制定出可以進(jìn)行合作的基金。

（四）債券融資

在土地開發(fā)中，債券融資應(yīng)不斷的發(fā)展成為融資的一種主要途徑。政府通過對(duì)債券進(jìn)行發(fā)行，籌集一定的資金，用來對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。由于政府債券的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較低，比較受歡迎，同時(shí)政府也可以通過債券的發(fā)行對(duì)市場(chǎng)起到宏觀調(diào)控。

四、城市土地一級(jí)開發(fā)及融資過程中存在的問題與解決對(duì)策

（一）開發(fā)及融資中面臨的問題

首先在開發(fā)的過程中，融資主體不明確。在我國城市土地的開發(fā)過程中，地方政府作為執(zhí)行者需要與我國當(dāng)?shù)氐馁Y源部門進(jìn)行協(xié)調(diào)合作。但在多數(shù)地區(qū)，我國沒有明確的規(guī)定在融資過程中的主體，所以這成為了我國融資主要的問題。沒有融資主體導(dǎo)致地方企業(yè)不愿提供資金參與土地開發(fā)項(xiàng)目。

同時(shí)在開發(fā)過程中融資的途徑也比較單一。就目前而言，多數(shù)地區(qū)在城市土地一級(jí)開發(fā)中，開發(fā)的融資渠道主要有向銀行貸款、自身資金充足具有儲(chǔ)備資金以及政府對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)政撥款。但由于在開發(fā)中對(duì)資金的需求量較大，所以本身的自有儲(chǔ)備資金和政府的財(cái)政撥款融資較少，主要還是以向銀行貸款為主，所以銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)在融資過程中提高。

在土地開發(fā)后，開發(fā)所得的收益沒有進(jìn)行合理的分配。依據(jù)我國的法律法規(guī)，我國個(gè)人土地的所有權(quán)只能在國家進(jìn)行征用后成為國家所有，不能在市場(chǎng)進(jìn)行所有權(quán)的交易。所以在政府城市土地開發(fā)的過程中，當(dāng)?shù)卣?、企業(yè)與征地農(nóng)民之間存在收益分配的問題。我國現(xiàn)如今仍采用著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的補(bǔ)償模式，農(nóng)民在收益分配中處于弱勢(shì)地位，農(nóng)民的權(quán)益得不到合理的保障。同時(shí)土地價(jià)格在社會(huì)的導(dǎo)向中不斷的增高，提高了農(nóng)民期望得到的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，所以引發(fā)了農(nóng)民和開發(fā)者之間的利益矛盾，造成了嚴(yán)重的社會(huì)問題。

（二）解決對(duì)策

在城市土地開發(fā)中，首先要明確開發(fā)的融資主體。政府可以用進(jìn)行公示的方式使群眾對(duì)融資主體進(jìn)行了解，加強(qiáng)對(duì)城市土地一級(jí)改革的宣傳力度，讓投資方全面了解投資項(xiàng)目以及融資主體。融資主體的明確可以提高融資資金的匯入。同時(shí)要做到對(duì)融資金融產(chǎn)品進(jìn)行創(chuàng)新開發(fā)，政府應(yīng)根據(jù)不同的開發(fā)模式以及特點(diǎn)制定相應(yīng)的創(chuàng)新的金融產(chǎn)品，如對(duì)當(dāng)?shù)剡M(jìn)行信托融資、政府針對(duì)土地開發(fā)發(fā)行債券以及私募股權(quán)基金等多種產(chǎn)品。使得通過這些金融產(chǎn)品讓項(xiàng)目得到資金的支持，降低在開發(fā)中產(chǎn)生的成本。對(duì)融資法律體系進(jìn)行完善也是至關(guān)重要的一點(diǎn)。在對(duì)我國的法律法規(guī)以及相關(guān)的社會(huì)文獻(xiàn)中研究得出，我國關(guān)于城市土地一級(jí)改革融資管理并沒有進(jìn)行明確的規(guī)定，相關(guān)的法律法規(guī)至今都未出臺(tái)。但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的同時(shí)，市場(chǎng)的多元化需要進(jìn)行明確的管理和監(jiān)督，所以需要我國以及政府制定完善的法律法規(guī)從而對(duì)融資行為以及開發(fā)過程進(jìn)行規(guī)范。使得更多受益者可以有法律的保障，政府以及投資企業(yè)也可以做到“有法可依、有法必依”，執(zhí)法部門做到“執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究”。

五、結(jié)語

綜上所述，在我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加速之中，我國面臨著城市土地一級(jí)開發(fā)模式困難的問題。原有的開發(fā)模式已經(jīng)不能適應(yīng)我國越來越快越來越強(qiáng)的城市開發(fā)，所以我國應(yīng)不斷的通過理論與實(shí)踐相結(jié)合，探索出適合我國不斷發(fā)展的開發(fā)模式。要以政府為主導(dǎo)，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行城市土地的一級(jí)開發(fā)，遵循統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一發(fā)展的原則。努力實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的和諧統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)土地資源的合理分配發(fā)展、社會(huì)的和諧發(fā)展。由于政府主導(dǎo)存在一定的弊端，所以要解決潛在的問題，保證政府主導(dǎo)模式可以持續(xù)健康的發(fā)展。與此同時(shí)應(yīng)不斷地探索新的融資途徑，使融資途徑由單一化固定化向多元化轉(zhuǎn)變，多元化的途徑可以有效的降低在融資中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目能夠順利的展開發(fā)展。最重要的是要健全法律法規(guī)的建設(shè)，保障受益者的合法權(quán)益，為我國的城市土地開發(fā)提供有效的保障。

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