王炳杰

(山東省壽光市自然資源和規(guī)劃局，山東 壽光 262700）

在多元統(tǒng)一農(nóng)村土地市場(chǎng)建設(shè)進(jìn)程深入推進(jìn)的新時(shí)期，應(yīng)該綜合剖析農(nóng)村土地市場(chǎng)建設(shè)對(duì)農(nóng)村土地估價(jià)的實(shí)際要求，采取不同種方式，對(duì)農(nóng)用土地價(jià)格評(píng)估的理論與方法進(jìn)行研究，并在結(jié)合實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)制定農(nóng)用土地價(jià)格評(píng)估的發(fā)展措施，確保農(nóng)用土地價(jià)格評(píng)估理論和防范體系逐步健全，進(jìn)而讓農(nóng)村土地市場(chǎng)可以朝著更好的方向邁進(jìn)。

1.影響土地價(jià)格的因素分析

1.1 經(jīng)濟(jì)因素

依照農(nóng)用土地屬性以及價(jià)格的構(gòu)成可以明確，影響農(nóng)用土地價(jià)格的因素有很多，而經(jīng)濟(jì)因素影響最為明顯。一方面，經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀。地區(qū)經(jīng)濟(jì)在具體發(fā)展過(guò)程中，其發(fā)展水平會(huì)對(duì)民眾的購(gòu)買(mǎi)力以及水平產(chǎn)生很大影響。在通常情況下，一個(gè)國(guó)家或者地區(qū)經(jīng)濟(jì)如果想要保持長(zhǎng)久且快速發(fā)展，人們生產(chǎn)和生活對(duì)土地的需求會(huì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，從而使得農(nóng)副產(chǎn)品價(jià)格上升，土地農(nóng)用土地價(jià)格也會(huì)隨之上漲，反之則會(huì)下降。另一方面，物價(jià)水平。物價(jià)對(duì)民眾的購(gòu)買(mǎi)能力及土地利用成本影響很大，價(jià)格上調(diào)會(huì)使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的各種成本增加，最終對(duì)農(nóng)用土地的價(jià)格產(chǎn)生影響。此外，利率的升降也會(huì)對(duì)農(nóng)用土地價(jià)格造成較大干擾，會(huì)對(duì)土地的供給和需求產(chǎn)生一定影響?？傮w而言，農(nóng)用土地價(jià)格與利率呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，如果利率上升，那么農(nóng)用土地的價(jià)格則會(huì)下降。反之也會(huì)上升。

1.2 社會(huì)因素

在通常情況下，社會(huì)因素對(duì)農(nóng)用土地價(jià)格會(huì)產(chǎn)生一定影響。在城市的發(fā)展過(guò)程中，農(nóng)業(yè)人口會(huì)逐漸成長(zhǎng)，城市人口轉(zhuǎn)變集體土地也會(huì)漸漸向著國(guó)有土地轉(zhuǎn)變，資金以及信息等逐漸朝著城市集中。所以在這種背景下，農(nóng)用土地會(huì)漸漸減少，需求不斷增加，從而導(dǎo)致農(nóng)用土地價(jià)格上升。并且，區(qū)域的人口數(shù)量和數(shù)值等對(duì)農(nóng)用土地的價(jià)格會(huì)產(chǎn)生很大影響。在通常情況下，如果人口數(shù)量不斷增多，對(duì)農(nóng)用土地的需求量便會(huì)隨之上升，而與此同時(shí)，農(nóng)用土地價(jià)格必然會(huì)出現(xiàn)上漲的情況。此外，社會(huì)秩序的穩(wěn)定，人們會(huì)對(duì)各種土地進(jìn)行投資和開(kāi)發(fā)，進(jìn)而使得土地的需求被拉動(dòng)，農(nóng)用土地價(jià)格隨之上升。

1.3 生態(tài)環(huán)境因素

生態(tài)環(huán)境與農(nóng)用價(jià)格有著極為緊密地聯(lián)系。土壤是土地形成的基礎(chǔ)，土壤質(zhì)地等與土壤的質(zhì)量有直接關(guān)聯(lián)，從而對(duì)土地的生態(tài)條件產(chǎn)生影響，最終對(duì)土地的產(chǎn)出效率產(chǎn)生了一定干擾。并且，區(qū)域植被狀況與區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量、水土流失等息息相關(guān)，其對(duì)土地的質(zhì)量以及可利用程度有密切聯(lián)系，會(huì)對(duì)農(nóng)用土地的產(chǎn)出產(chǎn)生一定影響，最終使得農(nóng)用土地價(jià)格上漲或下降。一般而言，如果區(qū)域植被覆蓋率相對(duì)較高，那么土地的價(jià)格會(huì)隨之上調(diào)；相反，如果植被的覆蓋率不強(qiáng)，必然會(huì)對(duì)農(nóng)用土地轉(zhuǎn)用價(jià)格產(chǎn)生影響。此外，地勢(shì)的高低以及地形的起伏也與農(nóng)用土地的利用方式有關(guān)，若地勢(shì)較為平坦，適宜耕種，則農(nóng)用土地的價(jià)格會(huì)相對(duì)較高；如果山地適宜種樹(shù)、種草，因?yàn)榻煌ú槐憷?，再加上澆水較為困難，所以農(nóng)用土地的價(jià)格相對(duì)較低。

2.農(nóng)用土地價(jià)格評(píng)估的理論分析

2.1 地租理論

所謂地租，具體是指報(bào)酬或者收益?；谠诟鞣N社會(huì)經(jīng)濟(jì)形態(tài)下，地租是直接生產(chǎn)者在農(nóng)業(yè)中所創(chuàng)造出的生產(chǎn)物被土地占有者占有的部分，屬于土地所有權(quán)，并以此來(lái)實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形態(tài)。通過(guò)分析得知，依照形成條件以及原因，可以將地租劃分為多種形式，分別為壟斷地租、絕對(duì)地租、級(jí)差地租等。針對(duì)壟斷地租來(lái)說(shuō)，是由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格所帶來(lái)的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化成地租。絕對(duì)地租則是指土地所有者依照土地的所有權(quán)，對(duì)取得的土地進(jìn)行壟斷。而級(jí)差地租是依照其形成基礎(chǔ)，可以劃分為級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ。其中，針對(duì)農(nóng)用土地而言，級(jí)差地租Ⅰ是由土地肥沃程度、地理位置等差異所導(dǎo)致的，另一種則是因?yàn)檫B續(xù)追加投資產(chǎn)生的。就目前來(lái)看，在農(nóng)用土地評(píng)估研究階段，級(jí)差地租理論的指導(dǎo)意義相對(duì)較強(qiáng)。在對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估過(guò)程中，地租理論能對(duì)被評(píng)估對(duì)象所在位置以及或者經(jīng)濟(jì)條件認(rèn)真且合理地進(jìn)行剖析，以確保能讓土地價(jià)格的評(píng)估更加精準(zhǔn)可靠。

2.2 區(qū)位理論

區(qū)位針對(duì)位置而言，主要是指社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或者其他人類(lèi)活動(dòng)在空間分布的位置，是自然經(jīng)濟(jì)等在空間上的有效整合。區(qū)位理論能對(duì)事物在空間上的方位以及距離之間的關(guān)系進(jìn)行客觀分析，深入研究社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中各種事物所處的位置。從宏觀角度剖析，區(qū)位是一個(gè)較為綜合的概念，是自然地理區(qū)位、交通地理區(qū)位等在空間區(qū)域上的有機(jī)整合?？梢哉f(shuō)，區(qū)位能對(duì)土地的利用產(chǎn)生較大影響，同時(shí)與地租地價(jià)以及使用方式息息相關(guān)，土地利用與地租地價(jià)之間有著極為密切的關(guān)聯(lián)。并且，土地是人類(lèi)一切活動(dòng)的場(chǎng)所和載體，由于從事的活動(dòng)不同，所以在空間表現(xiàn)上所應(yīng)用的類(lèi)型也大不一樣，地租地價(jià)會(huì)發(fā)生非常大的改變，從而導(dǎo)致不同質(zhì)量和不同地租的農(nóng)用土地出現(xiàn)了距離、方位等特征。因而，在借助這一理論對(duì)農(nóng)用土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估期間，需要考慮的因素相對(duì)較多，應(yīng)該深入地對(duì)土地分布和變化特征加以剖析，明確其會(huì)對(duì)農(nóng)用土地產(chǎn)生何種影響，最終將農(nóng)用土地的空間變化規(guī)律、數(shù)量特征等精準(zhǔn)揭示出來(lái)，以便農(nóng)用土地價(jià)格的評(píng)估能相對(duì)科學(xué)。

2.3 農(nóng)用土地成本理論

在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中，成本是指生產(chǎn)活動(dòng)中所用的生產(chǎn)要素價(jià)格。但就目前來(lái)看，在實(shí)際的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中，成本則應(yīng)該是為取得一定數(shù)量的產(chǎn)品所消耗的生產(chǎn)資料價(jià)格以及必要?jiǎng)趧?dòng)的貨幣表現(xiàn)。在商品經(jīng)濟(jì)中，成本是價(jià)值范疇，能以?xún)r(jià)值尺度來(lái)對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期間勞動(dòng)耗費(fèi)量進(jìn)行衡量，經(jīng)濟(jì)本質(zhì)為生產(chǎn)產(chǎn)品。從資源配置的角度分析，成本具有較強(qiáng)的空間性、時(shí)間性以及系統(tǒng)性，同時(shí)成本的綜合性特點(diǎn)也較為明顯。在農(nóng)用土地價(jià)格評(píng)估過(guò)程中，成本理論的作用非常大。針對(duì)農(nóng)業(yè)土地價(jià)格來(lái)說(shuō)，涵蓋的內(nèi)容相對(duì)較多，包括生產(chǎn)成本、利潤(rùn)等，農(nóng)用土地價(jià)格評(píng)估的成本法是成本理論的實(shí)際應(yīng)用。在原有估價(jià)方面，可以稱(chēng)之為重建成本法，是將開(kāi)發(fā)或者建造估價(jià)對(duì)象所需的各項(xiàng)費(fèi)用之和作為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤(rùn)以及應(yīng)繳納稅金得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。而成本逼近法則是從買(mǎi)賣(mài)的角度層面考量，對(duì)農(nóng)用土地價(jià)格進(jìn)一步的分析，賣(mài)方愿意接受的價(jià)格不能低于其利用該土地已花費(fèi)的代價(jià)，如若低于這種代價(jià)，必然會(huì)出現(xiàn)虧損。并且，從買(mǎi)方的角度分析，是指買(mǎi)方愿意支付的價(jià)格不能超過(guò)預(yù)計(jì)的代價(jià)，如若相對(duì)較高，開(kāi)發(fā)的必要性則相對(duì)較小。由此可以看出，依照開(kāi)發(fā)待評(píng)估的農(nóng)用土地所需各項(xiàng)必要費(fèi)用，再加上正常的利潤(rùn)以及稅金等，可以將其價(jià)格精準(zhǔn)地估算出來(lái)。

3.農(nóng)用土地價(jià)格評(píng)估的方法研究

3.1 農(nóng)用土地經(jīng)濟(jì)價(jià)格評(píng)估的方法

針對(duì)農(nóng)用土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值來(lái)說(shuō)，可以看成是農(nóng)用土地質(zhì)量?jī)r(jià)值?，F(xiàn)階段，評(píng)估機(jī)構(gòu)在具體的評(píng)估過(guò)程中，在對(duì)這部分價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，農(nóng)用土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值常用的評(píng)估方法相對(duì)較多。

3.1.1 收益還原法

這種方法相對(duì)穩(wěn)定，是土地估價(jià)中應(yīng)用較為廣泛的一種手段。收益還原法的理論基礎(chǔ)為效用理論，利用這種方式所推算出來(lái)的價(jià)格可以稱(chēng)之為收益價(jià)格。利用這種方法在進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估過(guò)程中，需要先對(duì)土地的用途進(jìn)行明確，然后精準(zhǔn)地將土地總收益、土地總費(fèi)用、土地純收益計(jì)算出來(lái)，然后對(duì)合適的還原率進(jìn)行明確，掌握土地的具體使用年限，并科學(xué)地對(duì)計(jì)算地價(jià)的公式進(jìn)行選擇，確保可以將農(nóng)用土地經(jīng)濟(jì)價(jià)格精準(zhǔn)評(píng)估出來(lái)。但在運(yùn)用這一手段過(guò)程中，待評(píng)估的對(duì)象一定要有詳細(xì)的投入產(chǎn)出資料，并且，因?yàn)檫€原率會(huì)對(duì)結(jié)果產(chǎn)生非常大的影響，所以如何精準(zhǔn)地對(duì)還原利率進(jìn)行把握，則是實(shí)踐過(guò)程中亟待解決的關(guān)鍵問(wèn)題。

3.1.2 市場(chǎng)比較法

該種方式也是一種較為成熟的估價(jià)手段，主要是將供求理論作為依據(jù)。在運(yùn)用這一方法進(jìn)行地價(jià)評(píng)估過(guò)程中，需要選擇同類(lèi)型或者相似性的農(nóng)用土地塊，依照具體的地形以及面積等逐一地進(jìn)行修正，具體涵蓋期日修正、區(qū)域影響因素修正等。同時(shí)，在實(shí)際的評(píng)估過(guò)程中，需要先對(duì)比較交易實(shí)例進(jìn)行收集，并對(duì)交易情況、交易日期、影響因素等進(jìn)行精準(zhǔn)修正，對(duì)比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行計(jì)算。該方法在農(nóng)用土地交易市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)較為適用。結(jié)合我國(guó)目前農(nóng)用土地市場(chǎng)的整體發(fā)展情況來(lái)看，不成熟性以及不規(guī)范性較強(qiáng)，再加上農(nóng)用土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格十分隨意，最終導(dǎo)致該方法的運(yùn)用難度相對(duì)較大。

3.2 農(nóng)用土地社會(huì)價(jià)格評(píng)估的方法

一般而言，農(nóng)用土地社會(huì)價(jià)格評(píng)估具體是指對(duì)農(nóng)業(yè)土地的社會(huì)價(jià)值進(jìn)行客觀且精準(zhǔn)的評(píng)估，該方式主要可以分為兩種評(píng)估類(lèi)型，一種為社會(huì)保障價(jià)格評(píng)估方法，另一種為社會(huì)穩(wěn)定價(jià)格評(píng)估方法。針對(duì)前者，主要是對(duì)失去土地的農(nóng)民進(jìn)行安置補(bǔ)償，保證能為其提供教育及再就業(yè)費(fèi)用制度，保證失去土地的農(nóng)民有一定的生存權(quán)利。而對(duì)于后者來(lái)說(shuō)，在實(shí)際的評(píng)估過(guò)程中，是對(duì)農(nóng)用土地為社會(huì)提供糧食以及農(nóng)副產(chǎn)品安全作用而產(chǎn)生的社會(huì)穩(wěn)定價(jià)格功能。近年來(lái)，隨著建設(shè)用地及土地開(kāi)發(fā)數(shù)量的不斷增加，耕地后備資源也呈現(xiàn)出了逐漸減少的態(tài)勢(shì)，農(nóng)用土地開(kāi)墾難度逐漸加大，而針對(duì)社會(huì)穩(wěn)定價(jià)格來(lái)說(shuō)，也明顯上升。

3.3 農(nóng)用土地生態(tài)價(jià)格評(píng)估的方法

利用這種方式來(lái)對(duì)農(nóng)用土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估過(guò)程，比較常用的方法有很多，包括假設(shè)市場(chǎng)評(píng)價(jià)法以及費(fèi)用支出法等。對(duì)于假設(shè)市場(chǎng)評(píng)價(jià)法來(lái)說(shuō)，具體指的是被調(diào)查人員進(jìn)行假設(shè)，將自己作為市場(chǎng)的當(dāng)事人，依照各項(xiàng)消費(fèi)對(duì)自身帶來(lái)的效用，對(duì)需要進(jìn)行評(píng)估的公共財(cái)產(chǎn)供給量變化的支付愿望值進(jìn)行回答，從而借此來(lái)對(duì)該公共財(cái)產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行科學(xué)評(píng)估。針對(duì)費(fèi)用支出法來(lái)說(shuō)，則是以人們對(duì)某種環(huán)境效益的支付費(fèi)用作為核心，以此來(lái)對(duì)效益的經(jīng)濟(jì)價(jià)值加以表示。比如：在環(huán)境評(píng)價(jià)以及生物多樣性的服務(wù)價(jià)值評(píng)價(jià)中，該方法應(yīng)用較為普遍。

4.農(nóng)村土地價(jià)格評(píng)估對(duì)策分析

4.1 強(qiáng)化宣傳力度，著力增強(qiáng)對(duì)土地價(jià)格評(píng)估意識(shí)

土地價(jià)格機(jī)制是將土地市場(chǎng)作為依據(jù)，隨著農(nóng)村土地市場(chǎng)的科學(xué)構(gòu)建，農(nóng)村土地交易也變得越來(lái)越頻繁，土地流轉(zhuǎn)的價(jià)格正在朝著科學(xué)化以及客觀化方向發(fā)展，讓土地的流轉(zhuǎn)相對(duì)有序。因此，為了能進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)村土地價(jià)格評(píng)估有效性，一定要加強(qiáng)宣傳力度，明確農(nóng)村土地價(jià)格評(píng)估的意義，科學(xué)展開(kāi)宣傳工作，保證農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)主體對(duì)土地評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)等認(rèn)識(shí)能力的提高，讓估價(jià)項(xiàng)目范圍不斷擴(kuò)大。通過(guò)估價(jià)知識(shí)的良好宣傳和普及，農(nóng)民的專(zhuān)業(yè)能力和水平也會(huì)得到進(jìn)一步提升。為明確土地價(jià)格評(píng)估的目的，需要合理地對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行利用，做好相應(yīng)的宣傳工作，掌握土地價(jià)格評(píng)估的價(jià)值，使農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)意識(shí)能不斷增強(qiáng)。

4.2 科學(xué)對(duì)估價(jià)參數(shù)計(jì)算方法進(jìn)行構(gòu)建，全面提升估價(jià)結(jié)果精準(zhǔn)度

無(wú)論何種估價(jià)方法的利用，其中都涵蓋了非常多的參數(shù)，可以說(shuō)，參數(shù)的精準(zhǔn)度與估價(jià)結(jié)果有效性、合理性密切相關(guān)。農(nóng)村土地市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程中，與國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)存在較強(qiáng)的滯后性，而各類(lèi)參數(shù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)又十分薄弱，最終導(dǎo)致參數(shù)數(shù)據(jù)的收集出現(xiàn)了很大難度。并且，因?yàn)檗r(nóng)村土地的“農(nóng)村性”，所以參數(shù)在選取以及修正過(guò)程中，需要盡可能不要利用城鎮(zhèn)土地估價(jià)中的經(jīng)驗(yàn)參數(shù)。在對(duì)參數(shù)進(jìn)行實(shí)際計(jì)算過(guò)程中，可以加強(qiáng)對(duì)灰色分析以及層次分析等定量法的運(yùn)用，以便關(guān)鍵參數(shù)的有效性能整體凸顯出來(lái)，從而對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果的合理性進(jìn)行增強(qiáng)。此外，還應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)評(píng)估方法體系的創(chuàng)新，科學(xué)對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，確?？梢詮恼w的角度上對(duì)估價(jià)結(jié)果的客觀性和公平性得到增強(qiáng)。

4.3 明確土地估價(jià)目的，掌握土地價(jià)格內(nèi)涵

在對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估過(guò)程中，價(jià)格的類(lèi)型以及方法確定是極為重要的內(nèi)容，與評(píng)估的精準(zhǔn)性以及合理性有極為密切的聯(lián)系。在農(nóng)村土地中，因?yàn)橥恋貦?quán)益主體知識(shí)水平相對(duì)較低，再加上思維十分簡(jiǎn)單，沒(méi)有對(duì)土地價(jià)格評(píng)估給予高度重視，認(rèn)識(shí)程度不足，致使在實(shí)際的評(píng)估期間，需要求助委托人員對(duì)評(píng)價(jià)的目的加以明確，依照具體的目的對(duì)土地權(quán)益類(lèi)型以及利用方式等因素進(jìn)行綜合考慮，掌握土地的內(nèi)涵，使農(nóng)村土地價(jià)格的評(píng)估結(jié)果能更加有針對(duì)性。

5.結(jié)束語(yǔ)

綜合而言，與國(guó)外的一些發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)農(nóng)村土地市場(chǎng)，依舊是處于初始階段，而隨著市場(chǎng)建設(shè)進(jìn)程的深入推進(jìn)，農(nóng)村土地評(píng)估需求也明顯增加。因此，為保證農(nóng)用土地價(jià)格評(píng)估的科學(xué)性以及合理性，應(yīng)該強(qiáng)化對(duì)評(píng)估理論和方法的應(yīng)用，并在結(jié)合實(shí)際現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化對(duì)評(píng)估方法的優(yōu)化和創(chuàng)新，保證問(wèn)題在高效解決的同時(shí)，農(nóng)村土地市場(chǎng)建設(shè)能朝著更好的方向邁進(jìn)。