費微

摘要：二十一世紀背景下，經(jīng)濟與科技的進步，推動了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，使得競爭逐漸激烈，進而降低了投資收益，企業(yè)應給予其重視，為未來的可持續(xù)發(fā)展打下基礎，其中成本控制為重要環(huán)節(jié)，可對后期運行、投資戰(zhàn)略起到積極作用，也可以降低企業(yè)運營成本，發(fā)揮利益最大化。本文將圍繞房地產(chǎn)企業(yè)成本控制為主線，對其意義、問題、措施進行闡述，希望為企業(yè)帶來建設性意見。

關鍵詞：房地產(chǎn);成本管理;問題與對策

一、新經(jīng)濟形勢房地產(chǎn)成本控制的意義

眾所周知，新形勢背景下國家做出了經(jīng)濟戰(zhàn)略、發(fā)展戰(zhàn)略的宏觀調(diào)控，改善了傳統(tǒng)經(jīng)濟模式弊端，逐漸演變成了新經(jīng)濟形勢，在此情形下，可分為兩體系：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、技術創(chuàng)新。本文提到的房地產(chǎn)便是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的經(jīng)典類型，代表著高速發(fā)展向著中高速發(fā)展靠近，市場機制更加科學而合理，以及三大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展向著綠色可持續(xù)轉(zhuǎn)變，不再依靠犧牲生態(tài)獲得經(jīng)濟利益。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)必須做出戰(zhàn)略調(diào)整，改變經(jīng)營理念，進而面對新形勢下市場經(jīng)濟。技術創(chuàng)新也是一重大要義，代表著科技發(fā)展，人口紅利優(yōu)勢不復存在，企業(yè)需要借助科技完成商品建造，不再依賴廉價勞動力，說明了企業(yè)未來發(fā)展應重視技術創(chuàng)新，這樣才能立于不敗之地[1]。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)對于成本控制的認識不夠

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)對于經(jīng)濟追求普遍通過投資建設項目獲取，且作為運營重點環(huán)節(jié)，進而忽略了內(nèi)部成本管理的重要性，以及管理層人員和工作人員對成本管理認知低下，極大阻礙了可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，也有部分房地產(chǎn)企業(yè)意識到成本管理重要性，在內(nèi)部開啟了相關體系構(gòu)成。實際上，仍有大半部分企業(yè)不重視該環(huán)節(jié)，在思想上存在錯誤認知，認為投資建設項目回報率大，當然部分企業(yè)在原材料、機械設備等環(huán)節(jié)進行了控制，可是卻忽略了時效性、費用兩方面，依然不能產(chǎn)生積極效應。另一方面，成本項目通常在整體工作費用全部進行完成后，才能得到準確數(shù)字，更好的確定成本支出，可項目處在動態(tài)過程，加上企業(yè)管理體系的不足，很容易造成經(jīng)濟與效益的混淆，不能將真實成本控制體現(xiàn)出來[2]。

（二）成本控制缺乏全面性

根據(jù)經(jīng)驗分析，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)存在費用管理局限的狀況，對開發(fā)項目費用管理獨立控制，不能有效融入整體成本工作中來，如：設施費用、土地成本、規(guī)劃設計等環(huán)節(jié)，實施定期核算制度，即按期撥款，雖在一定程度控制了成本，但容易出現(xiàn)問題，特別在選址規(guī)劃方面尤為嚴重，后期還需要再次彌補錯誤，進而耽誤工作進度進展。由此可見，成本管理應全面化展開，真正將管理與控制融合，才能推動企業(yè)效益獲取[3]。

（三）沒有先進的成本控制方法

客觀講，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制在與財務部門核算，但因時效性滯后，并不能為企業(yè)帶來管理依據(jù)，也不能落實控制手段，以及內(nèi)部人員意識低下，為做好事前、事中準備工作，嚴重限制了企業(yè)發(fā)展。由此可見，這種落后模式已經(jīng)不適應新時代發(fā)展軌道，所以需要對管理再次創(chuàng)新和調(diào)整，及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，為后期工作打下基礎。

（四）沒有完善的成本控制體系

目前，市場競爭比較激烈，房地產(chǎn)為了站得一席之地，逐漸認識到成本控制重要性，雖意識覺醒，但內(nèi)部管理形式粗放，說明了成本控制體系不完善，許多工作無處下手，以及存在矛盾，導致實際工作中無法發(fā)揮成效。同樣，形式只是形式，幾乎形同虛設，難以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。

三、新型下房地產(chǎn)項目成本控制措施

（一）投資決策階段的成本控制

眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)投資決策意義重大，可對擬建投資項目進行分析，明確可行性度，對各個階段運營展開合理評價，進而選擇最科學的一種執(zhí)行方案。決策階段成本控制是一重要環(huán)節(jié)，可對房地產(chǎn)企業(yè)成本控制起到積極作用，管理人員應將本職工作落實好，完成對地塊資料、周邊環(huán)境、市場定位等內(nèi)容的分析和整理，并逐漸上升與成本費用、投資效益、風險評估等專業(yè)問題分解，為其后期決策和判斷打下基礎，上級人員也可根據(jù)數(shù)據(jù)對投入產(chǎn)出有一定了解，進而更加科學合理進行后期工作[4]。

（二）規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制

相對規(guī)劃設計而言，可著眼于兩方面思考：一是占房地產(chǎn)項目總成本較低，二是規(guī)劃設計環(huán)節(jié)影響著項目開發(fā)的方方面面，其重要性不言而喻，通常項目成本會根據(jù)該設計進行。再者，規(guī)劃設計階段涉及了眾多項目，如：結(jié)構(gòu)形式、工程投資等，也就是說大部分內(nèi)容已被規(guī)劃，開工只需根據(jù)圖紙進行即可，便看出成本控制與規(guī)劃設計之間微妙的關系。設計人員能否掌控好目標人群需求，是決定項目進行的關鍵，應對本環(huán)節(jié)格外重視，必須要選擇經(jīng)驗豐富、資質(zhì)充足、專業(yè)能力強的設計機構(gòu)，進而開展后期工作計劃。以及在簽訂合同當中，需要對相關指標做出明確指示和標注，既不失經(jīng)濟手段又不忽略技術手段，兩者結(jié)合可為計劃方案提供科學指導，為后期實際工作打下基礎[5]。

（三）施工過程中的成本控制

客觀講，施工過程中成本控制可分為兩個范疇：工程招標工作、加強合同管理。首先，對招標工作進行介紹，要知道房地產(chǎn)項目實施由眾多環(huán)節(jié)組成，這里提到的招標工作便是其中之一，通常企業(yè)要了解招標準備工作、范圍、工期、結(jié)算等內(nèi)容，這樣可以為后期的評標打下基礎，進而更加順利地開展工作。承包商是完成企業(yè)工程的關鍵因素，聯(lián)系著質(zhì)量、進度等方面，所以在選擇上必須要周全思考，最好資質(zhì)、經(jīng)驗、誠信具備，才能放心交付工作，以及到實地考察機構(gòu)詳情，以確保事情的真實性。此時，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)設計圖紙做好預算，以完善編制標底最后環(huán)節(jié)，在派請專業(yè)人員前往市場調(diào)研，將工程內(nèi)使用到的材料、設備做好詢問、定價，進而控制成本。

其次，是關于加強合同管理的介紹，為了顯其重視性，可以建立專門法律小組或者合同部門，全程參與合同各項事宜，不僅方便了解具體情況，還可以監(jiān)督執(zhí)行力度。以及項目施工合同要確定一定標準，必須要規(guī)范化，以保證內(nèi)容完整，確保責任落實到雙方。最后，若有條件可執(zhí)行律師評審機制，此目的是為了減少風險。

（四）工程竣工結(jié)算階段的成本控制

真正意義上的工程竣工并非項目建造完成，而是各項費用、驗收全部完成，才可以定義為工程竣工。對于該階段結(jié)算成本控制，可分為以下兩方面：資金成本管理、銷售費用控制。

首先，是對資金成本管理的分析，通常房地產(chǎn)面對資金有著需求大、周轉(zhuǎn)長的特點，不僅要具備支付能力，還應對資金成本進行管理，這樣才能統(tǒng)籌兼顧工作。一般情況下，企業(yè)會選擇貸款來解決支付問題，所以管理人員要以實際情況為準，制定籌資方案，以按時完成還款計劃。

其次，是對銷售費用控制的分析，這里的銷售指商品銷售環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的各項費用，畢竟現(xiàn)階段人群物質(zhì)生活豐富，為了達到售賣目的，企業(yè)會制定多種營銷方案，加之廣告、推廣、不可控因素等，又會增加成本投入，所以應盡快構(gòu)建完善的廣告推廣方案，這樣才能推動后期收益成效，即利用最低資金、獲取最高效益。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)進行成本管理尤為重要，因為是一項綜合性較強的工作，需要關注到方方面面，說明了只有共同配合才能顯現(xiàn)效益最大化，是企業(yè)內(nèi)部人員共同的任務，并非部門或個人單獨負責。再者，企業(yè)應選擇執(zhí)行力度強、綜合能力水平高的人員作為管理人員，這樣可落實責任制度，強化企業(yè)部門共同協(xié)作，進而為蓬勃發(fā)展貢獻力量。

參考文獻：

[1]胡明欣.新形勢下加強煤化工企業(yè)成本控制的探討[J].會計師，2018

[2]李奮旭.新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的探究[J].住宅與房地產(chǎn)，2018：13.

[3]張璐.淺談新形勢下地質(zhì)勘探企業(yè)成本控制[J].財經(jīng)界（學術版），2018：35-36.

[4]董穎.新形勢下如何加強房地產(chǎn)企業(yè)成本控制及管理[J].投資與創(chuàng)業(yè)，2019：69-70.

[5]杜海楊.新形勢下加強化工企業(yè)成本控制的探討[J].財會學習，2016：116-117.