李毅

摘要：對(duì)于企業(yè)發(fā)展而言，資金管理起著至關(guān)重要的作用，特別是現(xiàn)金密集的房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)政府監(jiān)管和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，要想取得生存空間，就必須通過(guò)提高企業(yè)內(nèi)部的資金循環(huán)現(xiàn)狀，以求得生存和發(fā)展空間。本文分析資金管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的意義，結(jié)合企業(yè)資金使用情況，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)目前資金管理存在的問(wèn)題提出了相關(guān)的建議，希望為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展能有所幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);資金管理;問(wèn)題;對(duì)策

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)快發(fā)展暴露了很多問(wèn)題，特別是國(guó)家不斷針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)布新的政策，受其影響，房地產(chǎn)企業(yè)融資難的問(wèn)題日益明顯，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)更加艱巨。要想使房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，并不斷做大做強(qiáng)。首先要解決的就是資金管理問(wèn)題，如何解決資金在使用過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題及困難是目前房地產(chǎn)企業(yè)需要解決的首要問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的意義

資金在企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的流動(dòng)性，關(guān)系到企業(yè)的生存、發(fā)展，如何助力企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模、提升利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，加強(qiáng)企業(yè)的資金管理，具有非?，F(xiàn)實(shí)的意義。而房地產(chǎn)企業(yè)本身屬于資金密集型企業(yè)，這表現(xiàn)在兩個(gè)方面。一是拿地階段需要大規(guī)模投人資金。目前很多城市土地價(jià)格高企，很多項(xiàng)目地塊的成本已經(jīng)占到總投的30%～49%。二是資金的回收期長(zhǎng)。一般的房地產(chǎn)企業(yè)，從拿地到第一期銷售回款需要近1年的時(shí)間，大的項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)，收回資金3～5年不等。因此，如何有效使用資金，加強(qiáng)資金管理更是有其重要意義。只有通過(guò)科學(xué)的資金管理，有效地提高資金的使用，緊跟項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的節(jié)奏，避免出現(xiàn)資金沉淀的情況，節(jié)約資金成本，才能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)更到的利潤(rùn)。另外，在對(duì)企業(yè)內(nèi)資金進(jìn)行管理時(shí)，要利用資金計(jì)劃等手段，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門(mén)之間的協(xié)作，加快工程開(kāi)發(fā)速度，督促銷售部門(mén)出售房產(chǎn)，落實(shí)資金的回款情況，強(qiáng)化企業(yè)的內(nèi)部管理，在企業(yè)內(nèi)部形成統(tǒng)一戰(zhàn)線，更有力地促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問(wèn)題

1.企業(yè)流動(dòng)資金少，籌資渠道單一

資金支持對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展至關(guān)重要，在房地產(chǎn)行業(yè)中，一般企業(yè)要想籌集資金無(wú)非就是通過(guò)銀行借款、收取客戶定金、預(yù)付款、市場(chǎng)融資等相關(guān)渠道來(lái)獲取資金。但就目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管控的力度，房地產(chǎn)企業(yè)想要通過(guò)資本市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行融資的難度十分艱巨?？紤]國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控等因素，房地產(chǎn)行業(yè)上市要求變得更高。在前期的拿地階段，未取得四證前不允許向客戶收取定金預(yù)付款等，并且大部分地區(qū)取得預(yù)售證的要求是主體工程完成80% ，這樣更加大了前期資金的投入。所以，一般房地產(chǎn)企業(yè)在上述情況下只能通過(guò)銀行借款籌資，但目前企業(yè)通過(guò)銀行貸款取得的資金也只能是短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行使用，并且資金的使用情況也受到嚴(yán)格監(jiān)控，只能用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，而還款的方式也是和銷售收入相關(guān)聯(lián)的，企業(yè)的銷售收入是受到房管部門(mén)的監(jiān)控的，對(duì)于取得的銷售收入只能用于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和還款，這在很大程度上就限制了企業(yè)對(duì)企業(yè)項(xiàng)目土地的投資，對(duì)于資金的使用也只能是限制在封閉的循環(huán)中，從而限制了企業(yè)的發(fā)展。

2.企業(yè)對(duì)資金管理的意識(shí)薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，資金合理運(yùn)用不僅能夠控制企業(yè)成本還可以提高企業(yè)生產(chǎn)效率。部分企業(yè)資金管理計(jì)劃缺乏科學(xué)性，導(dǎo)致計(jì)劃的設(shè)置沒(méi)有實(shí)質(zhì)作用，企業(yè)的管理者缺失對(duì)資金的管控，出現(xiàn)公司內(nèi)部資金無(wú)法周轉(zhuǎn)，資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。部分企業(yè)資金管理計(jì)劃執(zhí)行效率偏低的情況主要有以下幾種：一是下屬企業(yè)資金需求規(guī)劃不合理，在計(jì)劃中增加支付額度，但是在實(shí)際支付時(shí)支付的周期較長(zhǎng)且支付的金額較少，，這就使得企業(yè)不僅要長(zhǎng)時(shí)間持有資金還要增加融資的額度，從而導(dǎo)致資金成本增加;二是銷售部門(mén)只重視銷售合同的簽署，對(duì)于銷售回款計(jì)劃的執(zhí)行不到位，沒(méi)有及時(shí)理解企業(yè)回款的情況，導(dǎo)致企業(yè)長(zhǎng)時(shí)間收不到回款，從而增加了企業(yè)資金短缺的風(fēng)險(xiǎn)。

3.資金的回籠速度慢

房地產(chǎn)行業(yè)最大的特點(diǎn)就是企業(yè)資金的占用率高，投入的資金量大，且回款的周期長(zhǎng)。在房地產(chǎn)企業(yè)中，房產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與其銷售是兩個(gè)方面，項(xiàng)目建設(shè)墊付的資金無(wú)法收回，導(dǎo)致企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)的資金不足。房產(chǎn)作為一種特殊的商品，售價(jià)高昂，對(duì)于大部分工薪階層的群眾來(lái)說(shuō)，不是都能普遍購(gòu)買(mǎi)，影響了房產(chǎn)的銷售速度，資金回籠的速度更為緩慢。目前，國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)做出了調(diào)控，分期付款成為主要購(gòu)房方式，但這種方式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)有著多種弊端，購(gòu)房者不能及時(shí)還款造成資金回籠受阻。貸款購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)者逾期還款，銀行就會(huì)從開(kāi)發(fā)商保證金賬戶進(jìn)行扣款，給企業(yè)帶來(lái)資金上的風(fēng)險(xiǎn)。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對(duì)策

1.拓寬多種融資渠道

單一的渠道對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著更多的阻礙，所以需要不斷豐富融資渠道。對(duì)于一些小型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，還可以拿在建工程進(jìn)行抵押貸款，雖然貸款的時(shí)間較短，但也能暫時(shí)性地緩解短時(shí)間內(nèi)的資金壓力。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，在同銀行借款的同時(shí)還可以利用信托類資金引入企業(yè)投入，這類資金的優(yōu)點(diǎn)是資金的用款靈活，缺點(diǎn)是融資成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行貸款;對(duì)于項(xiàng)目中含有政策性項(xiàng)目的，可以申請(qǐng)專項(xiàng)貸款;利用有關(guān)票據(jù)結(jié)算，延緩企業(yè)付款的時(shí)間，以此來(lái)達(dá)到短期融資的目的。另外，在簽訂合同時(shí)，將合同簽訂成按照工程進(jìn)度來(lái)確定支付的比例。在進(jìn)行房屋銷售時(shí)，可以通過(guò)提高首付金額來(lái)達(dá)到提高前期資金回款的速度，要及時(shí)與銀行進(jìn)行溝通國(guó)家關(guān)于按揭買(mǎi)房的相關(guān)政策，以銀行建立長(zhǎng)期的合作關(guān)系。

2.形成健全的資金管理體系

當(dāng)前，在我國(guó)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)中對(duì)于資金的管理已經(jīng)是采用集中管理的模式，這種模式對(duì)于企業(yè)的管理和發(fā)展有著重大的意義。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中只有是包括3個(gè)以上的工程項(xiàng)目的，都應(yīng)該建立相應(yīng)的資金管理體系，通過(guò)公司整體的資金管理，來(lái)規(guī)范企業(yè)資金的使用情況，優(yōu)化資源，提高對(duì)資金的管控力度。在這個(gè)過(guò)程中，首先要通過(guò)銀行提供技術(shù)支持，我國(guó)各大股份銀行中都有相對(duì)完善的運(yùn)行系統(tǒng)，雖然可能會(huì)產(chǎn)生一些高額的管理費(fèi)，但是對(duì)于資金成本來(lái)說(shuō)，還是可以接受的。其次，在使用銀行提供的運(yùn)行系統(tǒng)中，還可以結(jié)合EPR管理系統(tǒng)，這樣在很大程度上能夠監(jiān)督資金的使用情況，通過(guò)監(jiān)督來(lái)提高資金的調(diào)動(dòng)的效率，減少閑置資金的情況，通過(guò)資金的整合來(lái)達(dá)到資源的共享。

3.強(qiáng)化資金計(jì)劃管理

對(duì)資金建立統(tǒng)一的管理體系，為的就是提高資金的使用效率，降低風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于資金使用計(jì)劃的編制更是重中之重。房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算的基礎(chǔ)上，要編制完善的資金計(jì)劃，當(dāng)然資金計(jì)劃的編制不能僅通過(guò)合同條款來(lái)進(jìn)行，還需其他部門(mén)的配合，如投資部、預(yù)算部、銷售部等相關(guān)部門(mén)都應(yīng)參與到資金計(jì)劃的編制中去，只有這樣數(shù)據(jù)才具有科學(xué)性和可行性，單憑資金管理部門(mén)來(lái)編制很難達(dá)到理想的效果。對(duì)于計(jì)劃的編制時(shí)間可以以三個(gè)月為期進(jìn)行滾動(dòng)編制，這樣一來(lái)資金管理部門(mén)不但可以看到前期計(jì)劃的未執(zhí)行部分在后期計(jì)劃中的補(bǔ)充，還可以了解更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)的資金收付款情況和可使用的現(xiàn)金，這就為資金的調(diào)動(dòng)和使用提供了有力的幫助。另外，要對(duì)資金計(jì)劃訂立相關(guān)制度。以保證計(jì)劃能夠順利執(zhí)行。對(duì)于資金計(jì)劃的執(zhí)行要納入管理層的考核中，只有這樣才可以提高管理層的重視程度，才能最大程度的提高資金的使用效率。通過(guò)企業(yè)總額手段的把控，擠壓出在付款計(jì)劃中的水分，強(qiáng)化收款的落實(shí)，最大程度保證資金的有效使用率，實(shí)現(xiàn)企業(yè)現(xiàn)金流的循環(huán)，降低風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)濟(jì)效益。

4.完善資金回籠體制

就目前買(mǎi)房的付款形式來(lái)看，主要包括一次性付清、分期付款和按揭付款三種模式。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，一次性付清全款能夠更好地收回資金，是資金回籠最快的一種方法，但是這種情況少之又少。分期付款則是在合同中明確企業(yè)每一筆收款的具體時(shí)間，這種情況也能夠保證企業(yè)在一定時(shí)間內(nèi)收到款項(xiàng)，達(dá)到資金回籠的效果。按揭付款買(mǎi)房則是通過(guò)查詢購(gòu)房者的個(gè)人征信，通過(guò)其還款能力來(lái)對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行評(píng)估，核實(shí)購(gòu)房者的真實(shí)情況，只要沒(méi)有問(wèn)題才可以向銀行辦理按揭貸款的手續(xù)，這樣也能降低企業(yè)資金回籠的風(fēng)險(xiǎn)。一旦購(gòu)房者出現(xiàn)逾期付款的情況，企業(yè)還可以通過(guò)法律手段來(lái)凍結(jié)或者變賣(mài)其名下的房產(chǎn)，將變賣(mài)后的房產(chǎn)來(lái)對(duì)企業(yè)進(jìn)行補(bǔ)償，將企業(yè)的損失降到最低。

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理對(duì)于企業(yè)自身發(fā)展有著重要的意義，企業(yè)要想長(zhǎng)期地發(fā)展下去，就必須對(duì)資金做好規(guī)劃，進(jìn)行相應(yīng)的預(yù)算管理。由于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)工期長(zhǎng)，投資數(shù)額巨大，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中或多或少會(huì)出現(xiàn)一些問(wèn)題，為了保持企業(yè)長(zhǎng)久的生存下去，只有不斷地提高資金的有效使用，加強(qiáng)資金的管理，使資金的使用率達(dá)到最高，才能夠?yàn)槠髽I(yè)資金流動(dòng)提供有力的保障，才可以促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]葛愛(ài)斌.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題與對(duì)策[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2019，（11）.

[2]阮孟牡.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題及對(duì)策[J].中國(guó)市場(chǎng)，2019，（30）.

[3]王欣.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題及對(duì)策[J].企業(yè)改革與管理.2020，（20）.