文／周娜妞 陽基集團有限公司 廣東深圳 518049

1、企業(yè)增值稅籌劃概述

1.1 增值稅

增值稅是以商品在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。從計稅原理上說，增值稅是對商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。實行價外稅，也就是由消費者負擔，有增值才征稅沒增值不征稅。但在實際工作中，商品新增價值或附加值在生產(chǎn)和流通過程中是很難準確計算的。故而，我國也采用國際上普遍采用的稅款抵扣的辦法。即根據(jù)銷售商品或勞務(wù)的銷售額，按規(guī)定的稅率計算出銷售稅額，然后扣除取得該商品或勞務(wù)時所支付的增值稅款，也就是進項稅額，其差額就是增值部分應(yīng)交的稅額，這種計算方法體現(xiàn)了按增值因素計稅的原則。

增值稅由國家稅務(wù)總局統(tǒng)一征收，是我國國家財政稅收中的主要組成部分，占總稅收比例的60%左右，在維持財政收支平衡中具有重要的作用。增值稅的受眾群體是經(jīng)濟市場中的企業(yè)，最終的服務(wù)對象也是經(jīng)濟市場中的企業(yè)。以本文論述的主要對象—房地產(chǎn)企業(yè)為例，在營業(yè)稅改增值稅這一過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可借助稅收政策的調(diào)整，在合理利用稅收政策的基礎(chǔ)上，達到合理避稅和精簡稅收支出的目的。

1.2 稅務(wù)籌劃

稅務(wù)籌劃是企業(yè)進行合理避稅的主要工作，也是企業(yè)合理、合法減少稅務(wù)成本的重要途徑。企業(yè)在國家相關(guān)政策和制度的規(guī)定下，進行稅務(wù)籌劃工作，是國家賦予企業(yè)的權(quán)力。國家通過調(diào)整稅收政策，為企業(yè)提供開展稅務(wù)籌劃工作的制度依據(jù)和法律依據(jù)。企業(yè)則需要嚴格依據(jù)相關(guān)稅法，開展合理、合法、合規(guī)的稅務(wù)籌劃工作。

2、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃的重要作用

自進入21 世紀以來，我國經(jīng)濟增速迅猛提高，經(jīng)濟發(fā)展水平瞬息萬變，政府和市場之間的關(guān)系也發(fā)生了轉(zhuǎn)變，市場自主性被廣泛強調(diào)，政府則作為市場的輔助者而存在，不直接參與市場管理，以發(fā)揮市場的自發(fā)性和主動性，發(fā)揮市場自我調(diào)節(jié)機制的重要作用。

我國政府提供市場以政策和制度上的支持，例如，稅收優(yōu)惠政策，尤其重視增值稅改革工作，對增值稅率進行不斷的下調(diào)，并對小微企業(yè)以及生活服務(wù)業(yè)發(fā)布稅收優(yōu)惠政策，國內(nèi)市場經(jīng)濟被注入新的活力。對于房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的一般企業(yè)而言，房地產(chǎn)稅率由最初的11%歷經(jīng)兩次下調(diào)，在當前階段穩(wěn)定在9%；在國家支持小微企業(yè)發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的小規(guī)模納稅企業(yè)可享有較一般企業(yè)下調(diào)4 個百分點的5%的稅率。房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)政策的優(yōu)惠內(nèi)容，積極開展增值稅籌劃工作，降低自身稅費支出。從經(jīng)濟效益方面而言，做好稅收籌劃工作，將大大降低企業(yè)的稅收成本，是企業(yè)從成本控制端尋求獲得最大化經(jīng)濟效益的主要措施。

對于經(jīng)濟社會中的企業(yè)而言，最重要的就是企業(yè)最終獲得的經(jīng)濟效益，房地產(chǎn)企業(yè)亦是如此。從稅收工作的全局層面來講，國家稅收部門通過不斷出臺的稅收新政策，不斷完善增值稅體系，推動營改增到降低稅率這一過程的平穩(wěn)過渡，規(guī)范了稅務(wù)局開展的稅收工作，且以針對房地產(chǎn)行業(yè)進行的降低稅率這一系列舉措，大大規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)的納稅行為，提高房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)管理工作效率和水平。

從房地產(chǎn)企業(yè)角度而言，積極開展增值稅籌劃工作，通過合法、合規(guī)地利用稅收優(yōu)惠政策，減少稅費支出，房地產(chǎn)企業(yè)將在法律允許的范圍內(nèi)，盡量減少稅費總量，達到合理避稅的目的[1]。

3、影響增值稅稅負的主要因素

3.1 銷項稅額

銷項稅額是企業(yè)銷售商品向購買方所收取的增值稅稅額，是企業(yè)的收入，也是指增值稅納稅人銷售貨物過程中，按照銷售額和適用稅率計算并向購買方收取的增值稅稅額。

3.2 進項稅額

進項稅額則是指企業(yè)在購進貨品等環(huán)節(jié)中所支出或負擔的增值稅額，是企業(yè)的支出。詳細來講即為：納稅人購進貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，支付或者負擔的增值稅額。

4、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃工作的方向

4.1 推遲繳納增值稅

房地產(chǎn)企業(yè)可借助合同約定付款日期，從而推遲必須履行納稅義務(wù)的時間，從而減少前期資金支出過多而對后期產(chǎn)生的不良影響。推遲納稅時間是企業(yè)合理規(guī)劃資金周轉(zhuǎn)的主要手段，也是合法的調(diào)稅手段，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，尤為適用。例如，房地產(chǎn)企業(yè)開展為期3 年的建設(shè)工作，在開展建設(shè)工作的前一階段，房地產(chǎn)企業(yè)的資金支出最多，涉及設(shè)計費用支出、材料購進費用支出、施工企業(yè)招聘支出等，且稅務(wù)支出也是前期支出中的重要部分，在其中占有較大的比例。房地產(chǎn)企業(yè)前期投入成本過高，或?qū)е轮衅?、后期工作缺乏足夠的資金支持，影響房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展。針對這一問題，房地產(chǎn)企業(yè)可通過與客戶以合同的方式，將付款日期后延，避開前期投入這一關(guān)鍵階段，減少前期工作階段的稅務(wù)成本支出，合理謀劃納稅時間，為企業(yè)的整體發(fā)展服務(wù)。

4.2 遞延繳納增值稅

遞延即為稅務(wù)局與企業(yè)本身財務(wù)報表之間所計算的增值稅差異，企業(yè)所交的稅會產(chǎn)生一定的差額，這部分差額是暫時性的，但是能對企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)起到一定的調(diào)節(jié)作用，也是企業(yè)合理調(diào)稅的主要方法。這部分遞延的增值稅，會在企業(yè)下一次納稅工作中出現(xiàn)。遞延增值稅出現(xiàn)的主要原因是企業(yè)與稅務(wù)局所用的會計準則以及折舊方法不同等，稅務(wù)局與企業(yè)財務(wù)報表所計算出的計稅基礎(chǔ)不一，交的稅就會存在差額問題。房地產(chǎn)企業(yè)可利用自身稅務(wù)籌劃與政府稅務(wù)部門之間的稅務(wù)差值，在某一階段降低自身整體的稅負負擔，將遞延的部分稅務(wù)在下一納稅周期內(nèi)進行繳納即可。

例如，稅務(wù)局在對企業(yè)進行納稅核算時，或因自身會計準則與房地產(chǎn)企業(yè)會計準則之間存在的差異而導致計算的增值稅不同，多體現(xiàn)于稅務(wù)局未將企業(yè)當前階段的收益納入核算中，稅務(wù)局所計算出的增值稅總量明顯少于企業(yè)本身依據(jù)當下工作實際所計算的增值稅總量。對于當下資金周轉(zhuǎn)不開的房地產(chǎn)企業(yè)則可以依據(jù)稅務(wù)局的增值稅標準進行納稅，降低本階段的納稅負擔，在后期納稅工作中將這部分增值稅補上即可。如，稅務(wù)局進行核算工作中，企業(yè)獲得一筆經(jīng)濟收入，則稅務(wù)局在計算增值稅階段，核算的對象不包括企業(yè)最近一筆收入，則會與企業(yè)計算的增值稅之間存在差異。企業(yè)可以依據(jù)自身發(fā)展需求和對資金的需求，開展納稅籌劃工作，選擇遞延增值稅。

5、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃和管理的措施

5.1 應(yīng)用“甲方供材”銷售模式，轉(zhuǎn)化銷項名稱

“甲方供材”對調(diào)節(jié)稅收結(jié)構(gòu)，達到避稅目的具有重要的作用。甲方供材主要是甲方將材料運輸?shù)揭曳剿付ǖ奈恢?，而乙方則只需要對產(chǎn)品的質(zhì)量進行檢驗，驗收之后產(chǎn)品出現(xiàn)的問題一概由乙方負責，甲方的責任在驗收交付之后就對該批貨物清零了，對該批貨物不承擔任何責任。甲方供材的銷售方式不僅能分清各責任主體的具體責任，減少責任糾紛問題的發(fā)生概率；且在增值稅籌劃中也具有重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)在開展銷售工作時，不妨采用“甲方供材”的銷售模式，將部分費用的名稱進行轉(zhuǎn)化，通過減少銷項資金總量，達到減少稅費成本支出的目的?！凹追焦┎摹蹦Ｊ较拢偝邪淘诖_認最終所獲得的利潤時，因其以分包的方式，在自身的統(tǒng)一管理下，將不同的項目分派給不同的分包商，物資材料的購進由總承包商統(tǒng)一管理?？偝邪淌紫葔|付各分包商所需要的物資購進費用，并在財務(wù)核算之時，總承包商采購費用可納入進項稅額中，抵扣部分銷項稅額。房地產(chǎn)企業(yè)與總承包商之間建立合同關(guān)系，有利于計算企業(yè)建設(shè)過程中的成本支出，在總承包商提交的支出數(shù)據(jù)和成本管控下，降低企業(yè)與各分包商計算成本支出和服務(wù)費用之間所需要的時間成本，提高稅籌水平和效率。

部分地區(qū)為了吸引房地產(chǎn)企業(yè)進駐，推動當?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)提供5%的退稅優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)企業(yè)可將5%的稅收作為進項，抵扣進企業(yè)成本中，從而達到減少稅務(wù)支出的目的。銷項名稱的轉(zhuǎn)變，將直接從銷項根源上減少銷售所獲得的費用，在后期銷項與進項稅費扣除之后，繳納增值稅之時，減少增值稅的數(shù)量。

例如，借助“甲方供材”模式，將部分銷項名稱轉(zhuǎn)化為進項名稱，以10%的傭金，開展稅務(wù)籌劃工作。房地產(chǎn)企業(yè)在后期開展的結(jié)算工作中，向總承包商提供合同規(guī)定的資金，并可以對傭金進行拆分，在銷項稅額中進行扣除或通過將該5%的傭金轉(zhuǎn)化為企業(yè)與承包商之間的服務(wù)費用，另外設(shè)立名目，將該5%的傭金作為進項稅額，達到降低5%的稅務(wù)成本支出的目的?！凹追焦┎摹蹦Ｊ较?，房地產(chǎn)企業(yè)只與總承包商建立合同關(guān)系即可，在稅務(wù)籌劃工作中的涉稅主體少，所要考慮的因素較少，相較于分散供材，“甲方供材”模式在稅務(wù)籌劃工作中的效率更高，節(jié)省了企業(yè)的時間成本，以及避免因供材方較多導致的漏籌問題。

5.2 甲方供給工程模式，以進項發(fā)票抵扣增值稅

甲方供給模式是一種企業(yè)尋求總承包商統(tǒng)一管理建設(shè)工作，總承包商再根據(jù)實際建設(shè)需求，選擇分包商承包部分工程的模式。這一模式的運行下，總承包商和分包商分屬不同類型的管理風險和采購風險。

進項是影響增值稅稅負的另一主要因素，是房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務(wù)籌劃工作的另一個突破口。不僅會通過銷項影響企業(yè)的增值稅數(shù)額，還會通過影響進項稅額，直接決定企業(yè)應(yīng)繳納的增值稅數(shù)額。房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的企業(yè)一直在探索降低稅務(wù)成本支出的路徑，以進項發(fā)票抵扣增值稅是其探索出的新路徑。主要模式為，房地產(chǎn)企業(yè)為了刺激消費和增加進項稅額，以買房送家電為主要銷售渠道。在這一過程中，房地產(chǎn)企業(yè)在購買家電方面時所獲得的進項發(fā)票可以直接抵扣相應(yīng)部分的增值稅，從而達到減稅的目的。在甲方供給工程模式下，在總承包商的統(tǒng)一采購和管理過程中，企業(yè)也可直接獲取進項發(fā)票。

房地產(chǎn)企業(yè)在采用甲方供給工程模式時，要與甲方簽訂明確權(quán)責的合同，并通過合同制定將發(fā)票性質(zhì)和內(nèi)容規(guī)定其中，房地產(chǎn)企業(yè)在與合同企業(yè)進行交易時，可依據(jù)合同內(nèi)容，收取合同方提供的發(fā)票，獲取進項發(fā)票，用以抵扣增值稅，達到稅務(wù)籌劃的目的。

5.3 采用精裝修模式，抵扣進項稅額

房地產(chǎn)企業(yè)對房屋進行精裝后進行銷售，其在房屋裝修中支出的資金可以歸為進項資金。采用精裝修模式不僅能增加房屋的價值量，提高房屋的銷售價格；還能將精裝修支出的資金納入進項稅額中，以抵扣更多的增值稅，達到減少增值稅的目的。房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)實際需求，對部分房屋采取精裝修的模式，增加進項數(shù)額，用以稅費抵扣。

例如，房地產(chǎn)企業(yè)可在建造的建筑中，以稅務(wù)籌劃為目的，選擇部分毛坯房對其開展裝修作業(yè)，一方面增加房屋價值，并吸引有精裝修需求的消費者前來購買；一方面，則通過將精裝修中購買材料、家電、水電安裝、施工隊伍人員費用支出以進項稅金的名稱在計算增值稅階段對其進行籌劃，從而降低增值稅數(shù)額，達到合理降稅的目的。

5.4 促銷方式的籌劃

促銷方式是房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃的另一環(huán)節(jié)，也是直接關(guān)系到企業(yè)經(jīng)濟效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)通過籌劃促銷方式減少稅費支出，可以從銷售折扣方面開展籌劃工作。銷售折扣主要是指在特點的時間點對房價進行調(diào)整，例如，在618、雙十一期間，可適當給予消費者一定的購房優(yōu)惠。通過購房折扣不僅能在一段時間內(nèi)取得較好的銷售業(yè)績，還能從收入端降低房地產(chǎn)增值稅的總繳納金額，從而達到合理籌稅的目的[2]。

賣房收入是房地產(chǎn)企業(yè)最主要的經(jīng)濟效益，也是房地產(chǎn)企業(yè)銷項稅額中的主要部分。對賣房收入進行籌劃，將從收入端直接達到減稅的目的。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在春節(jié)期間采用春節(jié)期間購房折扣，消費者按照折扣價購進房產(chǎn)，其所支付的金額總數(shù)減少，即房地產(chǎn)企業(yè)所獲得的經(jīng)濟總額減少，即銷項數(shù)額減少，直接降低增值稅繳納的基礎(chǔ)數(shù)額。

5.5 免稅項目固定資產(chǎn)分解抵扣

房地產(chǎn)企業(yè)涉及眾多行業(yè)和稅收類型，其中存在部分免稅項目，房地產(chǎn)企業(yè)首先要明確免稅項目是什么，而后合理利用免稅項目，達到合理避稅的目的。對于企業(yè)所持有的固定資產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)實際使用需求，對其進行籌劃工作，將長期的固定資產(chǎn)運用進企業(yè)的發(fā)展周期中，并根據(jù)一定的周期，對固定資產(chǎn)進行分解，將其納入企業(yè)進項稅額中，并在計算增值稅中對其進行抵扣，對其進行合理籌劃，減少實際繳納的增值稅額。

例如，某房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建用于市場生產(chǎn)、經(jīng)營和管理的固定資產(chǎn)，此類用于企業(yè)增值的設(shè)備或其他類型的固定資產(chǎn)可劃入進項稅額中。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)近期財務(wù)管理需求，對固定資產(chǎn)抵扣進項稅額進行籌劃。當企業(yè)某一階段資金周轉(zhuǎn)不開或存在資金困境時，可將固定資產(chǎn)納入進項稅額中，以購進設(shè)備所取得的增值稅發(fā)票，直接抵扣部分增值稅。其中需要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)所構(gòu)建的用于出租、不用于自身工作的固定資產(chǎn)不能參與到固定資產(chǎn)進項稅額抵扣中[3]。

5.6 及時掌握行業(yè)稅收政策，一次性抵扣不動產(chǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟市場中居于重要地位，是經(jīng)濟發(fā)展和社會建設(shè)的重要組成部分。國家為了支持房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)不同階段房地產(chǎn)的行情，對稅收等相關(guān)政策進行動態(tài)調(diào)整，以滿足房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)企業(yè)發(fā)展的實際需求。房地產(chǎn)企業(yè)需要及時獲取國家對本行業(yè)稅收的調(diào)整態(tài)勢，掌握最新的稅收政策，并對該政策進行及時的解讀和學習，將其應(yīng)用于增值稅籌劃工作中，在政策允許的范圍內(nèi)，開展科學的增值稅籌劃工作。企業(yè)在利用稅收政策，開展稅收籌劃工作時，不僅要關(guān)注當前階段主要運用的稅務(wù)類型和資產(chǎn)，還要重視不常用的資產(chǎn)，甚至是許久未進行籌劃工作的資產(chǎn)。例如，在適當?shù)臅r間段，對不動產(chǎn)實行一次性抵扣，重視各類資產(chǎn)在企業(yè)增值稅籌劃中的作用。

我國自2019 年4 月1 日起，《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36 號印發(fā)）開始實行一次性抵扣不動產(chǎn)政策。原本分為兩年抵扣不動產(chǎn)的政策被一次性抵扣取代，房地產(chǎn)企業(yè)可在當年完成全部不動產(chǎn)抵扣工作，防止多次抵扣工作不銜接導致的籌劃工作割裂等問題。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其一次性抵扣不動產(chǎn)，為當年開展的結(jié)算、核算工作提供了更為全面的稅務(wù)信息。在新《規(guī)定》印發(fā)前，房地產(chǎn)企業(yè)分兩年抵扣不動產(chǎn)影響其當年的資金結(jié)算和下一年工作計劃的制定。

5.7 嚴格依照稅法，進行合法的增值稅籌劃工作

房地產(chǎn)企業(yè)開展稅務(wù)籌劃工作最基本也是最根本的原則是嚴格依照稅法的規(guī)定開展稅務(wù)籌劃工作。房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃時，要始終堅持“依法辦事”的原則，始終將稅務(wù)籌劃工作控制在法律允許的范圍內(nèi)，進行合法的增值稅籌劃工作。

例如，房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)管理部門的工作人員開展定期稅法相關(guān)內(nèi)容的培訓工作，及時更新企業(yè)管理部門的稅法知識和稅法認知，以保證稅收優(yōu)惠政策和稅法落實到企業(yè)具體的稅務(wù)籌劃工作中，嚴格依法籌稅，防范稅籌風險。

5.8 強化增值稅籌劃管理工作

房地產(chǎn)企業(yè)增值稅涉及眾多方面，其體系較為復(fù)雜，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)組建專門的稅務(wù)籌劃部門，并培養(yǎng)一支專業(yè)的籌劃隊伍，為增值稅籌劃工作服務(wù)。其中，不能忽視的是與增值稅籌劃工作共同開展的管理工作，對籌劃工作進行監(jiān)督和管理，從而保證增值稅籌劃工作的有序進行，將不良的籌劃行為約束在可控、可消的范圍內(nèi)。此外，強化增值稅籌劃管理工作，還將對籌劃工作建立風險預(yù)警機制，并區(qū)分不同等級的風險響應(yīng)機制，為管理者提供及時、準確的籌劃風險信息，從而避免風險擴大，規(guī)避增值稅籌劃工作風險[4]。

結(jié)語：

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，增值稅率的降低將大大減少企業(yè)的成本支出總量，對企業(yè)財富的積累具有重要的作用；加之，房地產(chǎn)企業(yè)繳納的稅務(wù)數(shù)量較為繁多，不進行增值稅籌劃工作，將導致企業(yè)無效稅費支出比重增加，甚至影響企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的資金周轉(zhuǎn)和流動，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)首先要明確掌握國家的稅收優(yōu)惠政策和稅收政策的調(diào)整，而后從銷項稅額和進項稅額兩方面著手，優(yōu)化增值稅籌劃工作，以減少增值稅支出。