張文杰 哈 巍

（北京大學(xué)教育經(jīng)濟(jì)研究所，北京 100871）

一、引言

高等教育與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的聯(lián)系日益緊密。教育尤其是高等教育主要通過以下四種機(jī)制作用于經(jīng)濟(jì)增長：第一，通過提高人力資本質(zhì)量推動全要素生產(chǎn)率提升；第二，通過培養(yǎng)相應(yīng)產(chǎn)業(yè)人才加速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級；第三，提高農(nóng)業(yè)勞動生產(chǎn)率以使農(nóng)民從土地上解放出來，加快以人為核心的新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程；第四，通過調(diào)節(jié)收入分配結(jié)構(gòu)與更新消費(fèi)觀念來刺激消費(fèi)（閔維方，2017）?？梢哉f，高等教育所具有的諸多正外部性正在使其成為地方社會經(jīng)濟(jì)和文化發(fā)展的新地標(biāo)（謝維和，2018）。以往研究大多關(guān)注大學(xué)對生產(chǎn)要素集聚、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級等方面的影響，其實除此之外，正如閔維方（2017）所指出的，城鎮(zhèn)化也是教育拉動經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎之一。教育產(chǎn)業(yè)正在以其巨大的經(jīng)濟(jì)附加值及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動作用，成為城市發(fā)展實力的重要組成部分和提升城市活力的重要元素（張建東，2004）。大學(xué)能夠以強(qiáng)大的資源集聚與輻射帶動功能促進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程（閻堃，顧培亮，2003；胡茂波，史靜寰，2014）。特別是20 世紀(jì)末隨著高校擴(kuò)招而在國內(nèi)城市邊緣地帶興起的大學(xué)新建校區(qū)與規(guī)模化的大學(xué)城建設(shè)有效拉動了城鎮(zhèn)化建設(shè)。大學(xué)城愈來愈成為高等教育與社會經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展的重要樞紐（潘懋元等，2002）。大學(xué)城作為一個以促進(jìn)社會進(jìn)步為目的的集約人口、經(jīng)濟(jì)、信息、技術(shù)和文化的空間地域系統(tǒng)，能夠提升城市人口平均受教育水平，提升城市文化品位，凝聚人氣，有力拉動城鎮(zhèn)化建設(shè)（徐志偉，2001；陸青，2003）。從大學(xué)城與城市中心的空間關(guān)系看，大學(xué)城一般以建在城市的郊區(qū)為主，在地域上與城市連為一片，形成規(guī)模不等的“城市帶”或“城市群”，屬于外延型城市化（徐志偉，2001）。其通常承擔(dān)著拓展城市發(fā)展空間、優(yōu)化城市空間布局、合理化城市各生產(chǎn)要素配置、提升城市競爭力的功能（張建東，2004）。

大學(xué)在對于加速遷入地尤其是欠發(fā)達(dá)地區(qū)城鎮(zhèn)化過程中，最直接的影響便是率先改變城市周邊土地的利用方式，使農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)樯谭?、住宅等城市建設(shè)用地，加速土地升值。大學(xué)能夠通過上萬人口的集聚帶動周邊餐飲、娛樂、房地產(chǎn)等各類產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)需求，加快人才流、物質(zhì)流、資金流、技術(shù)流和信息流的流動速度，促使教育要素、人口資源與地理環(huán)境不斷聚合，使區(qū)域優(yōu)勢與地價優(yōu)勢互補(bǔ)，帶動相鄰地區(qū)發(fā)展，為土地增值（張建東，2004）。

自1999 年高校擴(kuò)招以來，部分老校區(qū)辦學(xué)條件不足，由此掀起了新建校區(qū)建設(shè)熱潮，不少大學(xué)走向以郊區(qū)化為特征的“郊外擴(kuò)張”進(jìn)程（趙俊芳，2010）。據(jù)不完全統(tǒng)計，當(dāng)前全國800 多所公辦本科院校中有424 所在同城建立了450 余個新校區(qū)，全國已建成或在建的大學(xué)城數(shù)量超過120 個。①如此大規(guī)模的新校區(qū)建設(shè)在世界范圍內(nèi)也并不多見，這為我們檢驗大學(xué)對地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響及機(jī)制提供了難得的準(zhǔn)實驗環(huán)境。目前，學(xué)界對新建校區(qū)的討論主要集中于校區(qū)的定位布局（霍曉冉，李名義，2015）、建設(shè)管理（沈紅等，2001）、文化融合（李寧，2017）、規(guī)模效益、師資隊伍建設(shè)（高升，2017）、生源質(zhì)量（哈巍，羅蘊(yùn)豐，2018；羅蘊(yùn)豐，2020）等維度，鮮有研究對新建校區(qū)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間進(jìn)行嚴(yán)格的因果推斷與實證效果評估。陳東陽，哈巍和葉曉陽（2021）使用國內(nèi)主要一線城市148 個區(qū)縣19 年的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行準(zhǔn)實驗研究，發(fā)現(xiàn)新建校區(qū)對所在區(qū)縣整體經(jīng)濟(jì)增長具有促進(jìn)作用，并且對第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動影響最為明顯。就進(jìn)一步大學(xué)與城鎮(zhèn)化的關(guān)系而言，Wang & Tang（2020）實證研究發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)大學(xué)城的建立對當(dāng)?shù)匾归g燈光密度和人群密度具有積極影響，能夠使周邊10 km 范圍內(nèi)的地價尤其是商服和住宅用地價格平均上漲7%—12%，有力驗證了大學(xué)城對土地的資本化效應(yīng)。但該研究是以大學(xué)城為單位，無法得知單個新建校區(qū)的效應(yīng)大小以及不同層次與不同質(zhì)量院校資本化效應(yīng)的差異。本研究將借助新建校區(qū)這一相對外生沖擊，選取反映區(qū)域城鎮(zhèn)化建設(shè)的顯性指標(biāo)之一—房地產(chǎn)價格（包含地價和房價兩個部分），基于北京市近二十年的土地和住房交易微觀數(shù)據(jù)，以準(zhǔn)實驗的方法量化評估大學(xué)的資本化效應(yīng)，為高校新建校區(qū)的建設(shè)與完善提供有益的政策參考和理論補(bǔ)充。

二、文獻(xiàn)綜述

（一）新建校區(qū)對房地產(chǎn)價格的影響機(jī)制

自1994 年財政分稅制改革以來，地方對土地財政的依賴性越來越高，土地出讓金成為地方政府預(yù)算外財政收入的主要組成部分。不少地方政府將高等教育擴(kuò)張背景下新建校區(qū)的蓬勃發(fā)展視為其追求土地出讓收益最大化的良好契機(jī)，積極推動新建校區(qū)周邊公共設(shè)施的配套，以加速土地的出讓速度、提升土地升值空間。特別是2003 年“招拍掛”經(jīng)營用地出讓制度的規(guī)范化進(jìn)一步為土地市場的快速發(fā)展和土地紅利的釋放奠定了基礎(chǔ)，地方政府愈發(fā)熱衷于對公共品尤其是周期較短的經(jīng)濟(jì)性公共品進(jìn)行前期投資，使其在土地出讓之際發(fā)生資本化效應(yīng)并迅速反映到轉(zhuǎn)讓價格中去，通過高額出讓商住用地的方式“以地生財”（左翔，殷醒民，2014；鄭思齊等，2014）。在“土地財政”驅(qū)動下，地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商相結(jié)合，城市快速擴(kuò)張，尤其是在城市邊緣地帶掀起了轟轟烈烈的“造城”運(yùn)動，各級各類開發(fā)區(qū)和新區(qū)新城急劇增長。而二十世紀(jì)九十年代末興起的各類大學(xué)城是繼開發(fā)區(qū)后的第二波“圈地運(yùn)動”高潮，同樣也是地方政府為使其以土地為中心的逐利行為合法化而建設(shè)的項目（張越，葉高斌，姚士謀，2015；Zhuang & Ye，2018）。地方政府率先在城郊地區(qū)低價征地，通常是農(nóng)用地轉(zhuǎn)城市建設(shè)用地，然后給予高校低價或無償劃撥的土地優(yōu)惠政策，再配以一定的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)，吸引高校大規(guī)模遷入，在此過程中借助新建校區(qū)的高等教育資源以及龐大的潛在消費(fèi)群體向房地產(chǎn)開發(fā)商釋放商機(jī)信號，高價轉(zhuǎn)讓校區(qū)周邊商住用地的使用權(quán)，以此謀取土地紅利，獲取預(yù)期的土地財政收入（陳多長，2016）。有研究發(fā)現(xiàn)地方高等教育規(guī)模發(fā)展顯著提升了城市土地出讓平均價格，高等教育在校生規(guī)模每增加1 萬人，土地出讓平均價格上升15.12—16.54 元/平方米（陳建偉，蘇麗鋒，2016）。

就大學(xué)對房價的影響機(jī)制，已有研究主要從以下三個視角切入展開討論。第一，多樣化消費(fèi)需求的激增。大學(xué)龐大的師生群體對于遷入地而言，是巨大的新經(jīng)濟(jì)增長點，將直接拉動餐飲娛樂等行業(yè)的生活性服務(wù)消費(fèi)需求，使非城市用地快速轉(zhuǎn)化為教育、居住、交通、商業(yè)等多種用途的城市用地，繁榮服務(wù)業(yè)與地產(chǎn)行業(yè)，為當(dāng)?shù)貛砼畈陌l(fā)展生機(jī)（高璐敏，2014；Valero & Van Reenen, 2019）。丁小浩和陳良焜（2000）就高校擴(kuò)招對國民經(jīng)濟(jì)規(guī)模影響進(jìn)行估算，得到每擴(kuò)招一個學(xué)生，對飲食業(yè)最終需求的增量為990 元，對各經(jīng)濟(jì)部門需求總量為11 798 元，1999 年共計擴(kuò)招的48 萬學(xué)生將最終增加56.63 億元的需求量。且?guī)熒倪w入會增加該地區(qū)的住房需求（Cortes，2004）。一方面，諸多大學(xué)在新建校區(qū)附近建經(jīng)濟(jì)適用房以解決教師住房和交通問題；另一方面，由于畢業(yè)生對院校地的勞動力市場更為熟悉，并且已建立了一定的社會關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，具有在就學(xué)地就業(yè)的偏好，是當(dāng)?shù)厣踔链髮W(xué)周邊潛在的穩(wěn)定居民群體（Zheng & Kahn，2008；馬莉萍，岳昌君，閔維方，2009；楊釙，門垚，馬莉萍，2011；岳昌君，2011；Valero & Van Reenen，2019）。陳斌開和張川川（2016）研究發(fā)現(xiàn)，高等教育人口占比每增加1個百分點，城市住房價格將上漲4.6%—7.9%，這可解釋2002—2009 年間房價增幅的約12%-20%。

第二，高水平公共服務(wù)的供給。大學(xué)作為準(zhǔn)城市公共品，有利于營造濃厚的文化氛圍，打造高層次的人居環(huán)境，吸引人口的集聚。美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家Tiebout（1956）提出了經(jīng)典的“用腳投票”（vote with feet）理論，指出地方政府所提供的教育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平具有明顯的差異化，居民會傾向于選擇公共服務(wù)水平更高的地區(qū)進(jìn)行居住。公共品供給水平較高的地區(qū)因住房需求旺盛與人口集聚而房地產(chǎn)價格上漲。大學(xué)以其自身具備的大型開放空間，文化、體育、娛樂設(shè)施，各類娛樂活動和藝術(shù)展覽，及其附近區(qū)域便捷的公共服務(wù)特別是發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)和繁榮的零售業(yè)吸引著消費(fèi)者和住房者（曾國平，李雪松，2004；Zheng & Kahn，2008；Vandegrift，Lockshiss，Lahr，2012）。

第三，高質(zhì)量人力資本的集聚。大學(xué)能夠以知識溢出的方式吸引高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的入駐與高端人才的遷入，進(jìn)而創(chuàng)造大量的消費(fèi)和住房需求（Wang & Tang，2020）。Jaffe（1989）提出的地區(qū)知識溢出理論（localized knowledge spillover theory）強(qiáng)調(diào)知識特別是以技術(shù)操作與口頭交流為代表的隱性知識的傳播需要依賴于距離，距離越近，傳播的成本越低，程度越高。不少研究證實了企業(yè)特別是知識密集型企業(yè)在高校周邊選址的傾向性（Anselin，Varga，Acs，1997；Bonander et al.，2016）。而這些企業(yè)高技術(shù)員工往往有著更高的商品服務(wù)需求與剛性購房需求，且具有較強(qiáng)的支付能力，能夠有效推動服務(wù)業(yè)發(fā)展與房地產(chǎn)市場的繁榮（陳斌開，張川川，2016）。如麻省理工學(xué)院和哈佛大學(xué)支持的波士頓128 號公路，杜克大學(xué)、北卡羅來納大學(xué)和北卡羅來納州立大學(xué)支持的三角研究園，吸引了諸多高科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新者，產(chǎn)生了大量的住房需求（Zhong et al.，2018）。且有研究表明高層次高素質(zhì)知識分子的集聚將會進(jìn)一步產(chǎn)生有益的同伴效應(yīng)，營造良好的人文環(huán)境，甚至還會吸引受過良好教育和富裕的中產(chǎn)階層居民（Cortes，2004）。

（二）相關(guān)實證研究

國內(nèi)外研究大多集中于通過特征價格模型（Hedonic Model）驗證大學(xué)對其周邊房價的資本化效應(yīng)。如溫海珍，楊尚和秦中伏（2013）驗證了大學(xué)對其1 km 范圍內(nèi)房價具有顯著的正向影響，且房價隨著與大學(xué)之間距離的增加而遞減。且有文章進(jìn)一步探討了不同院校類型與院校質(zhì)量對房價的異質(zhì)性影響。基于美國新澤西州市級數(shù)據(jù)的研究發(fā)現(xiàn)相較于兩年制社區(qū)學(xué)院，設(shè)有四年制大學(xué)的市級房價要顯著高出其他地區(qū)約2.7 個百分點（Vandegrift，Lockshiss，Lahr，2012）。Zheng & Kahn（2008）實證分析顯示住房周邊大學(xué)的錄取分?jǐn)?shù)線每提高一個標(biāo)準(zhǔn)差，房價上漲5%。Zhong et al.（2018）研究發(fā)現(xiàn)只有985、211 院校才對鄰近房價具有正向資本化效應(yīng)，普通地方院校和獨立學(xué)院則沒有。且相較于老校區(qū)，新建校區(qū)更能夠帶動周邊基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，房地產(chǎn)升值潛力較大（徐瑩，2009）。王燦和臺玉紅（2018）以上海松江大學(xué)城為例，發(fā)現(xiàn)大學(xué)城在投入使用10 年后對房價的影響遠(yuǎn)大于5 年，隨著新建校區(qū)落成時間的推移，公共配套設(shè)施不斷完善，生活便捷度日益提高，大學(xué)自身良好的人文效應(yīng)逐漸凸顯，周邊房地產(chǎn)市場競爭力日益增強(qiáng)。

僅個別研究關(guān)注到了新建校區(qū)對住宅地價的影響。隋雪艷等（2015）以2004—2011 年南京市江寧區(qū)的住宅用地出讓數(shù)據(jù)為例，發(fā)現(xiàn)江寧大學(xué)城對住宅地價有顯著促進(jìn)作用，且高校密度越大，促進(jìn)作用越顯著。闞博穎等（2019）進(jìn)一步基于南京主城區(qū)2014 年住宅用地監(jiān)測點數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)大學(xué)對住宅地價影響呈多核心模式，仙林大學(xué)城對住宅地價驅(qū)動明顯，而南京高校本部集中所在地—玄武湖北部、鳳臺南路段對地價無顯著影響，南京高校向大學(xué)城的遷移一定程度上削弱了主城老校區(qū)對地價的影響。

目前對大學(xué)或新建校區(qū)資本化的研究或聚焦于住宅地價，或聚焦于房價，尚未關(guān)注到商服地價，更未關(guān)注到新建校區(qū)資本化效應(yīng)在土地出讓（一級市場）和房屋出售（二級市場）等不同時間節(jié)點的差異性。王軼軍，鄭思齊和龍奮杰（2007）基于北京市2004—2006 年81 個招拍掛地塊和2004—2005年685 個商品住宅的交易數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)居民愿意為居住在地鐵站、公交車站和公園周邊支付更高的住宅價格，但是這種價值沒有被資本化到土地價格中，即居民對城市公共服務(wù)的偏好沒有被房地產(chǎn)開發(fā)商以地價的形式傳遞給政府，開發(fā)商成為實際受益者。Zheng & Kahn（2013）以北京市2005—2008 年86 個招拍掛地塊和2006—2008 年7 091 個新建商品住房的微觀交易數(shù)據(jù)為例，實證分析表明地價對公共設(shè)施投資的反應(yīng)速度慢于房價且具有一定的不確定性，奧林匹克公園及新地鐵站的開工和竣工皆對房價有顯著的正向溢出效應(yīng)，但地價的資本化則要等到新建地鐵站竣工時才會發(fā)生。湯玉剛，陳強(qiáng)和滿利蘋（2016）基于我國35 個大中城市2001—2011 年的面板數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)交通基礎(chǔ)設(shè)施能夠在土地出讓之際資本化到地價中，其余多數(shù)公共品的資本化發(fā)生在住宅銷售環(huán)節(jié)。大學(xué)新建校區(qū)與上述城市公共品具有一定的相似性，其在規(guī)劃甚至是動工建設(shè)后的很長周期內(nèi)都存在著資本化效應(yīng)的不確定性，新建校區(qū)能否按時竣工、何時啟用、師生搬遷規(guī)模大小、周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是否齊全，能否起到活躍土地交易和房地產(chǎn)市場、拉動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，資本化效應(yīng)是在土地出讓之際就能夠被捕捉到，還是要待校區(qū)啟用與人力資本集聚后才能釋放，尚且是未知且需要去探索的，這對于校區(qū)建設(shè)乃至高等教育資源空間布局都具有深刻的理論與實踐價值。且就目前來看，公共服務(wù)資本化的時序特征這一領(lǐng)域尚且有不小的研究空間，特別是由于房地產(chǎn)市場微觀交易數(shù)據(jù)的難獲取性，將地方公共品、地價和房價相結(jié)合的微觀研究尚不多見。中國在公共品和土地市場上的獨特特征，為這一領(lǐng)域的進(jìn)一步研究提供了很好的機(jī)會（鄭思齊，2013）。

綜上所述，從研究內(nèi)容來看，目前大多研究基于特征價格模型對老校區(qū)進(jìn)行房價資本化的實證分析，大學(xué)特別是新建校區(qū)的資本化效應(yīng)未得到廣泛關(guān)注，對地價的研究也僅停留在住宅用地價格方面的討論，研究空間較大。從研究方法來看，多數(shù)研究采用特征價格模型，存在遺漏變量偏誤、內(nèi)生性等問題，但由于準(zhǔn)實驗估計需要具備一定的條件，相較于一般的回歸分析要求更高，目前這類研究方法尚未被應(yīng)用到大學(xué)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相關(guān)研究中，因此，借助新建校區(qū)這一外生沖擊研究其對房地產(chǎn)價格的影響，具有研究方法上的優(yōu)勢。

三、研究設(shè)計

基于對已有研究的回顧與研究不足的討論，本文將采用北京市多年來的土地和房屋微觀交易數(shù)據(jù)，采用準(zhǔn)實驗估計的方法評估新建校區(qū)對房地產(chǎn)價格的影響。具體圍繞以下三個問題展開分析：第一，大學(xué)新建校區(qū)的遷入是否對其周邊的房地產(chǎn)價格（分為地價與房價，地價又進(jìn)一步劃分為商服用地與住宅用地）產(chǎn)生了顯著的正向影響；第二，大學(xué)新建校區(qū)的數(shù)量是否對房地產(chǎn)價格具有顯著的正向影響，即校區(qū)密集度越高，集聚和輻射帶動能力越強(qiáng)，進(jìn)而對房地產(chǎn)價格的促進(jìn)作用越明顯；第三，不同類型大學(xué)的新建校區(qū)對房地產(chǎn)價格是否具有異質(zhì)性，相較于非公辦本科院校（包含民辦本科與?？疲?，質(zhì)量更高的公辦本科院校是否會由于更高質(zhì)量人力資本的集聚等原因而對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生更強(qiáng)的正向影響。

（一）數(shù)據(jù)說明

1. 北京市高等院校新建校區(qū)數(shù)據(jù)。經(jīng)統(tǒng)計，北京高校建有30 余個同城新校區(qū)。我們整理得到這些新建校區(qū)的選址方案、奠基開工與建成啟用時間等詳細(xì)信息。

2. 北京2001—2018 年土地交易微觀數(shù)據(jù)。本文利用網(wǎng)絡(luò)爬蟲技術(shù)（python）爬取了中國土地市場網(wǎng)（https://www.landchina.com/）自2000 年以來北京各區(qū)的土地交易數(shù)據(jù)。每條觀測值包括項目名稱、地址、土地面積、來源、用途、供地方式、成交價格及合同簽訂日期等特征數(shù)據(jù)，共計約1.9 萬個觀測值。數(shù)據(jù)的進(jìn)一步處理方式如下：第一，刪除重復(fù)公示交易記錄近2 000 條；第二，將交易面積與金額缺失的觀測值加以剔除；第三，由于工業(yè)用地、公共用地出讓方式大多為協(xié)議或劃撥出讓，交易價格不受新建校區(qū)影響，因此僅保留住宅和商服用地樣本，最終得到有效觀測值3 866 個。

3. 北京2003—2017 年新建商品住房各監(jiān)測區(qū)域的季度指導(dǎo)價格。數(shù)據(jù)來自歷年的《北京市房地產(chǎn)年鑒》。其中2003、2009、2010 年僅為年觀測值，2004 年為上半年與下半年兩次觀測值，2005 年為上半年和三、四季度三次觀測值，為解決部分季度數(shù)據(jù)缺失的問題，本文將年和上半年、下半年觀測值分別當(dāng)作全年四個季度、一二季度和三四季度的觀測值加以填充。最終保留有效樣本量4 126 個。每年平均有68 個監(jiān)測區(qū)域，每個監(jiān)測區(qū)域包含部分街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)。每年選取的監(jiān)測區(qū)域基本固定，但在各年份又并非完全一致，存在監(jiān)測區(qū)域替換、更新的情況，難以視為平衡面板數(shù)據(jù)，因此，本文將各年數(shù)據(jù)合并，以混合截面數(shù)據(jù)的方式加以處理分析。

4. 北京2001—2018 年P(guān)OI 數(shù)據(jù)集。POI 全稱為“Point of Interest”，中文通常翻譯為“興趣點”，泛指一切可以被抽象為點的地理實體，基本囊括了我們?nèi)粘Ｄ芙佑|到的所有設(shè)施。每條 POI 數(shù)據(jù)包含名稱、類別、經(jīng)緯度、地址等信息。在城市研究方面，通過 POI 數(shù)據(jù)，我們可以準(zhǔn)確知道每種設(shè)施的空間分布，進(jìn)而分析城市的設(shè)施配置情況。本研究基于在線地圖服務(wù)平臺百度地圖和高德地圖，通過Python 獲取2001—2018 年每一年度的北京POI 數(shù)據(jù)。本文選取以下三個指標(biāo)來表示當(dāng)年地塊與房價監(jiān)測區(qū)域周邊的公共設(shè)施完善程度：交通設(shè)施中的地鐵站點、科教文衛(wèi)中的中小學(xué)與幼兒園、醫(yī)療保健中的醫(yī)院與診所。對于地塊，本文引入虛擬變量：地塊周邊300 m 范圍內(nèi)是否有上述公共設(shè)施；對于房價監(jiān)測區(qū)域，由于每一個監(jiān)測區(qū)域相當(dāng)于街道或鎮(zhèn)的輻射范圍，不同于地塊“點”的概念，因此將變量設(shè)計為：每個監(jiān)測區(qū)域內(nèi)包含上述公共設(shè)施的數(shù)量。本文將上述POI 相關(guān)變量分別與地價、房價數(shù)據(jù)做逐年匹配，作為影響新建校區(qū)周邊地價與房價的控制變量。

（二）模型設(shè)定與變量設(shè)計

本文將新建校區(qū)的建設(shè)視為一項“準(zhǔn)實驗”，運(yùn)用雙向固定效應(yīng)探究新建校區(qū)對土地交易市場和房地產(chǎn)市場的影響。首先通過GIS 地理軟件對地塊、新建商品住房價格監(jiān)測區(qū)域和新建校區(qū)進(jìn)行經(jīng)緯度定位，計算得到各地塊、各監(jiān)測區(qū)域與各校區(qū)之間的直線距離，然后參照相關(guān)研究（Zheng & Kahn，2008；Wang & Tang，2020），將新建校區(qū)對地價的輻射距離劃定為5 km，對房價的輻射距離劃定為3 km（輻射范圍基本上是該監(jiān)測區(qū)域所在的街道或鎮(zhèn)），將該范圍內(nèi)的地塊和房價監(jiān)測區(qū)域視為實驗組，其余則作為對照組。

第一，在地價的相關(guān)研究方面，以3 866 個地塊為分析單位構(gòu)建如下基礎(chǔ)模型：

i指代地塊，j指代地塊所在行政區(qū)，t為地塊交易年份，被解釋變量lnlandi jt表示位于區(qū)j的i地塊在第t年的不同類型土地實際交易價格對數(shù)值，由每筆交易的交易總金額與交易總面積相除得到交易單價，再以2000 年為基期進(jìn)行CPI 平減，得到每年土地實際價格（萬元/公頃）的對數(shù)值，包含總地價以及住宅、商服兩類地價。Dcampsusijt為核心解釋變量，地塊5 km 范圍內(nèi)有新建校區(qū)且地塊交易年份晚于校區(qū)動工年份，則Dcampusijt取值為1，其余為0。Controlsijt為影響地價的控制變量合集，包括地塊特征以及周邊可能會對地價造成影響的公共設(shè)施供應(yīng)情況兩大類控制變量，其中地塊特征包含土地供應(yīng)方式zhaopaigua（協(xié)議出讓取值為0，招拍掛取值為1）、土地類型landusage（商服用地取值為0，住宅用地取值為1）、土地來源xinzeng（新增建設(shè)用地取值為1，來自庫存量的新增建設(shè)用地與現(xiàn)有建設(shè)用地取值為0）。公共設(shè)施供應(yīng)情況包含地鐵站點Dstation、中小學(xué)與幼兒園Dschool、 醫(yī)院與診所Dhospital，利用地塊經(jīng)緯度和POI 經(jīng)緯度，計算每個地塊與其最近的上述場所之間的直線距離，若地塊在其300 m 范圍內(nèi)有上述公共服務(wù)設(shè)施，則該變量取值為1，否則為0，以此表示地塊附近公共服務(wù)的完善程度。 γt、μj分別為年份固定效應(yīng)和區(qū)固定效應(yīng)。

在此基礎(chǔ)上，本文做進(jìn)一步的深入分析。（1）檢驗新建校區(qū)數(shù)量對地價的影響，本文將Dcampusijt進(jìn)一步替換為每個地塊受影響的校區(qū)數(shù)量campusijt（單位：個)，若該系數(shù)顯著為正，則表明新建校區(qū)數(shù)量越多，資本化效應(yīng)越強(qiáng)。（2）檢驗新建校區(qū)與主城區(qū)距離對地價的影響，本文首先計算地塊所對應(yīng)的新建校區(qū)與天安門之間的直線距離distance（單位：km）（對于同一地塊受多個新建校區(qū)影響的情況，本文取多個新建校區(qū)的距離均值），然后取距離的倒數(shù)，與Dcampusi jt進(jìn)行交互：Dcampus×(1/distance)，若該系數(shù)顯著為正，則表明新建校區(qū)距離市中心越近，資本化效應(yīng)越強(qiáng)，對地價的提升作用越強(qiáng)。（3）檢驗院校質(zhì)量對地價影響的異質(zhì)性，本文將院校質(zhì)量劃分為兩類：公辦本科院校public、非公辦本科院校（包含民辦本科和?？疲﹏onpublic，我們將其與Dcampusi jt、campusijt分別進(jìn)行交互，表示每一個地塊是否受到公辦本科、非公辦本科新建校區(qū)的影響，以及分別受到幾個公辦本科、非公辦本科新建校區(qū)的影響，以此得到不同類型新建校區(qū)及其數(shù)量對地價的影響。

第二，在房價相關(guān)研究方面，以新建商品住房4 126 個樣本點為分析單位構(gòu)建如下模型：

其中l(wèi)nhouseijt表示位于行政區(qū)j的i監(jiān)測區(qū)域在第t年的新建商品住房實際買賣指導(dǎo)價格對數(shù)值（以2000 年為基期做CPI 平減處理的實際價格（元/平方米）并取對數(shù)）。Dcampusi jt為核心解釋變量，監(jiān)測區(qū)域3km 內(nèi)有新建校區(qū)且價格監(jiān)測年份晚于校區(qū)動工年份，則取值為1，其余為0。Controlsijt為每個監(jiān)測區(qū)域范圍內(nèi)公共設(shè)施供應(yīng)的數(shù)量：地鐵站點station、中小學(xué)與幼兒園school、醫(yī)院與診所hospital。γt、 μj分別為季度固定效應(yīng)和監(jiān)測區(qū)域所在區(qū)的固定效應(yīng)。隨后本文同樣進(jìn)行了與上述地價模型一致的三類深入分析。

四、實證分析

（一）描述性統(tǒng)計

本文進(jìn)行了初步的描述性統(tǒng)計，如表1 所示，分別展示了地價和房價全樣本、實驗組與對照組的變量情況。

表1 描述性統(tǒng)計

續(xù)表1

（二）新建校區(qū)對地價的影響

如表2 所示，本文初步探索新建校區(qū)對地價的影響。可以發(fā)現(xiàn)，在對一系列地塊特征和公共基礎(chǔ)設(shè)施以及區(qū)縣和年份固定效應(yīng)加以控制的情況下，新建校區(qū)對地價依然具有顯著的提升作用，新建校區(qū)周邊5 km 半徑范圍內(nèi)地塊交易價格平均上漲21.87%（1%的統(tǒng)計水平），且地塊所受影響的新建校區(qū)數(shù)量每增加一個，其交易價格將會再上漲10.16%（1%的統(tǒng)計水平）。

表2 新建校區(qū)對地價的影響

新建校區(qū)的建設(shè)能夠分別顯著提高住宅用地、商服用地價格23.81%(1%的統(tǒng)計水平)、17.35%(5%的統(tǒng)計水平)，且每增加一個新建校區(qū)，住宅用地、商服用地價格還會分別上漲8.07%(1%的統(tǒng)計水平)、11.34%(1%的統(tǒng)計水平)。地塊是否受到新建校區(qū)的影響與新建校區(qū)和市中心距離的倒數(shù)的交互項系數(shù)顯著為正，表明對于受到新建校區(qū)影響的地塊而言，新建校區(qū)距離市中心越近，資本化效應(yīng)越強(qiáng)，對地價的輻射帶動作用越強(qiáng)?？刂谱兞糠矫?，以招拍掛方式出讓的土地交易價格要顯著高于以協(xié)議出讓的土地價格，商服類用地價格顯著高于住宅價格，來自庫存量的新增建設(shè)用地與現(xiàn)有建設(shè)用地價格要高于新增建設(shè)用地，地鐵對地價具有顯著性的正向影響，學(xué)校對住宅用地價格具有顯著的正向影響，300 m 內(nèi)能夠享有上述公共服務(wù)的地塊價格顯著高于其他地塊價格。

接下來，本文對不同類型新建校區(qū)對土地價格加以異質(zhì)性分析。如表3 所示，全樣本中，受到本科公辦新建校區(qū)影響的地塊價格明顯上漲26.98%(1%的統(tǒng)計水平)，且每增加一個新建校區(qū)的影響，地價還會上漲10.91%(1%的統(tǒng)計水平)，受到民辦本科和?？菩陆ㄐ^(qū)影響的地塊價格平均上漲11.57%（5%的統(tǒng)計水平），每增加一個新建校區(qū)對地價沒有顯著的提升影響。

表3 不同類型新建校區(qū)對不同類型土地價格的異質(zhì)性分析

具體來看，對于住宅用地，公辦本科新建校區(qū)的建設(shè)能夠顯著帶動其均價提升27.38%(5%的統(tǒng)計水平)，且每增加一個，還使住宅用地均價再次提升14.87%(1%的統(tǒng)計水平)；對于商服用地，公辦本科與非公辦本科新建校區(qū)的動工分別會帶動其價格上漲24.87%(1%的統(tǒng)計水平)、14.09%(5%的統(tǒng)計水平)，每增加一個公辦本科與非公辦本科新建校區(qū)，商服地價分別顯著提高6.86%(1%的統(tǒng)計水平)、12.16%(5%的統(tǒng)計水平)。

（三）新建校區(qū)對房價的影響

表4 為新建校區(qū)對房價的影響分析。整體來看，新建校區(qū)及其數(shù)量并未呈現(xiàn)出對房價的顯著提升作用。我們進(jìn)一步就不同院校類型加以分析，發(fā)現(xiàn)公辦本科新建校區(qū)對房價呈現(xiàn)出了顯著的正向促進(jìn)作用，該類校區(qū)建設(shè)使新房價格上漲9.57%(5%的統(tǒng)計水平)。而民辦本科與專科院校對新房價格沒有表現(xiàn)出顯著影響。這一研究發(fā)現(xiàn)與以往研究結(jié)論一致，不同質(zhì)量的大學(xué)對房地產(chǎn)市場的影響差異較大，大學(xué)質(zhì)量越高，產(chǎn)生的正外部性越強(qiáng)。不過，由于數(shù)據(jù)受限，我們未能夠加入遷入的師生規(guī)模這一變量，對于究竟是院校質(zhì)量還是院校規(guī)模的資本化效應(yīng)更強(qiáng)，我們難以做出精準(zhǔn)的推論。

表4 新建校區(qū)對房價的影響

五、穩(wěn)健性檢驗

本文主要采用三種方式進(jìn)行穩(wěn)健性檢驗。第一，縮小樣本范圍，由于區(qū)位優(yōu)勢等因素，城六區(qū)的房地產(chǎn)市場更為活躍且價格相對較高，因此本文嘗試將城六區(qū)的樣本點去掉加以分析，以檢驗數(shù)據(jù)結(jié)果的穩(wěn)健程度。第二，將政策干預(yù)時點由新建校區(qū)動工替換為新建校區(qū)搬遷時間，校區(qū)建設(shè)是一個包含規(guī)劃、征地、拆遷、奠基、啟用、搬遷等多個時點的漫長建設(shè)周期，單一以奠基時間為政策干預(yù)時點，可能會使結(jié)果存在偏差，難以兼顧到校區(qū)建設(shè)影響的滯后性，因此本文還以新建校區(qū)首批學(xué)生搬遷入住時點為政策干預(yù)時點加以檢驗。第三，加入新建校區(qū)的固定效應(yīng)。新建校區(qū)遷入師生規(guī)模大小不同，集聚效應(yīng)強(qiáng)弱不同，對周邊餐飲娛樂等產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響也存在差異，且在傳統(tǒng)的“園區(qū)+房地產(chǎn)開發(fā)”的建設(shè)模式下，一旦新建校區(qū)對園區(qū)外人口引力不足會也會導(dǎo)致住宅銷售量下降（陳思霞，張冬連，2021），因此需要在對新建校區(qū)與房地產(chǎn)價格相關(guān)研究中納入對于師生以及周邊消費(fèi)者數(shù)量的考慮，但每個新建校區(qū)并未對其每年的搬遷情況公開，受數(shù)據(jù)局限，我們暫時無法獲取每個新建校區(qū)的師生規(guī)模，所以只能嘗試加入校區(qū)的固定效應(yīng)加以穩(wěn)健性檢驗。從結(jié)果來看，如表5 和表6 所示，無論是土地市場還是房地產(chǎn)市場，新建校區(qū)的影響都是相對穩(wěn)定的。

表5 新建校區(qū)對地價的穩(wěn)健性分析

表6 新建校區(qū)對房價的穩(wěn)健性分析

六、結(jié)論與討論

本文針對高等教育發(fā)展對宏觀經(jīng)濟(jì)增長影響這一教育經(jīng)濟(jì)學(xué)中的經(jīng)典議題展開討論，基于北京市土地和住房交易的數(shù)據(jù)，運(yùn)用準(zhǔn)實驗的方法，探討大學(xué)新建校區(qū)對于周邊房地產(chǎn)價格的影響效果。研究發(fā)現(xiàn)，第一，新建校區(qū)整體提升了周邊5 km 范圍內(nèi)的商服和住宅土地的交易價格；第二，新建校區(qū)數(shù)量越多，地價相對上漲越多，相較于單個新建校區(qū)，大學(xué)城或高教園區(qū)的集聚效應(yīng)和資本化效應(yīng)更強(qiáng)；第三，新建校區(qū)距離市中心越近，土地的資本化效應(yīng)越強(qiáng)；第四，資本化效應(yīng)可能會受到院校辦學(xué)層次的影響，數(shù)據(jù)顯示僅有公辦本科新建校區(qū)對新建商品住房價格具有顯著的正向影響，但對于這一項結(jié)論，令人遺憾的是我們未能剝離院校質(zhì)量對于住房價格的“凈效應(yīng)”，未能進(jìn)一步分析：究竟是院校質(zhì)量對資本化效應(yīng)的貢獻(xiàn)度更高，還是院校遷入的師生規(guī)模在其中發(fā)揮著更為關(guān)鍵的作用。

上述實證分析結(jié)果帶給我們的思考是：第一，在新建校區(qū)規(guī)劃與建設(shè)初期，房地產(chǎn)開發(fā)商往往便能夠第一時間敏銳捕捉到新建校區(qū)遷建向市場釋放的信號，預(yù)測周邊區(qū)域未來幾年內(nèi)潛在的升值空間并加以投資開發(fā)，從而活躍土地市場交易行為，推動土地出讓價格的上漲。第二，房地產(chǎn)開發(fā)投資與大規(guī)模商品房的落成并不一定意味著房價的即期上漲，院校類型、院校質(zhì)量、遷入規(guī)模、校區(qū)周邊配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)度等都是可能會影響資本化效應(yīng)的重要因素?？梢哉f，地價的上漲一定程度上可能是地方政府與地產(chǎn)開發(fā)商共謀的結(jié)果，但房價相對是一個能夠較全面反映新建校區(qū)拉動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的風(fēng)向標(biāo)，居民以“用腳投票”與個人選擇偏好的方式向我們真實展現(xiàn)環(huán)新建校區(qū)地帶的發(fā)展成熟度及其正外部性的強(qiáng)弱。因此，圍繞新建校區(qū)，應(yīng)該形成高等院校、地方政府、社會力量等多主體參與和互動的長效機(jī)制，將新建校區(qū)規(guī)劃與地方經(jīng)濟(jì)增長緊密聯(lián)系起來，有計劃、有步驟地推進(jìn)新建校區(qū)的遷建，推動大學(xué)新建校區(qū)與遷入地之間進(jìn)行更為良性和可持續(xù)的互動。

就研究不足與未來研究方向而言，第一，新建校區(qū)的遷入規(guī)模是影響資本化效應(yīng)的重要因素之一，但由于數(shù)據(jù)未公開，目前尚且無法獲得每個新建校區(qū)每年遷入的師生數(shù)量，我們將繼續(xù)加以新建校區(qū)信息的完善，盡可能尋找院校質(zhì)量的“凈效應(yīng)”。第二，新建校區(qū)的內(nèi)生性問題。高校在新建校區(qū)的規(guī)劃過程中會考慮產(chǎn)教融合的問題，很難說新建校區(qū)具有完全外生性，但新建校區(qū)整體上是在1999 年起持續(xù)擴(kuò)招導(dǎo)致諸多高校生均占地面積不足、辦學(xué)條件不達(dá)標(biāo)的客觀歷史背景下興起的，且新建校區(qū)的開建往往需要不同部門的層層審批，并非地方政府所能左右，因此新建校區(qū)的建設(shè)具有一定的外生性。本文旨在借助這一相對外生的政策沖擊對高等教育對房地產(chǎn)價格的影響加以量化評估，后期會嘗試構(gòu)建工具變量來進(jìn)一步回應(yīng)內(nèi)生性問題。第三，本文數(shù)據(jù)存在一定的局限性，尤其關(guān)于房價的數(shù)據(jù)是以監(jiān)測區(qū)域（街道和鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位）的季度觀測數(shù)據(jù)，我們僅能對監(jiān)測區(qū)域的幾何中心加以定位并大致估算與新建校區(qū)之間的直線距離，存在難以避免的測算誤差。第四，本文僅采用雙向固定效應(yīng)探討了新建校區(qū)是否存在資本化效應(yīng)這一初步問題，我們將進(jìn)一步豐富研究方法，嘗試進(jìn)一步對實證分析結(jié)果進(jìn)行拓展分析。

（張文杰工作郵箱：wenjiezhang@pku.edu.cn；本文通信作者為哈?。?wha@pku.edu.cn）