裴寶明

（唐山市曹妃甸區(qū)自然資源和規(guī)劃局，河北 唐山 063299）

引言

自我國土地有償使用以來，城鎮(zhèn)地價(jià)評(píng)估體系都是以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)的，而且基準(zhǔn)地價(jià)不僅是政府調(diào)控土地市場的重要依據(jù)，還關(guān)乎著土地稅費(fèi)的征收、新開發(fā)區(qū)的建設(shè)以及招商引資等，對(duì)于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著直接影響。但是，在各種因素影響之下新開發(fā)區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估結(jié)果通常較低，因此，為保障基準(zhǔn)地價(jià)的合理性，加強(qiáng)對(duì)于基準(zhǔn)地價(jià)水平偏低原因的分析是十分有必要的。

一、基準(zhǔn)地價(jià)概述

基準(zhǔn)地價(jià)指的是城鎮(zhèn)當(dāng)中國有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，主要根據(jù)城鎮(zhèn)土地級(jí)別、地段等，對(duì)商業(yè)、住宅以及工業(yè)等不同種類用地，某一時(shí)間點(diǎn)土地使用權(quán)平均價(jià)格的評(píng)估。為進(jìn)一步保障基準(zhǔn)地價(jià)的合理性以及現(xiàn)勢性，基準(zhǔn)地價(jià)需要至少每三年進(jìn)行一次更新?；鶞?zhǔn)地價(jià)的制定是城鎮(zhèn)規(guī)劃當(dāng)中的重要內(nèi)容，其本質(zhì)上是一種平均價(jià)格，因此土地基準(zhǔn)價(jià)格的評(píng)估工作需要由政府組織，而且評(píng)估結(jié)果也必須要經(jīng)過政府的認(rèn)可。實(shí)際上，基準(zhǔn)地價(jià)的確定和評(píng)估，會(huì)受到當(dāng)前土地市場、社會(huì)經(jīng)濟(jì)等各種因素的影響，而呈現(xiàn)出一定的動(dòng)態(tài)變化?；鶞?zhǔn)地價(jià)并不是土地的具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等相應(yīng)價(jià)格確定的重要參考依據(jù)和基礎(chǔ)。

新開發(fā)區(qū)大多與城市市區(qū)的距離較遠(yuǎn)或者位于規(guī)劃區(qū)外，其主要特點(diǎn)在于開發(fā)建設(shè)的時(shí)間相對(duì)較短，對(duì)于此類新建開發(fā)區(qū)而言，在進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的過程中，需要獨(dú)立于城市進(jìn)行；若新開發(fā)區(qū)位于城市建成區(qū)域內(nèi)，或者規(guī)劃區(qū)之內(nèi)，那么此地的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估則可以與城市一起進(jìn)行。對(duì)于位于城市規(guī)劃范圍之內(nèi)的開發(fā)區(qū)，其基準(zhǔn)地價(jià)與城市地價(jià)之間并不會(huì)有過多差異，出現(xiàn)基準(zhǔn)地價(jià)水平偏低的主要是位于城市規(guī)劃區(qū)外的開發(fā)區(qū)。因此，本文主要針對(duì)城市規(guī)劃區(qū)外的新開發(fā)區(qū)進(jìn)行探討。

二、影響基準(zhǔn)地價(jià)的因素

（一）經(jīng)濟(jì)因素

經(jīng)濟(jì)因素是影響基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的主要因素之一，新開發(fā)區(qū)的建設(shè)會(huì)吸引各地投資商進(jìn)行投資，參與到開發(fā)區(qū)新建當(dāng)中，隨著大批量資金的涌入，新區(qū)的生產(chǎn)總值會(huì)得到一定的提高，新區(qū)經(jīng)濟(jì)將會(huì)得到快速發(fā)展，同時(shí)周圍居民的收入也會(huì)呈現(xiàn)出上漲趨勢，間接帶動(dòng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)等不斷發(fā)展。與此同時(shí)，對(duì)于新建開發(fā)區(qū)而言，政府也會(huì)加大扶持力度，幫助新區(qū)進(jìn)一步發(fā)展，這就會(huì)導(dǎo)致基準(zhǔn)地價(jià)水平不斷提升。

（二）政策因素

基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估和確定都需要由當(dāng)?shù)卣M(jìn)行組織和認(rèn)可，同時(shí)政府對(duì)于新建開發(fā)區(qū)還會(huì)出臺(tái)一些扶持政策，這些都會(huì)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生一定影響。例如，在2008 年世界金融危機(jī)的影響之下，為保障我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，降低金融危機(jī)對(duì)于房地產(chǎn)市場的影響，中央將房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)進(jìn)行適度下調(diào)，并延長了個(gè)人房貸還款期限等一系列措施，對(duì)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展起到了一定的促進(jìn)作用，土地價(jià)格隨之上漲，這也在一定程度上影響到了基準(zhǔn)地價(jià)。此外，政府為促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加強(qiáng)城市規(guī)劃，也會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策，對(duì)于基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)整也起到了關(guān)鍵性作用。

（三）聚集程度

在明確土地的具體用途和性質(zhì)之后，聚集程度會(huì)對(duì)該地區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)產(chǎn)生直接影響。無論是商用、工業(yè)還是住宅用地，聚集程度會(huì)影響到新開發(fā)區(qū)的繁榮度，與新區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況等都有著直接關(guān)系。例如，在繁榮地段具有辦公職能的商服用地，其地價(jià)要相對(duì)較高；在高檔優(yōu)質(zhì)小區(qū)聚集的區(qū)域，該區(qū)域的住宅質(zhì)量較好，因此其住宅用地的價(jià)格也會(huì)超出其他區(qū)域[1]。

（四）區(qū)位交通因素

區(qū)位交通因素對(duì)于基準(zhǔn)地價(jià)的影響尤為巨大。較強(qiáng)的區(qū)位交通優(yōu)勢，能夠承擔(dān)起城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的功能，對(duì)于新區(qū)建設(shè)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著積極作用。除此之外，還可以通過公交線路的規(guī)劃，加強(qiáng)對(duì)于新開發(fā)區(qū)的覆蓋，促進(jìn)新開發(fā)區(qū)與城市之間的溝通交流。交通設(shè)施、道路交通條件的不斷完善和提高，對(duì)于帶動(dòng)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著積極作用，以此能夠進(jìn)一步提高新區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)水平。

三、導(dǎo)致新開發(fā)區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)水平偏低的原因

經(jīng)過對(duì)新開發(fā)區(qū)實(shí)際情況與基準(zhǔn)地價(jià)之間關(guān)系的分析，以及對(duì)于基準(zhǔn)地價(jià)影響因素的探討，可以發(fā)現(xiàn)，相較于城市內(nèi)部基準(zhǔn)地價(jià)而言，新開發(fā)區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)多呈現(xiàn)出偏低的特點(diǎn)，這一特點(diǎn)與基準(zhǔn)地價(jià)形成的規(guī)律之間有著一定聯(lián)系，產(chǎn)生這種情況的主要原因包括以下幾個(gè)方面。

（一）土地需求分析

實(shí)際上，影響土地價(jià)格的主要因素在于土地需求情況。對(duì)于新開發(fā)區(qū)而言，其土地面積是已經(jīng)確定好的，因此，當(dāng)入駐新區(qū)的商業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)企業(yè)以及其他社會(huì)群體和企業(yè)較多的情況下，對(duì)于新區(qū)土地的需求量就會(huì)不斷增加，在此情況之下，土地價(jià)格也會(huì)有所增加。與之相反，若對(duì)于建設(shè)用地需求較低，那么其基準(zhǔn)地價(jià)水平也就會(huì)呈現(xiàn)出偏低的情況。例如，某城市新區(qū)建設(shè)初期，其中的政府部門、工商企業(yè)等仍然較少，因此對(duì)于建設(shè)用地需求不大，該開發(fā)區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)也就相對(duì)較低。

（二）地產(chǎn)交易情況

對(duì)于新建開發(fā)區(qū)而言，由于建設(shè)時(shí)間相對(duì)較短，因此還沒有形成系統(tǒng)穩(wěn)定的地產(chǎn)市場，其地產(chǎn)交易水平也相對(duì)較低，主要的地產(chǎn)交易均來源于政府部門，其地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等交易行為尚不成熟，地產(chǎn)市場發(fā)展水平較低，交易情況較為弱勢。這就導(dǎo)致當(dāng)?shù)赝恋貎r(jià)值相對(duì)偏低，土地增值無法得到充分體現(xiàn)，使得基準(zhǔn)地價(jià)的測算和評(píng)估結(jié)果相對(duì)較低。

（三）土地收益水平

土地收益水平較低也是導(dǎo)致新開發(fā)區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)偏低的主要因素之一。土地收益水平就是指在土地上進(jìn)行經(jīng)營管理活動(dòng)、開展商業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)等，其所獲得的經(jīng)濟(jì)效益或者社會(huì)效益情況。若土地收益水平相對(duì)較低，意味著土地價(jià)值不高，因此難以吸引更多的開發(fā)商、投資商進(jìn)行土地的交易活動(dòng)，地價(jià)自然會(huì)相對(duì)較低。導(dǎo)致土地收益水平偏低的主要因素在于區(qū)域繁榮程度、聚集情況等。例如，某城市新區(qū)人口較少，而且當(dāng)?shù)厣谭O(shè)施滯后，綜合服務(wù)水平偏低，不僅缺乏商服中心，而且人口少，人流量較低，這就會(huì)導(dǎo)致土地收益小，而基準(zhǔn)地價(jià)水平低也成為了必然結(jié)果[2]。

（四）土地市場供給

由于新建開發(fā)區(qū)其土地市場交易，主要依靠的是政府出讓地交易，為一級(jí)市場交易，在此情況之下，一級(jí)土地市場供給的價(jià)格就會(huì)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)產(chǎn)生較為直接和巨大的影響。與征地費(fèi)用較高的地區(qū)相比，征地費(fèi)用偏低的地區(qū)，其土地以及市場供給價(jià)格就會(huì)偏低，在實(shí)際進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估和測算的過程中，若使用成本逼近法，那么基準(zhǔn)地價(jià)偏低的情況就會(huì)十分明顯。

四、調(diào)整新開發(fā)區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的措施

隨著當(dāng)前城鎮(zhèn)化腳步的不斷加快，城市土地資源緊缺的情況愈發(fā)嚴(yán)峻，作為一種稀缺資源，土地價(jià)格水平對(duì)于城市的發(fā)展有著重要影響。不同水平的地價(jià)對(duì)于城市發(fā)展有著不同程度地影響。對(duì)于高水平地價(jià)而言，在土地資源總量有限的情況之下，土地的價(jià)格越高那么城市資本總量就會(huì)越大，其所創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益也就會(huì)相對(duì)更大，對(duì)于土地資源的集約利用以及資本的優(yōu)化配置有著積極作用。因此，科學(xué)合理地進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)控是十分重要的。經(jīng)過上述分析，本文提出了以下三種調(diào)整新開發(fā)區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的有效措施。

（一）明確地價(jià)概念關(guān)系

基準(zhǔn)地價(jià)是城市當(dāng)中不同用途土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格，并不是指代具體的土地價(jià)格，主要用以顯示不同等級(jí)、區(qū)域、用途土地的一般價(jià)格差異。而標(biāo)定地價(jià)是在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，按照一定修整體系，經(jīng)過修正而得到的，還需要綜合考慮土地使用年限、形狀以及容積率等相關(guān)因素，以此確保地價(jià)能夠更加貼近市場價(jià)格。在實(shí)際進(jìn)行新開發(fā)區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整的過程中，必須要明確不同地價(jià)的概念，以及不同概念之間的換算關(guān)系，以此確保地價(jià)評(píng)估測算，以及調(diào)整策略的準(zhǔn)確性和有效性。

（二）科學(xué)確定基準(zhǔn)地價(jià)

基準(zhǔn)地價(jià)的確定需要對(duì)樣點(diǎn)的土地價(jià)格或者土地收益，進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估，因此，想要確保基準(zhǔn)地價(jià)的科學(xué)性以及合理性，就必須要加強(qiáng)對(duì)于樣點(diǎn)地價(jià)的測算，并在實(shí)際測算的過程中，綜合考慮各種因素，以及政府所發(fā)布的相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策。例如，某城市在進(jìn)行新區(qū)開發(fā)建設(shè)的過程中，為進(jìn)一步加快新開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)，通過將基準(zhǔn)地價(jià)下調(diào)的方式推動(dòng)招商引資。該政策的應(yīng)用和執(zhí)行，不僅推動(dòng)了新區(qū)人口增長和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展該地區(qū)的土地也在不斷增值。

（三）及時(shí)更新基準(zhǔn)地價(jià)

經(jīng)上述分析可知，基準(zhǔn)地價(jià)會(huì)受到經(jīng)濟(jì)、政治、聚集程度以及交通建設(shè)等多方面因素的影響，因此基準(zhǔn)地價(jià)實(shí)際上是處于一個(gè)變化的狀態(tài)之下的。為保障開發(fā)區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的現(xiàn)勢性和合理性，需要及時(shí)進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)的更新和應(yīng)用。尤其對(duì)于短期內(nèi)基準(zhǔn)地價(jià)變動(dòng)較大的情況，可提前更新基準(zhǔn)地價(jià)，以促使新開發(fā)區(qū)的建設(shè)取得更好成效[3]。

結(jié)束語：本文針對(duì)新開發(fā)區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)水平偏低的問題展開研究，明確開發(fā)區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)水平偏低的原因，主要是由于土地需求、市場交易、土地收益以及市場供給情況導(dǎo)致的，并總結(jié)提出了明確地價(jià)概念、科學(xué)確定基準(zhǔn)地價(jià)以及及時(shí)更新基準(zhǔn)地價(jià)三種控制新開發(fā)區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的措施。相信隨著對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的深入研究，以及影響地價(jià)水平的原因分析，我國基準(zhǔn)地價(jià)將會(huì)得到更好的控制。