趙曉梅

（人保財險四川省分公司，四川 成都 610016）

自2021年1月起，所有執(zhí)行企業(yè)會計準則的企業(yè)均須施行《企業(yè)會計準則第21號——租賃》（以下簡稱新租賃準則），新租賃準則統(tǒng)一采用使用權資產模型，除短期租賃（指合同租賃期加合理預計續(xù)租期小于1年的）和和低價值租賃（指租入全新狀態(tài)資產價值較低的）可運用簡化方法外，其余需通過使用權資產、租賃負債、財務費用等進行權責發(fā)生制的財務核算計量。

C公司作為一家在中國香港和中國內地同時上市的企業(yè)，新租賃準則執(zhí)行前的租賃方式大多是經營租賃，除一次性支付超過一年租金的項目計入“長期待攤費用”，在租賃期內按月攤銷計入費用外，大多是在支付租金時再計入租賃費用成本，損益核算不均衡。從2019年1月正式施行了新租賃準則，租賃資產的管理和租金的支付完全分開，在租賃期內每月將租賃資產的折舊計入成本，更準確核算損益，報表披露信息也更全面更透明。但是，因前期準備不充分、數據錄入不準確、處理不規(guī)范等造成了一些問題，亟需進一步改進。

一、新租賃準則下C保險公司租賃資產管理現(xiàn)狀和存在的問題

（一）新租賃準則下C保險公司租賃資產管理現(xiàn)狀

C公司為全國型財產保險公司，業(yè)務覆蓋范圍廣，存在大量的網點租賃房產，分布在省、市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等不同地方，租賃合同數量大，近三年平均年在租合同超千個，故在實施新租賃準則后采取了系統(tǒng)化管理方式。一是租賃資產基礎信息錄入，在租賃資產實物管理系統(tǒng)中錄入租賃資產相關基礎信息，包括出租人、承租人、租賃期限、年租金及合同總租金、稅率、開具發(fā)票類型（增值稅專票或普票）、租賃分類（是否適用新準則）等，對每個合同編制唯一的合同編號，對適用新準則的租賃資產，按照參考利率、融資利差調整以及租賃特定的調整的三步法計算確定公司不同租賃期間適用的折現(xiàn)利息率，并在后臺對應設定。合同總租金、租賃期限、發(fā)票類型、稅率等相關信息自動傳送財務處理系統(tǒng)，對應生成使用權資產和租賃負債的資產確認憑證，并在租賃期間內按月生成提取折舊費用、確認財務費用、計提應付租賃費用等相關憑證。二是支付租金時，通過租賃資產實物管理系統(tǒng)與審核支付系統(tǒng)對接，傳送租賃資產所屬部門、合同編號等信息，審核后支付租金。執(zhí)行后流程較順暢，系統(tǒng)化管理大大減輕了人工計量的工作量，提高了核算的準確性。

（二）新租賃準則下C保險公司租賃資產管理存在的問題

1.數據錄入不準確

通過系統(tǒng)對租賃合同進行自動化計量和規(guī)范管理的基礎，需要對存量合同進行全面徹底的清理，包括對初始化日期前租金支付與合同約定是否匹配，與財務核算結果是否一致的核查；以及對租賃期限，對是否適用新租賃準則的專業(yè)判斷，這不僅需要與資產使用人員充分溝通，綜合考慮租賃網點是否可持續(xù)性發(fā)展、租期是否包含了免租期、是否存在準備提前解約退租、是否存在續(xù)租選擇權、租賃地點所處地理位置及遠期發(fā)展如何等因素。因上述步驟未保質保量完成，對存量租賃合同前期的核算情況不了解，或只單純憑合同期限判斷是長期租賃或是短期租賃，是否適用新準則等，易造成判斷錯誤，基礎數據錯誤錄入，從而導致核算錯誤。

2.合同執(zhí)行不嚴格

嚴格執(zhí)行合同約定是新租賃準則核算正確的保障，如果在合同執(zhí)行過程中，因對租賃合同租金給付方式或取票類型的主動管理不足，造成合同執(zhí)行不嚴格，約定好的租金上浮條款、發(fā)票取得類型、發(fā)票開具稅率等在合同執(zhí)行過程中隨意更改，再加上對合同減租退租處理不及時不規(guī)范，頻繁處理退租、新增等操作，系統(tǒng)支撐難度較大，造成手工核算工作量增大，準確率不高。

3.系統(tǒng)支持不到位

新租賃準則系統(tǒng)化需要強大的后臺支持。在實際中，由于租賃合同條款多樣，如五年期合同的租金支付方式，有每年支付固定租金的；有每年按相同或不同比率上漲的；有前兩年支付固定租金，后三年按一定比率上漲的；有不約定租金金額，每年按市場價浮動商定的多種方式。租賃資產管理系統(tǒng)功能設置時只考慮了固定租金、固定比率上浮等常見的租賃場景，對于多種因素變化事項無法及時有效支持。

二、新租賃準則下完善C保險公司租賃資產管理的對策措施

新租賃準則實施后，要求承租企業(yè)在資產負債表內同時確認使用權資產和租賃負債，在計算折舊費用和財務費用時需通過計算各期租賃費用折現(xiàn)值后才能得出，將導致企業(yè)在資產負債提高的同時出現(xiàn)成本“前高后低”的趨勢，對企業(yè)的核算和損益造成影響。同時因嚴格按照權責發(fā)生制進行核算，在租賃期間內按期均勻確認資產和折舊攤銷成本，改變了原經營性租賃資產基本采取收付實現(xiàn)制，成本列支不均衡的管理模式，促進了企業(yè)的租賃資產規(guī)范化管理，基于保險企業(yè)的業(yè)務發(fā)展需要租賃眾多網點的現(xiàn)狀，如何在新租賃準則執(zhí)行后進一步加強財務管理，擬采取以下對策舉措。

（一）加強業(yè)財融合力度、提高專業(yè)判斷能力

為使新租賃準則順利執(zhí)行，承租企業(yè)應加強業(yè)財融合力度。一是加強學習培訓，積極組織租賃管理人員、租賃經辦人員、財務相關人員等進行深度溝通，溝通形式包括集中對新租賃準則涉及的財務和業(yè)務相關內容、會計處理方法等的全面學習培訓，提高對新租賃準則相關事項的專業(yè)判斷能力等；二是加強前期存量資產在新準則執(zhí)行過程中的回溯管理，業(yè)務和財務、經辦部門等各部門應分工合作，梳理合同條款內容設定是否符合企業(yè)現(xiàn)狀、合同租金是否與市場價匹配，是否按期支付租金、是否有因經營原因提前退租的情況、折現(xiàn)率設定是否合理等，按不同組合類型分類整理，形成存量資產檔案，并對應采取不同的管理措施；三是做好存量租賃資產的全面實地摸底排查，對每宗存量租賃資產實際使用和經營情況進行評價，與出租方溝通是否需續(xù)租或退租，以及續(xù)租、退租的相關條件，咨詢第三方專業(yè)中介意見，降低由此對企業(yè)帶來的不利影響。

（二）加強租賃全面管理、助力業(yè)務發(fā)展

企業(yè)應主動加強對租賃項目的管理，在租賃事項發(fā)生前提前做好對租賃合同等相關事項的合理規(guī)劃，以尋求最優(yōu)的租賃方案。一是租賃地點確定，新增租賃項目，在租賃合同簽訂前應通過對租賃房產所在地的城市規(guī)劃、政府發(fā)展方向的多方深入了解，對租賃房產后期的業(yè)務發(fā)展廣度、深度進行合理預期。二是租金設定，租賃資產使用人及管理人員應對租賃資產及租賃地點進行現(xiàn)場勘查，查看周邊環(huán)境，了解附近房產的租賃價格，充分收集資料，利用中介機構評估租金市場價，合理預估相關成本費用；在與出租方商談合同條款時，盡量采取不高于市場價的固定租金方式；若確實需要采取浮動租金的條款，可參照歷史價格及發(fā)展趨勢，盡量采取低于歷史漲幅的固定比率條款。三是租賃期限的選擇，由于新租賃準則要求承租人可參考增量借款利率以及不同的租賃期限長短等因素設置折現(xiàn)率，對未來租賃款項進行折現(xiàn)，不同的租賃期間長短，折現(xiàn)率不同，故企業(yè)應根據業(yè)務發(fā)展需要，與出租方充分協(xié)商，采取有利于企業(yè)的優(yōu)先續(xù)租或終止合同條款、選擇適合的租賃期限。

（三）堅持成本效益原則，服務業(yè)務持續(xù)發(fā)展

在租賃管理過程中，應始終堅持成本效益原則，將租賃投產比分析體系化，加強租賃項目事前、事中、事后的全面管理，并與管理者業(yè)績考核掛鉤。定期對租賃網點的投產比進行分析，提高核算系統(tǒng)自動化水平，按照每一個租賃網點建立相應的管理報表，記錄業(yè)務收入、成本費用、利潤、人員數量及投產比等情況，為企業(yè)管理者決策提供準確依據。對于經營不力，業(yè)務持續(xù)停滯不前的網點，應與出租方充分溝通，采取減免租金、提前退租、到期后不再續(xù)租等方式調整租賃事項，確保成本可控。相反對于經營情況良好，持續(xù)發(fā)展后勁充足的網點，可提前預判其后期的經營情況，網點的擴大可能性，觀察周邊環(huán)境，提前收集相關資料，以便擴大經營時可快速完成租賃，服務業(yè)務發(fā)展。

（四）有效利用閑置資產，提高使用效益

將企業(yè)的租賃需求與內部閑置資產的盤活利用聯(lián)動起來，加強對企業(yè)內各級機構閑置資產的有效利用，一是對企業(yè)所有閑置資產進行全面盤點，對各資產的現(xiàn)狀進行技術鑒定，綜合評估可使用用途及相應的價值，對全轄（全省或各地市）每一宗資產建立可利用檔案，包括可直接使用的，或是需維修改造后才可用的，以及可用于網點辦公場所使用的，可用于員工值班休息房的或是可用于檔案庫房的等等；二是在企業(yè)提出租賃需求時，先在閑置資產檔案中查找是否有可用資產，按照先考慮利用舊的閑置資產，不行再新租的原則，既節(jié)約了租賃成本，又充分有效利用閑置資產。三是做好跨層級、跨區(qū)域范圍使用的企業(yè)之間的溝通協(xié)調，參考市場價格合理擬定內部計價價格，并做好合同的簽訂、租金的收付或考核調整等相關工作。

三、結束語

綜上，無論是對已經執(zhí)行新租賃準則的企業(yè)，還是正在準備施行的企業(yè)，都應提前做好新租賃準則對企業(yè)影響的宣導，做好對租賃管理人員、經辦人員、財務人員的培訓，培訓內容包括但不限于準則內容、溝通談判技巧等；做好租賃管理系統(tǒng)化的前期準備，對現(xiàn)有合同進行全面梳理，準確判斷是否適用新準則，做好初始化錄入工作，以便系統(tǒng)對接后的順利運行；做好企業(yè)成本效益的測算分析，將租賃資產的全生命周期納入管理，從租賃資產需求的提出、租賃費用的預算管理、租賃行為的具體實施、租賃期間的投效分析、租賃期滿后的評價反饋等全流程、全環(huán)節(jié)納入標準化管理，切實提高租賃資產對企業(yè)的最大貢獻。