江舜龍

（福建智物集團(tuán)，福建 福州 350000）

在目前我國(guó)“房住不炒”的政策要求下，各金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資逐漸全面收緊，房企融資困難重重。通過(guò)本文的闡述，可以讓讀者進(jìn)一步了解到國(guó)內(nèi)房企融資的現(xiàn)狀及困境以及未來(lái)的融資發(fā)展趨勢(shì)，通過(guò)深入分析，讓讀者領(lǐng)會(huì)在此局勢(shì)下，如何根據(jù)自身企業(yè)情況，選擇合適的融資方式，籌措到企業(yè)所需的運(yùn)營(yíng)資金，以保證公司資金周轉(zhuǎn)的連續(xù)性，保障公司穩(wěn)定且可持續(xù)發(fā)展。

一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起步較晚。自1958年，房地產(chǎn)國(guó)有化，此后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)消失，直到1979年，經(jīng)濟(jì)體制改革，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展才開(kāi)始新的轉(zhuǎn)機(jī)。自1998年?yáng)|南亞金融危機(jī)爆發(fā)后，我國(guó)政府為了遏制連續(xù)8個(gè)季度的經(jīng)濟(jì)增速下滑危險(xiǎn)，決定把房地產(chǎn)市場(chǎng)作為新的市場(chǎng)培育增長(zhǎng)點(diǎn)，實(shí)行寬松貨幣政策，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了新的發(fā)展時(shí)期。在政府的鼓勵(lì)及引導(dǎo)下，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)幾次調(diào)整，逐漸趨于穩(wěn)定，20世紀(jì)90年代之后，房地產(chǎn)又進(jìn)入了迅猛上升期。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位，尤其是1992年，鄧小平同志的南巡講話，掀起了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高潮。1993年，隨著亞洲金融危機(jī)的爆發(fā)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)由繁入衰。1998年，我國(guó)的福利分房政策終止，貨幣化分房政策啟動(dòng)，在我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的大背景下，房地產(chǎn)進(jìn)業(yè)入快速發(fā)展階段，2001年，投資投機(jī)狂潮開(kāi)始出現(xiàn)，盡管2003年我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)首次實(shí)行調(diào)控政策，但房地產(chǎn)仍以每年20%的投資增長(zhǎng)。2005年，調(diào)控文件密度加大，但房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺。2008年，由于美國(guó)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，全球經(jīng)濟(jì)衰退，我國(guó)土地市場(chǎng)降溫，中介市場(chǎng)蕭條，房產(chǎn)企業(yè)面臨“上市流產(chǎn)”窘?jīng)r，國(guó)民對(duì)于“購(gòu)房潮”進(jìn)入持幣代購(gòu)的冷靜期，尤其是恒大地產(chǎn)因認(rèn)購(gòu)不足，被迫放棄在港IPO計(jì)劃事件，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)命運(yùn)正在進(jìn)行轉(zhuǎn)折。2009年，為拯救房地產(chǎn)業(yè)，我國(guó)出現(xiàn)更為寬松的貨幣政策，截至2012年，以國(guó)際通用衡量房?jī)r(jià)水平的指標(biāo)，中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)收入比達(dá)到25倍，高于紐約、東京等國(guó)際大城市，直至2016年12月，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上明確提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，各金融機(jī)構(gòu)開(kāi)始真正全面收緊對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資，嚴(yán)禁信托等違規(guī)資金，違規(guī)進(jìn)入樓市。

二、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資困境及分析

（一）融資困境的表現(xiàn)

1.宏觀經(jīng)濟(jì)政策及市場(chǎng)的影響

在保障房和租賃房得到金融、稅收政策支持從而大力發(fā)展的當(dāng)下，中小房企及部分龍頭房企都出現(xiàn)了最難的融資環(huán)境。

2.房地產(chǎn)企業(yè)自身的影響

基于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)大環(huán)境及政策調(diào)控之下，境內(nèi)融資對(duì)企業(yè)的資質(zhì)要求也相應(yīng)提高，而受金融機(jī)構(gòu)青睞的第一梯隊(duì)主要為央企、第二位資質(zhì)較好的、規(guī)模大的、信用評(píng)級(jí)高的企業(yè)往往也容易得到融資。因此，部分總資產(chǎn)規(guī)模、信用等級(jí)較低的中小型企業(yè)融資業(yè)務(wù)難上加難。

3.融資渠道及成本的影響

隨著房地產(chǎn)融資政策的嚴(yán)控，國(guó)家為了整頓金融市場(chǎng)利用政策漏洞，推出許多“創(chuàng)新產(chǎn)品”的規(guī)避對(duì)策，而造成的金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，出臺(tái)眾多金融監(jiān)管政策，對(duì)房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)造成重大影響，其中銀行貸款業(yè)務(wù)、信托業(yè)務(wù)等紛紛喊停，債券提高了房地產(chǎn)的融資新規(guī)嚴(yán)禁門(mén)檻、資金管理則嚴(yán)控杠桿。以上因素，造成房地產(chǎn)業(yè)融資難、融資貴的現(xiàn)象。

（二）房地產(chǎn)業(yè)融資渠道分析

因國(guó)家政策及大環(huán)境等因素下，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸門(mén)檻已逐漸提高，且在國(guó)家調(diào)控下，銀行理財(cái)、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理也加強(qiáng)鎖緊，同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)內(nèi)IPO上市仍將遙遙無(wú)期，自2010年8月起，證監(jiān)會(huì)表示對(duì)涉及土地閑置及違規(guī)的公司暫停IPO和A股發(fā)行以來(lái)，國(guó)家接連不斷出臺(tái)新政，在2013年3月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，此后，證監(jiān)會(huì)與國(guó)土部、住建部協(xié)商制定了相關(guān)工作機(jī)制，不接受或從嚴(yán)對(duì)待房地產(chǎn)企業(yè)IPO申請(qǐng)。

眾所周知，資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最核心、最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，同時(shí)，也是政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行調(diào)控的途徑。顯然，資金實(shí)力已成為決定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否能持續(xù)發(fā)展壯大以及賴以生存的最核心的問(wèn)題。顯然，企業(yè)純粹依賴自身資金進(jìn)行運(yùn)轉(zhuǎn)發(fā)展，而且要擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)，顯然是不可行的！那么，在如此嚴(yán)峻的大環(huán)境下，在國(guó)家政策對(duì)房企資金如此嚴(yán)密的調(diào)控下，該采取何種形式、何種方法去籌措資金，以保證企業(yè)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展呢？ 我們深入分析可以發(fā)現(xiàn)，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道可以分為內(nèi)部融資渠道與外部融資渠道，接下來(lái)就讓我們淺談兩種融資渠道的方式及其特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)。

1.內(nèi)部融資渠道

整體來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)融資渠道可分為內(nèi)部與外部，內(nèi)部主要為企業(yè)自身產(chǎn)生的內(nèi)部資金，主要為：現(xiàn)金、其他速動(dòng)資產(chǎn)、銷售回款。內(nèi)部融資渠道的主要特點(diǎn)因其是以自身的盈利水平及利潤(rùn)相關(guān)的，因此具有融資成本低、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小、自主性高的特點(diǎn)。此外，基于現(xiàn)行的企業(yè)管理及人才配置趨勢(shì)，許多企業(yè)紛紛搭建合伙人平臺(tái)即員工股權(quán)激勵(lì)平臺(tái)，在吸收員工資金的同時(shí)，又讓員工持股，建立員工與企業(yè)之間更為緊密的信任感與黏連度，這也不失為一種內(nèi)部融資較好的方式。但是鑒于房地產(chǎn)企業(yè)自身業(yè)務(wù)周期性長(zhǎng)、資金回籠較慢等特點(diǎn)，以自我盈利作為資金補(bǔ)充的方式遠(yuǎn)遠(yuǎn)是不夠的，而現(xiàn)今員工對(duì)于股權(quán)激勵(lì)模式的設(shè)定，也因?yàn)榇笫袌?chǎng)背景下，許多企業(yè)“畫(huà)餅”般的空想，也讓員工對(duì)于該模式持觀望態(tài)度，因此，外部融資成為企業(yè)不得不考慮的重要途徑。

2.外部融資渠道

如上述，通常我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)只有內(nèi)部融資無(wú)法運(yùn)轉(zhuǎn)的情況下，才會(huì)考慮外部融資。但是大部分企業(yè)往往依靠?jī)?nèi)部融資是無(wú)法良性運(yùn)轉(zhuǎn)的。在金融市場(chǎng)多元化的今天，許多融資方式及渠道也在不斷優(yōu)化，外部融資資金以其來(lái)源廣泛、融資工具多樣、使用方式靈活，也成為目前搭建我國(guó)資金緊缺者及資金盈余者重要的橋梁。

目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)外部融資渠道及融資工具使用仍以銀行貸款為主，具體融資占比分別如下：第一是銀行貸款占比最高達(dá)到35%； 第二是成立合資公司和戰(zhàn)略聯(lián)盟占比13%；第三是信托公司占比12%；第四是結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品及發(fā)行境外債券分別占比11%；第五是配股/或出售股權(quán)和發(fā)行境內(nèi)債券分別占比8%；第六其他項(xiàng)占比2%。

此外，融資的節(jié)點(diǎn)也分為如下三個(gè)階段：前融——拿地前的融資；開(kāi)發(fā)貸、融資設(shè)備租賃作為拿地后的融資；經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的融資，如：預(yù)收賬款、應(yīng)收賬款的抵押，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵押，開(kāi)具商業(yè)承兌匯票（延期支付），員工跟投融資，工程承包融資，回租，發(fā)行債券，發(fā)行股票，股權(quán)質(zhì)押，合作開(kāi)發(fā)等等。綜上所述，各房企應(yīng)根據(jù)自身公司情況，合理使用融資方式，能更便捷地促進(jìn)公司資金的周轉(zhuǎn)，提高公司在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

三、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)及分析

（一）融資風(fēng)險(xiǎn)分析

目前在各家金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)公司貸款收緊的情況下，很多融資方式實(shí)際上都無(wú)法施行，如開(kāi)發(fā)貸，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一、二、三線城市，對(duì)于房企排名靠前的企業(yè)，尚可施行，但，到經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)或三、四線城市，開(kāi)發(fā)貸在金融機(jī)構(gòu)基本上不批。如發(fā)行股票，在我國(guó)目前“房住不炒”大環(huán)境下，國(guó)內(nèi)房企IPO上市之路基本上關(guān)閉狀態(tài)，如大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)披露招股書(shū)已經(jīng)過(guò)去了三年時(shí)間也還未得到審批。再比如，如融資設(shè)備租賃、股權(quán)質(zhì)押，企業(yè)受限于自身的資質(zhì)狀況，很多金融機(jī)構(gòu)也不愿冒險(xiǎn)放貸。再比如員工跟投融資，在房企凈利潤(rùn)普遍不高的情況下，加上限購(gòu)、限價(jià)、限售等政策，員工普遍擔(dān)心公司能否贏利，能否最終收回本金。

（二）融資風(fēng)險(xiǎn)防控

1.引進(jìn)高級(jí)金融人才

要想基于當(dāng)前局勢(shì)下能夠順利融資并做好融資風(fēng)險(xiǎn)防控，這就要求我們企業(yè)需要引進(jìn)高級(jí)金融人才，或提高現(xiàn)有金融人才的思想、專業(yè)素養(yǎng)。隨著社會(huì)的日漸革新，金融渠道的多樣化，對(duì)于企業(yè)的專業(yè)要求、思想覺(jué)悟也逐漸拔高，唯有佇立起“人”的防火墻，才能為企業(yè)把控風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵性缺口。

2.轉(zhuǎn)變企業(yè)融資思想

鑒于目前各類金融產(chǎn)品層出不窮，企業(yè)不能單純停留或單一使用銀行貸款為企業(yè)補(bǔ)充資金的舊觀念上，固有的觀念對(duì)于企業(yè)的信用重要度認(rèn)識(shí)過(guò)低，對(duì)于融資渠道的多元化也缺少新的認(rèn)知，這就要求企業(yè)在融資之前，深入了解對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)限制其融資的因素，并轉(zhuǎn)變固有觀念，做好自身信用維護(hù)及評(píng)估，根據(jù)自身情況及時(shí)調(diào)整融資方案，建立理性融資。

3.健全風(fēng)險(xiǎn)防控體系

健全企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)防控體系在新形勢(shì)下成為至關(guān)重要的部分。強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、將風(fēng)險(xiǎn)防控貫穿始終，才能應(yīng)變政策及市場(chǎng)帶來(lái)的萬(wàn)變下的沖擊。做好風(fēng)險(xiǎn)防控、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的建立，才能真正讓企業(yè)在波濤洶涌的商海之中從容應(yīng)對(duì)。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，由于每家公司的規(guī)模、性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)狀況，以及開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所處的區(qū)域不同、地方政策的差異性等因素，企業(yè)應(yīng)充分認(rèn)清自我，擺正方向，理清思路，結(jié)合市場(chǎng)行情，調(diào)研當(dāng)?shù)氐慕鹑诩胺抗苷撸龀稣_的判斷，合理選擇融資方式，這樣可以少走彎路，以盡快地時(shí)間，最大限度地籌措資金，滿足企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的需求，獲取最大的利益。