姚云（高級(jí)會(huì)計(jì)師）（云南出版集團(tuán)教育出版社 云南昆明 650034）

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)相較其他行業(yè)而言屬于資金密集型企業(yè)，具有存貨規(guī)模大、開發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)。從近幾年我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的形勢(shì)來(lái)看，供應(yīng)土地規(guī)模、住宅用地平均成交面積、成交樓盤面積等一直處于上升趨勢(shì)，開發(fā)模式已從一次規(guī)劃、一次開發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)橐淮我?guī)劃、分期建設(shè)、分期開發(fā)、分期開盤、分期竣工驗(yàn)收交房的高周轉(zhuǎn)模式。在這種模式下，房地產(chǎn)企業(yè)為了滿足巨量資金需要，會(huì)通過(guò)銀行貸款等方式融入大量資金，并產(chǎn)生大量的借款費(fèi)用；同時(shí)，由于房產(chǎn)開發(fā)流程中施工、資金投入與取得權(quán)證的時(shí)間不一致，造成借款費(fèi)用在實(shí)踐中有不同的處理，比如借款費(fèi)用資本化與費(fèi)用化的選擇，資本化開始與停止時(shí)間的判定等，本文結(jié)合中外會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)借款利息資本化的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了探討。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)開發(fā)流程、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及高周轉(zhuǎn)模式

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)開發(fā)流程。房地產(chǎn)企業(yè)首先通過(guò)土地競(jìng)拍、政府出讓取得土地，憑土地出讓合同、用地紅線圖、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件等向規(guī)劃部門申請(qǐng)辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，完善規(guī)劃手續(xù)后，辦理《國(guó)有土地使用證》完成確權(quán)。然后申請(qǐng)建設(shè)工程施工許可證，房地產(chǎn)企業(yè)憑《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》才可進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的施工。此后進(jìn)入施工階段，施工單位根據(jù)測(cè)繪部門規(guī)劃用地紅線，先在土方開挖前測(cè)量放線，然后進(jìn)行建筑項(xiàng)目主體工程施工，安裝、裝飾工程施工、市政配套設(shè)施施工，環(huán)境綠化施工。施工期間當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期時(shí)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)規(guī)定符合商品房預(yù)售條件，可申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》。到竣工驗(yàn)收階段，施工單位向房地產(chǎn)管理部門提交工程竣工申請(qǐng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，房地產(chǎn)企業(yè)收到后組織工程監(jiān)理等各方面的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行建設(shè)工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、環(huán)保驗(yàn)收、綠化、環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生防疫、電梯安全等驗(yàn)收、人防驗(yàn)收、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收，然后辦理建設(shè)工程竣工檔案驗(yàn)收意見(jiàn)書和備案。最后到產(chǎn)權(quán)初始登記階段，建設(shè)房屋竣工后的三個(gè)月內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，辦理完畢就可以銷售房屋，交房和入戶，辦理購(gòu)房人的房屋所有權(quán)證。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)流程中，與政府審批等有關(guān)的幾個(gè)點(diǎn)為關(guān)鍵控制點(diǎn)：

第一步，獲取土地，參與政府的土地拍賣，簽署土地購(gòu)買合同，支付土地出讓金，取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》。第二步，結(jié)合企業(yè)自身資源優(yōu)勢(shì)，確定開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)業(yè)態(tài)，界定和研究目標(biāo)客戶群體，擬定初步開發(fā)方案，將方案文本報(bào)管理部門取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。第三步，根據(jù)開發(fā)進(jìn)度安排施工藍(lán)圖，取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。第四步，報(bào)建設(shè)局取得《建筑工程施工許可證》，項(xiàng)目開工，樣板區(qū)開放。第五步，在滿足開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐臈l件后取得房管局頒發(fā)的《商品房預(yù)售許可證》，項(xiàng)目亮相，項(xiàng)目開盤。第六步，施工完成，進(jìn)行竣工驗(yàn)收，取得規(guī)劃局的《規(guī)劃驗(yàn)收合格證》。在整個(gè)開發(fā)過(guò)程中最重要的是五證的取得，但這五證在現(xiàn)實(shí)開發(fā)過(guò)程與業(yè)務(wù)流程并不是一一對(duì)應(yīng)的關(guān)系。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的高周轉(zhuǎn)模式及核心關(guān)注點(diǎn)。

1.高周轉(zhuǎn)模式。高周轉(zhuǎn)模式是指資金從資金形態(tài)到商品形態(tài)，再回到資金形態(tài)，這種來(lái)回循環(huán)的周轉(zhuǎn)天數(shù)越少，那么周轉(zhuǎn)率越高，反之就是周轉(zhuǎn)率越低，即通過(guò)提高資金和商品周轉(zhuǎn)速度實(shí)現(xiàn)高收益。房地產(chǎn)企業(yè)為了追求效益最大化，多采用高周轉(zhuǎn)模式，快速拿地策劃、快速出圖取證、快速施工開盤、快速竣工交房、快速實(shí)現(xiàn)資金流回，然后快速投資下一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。高周轉(zhuǎn)模式的典型特點(diǎn)是房產(chǎn)開發(fā)、施工與權(quán)證（五證）取得時(shí)間的不一致性。

2.高周轉(zhuǎn)模式的核心關(guān)注點(diǎn)。一般采用凈資產(chǎn)收益率（ROE）評(píng)價(jià)企業(yè)的效益，該指標(biāo)體現(xiàn)了企業(yè)靜態(tài)的收益率情況，而在房地產(chǎn)行業(yè)更注重考慮動(dòng)態(tài)投資收益率，即年化自有資金回報(bào)率，年化自有資金回報(bào)率=凈利潤(rùn)率×資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×杠桿率×年化倍數(shù)。動(dòng)態(tài)投資收益率強(qiáng)調(diào)了資金的時(shí)間價(jià)值，所以我們要從全周期去看地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流。一方面在常規(guī)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中會(huì)由于土地款項(xiàng)延付、合作股東墊資、前融、開發(fā)貸、預(yù)售、供應(yīng)鏈融資等手段產(chǎn)生大量的階段性富裕資金，等同于是多重杠桿，而且有些杠桿的資金成本極低甚至零成本；另一方面是這些零成本和低成本的階段性富裕資金本身就有較大價(jià)值，如果持續(xù)滾投到有合理利潤(rùn)的新項(xiàng)目就能產(chǎn)生不可限量的價(jià)值，這正是資金高周轉(zhuǎn)的魅力。在利潤(rùn)率持續(xù)為正情況下，資金周轉(zhuǎn)越快，股東投入資金就會(huì)越快收回并越早產(chǎn)生大量的階段性富裕資金，就能夠越快滾動(dòng)投入更多新項(xiàng)目，持續(xù)獲得更多收益。因此，動(dòng)態(tài)投資收益率和現(xiàn)金流才是房地產(chǎn)行業(yè)高周轉(zhuǎn)策略的核心關(guān)注點(diǎn)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借款費(fèi)用資本化的處理

在高周轉(zhuǎn)模式下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要大量的資金投入生產(chǎn)開發(fā)流程；由于開發(fā)流程的不同，借款費(fèi)用要根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求進(jìn)行資本化或者費(fèi)用化處理。但由于流程的復(fù)雜性和流程中取得各類權(quán)證的不同，如何判斷借款費(fèi)用資本化的時(shí)點(diǎn)是實(shí)務(wù)處理中的一個(gè)難點(diǎn)，本文對(duì)此進(jìn)行探討。

（一）借款費(fèi)用資本化問(wèn)題的提出。在實(shí)務(wù)中主要爭(zhēng)論的是從取得土地開始就可以資本化，還是要按照物理開工開始才能資本化。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)——借款費(fèi)用》第五條規(guī)定，借款費(fèi)用同時(shí)滿足下列條件的，才能開始資本化：（1）資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生；（2）借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生；（3）為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開始。其中，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解（2010）》對(duì)“為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開始”解釋如下：為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開始，是指符合資本化條件的資產(chǎn)的實(shí)體建造或者生產(chǎn)工作已經(jīng)開始，如主體設(shè)備的安裝、廠房的實(shí)際開工建造等。它不包括僅僅持有資產(chǎn)但沒(méi)有發(fā)生為改變資產(chǎn)形態(tài)而進(jìn)行的實(shí)質(zhì)上的建造或者生產(chǎn)活動(dòng)。在我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系下，“為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開始”應(yīng)理解為“符合資本化條件的資產(chǎn)的實(shí)體建造或者生產(chǎn)工作已經(jīng)開始”。按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解（2010）》表述的意思，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的借款費(fèi)用資本化期間應(yīng)當(dāng)是從開發(fā)項(xiàng)目的主體工程動(dòng)工開始，也就是實(shí)質(zhì)上的“物理開工”。

（二）借款費(fèi)用開始資本化時(shí)間判定的爭(zhēng)議。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“實(shí)體建造或生產(chǎn)活動(dòng)”開始在實(shí)務(wù)中是哪個(gè)節(jié)點(diǎn)，準(zhǔn)則沒(méi)有給出清晰的解讀，實(shí)務(wù)中存在兩種觀點(diǎn)。

1.以拿到政府相關(guān)部門頒發(fā)的《建筑工程施工許可證》時(shí)間作為開始資本化的時(shí)間，所有前期購(gòu)買土地等支出所需要支出的利息計(jì)入當(dāng)期損益。對(duì)此情況，筆者認(rèn)為應(yīng)具體情況具體分析。如果沒(méi)有拿到《建筑工程施工許可證》，同時(shí)房地產(chǎn)主體工程也沒(méi)有開工建設(shè)，對(duì)前期購(gòu)買地價(jià)發(fā)生的借款利息，可以根據(jù)審慎性原則，計(jì)入當(dāng)期損益，而不能給予資本化。雖然沒(méi)有取得《建筑工程施工許可證》，但主體工程等已經(jīng)開工，就必須以主體工程開工時(shí)間作為開始資本化的時(shí)間，即應(yīng)客觀地反映企業(yè)的生產(chǎn)實(shí)際情況，對(duì)于其中的違反法規(guī)的情形（沒(méi)有取得《建筑工程施工許可證》）不應(yīng)成為會(huì)計(jì)真實(shí)記錄的障礙，以實(shí)際開工作為開始資本化的時(shí)點(diǎn)更為恰當(dāng)。

2.因房地產(chǎn)開發(fā)導(dǎo)致的前期調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘測(cè)、報(bào)批程序等所需時(shí)間都屬于建造房地產(chǎn)所需要的準(zhǔn)備工作，也認(rèn)為生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開始，所以從前期調(diào)研開始借款就開始資本化。此觀點(diǎn)的理論依據(jù)是《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第23號(hào)——借款費(fèi)用》，該準(zhǔn)則規(guī)定，資本化開始時(shí)間：（1）該資產(chǎn)的開支發(fā)生時(shí)；（2）借款費(fèi)用發(fā)生時(shí)；（3）資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定使用或者銷售狀態(tài)所必要的準(zhǔn)備工作正在進(jìn)行時(shí)。即國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許以必要的管理性、技術(shù)性活動(dòng)的開展作為“為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開始”的標(biāo)準(zhǔn)?！敦?cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第34號(hào)——利息費(fèi)用資本化》明確規(guī)定，沒(méi)有進(jìn)行開發(fā)的土地不應(yīng)將其納入資本化的資產(chǎn)范圍。如果為了特定用途而開發(fā)土地的工作正在進(jìn)行，則取得土地的利息費(fèi)用支岀可資本化。一般固定資產(chǎn)的建設(shè)，在主體開工前，前期費(fèi)用相對(duì)較少，在未正式開工前，可能存在幾種方案的選擇。但對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，前期的目的已非常清晰，就是“實(shí)體建造或生產(chǎn)活動(dòng)”將前期調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘測(cè)、內(nèi)外部審批、圍欄、二次平整等工作都認(rèn)為實(shí)質(zhì)上的生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開始，是非常重要的環(huán)節(jié)，是前提條件，所需要的投入也必然較大，所以此處不以開工建設(shè)作為必要依據(jù)。也就是說(shuō)，應(yīng)該根據(jù)業(yè)務(wù)的實(shí)質(zhì)和投入資金的規(guī)模來(lái)判斷開始資本化的時(shí)點(diǎn)，而非僅僅字面理解資本化開始的時(shí)間。

3.對(duì)借款費(fèi)用開始資本化時(shí)點(diǎn)的個(gè)人看法。筆者認(rèn)為不能簡(jiǎn)單地規(guī)定一定要正式開工建設(shè)才能將借款費(fèi)用資本化，也不能以取得《建筑工程施工許可證》作為開始資本化的時(shí)點(diǎn)，而應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)實(shí)際進(jìn)行分析來(lái)確定。如果房地產(chǎn)企業(yè)在獲取土地后編制了相應(yīng)的開發(fā)計(jì)劃，并確定了該土地是用于特定房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地（項(xiàng)目由管理層或企業(yè)治理層的決議確定），雖然在該土地上的建筑施工活動(dòng)尚未進(jìn)行，但獲取該土地實(shí)際上也是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)的重要環(huán)節(jié)之一，即購(gòu)入土地活動(dòng)與后續(xù)建筑施工一樣，也屬于為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)所必需的購(gòu)建活動(dòng)或準(zhǔn)備活動(dòng)，可以視為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)所必要的購(gòu)建活動(dòng)已經(jīng)開始，為獲取該土地所發(fā)生的借款費(fèi)用應(yīng)該予以資本化，因此，在土地的使用用途已經(jīng)明確的情況下，在購(gòu)入之時(shí)應(yīng)將其納入資本化的資產(chǎn)范圍。但是如果該土地的使用用途尚不明確，購(gòu)入土地僅僅是為了作為土地儲(chǔ)備，則不宜將其納入資本化資產(chǎn)范圍。因?yàn)椴皇菫閷?shí)現(xiàn)資產(chǎn)（資產(chǎn)對(duì)象不確定）預(yù)定用途所必需的購(gòu)建活動(dòng)或準(zhǔn)備活動(dòng)已經(jīng)開始，因此不符合資本化資產(chǎn)的條件；只能暫時(shí)作費(fèi)用化處理，待土地使用用途明確后，再將其納入資本化資產(chǎn)的范圍。如果出讓方交付土地后，受讓單位即開始了申請(qǐng)相關(guān)許可、設(shè)計(jì)、制定開發(fā)計(jì)劃和市場(chǎng)策略等必要的管理性、技術(shù)性活動(dòng)，且該活動(dòng)一直在正常開展中，沒(méi)有發(fā)生非正常中止或中斷的情況，實(shí)際所花費(fèi)的時(shí)間和工作內(nèi)容與行業(yè)一般狀況相比無(wú)重大差異，則也可以認(rèn)可以實(shí)際取得土地并開始相關(guān)的必要技術(shù)性、管理性準(zhǔn)備活動(dòng)作為“為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開始”這一條件已滿足的標(biāo)志。這一點(diǎn)在實(shí)務(wù)操作中也是可以接受的做法。

例如，某房地產(chǎn)項(xiàng)目雖然已取得了《國(guó)有土地使用權(quán)證》，規(guī)劃也進(jìn)行了公示，但實(shí)際上建造活動(dòng)一直沒(méi)有開始，所以在賬務(wù)處理中不能將借款利息資本化，待滿足“為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開始”這一條件可以作為開始資本化的時(shí)間。在實(shí)務(wù)當(dāng)中可能會(huì)出現(xiàn)前面的進(jìn)程正常進(jìn)行，而到了某個(gè)節(jié)點(diǎn)由于一些原因的影響而導(dǎo)致進(jìn)程受阻的情況，如何在會(huì)計(jì)期末判斷開發(fā)進(jìn)程是否正常呢？筆者認(rèn)為應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)通行的開發(fā)周期和企業(yè)自身的開發(fā)周期和開發(fā)計(jì)劃來(lái)分析，只要沒(méi)有超出正常的開發(fā)時(shí)間周期和不是由于開發(fā)企業(yè)本身的問(wèn)題導(dǎo)致的開發(fā)進(jìn)程變慢、延后，則應(yīng)視為開發(fā)在正常進(jìn)行中，借款費(fèi)用應(yīng)予以資本化。從市場(chǎng)上64家典型房企利息資本化的統(tǒng)計(jì)情況來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)整體的借款利息資本化率相對(duì)較高，有近八成的房地產(chǎn)企業(yè)借款利息進(jìn)行了資本化。特別是碧桂園、龍湖、融信近年來(lái)均保持了行業(yè)較高的利息資本化水平，連續(xù)多年利息資本化率近100%。2020年由于新冠肺炎疫情的影響，幾乎所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2020年上半年的開發(fā)進(jìn)程都出現(xiàn)了或多或少的延后的情形，這是行業(yè)普遍現(xiàn)象，而且后續(xù)的進(jìn)程已經(jīng)正常，在這種情況下筆者認(rèn)為還是應(yīng)視同開發(fā)在正常進(jìn)行中。

（三）停止資本化的時(shí)間判定。借款費(fèi)用資本化爭(zhēng)議最大的是關(guān)于土地的借款利息資本化的處理。一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)采取高周轉(zhuǎn)分期開發(fā)的模式，只要達(dá)到領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》的條件開盤后即可回籠資金，將資金再用于下一期的開發(fā)中，以達(dá)到提高動(dòng)態(tài)投資收益率的目的。假如某樓盤是采用原來(lái)的一次拿地、開發(fā)完成后統(tǒng)一一次交付的開發(fā)模式，那從開始資本化的時(shí)點(diǎn)到停止資本化的時(shí)點(diǎn)的土地的全部借款利息均可以資本化。由于開發(fā)的分期（比如分成1期、2期）導(dǎo)致成本出現(xiàn)較大的差異是否合理？筆者認(rèn)為，1期和2期的開發(fā)房產(chǎn)由于經(jīng)營(yíng)開發(fā)模式導(dǎo)致實(shí)際完工的時(shí)間不同，成本中單位的資本化利息部分就應(yīng)不同，這也能真實(shí)反映資金的時(shí)間價(jià)值，而且可以明確區(qū)分地分別交房，說(shuō)明在1期竣工驗(yàn)收時(shí)，建造工作已經(jīng)完成，應(yīng)停止所有1期項(xiàng)目的資本化。如果僅僅是因?yàn)槠髽I(yè)開發(fā)模式的不同，開發(fā)商出于回籠資金和推盤的需要分期開盤，1期、2期同時(shí)交房，由于房地產(chǎn)的完工交付并不只是簡(jiǎn)單的封頂大吉，還有許多的工程，例如外墻、門窗、綠化、公共配套、消防等工程，并不能滿足達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)，所以這種情況下停止資本化的時(shí)點(diǎn)也應(yīng)為竣工驗(yàn)收時(shí)。

總之，我們分析資本化停止的時(shí)點(diǎn)應(yīng)嚴(yán)格遵守《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)——借款費(fèi)用》第十二條規(guī)定“購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)時(shí)，借款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)停止資本化。在符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)之后所發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益?！备鶕?jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》，滿足“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期”及其他相關(guān)條件的可以申請(qǐng)預(yù)售許可進(jìn)行預(yù)售。雖然達(dá)到可以預(yù)售的時(shí)點(diǎn)，但不應(yīng)被視為達(dá)到“預(yù)定可使用或可銷售狀態(tài)”，而是結(jié)合法律規(guī)定的、合同約定的達(dá)到可交房狀態(tài)判斷停止資本化的時(shí)點(diǎn)。由此表明，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)借款費(fèi)用一般是在辦理竣工驗(yàn)收后停止資本化。