沈曉玲?汪維文

市場下行，房企流動性出現(xiàn)明顯困難，工抵房頻頻入市，那么工抵房與房企常規(guī)營銷又有何不同？

工抵房并不是新生事物，顧名思義是由于房企缺乏現(xiàn)金難以如期結(jié)算，用商票等抵押又存在失約風(fēng)險，有些合作方不想接受，唯有將房產(chǎn)抵押給施工方或者供應(yīng)商用以借款或欠款暫時緩解壓力。而對上下游供應(yīng)商施工方而言，自身也有資金壓力，持續(xù)墊資并不現(xiàn)實，從開發(fā)商處獲得房產(chǎn)后要想辦法變現(xiàn)，則出現(xiàn)了工抵房入市的情況。

但根據(jù)CRIC監(jiān)測，自2021年9月以來，市場上的“工抵房”數(shù)量激增，主要是有兩個原因：市場轉(zhuǎn)冷，房企去化不暢甚至庫存積壓，影響企業(yè)回款。根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，2021年10月，房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫，10月TOP100房企單月操盤業(yè)績規(guī)模同比下降32.2%，自7月以來已經(jīng)連續(xù)4個月呈現(xiàn)同比下跌的態(tài)勢。調(diào)控升級房企融資收緊，發(fā)債受阻，房企開發(fā)到位資金連續(xù)4個月同比下降。從統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，自2021年7月開始，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金總額已經(jīng)連續(xù)4個月呈現(xiàn)下降趨勢。近3年以來，除疫情期間的2020年1月至3月，這一數(shù)值均呈現(xiàn)同比增長趨勢，此番連續(xù)下降，可見房企壓力之大。

目前市場上的工抵房主要分為兩類，一類是真工抵房，即開發(fā)商抵押給供應(yīng)商和施工方的正常房源，一般而言這類工抵房數(shù)量會偏少，多數(shù)在個位數(shù)。另外一類就是房企以工抵房的名義來降價促銷，由于部分城市發(fā)布了限跌令，明令禁止或者是約談要求房企不得以打折、促銷等方式來降價，房企不得已以工抵房的名義實施降價銷售。這種形式的價格調(diào)整也能平衡老業(yè)主的情緒，避免出現(xiàn)維權(quán)問題。

從工抵房的區(qū)域分布來看，工抵房的數(shù)量和城市市場熱度呈現(xiàn)負相關(guān)關(guān)系。雖然上自一線的廣州，二線的南京、蘇州、廈門，下至三四線的柳州、桂林、徐州等地，各個能級城市均出現(xiàn)了大量的工抵房。但根據(jù)CRIC的數(shù)據(jù)，廣州、南京、蘇州和廈門等城市10月均迎來階段性疲軟，桂林、徐州等三四線城市也是表現(xiàn)平平甚至承壓，因此工抵房的數(shù)量和城市熱度出現(xiàn)負相關(guān)關(guān)系，市場下行的城市工抵房數(shù)量往往較多。

從企業(yè)來看，財務(wù)承壓的房企推出工抵房數(shù)量較多，且折扣力度也比較大。由于工抵房是企業(yè)或者項目上難以結(jié)清工程款而抵押的房源，和企業(yè)的信譽掛鉤，因此一般情況下資金充裕或者銷售順利的項目不會出現(xiàn)工抵房房源。像藍光發(fā)展在2021年6月就曾在溫州推出過接近九折的工抵房，之后企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約的問題。另外，一些被下調(diào)評級或者是發(fā)生實質(zhì)違約的房企如榮盛發(fā)展，也會有一些工抵房入市，且折扣力度較大。

房源上而言，工抵房與特價房差距不大。工抵房本質(zhì)上是由于企業(yè)難以去化而抵押給供應(yīng)商和施工方，且套數(shù)比較少，均為指定房源。且根據(jù)CRIC監(jiān)測的信息來看，不少工抵房在宣傳時也會打出“清尾工抵房”的口號，與特價房同理，因此二者差距不大。不過需要注意的是，特價房往往是難以快速去化而讓利，工抵房則涉及企業(yè)難以結(jié)算工程款項的問題。

數(shù)量而言，一般單盤的工抵房套數(shù)多數(shù)在10套以下，也有部分樓盤推出20套、30套甚至更多工抵房房源，不過這種情況可能為房企變相降價促銷。其優(yōu)惠力度與市場情況、企業(yè)資金缺口以及供應(yīng)商、施工方意愿掛鉤。高能級的熱點城市即便有工抵房入市，其價格也相對堅挺，多在9折之上，三四線城市由于去化壓力更大，折扣力度也相對較大，可以下探突破8折。同樣開發(fā)商若資金壓力較大，為了回籠資金可能會擴大讓利幅度。另外，一般情況下，工抵房由開發(fā)商折價抵押給供應(yīng)商和施工方，若是供應(yīng)商和施工方希望盡快回款，可能會在原價格基礎(chǔ)上進一步讓利，擴大折扣。

2021年以來，地方市場分化加劇，房企自年初以來一貫采用“集團造節(jié)+精準讓利”的策略，整體折扣力度較小，僅有少數(shù)特價房力度較大。工抵房這一產(chǎn)物已連續(xù)多年屬于小眾營銷手段之一，很少被房企采用。若是房企能夠成功銷售去化，或者有足夠的資金結(jié)算工程款項，并不會出現(xiàn)大量工抵房入市的情況。工抵房的大量入市說明市場的下行和房企資金的嚴重短缺，與近期房企頻頻爆雷相互印證。

整體來看，工抵房屬于特殊時期的特殊產(chǎn)物，屬于房企的無奈之舉，但房地產(chǎn)市場不容樂觀，企業(yè)銷售去化將持續(xù)承壓，且年底是資金結(jié)算周期，壓力進一步加劇。近期中央傳遞出了準確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放的信號，若是信貸端能有所寬松，緩解企業(yè)償還壓力，這一情況可能好轉(zhuǎn)，否則可能會有更多工抵房投入市場。（作者系克而瑞研究人員）