貝殼研究院

共同富裕是新時代的主旋律。2021 年中央財經(jīng)委員會第十次會議研究扎實促進共同富裕問題，習近平總書記在《求是》發(fā)表《扎實推動共同富裕》，提出到“十四五”末，全體人民共同富裕邁出堅實步伐，居民收入和實際消費水平差距逐步縮小。到 2035年，全體人民共同富裕取得更為明顯的實質(zhì)性進展，基本公共服務實現(xiàn)均等化。到本世紀中葉，全體人民共同富?；緦崿F(xiàn)，居民收入和實際消費水平差距縮小到合理區(qū)間。

堅持以人民為中心的發(fā)展思想，在高質(zhì)量發(fā)展中促進共同富裕，正確處理效率和公平的關系，構(gòu)建初次分配、再分配、三次分配協(xié)調(diào)配套的基礎性制度安排，加大稅收、社保、轉(zhuǎn)移支付等調(diào)節(jié)力度并提高精準性，擴大中等收入群體比重，增加低收入群體收入，合理調(diào)節(jié)高收入，取締非法收入，形成中間大、兩頭小的橄欖型分配結(jié)構(gòu)，促進社會公平正義，促進人的全面發(fā)展，使全體人民朝著共同富裕目標扎實邁進。

歷史經(jīng)驗表明，貧富差距過大會影響經(jīng)濟的持續(xù)增長。當前，全球收入不平等問題突出，一些國家貧富分化，中產(chǎn)階層塌陷，導致社會撕裂、政治極化、民粹主義泛濫。2020年我國人均GDP為7.2萬元，相當于美國的21%、日本的25%、英國的34.8%。我國發(fā)展不平衡不充分問題仍然突出，城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展和收入分配差距較大。我國的收入差距逐年擴大，但財富差距更大，基尼系數(shù)達到0.7%。我國要追趕發(fā)達國家還有很長的發(fā)展之路，如果不解決好貧富差距過大問題，就會陷入所謂中等收入陷阱，經(jīng)濟增長停滯不前。

從居民財富的構(gòu)成來看，住房是連接收入不平等與財富不平等的橋梁，也是最為重要的傳遞渠道。在絕大部分國家，財富不平等的程度之所以遠遠大于收入不平等，主要的原因也在于住房不平等，其核心原因在于資本報酬的收益超過勞動報酬是全球趨勢。我國居民家庭實物資產(chǎn)中70%是住房，住房不平等對財富不平等的撬動作用更為明顯。在大城市，有房者可以享受資產(chǎn)增值收益和租金收益，而無房群體不得不承擔房租并減少其他方面的消費。房價長期上漲趨勢與耐用品屬性決定了住房不平等的突出表現(xiàn)是“代際不平等”，在財富代際轉(zhuǎn)移下，有房的父母更有可能通過財富的轉(zhuǎn)移幫助他們的子女攀上住房階梯，而租房家庭的子女大概率仍然需要租房。房價上漲的速度超過收入，只靠收入已經(jīng)基本上不可能打破這個二元結(jié)構(gòu)了。這也是當今青年結(jié)婚率、生育率下降的一個主要原因。

我國的住房分化現(xiàn)象日益突出，根源是我國“以購為主”的發(fā)展模式是一種小眾模式。房改以后，城市職工家庭通過公房私有化的方式獲得了住房，低收入家庭也通過廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房等得到了住房保障。但這部分群體只是中國14億人群中的小部分。在人口快速向大城市涌入階段，在金融杠桿的助力之下，大城市住房的投資產(chǎn)品屬性越來越強，有房群體因此受益，而大部分城市低收入者和龐大的流動人口被高房價和限購政策排除在購房市場之外。小眾模式導致部分人“躺著賺錢”，部分人不得不背負巨大的住房負擔，貧富差距拉大。

在共同富裕的目標下，我國住房制度正在發(fā)生方向性轉(zhuǎn)變，從小眾模式轉(zhuǎn)向普惠模式。十九大提出的目標是“讓全體人民住有所居”，實際上就是講住房的共同富裕。住房領域的共同富裕絕不是要所有人達到平均水平，而是要使不同的人群獲得相適應的住房條件。

我們認為，普惠住房要立足機會平等和商業(yè)可持續(xù)原則，以可負擔的成本為社會各階層和群體提供適當有效的住房服務。

普惠住房的關鍵特征是服務對象普遍性。包容性增長強調(diào)，不能把一部分地區(qū)、一部分人群排除在外，使全體人民不分地域、不分城鄉(xiāng)、不分階層、不分收入平等獲得發(fā)展的機會。住房制度既要滿足一般家庭的改善住房需求，還要重點關注新市民、青年人、老年人、低收入群體等特定人群的住房需求。要將城市非戶籍流動人口納入住房供應體系之中，以收入水平而非戶籍為標準，對低收入群體和特殊困難群體給予適足的住房保障。

發(fā)展普惠住房有三大支柱。

一是中性市場。抑制住房的過度金融資產(chǎn)屬性，降低住房對居民財富差距的放大器作用，讓住房不再成為社會階層流動的攔路虎。推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，從土地、開發(fā)投資、居民購房等各個環(huán)節(jié)降 低行業(yè)總杠桿水平，滿足合理的購房換房需求。改革土地供給制度，降低土地資產(chǎn)化程度，從根本上降低社會的支付負擔。

二是多元供給。建立公租房-保障性租賃住房（含床位、宿舍）-市場化長租房-到商品房的住房階梯，滿足不同群體、不同生命周期的多層次住房需求。以政策賦能市場，按照商業(yè)可持續(xù)的原則，激發(fā)市場主體參與住房租賃建設，加大住房有效供給，提升住房市場的規(guī)范程度。在公共權(quán)利和公共服務的分配上實現(xiàn)機會均等，讓新市民、青年人以及城市中低收入群體通過長期租賃解決階段性乃至永久性住房問題。

三是品質(zhì)服務。推動城市小區(qū)更新改造，改進裝修、物管，提升居住服務品質(zhì)，讓更多的家庭居住生活品質(zhì)得以提升。推進租購循環(huán)，把業(yè)主手中的空置房源釋放出來增加可租房源。推進新舊循環(huán)，將老舊房源翻新改造重新進入市場。推進大小循環(huán)，將老人手中的大房置換出來滿足年輕人的改善性需求，為老人提供養(yǎng)老服務住房。服務內(nèi)容多樣化，既要提供租售等傳統(tǒng)服務，又要著力發(fā)展裝修、改造、維護等租售后服務；既要發(fā)揮傳統(tǒng)服務的作用，又要充分利用數(shù)字化技術，不斷創(chuàng)新服務模式，提升美好居住體驗。

要實現(xiàn)普惠住房，現(xiàn)有的住房政策將會被重構(gòu)。住房金融政策上，壓縮金融杠桿，發(fā)展普惠金融，在住房租賃和存量改造運營上發(fā)揮金融促進作用。土地制度會更加注重人地聯(lián)動，增加租賃土地供應比例，打破單一的土地招拍掛制度，實現(xiàn)更加多元化的土地供應。稅收政策更加注重持有稅，鼓勵引導租賃建設和存量資產(chǎn)盤活利用。改革公積金制度，讓公積金對流動人口、靈活就業(yè)人員發(fā)揮更大的價值。通過租賃立法推進租客權(quán)益保護以及公共服務均等化，不斷縮小租購之間的權(quán)益差別。

普惠住房是未來確定的住房發(fā)展模式，會改變過去房地產(chǎn)發(fā)展的慣性和經(jīng)驗，也會帶來全新的發(fā)展機遇。過去房地產(chǎn)的繁榮是要素投入、金融驅(qū)動，下一個階段的繁榮則是服務主導、技術驅(qū)動。根據(jù)發(fā)達國家的經(jīng)驗，隨著住房從投資和生產(chǎn)屬性向居住和消費屬性的轉(zhuǎn)變，居住服務業(yè)在經(jīng)濟增長中的貢獻度會越來越高，居住服務創(chuàng)造就業(yè)的能力也遠遠大于住房投資。

過去的輝煌不用留戀，未來的征程大有可為。我國房地產(chǎn)行業(yè)仍處于重要的發(fā)展機遇期，存量時代的美好時代正在加速來臨。