葉小建，江成城

（1.廣州城市職業(yè)學(xué)院 城市建設(shè)工程學(xué)院，廣東 廣州510405；2.廣州城市職業(yè)學(xué)院 國際商學(xué)院，廣東 廣州510405）

央行和住建部在2020 年8 月要求房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)3 個(gè)紅線目標(biāo)：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；凈負(fù)債率不得大于100%；現(xiàn)金短債比不得小于1 倍。 三條紅線的給出，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說，是一次重大的轉(zhuǎn)變。 郝炬［1］認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)需要在財(cái)務(wù)和管理效率上下功夫，做大做強(qiáng)項(xiàng)目，以高質(zhì)量穩(wěn)價(jià)格等形式獲得消費(fèi)者青睞，并獲得穩(wěn)健收益提升投資者的信心。

盡管政府不斷引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)從外延擴(kuò)大型發(fā)展轉(zhuǎn)向內(nèi)涵式發(fā)展，但很多房地產(chǎn)企業(yè)并未認(rèn)識(shí)到危機(jī)來臨，仍通過傳統(tǒng)高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿發(fā)展來壯大企業(yè)。 2015 年千億市值的房地產(chǎn)企業(yè)只有7 家，到2020 年底增加到43 家。 但2021年有不少房產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)暴雷，如福晟、泰禾、華夏幸福、藍(lán)光、恒大等。

因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)該擯棄舊的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)，而需要建立綜合考慮風(fēng)險(xiǎn)、收益、成本的一套項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。 本文根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題，提出基于AHP?TOPSIS 的綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)方法，希望能為房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)行業(yè)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供評(píng)價(jià)模型。

一、AHP?TOPSIS房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估模型構(gòu)建

（一）AHP 構(gòu)建

層次分析法（Analytic Hierarchy Process，簡稱AHP）是美國Saaty 教授在分析美國國防部要求對(duì)電力進(jìn)行分配時(shí)提出來的，通過多目標(biāo)決策，利用專家打分法將不同指標(biāo)權(quán)重求出來，也可以對(duì)評(píng)價(jià)方案進(jìn)行排序比較，得到評(píng)價(jià)結(jié)果。 該方法對(duì)于復(fù)雜多重指標(biāo)體系的評(píng)價(jià)，對(duì)于難以建立具體目標(biāo)函數(shù)的評(píng)價(jià)都有比較好的效果。

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估指標(biāo)體系構(gòu)建

房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估指標(biāo)的構(gòu)建需要反映房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)價(jià)的客觀性和完整性，或者反映總體的真實(shí)水平，因此需要對(duì)指標(biāo)進(jìn)行完整性和有效性分析。 根據(jù)目前房地產(chǎn)行業(yè)使用的評(píng)價(jià)指標(biāo)以及學(xué)者研究的指標(biāo)分析［1?5］，得到本研究指標(biāo)體系，見表1。

2.構(gòu)造判斷矩陣

表1 房地產(chǎn)項(xiàng)目指標(biāo)體系

從判斷層開始，構(gòu)造一級(jí)指標(biāo)的判斷矩陣。然后在一級(jí)指標(biāo)下分別構(gòu)建二級(jí)指標(biāo)權(quán)重，依次類推，直到最下一層指標(biāo)對(duì)方案進(jìn)行判斷。 判斷矩陣是斜角對(duì)稱的矩陣，要求每2 個(gè)指標(biāo)請(qǐng)專家兩兩比較，得到比較結(jié)果。 如果請(qǐng)一位專家進(jìn)行比較，則是單一專家的決策模型。 多個(gè)專家的話，則是群決策模型。 一般地，群決策模型更接近于真實(shí)水平。 評(píng)判準(zhǔn)則是兩兩指標(biāo)相比的等級(jí)程度。相同等級(jí)賦值為1，前者比后者指標(biāo)重要程度不斷提高，賦值也從1 提高到3、5、7、9。

3.求解并進(jìn)行邏輯一致性判斷

通過計(jì)算同一層指標(biāo)矩陣的最大特征向量，對(duì)矩陣每一行進(jìn)行歸一化處理，得到了該層的指標(biāo)體系的權(quán)重。 但因?yàn)閷＜遗袛嗫赡墚a(chǎn)生邏輯錯(cuò)誤，因此有必要進(jìn)行邏輯錯(cuò)誤檢驗(yàn)。 使用yaahp 軟件可以模擬專家決策進(jìn)行兩兩判斷，并能指出邏輯錯(cuò)誤。 而且還可以支持群專家決策，操作簡單、實(shí)用。

（二）基于TOPSIS 指標(biāo)值計(jì)算

TOPSIS 法是C.L.Hwang 和K.Yoon 于1981 年首次提出，是多目標(biāo)決策分析中一種常用的有效方法。 設(shè)有m 個(gè)備選方案，n 項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)，第i 方案的第j 項(xiàng)指標(biāo)值為xij，TOPSIS 法基本步驟如下：

1.建立初始化決策矩陣

2.決策矩陣規(guī)范化處理

將最優(yōu)指標(biāo)規(guī)范化后為1，最劣指標(biāo)規(guī)范化后為0，yij為規(guī)范化后的指標(biāo)，規(guī)范化公式如下，可以得到標(biāo)準(zhǔn)化判斷矩陣：

3.決策加權(quán)矩陣

根據(jù)AHP 法獲得的權(quán)重，得到屬性權(quán)重矩陣：

則決策加權(quán)矩陣如下：

式中，J1——效益型指標(biāo)；

J2——成本型指標(biāo)。

5.計(jì)算各方案與理想解之間的歐式距離與正理想解之間的歐氏距離

與負(fù)理想解之間的歐氏距離

6.計(jì)算各方案的相對(duì)貼近度

7.對(duì)目標(biāo)方案排序根據(jù)各方案的相對(duì)貼近度Ci的大小，對(duì)備選方案的優(yōu)劣進(jìn)行排序。

二、基于AHP?TOPSIS的佛山A地塊項(xiàng)目開發(fā)評(píng)價(jià)

（一）佛山A 地塊項(xiàng)目簡介

A 地塊地處佛山禪城區(qū)東部。 該地塊處于廣佛地鐵線旁邊，周邊有季華園、千燈湖公園、文華公園。 離佛山市政府不到5 公里，也非?？拷鹕綑C(jī)場，出行非常便利。 周邊小區(qū)有麗日玫瑰、匯銀城市花園、玫瑰園等大型社區(qū)。 周邊中小學(xué)、醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施一應(yīng)俱全。 該項(xiàng)目從全面角度看，交通便利、地理位置好、具有自然環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境優(yōu)勢；而且具有大量的人流集聚、基礎(chǔ)設(shè)施又完善，是商業(yè)樓盤開發(fā)的好區(qū)段。

（二）項(xiàng)目方案制定

J 公司根據(jù)A 地塊的要求，在分析當(dāng)?shù)厣鐣?huì)、經(jīng)濟(jì)、市場、環(huán)境和競品等條件的基礎(chǔ)上，制定了三個(gè)備選方案，每個(gè)方案均按照當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)生活、商業(yè)等方面要求進(jìn)行項(xiàng)目定位和多種業(yè)態(tài)的組合。

1.方案1：城市會(huì)客廳＋高層產(chǎn)品。

因周邊沒有大型商業(yè)活動(dòng)中心，根據(jù)佛山國土局招標(biāo)書要求，1 ～3 層可以建立大型購物商業(yè)中心3 萬平方米，4 ～30 層為商業(yè)寫字樓。 旁邊建一個(gè)文化展示花園，后面是高層居住區(qū)。 居住區(qū)面積2 萬平方米，25 層高。 與購物中心和寫字樓對(duì)應(yīng)，居住區(qū)以中小戶型為主體，目標(biāo)對(duì)象為中青年上班族。 總體上看項(xiàng)目市場風(fēng)險(xiǎn)較低，項(xiàng)目受歡迎程度高，住房回收期應(yīng)該在2 年，商場回收期在5 年左右。 在財(cái)務(wù)指標(biāo)上，住房投資利潤率在20%以上，商業(yè)投資利潤率在35%以上，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率60%，內(nèi)部收益率12%，在回收期內(nèi)總銷售收入預(yù)計(jì)120 億左右，均優(yōu)于行業(yè)平均值。 在資產(chǎn)負(fù)債率上，承擔(dān)該項(xiàng)目為53%，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率2.1 次，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率1.85 次左右。 建筑成本為40 億元，土地費(fèi)用38 億元，基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)3 億元。

2.方案2：一帶一路商業(yè)圈＋空中花園高層建筑。

方案2 依托地塊周邊的完善的公路、航空交通網(wǎng)，以及鄰接廣州，使用廣州發(fā)達(dá)國際物流體系，打造TOB 商業(yè)圈，將佛山名牌產(chǎn)品推向全世界，形成商貿(mào)交易圈。 建設(shè)體驗(yàn)式商業(yè)交易寫字樓、商業(yè)會(huì)所、露天泳池、公寓等設(shè)施。 其中商業(yè)業(yè)態(tài)占地20%，會(huì)所和寫字樓占地30%，公寓占地20%，其余地方建設(shè)生態(tài)和游泳池、模擬風(fēng)洞等基礎(chǔ)設(shè)施和休閑地。

據(jù)專家評(píng)估，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較高，因?yàn)樾鹿谝咔橛绊?，回收期比較長，而且投入較大。 總體估計(jì)回收期為10?15 年，建筑成本為80 億元，土地費(fèi)用38億元，基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)5 億元。 住房投資利潤率在15%以上，商業(yè)投資利潤率在40%以上，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率40%，內(nèi)部收益率15%，在回收期內(nèi)總銷售收入預(yù)計(jì)220 億左右，均優(yōu)于行業(yè)平均值。 在資產(chǎn)負(fù)債率上，承擔(dān)該項(xiàng)目為70%，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率4.1 次，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率2.87 次左右。

3.方案3：高檔小區(qū)＋街區(qū)商業(yè)

對(duì)標(biāo)成功人士，建立大型住宅區(qū)，主打四房兩廳三衛(wèi)180 平方米，大型客廳，雙套房、保姆房等。以及五房兩廳三衛(wèi)220 平方米的雙客廳，雙套房、保姆房等。 一二樓為商業(yè)區(qū)和娛樂康體活動(dòng)區(qū)。

據(jù)專家評(píng)估，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)高，受佛山房地產(chǎn)政策影響，銷售壓力比較大。 總體估計(jì)回收期為5 年，建筑成本為70 億元，土地費(fèi)用38 億元，基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)2 億元。 住房投資利潤率在20%以上，商業(yè)投資利潤率在50%以上，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率30%，內(nèi)部收益率20%，在回收期內(nèi)總銷售收入預(yù)計(jì)180 億左右，均優(yōu)于行業(yè)平均值。 在資產(chǎn)負(fù)債率上，承擔(dān)該項(xiàng)目為50%，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率2.1 次，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率1.87 次左右。

（三）基于AHP?TOPSIS 決策分析

1.AHP 求指標(biāo)體系權(quán)重

AHP 求權(quán)重嚴(yán)重依賴于專家的判斷［6］，因此本研究邀請(qǐng)3 位長期在佛山經(jīng)營房地產(chǎn)方面的專家共同商議后給出兩兩比較結(jié)果，并運(yùn)用yaahp 軟件進(jìn)行計(jì)算，得到如表2 結(jié)果。

從表2 可知，一級(jí)指標(biāo)收益、風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)評(píng)級(jí)、開發(fā)成本、經(jīng)營管理、環(huán)境和戰(zhàn)略契合度的權(quán)重分別為0.43、0.19、0.04、0.11、0.1、0.05、0.08，一致性比例為0.05，小于0.1，滿足要求。

表2 一級(jí)指標(biāo)的權(quán)重計(jì)算

從表2 可知，收益指標(biāo)下，社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的權(quán)重分別為0.17 和0.83，一致性比例0.00，符合滿足要求。 其他指標(biāo)也按表2 計(jì)算，得到總的權(quán)重表。

根據(jù)以上一級(jí)指標(biāo)、二級(jí)指標(biāo)和三級(jí)指標(biāo)的權(quán)重計(jì)算，再將各級(jí)指標(biāo)權(quán)重歸到最下一級(jí)指標(biāo)下，得到了三級(jí)指標(biāo)的綜合權(quán)重，可以用于綜合指標(biāo)的計(jì)算。

2.TOPSIS 計(jì)算過程

設(shè)三級(jí)指標(biāo)（只有兩級(jí)的，第二級(jí)算第三級(jí)指標(biāo)）的c1，c2，……c36，方案為P1，P2，P3。 根據(jù)三個(gè)方案描述的情況，J 公司邀請(qǐng)5 個(gè)專家，在充分討論的基礎(chǔ)上，對(duì)各主觀指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)，結(jié)合客觀指標(biāo)形成初始決策化矩陣。 Xij，表示專家根據(jù)j 指標(biāo)對(duì)方案i 進(jìn)行評(píng)分結(jié)果。 主觀指標(biāo)采用1?9 打分法。 不符合的給1，符合程度不斷上升，分值越高。 最高9 分，表示極端符合。則決策加權(quán)矩陣如下：

3.計(jì)算各方案與理想解之間的歐式距離

4.計(jì)算各方案的相對(duì)貼近度

具體計(jì)算結(jié)果見表3。

表3 各項(xiàng)目方案計(jì)算結(jié)果

從表3 可知，單純地從貼近度來看，方案2 最優(yōu)，方案1 次之，方案3 再次之。 從收益和貢獻(xiàn)來看，方案2 也比較好，稅前利潤95 億元，其他方案收益遠(yuǎn)小于方案2；從對(duì)國家貢獻(xiàn)來看方案2 也更優(yōu)于其他項(xiàng)目。 因此，本文的模型能夠較好地?cái)M合實(shí)際。

三、結(jié)語

在分析房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估的綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)基礎(chǔ)上，以AHP 為基礎(chǔ)計(jì)算各指標(biāo)權(quán)重，以TOPSIS 為基礎(chǔ)對(duì)各指標(biāo)量綱化，并計(jì)算綜合評(píng)價(jià)值，構(gòu)建基于AHP?TOPSIS 的房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)價(jià)模型，可以有效地對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行定性定量分析，有效減少主觀評(píng)價(jià)帶來的不確定性和單純分析收益成本等數(shù)量分析的不足。 經(jīng)真實(shí)項(xiàng)目驗(yàn)證，該模型具備可行性，具有推廣價(jià)值。