吳媛媛 黃寶怡 胡夢倩 黃思琴

摘 要：本報告以萬科企業(yè)為分析案例，采用哈佛分析框架研究方法，運用大數(shù)據(jù)財務(wù)分析和財經(jīng)文本智能檢索技術(shù)，對萬科企業(yè)進行財務(wù)分析。報告包含四個部分，首先對萬科企業(yè)進行介紹;然后對萬科企業(yè)進行哈佛框架分析，分別是房地產(chǎn)生命周期分析、會計分析及財務(wù)分析;接著揭示萬科企業(yè)所存在的問題，最后提出改進措施。

關(guān)鍵詞：哈佛分析框架，萬科企業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)

一、研究方法與分析技術(shù)

本文采用了案例分析法，主要是以萬科企業(yè)為例，基于哈佛框架下對其進行財務(wù)分析。哈佛分析框架能綜合評估企業(yè)的整體情況，從各個層面分析企業(yè)的過去、現(xiàn)在和未來，站在戰(zhàn)略的高度分析企業(yè)的財務(wù)情況。同時還借助了VDC大數(shù)據(jù)財務(wù)分析平臺，它采用PBI數(shù)據(jù)獲取與可視化技術(shù)，便于用戶對數(shù)字財經(jīng)大數(shù)據(jù)進行便捷的可視化交互操作，不但可以提供大量的數(shù)據(jù)支持，而且能夠基于數(shù)據(jù)快速形成分析論點。

二、萬科企業(yè)概括

萬科企業(yè)全稱為萬科企業(yè)股份有限公司（下文縮寫為“萬科企業(yè)”），位于中國深圳市鹽田區(qū)大梅沙環(huán)梅路33號萬科企業(yè)中心，成立于1984年5月，是中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，也是股市里的那個代表性地產(chǎn)藍籌股。

1991年，萬科企業(yè)在深圳證券交易所上市，發(fā)行A股，股票代碼為000002，A股股票簡稱萬科企業(yè)A。而后1993年在香港聯(lián)合交易所上市，發(fā)行了B股，后轉(zhuǎn)換上市地在聯(lián)交所主板（H股）上市，股票代碼為02202，H股股票簡稱為萬科企業(yè)。

三、萬科企業(yè)哈佛框架分析

（一）房地產(chǎn)業(yè)生命周期分析

1.房地產(chǎn)業(yè)所在生命周期

房地產(chǎn)業(yè)所處生命周期，可以通過行業(yè)收入增長變動情況進行判斷，由此我們繪制收入增長率變化趨勢圖，如下：

通過圖-1可知，2012年至2021年房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)生命周期可以分為兩個階段，第一階段：2012年至2018年為成熟期，行業(yè)收入增長水平在社會平均水平上下波動;2014年，由于經(jīng)濟政策，房地產(chǎn)資金供不應(yīng)求，同時房貸和開發(fā)貸利率上升，所以導(dǎo)致當(dāng)年行業(yè)收入增長率降低。且2017年房地產(chǎn)過熱的局面得到了控制，全國商品房的銷售增速放緩，導(dǎo)致2017年行業(yè)收入增長率驟減。第二階段：2018年至2021年，行業(yè)收入增長率呈下滑趨勢。自2018年起，伴隨著前兩年需求端的深化調(diào)控，以及土地出讓限制政策和房產(chǎn)限購政策的不斷調(diào)整，導(dǎo)致行業(yè)收入增長水平呈現(xiàn)平緩下降的趨勢。

2.房地產(chǎn)業(yè)生命周期對盈利能力的影響

衰退將對行業(yè)公司盈利能力帶來不利影響，由此，我們繪制行業(yè)盈利能力指標變化圖示如下：

根據(jù)圖-2可知，房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)增長率、收入增長率與凈利潤增長率三個指標均呈現(xiàn)起伏不定的發(fā)展趨勢，并凈利潤增長率在2020年出現(xiàn)了負增長的現(xiàn)象。究其原因，主要是因為2020年在新冠疫情的影響下，銷售業(yè)務(wù)的減少導(dǎo)致現(xiàn)金流回籠速度變慢，同時疫情也增加了相應(yīng)的抗疫成本。在銷售收入減少及成本增多的困境下，萬科企業(yè)的凈利潤增長率也大幅度下降至最低水平。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)在行業(yè)周期變動的影響下，行業(yè)整體盈利能力下降明顯，行業(yè)經(jīng)營情況堪憂。

（二）萬科企業(yè)會計分析

通過大數(shù)據(jù)財務(wù)分析功能，對比2020年萬科企業(yè)及其所在行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的主要資產(chǎn)結(jié)構(gòu)占比情況。

上表列示了期末占比前四的報表項目，分別是存貨、其他應(yīng)收款、貨幣資金和長期股權(quán)投資。下面將對萬科企業(yè)存貨展開分析。

根據(jù)圖-3可知，2015年至2017年存貨期末凈額整體呈現(xiàn)上升的趨勢。國家對于房產(chǎn)業(yè)的把控增強，同時銀行對于買房的貸款利率進行調(diào)整，導(dǎo)致大部分的消費者的購房欲望下降，由此也致使房產(chǎn)的銷售情況不樂觀，從而令萬科企業(yè)收入減少、存貨變多。自2018年起，存貨期末凈額變動率下滑，存貨的變動情況逐漸減少。離不開政府堅持“房住不炒”的政策，落實因城施策，也進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場房價、地價。在一定的周期里，房企只有投入，沒有營收，自然也沒有余錢進行房地產(chǎn)再開發(fā)。因此，存貨變動情況相對平緩。

（三）萬科企業(yè)財務(wù)分析

1.盈利能力分析

為了考察公司的盈利能力，繪制公司盈利能力分析圖，如下：

根據(jù)圖-4可知，公司凈資產(chǎn)收益率、營業(yè)收入毛利率和總資產(chǎn)報酬率的變動特征基本一致，具體如下：從2017年至2018年萬科企業(yè)的盈利能力比較穩(wěn)定，呈現(xiàn)增長的良好發(fā)展態(tài)勢，其盈利能力的增長得益于物業(yè)服務(wù)和其他新興業(yè)務(wù)的快速增長。但2018年公司盈利能力開始呈現(xiàn)緩慢下降的趨勢，其中2020年至2021年為下降趨勢最為明顯。毛利率的減少是萬科企業(yè)凈利潤下降的核心原因，主要是受到近年來結(jié)算項目地價占售價比上升的影響。

2.資產(chǎn)營運能力分析

為了考察公司的資產(chǎn)運營效率，繪制萬科企業(yè)主要資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變化情況圖，如下：

通過圖-5可知，萬科企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率呈現(xiàn)穩(wěn)定趨勢;雖然固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率呈現(xiàn)平穩(wěn)的態(tài)勢，但在2019年至2021年有小幅度的上漲，是由固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率急劇上升是由處置、核銷部分固定資產(chǎn)及近年來主營業(yè)務(wù)量的大幅增長所致，說明萬科企業(yè)保持了高度的固定資產(chǎn)利用率和管理效率，同時也反映了其固定資產(chǎn)與主要業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度不高。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率自2013年至2019年呈現(xiàn)上升的發(fā)展態(tài)勢，公司銷售回款速度加快，存貨的資金周轉(zhuǎn)速度變快。2019年之后應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率下降，是由于存貨變現(xiàn)的能力變?nèi)?，?dǎo)致運營資金較多的占壓在存貨上，大大降低了資金的利用效率，降低獲利能力。由此可見，雖然行業(yè)周期有波動，但是公司的存貨和固定資產(chǎn)的營運效率沒有受到太大的影響，反而公司的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)效率有較為大幅度的下降。

3.償債能力分析

根據(jù)圖-6可知，短期償債能力2019年后流動比率呈現(xiàn)上升的態(tài)勢，而速動比率呈現(xiàn)下降的態(tài)勢，主要原因是時間較長的應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款沒有清理，有潛在的損失，會降低萬科企業(yè)的償債能力;同時，萬科企業(yè)的存貨和待攤費用比重過大也導(dǎo)致了流動比率上升。

根據(jù)圖-7可知，長期償債能力2017-2019年變化幅度不大，但從2019年后開始逐漸下降。2019年起萬科企業(yè)的資產(chǎn)負債率下降，這就說明萬科企業(yè)在通過改變政策或者抓住市場環(huán)境、國家政策改變的時機來改善這一現(xiàn)狀，力圖將長期償債能力在行業(yè)中保持較好的地位，但是依然無法改變其負債總額不合理的事實，這也意味著萬科企業(yè)發(fā)生財務(wù)風(fēng)險可能性較高。

四、萬科企業(yè)存在的問題及改進措施

（一）存在問題

1.收入增長水平呈現(xiàn)下降的趨勢

由于經(jīng)濟政策、房貸和開發(fā)貸利率上升，全國商品房的銷售增速放緩，前兩年需求端的深化調(diào)控，以及土地出讓限制政策和房產(chǎn)限購政策的不斷調(diào)整，行業(yè)收入增長水平呈現(xiàn)平緩下降的趨勢。

2.整體盈利能力下降明顯

銷售業(yè)務(wù)的減少導(dǎo)致現(xiàn)金流回籠速度變慢，疫情增加了相應(yīng)的抗疫成本。在銷售收入減少及成本增多的困境下，萬科企業(yè)的凈利潤增長率也大幅度下降至最低水平。房地產(chǎn)業(yè)在行業(yè)周期變動的影響下，行業(yè)整體盈利能力下降明顯，行業(yè)經(jīng)營情況堪憂。

3.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)效率存在較為大幅度的下降

萬科企業(yè)其他應(yīng)收款規(guī)模也呈逐年上升趨勢，壞賬準備在持續(xù)增加，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率連續(xù)下滑，萬科企業(yè)收賬速度下滑較多。并且從2020年開始，萬科企業(yè)對應(yīng)收賬款的信用政策也有所放松，這也導(dǎo)致了應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)效率的下降。這些現(xiàn)象都說明企業(yè)的賬款回收慢，壞賬增加多，企業(yè)抗風(fēng)險能力降低，進一步說明了萬科企業(yè)目前的經(jīng)營遇到了困難，要著重關(guān)注應(yīng)收賬款的壞賬風(fēng)險。

4.總資產(chǎn)負債率呈現(xiàn)下降趨勢

從短期償債能力看，萬科企業(yè)流動比率與標桿公司相等，但總體顯著低于行業(yè)平均水平。企業(yè)杠桿有所收緊，這一點與董事長郁亮提出的“我們要活下去”不謀而合。這表示萬科企業(yè)在面對短期債務(wù)期滿之前，可變?yōu)楝F(xiàn)金來償還負債的資產(chǎn)并不多;從長期償債能力可以看出萬科的總資產(chǎn)負債率呈現(xiàn)下降趨勢，但是基于速動比率和已獲利息倍數(shù)來看，目前萬科企業(yè)的償債能力并沒有因為資產(chǎn)負債率下降而提高。

（二）改進措施

1.進一步創(chuàng)新產(chǎn)品，樹立品牌意識

針對萬科企業(yè)收入增長水平下降的趨勢，可以通過進一步創(chuàng)新產(chǎn)品來緩解。創(chuàng)新的范疇不應(yīng)局限于房產(chǎn)項目，也應(yīng)在精神、建筑設(shè)計理念等方面獲得持續(xù)創(chuàng)新。與此同時，還應(yīng)把品牌鞏固和宣傳作為重中之重，可以通過以更高的標準和規(guī)范的流程來精選戰(zhàn)略伙伴等措施來促進良好的合作關(guān)系。

2.擴大銷售規(guī)模，提高核心競爭力

解決萬科企業(yè)的盈利能力下降問題，可以通過提高公司的核心競爭力，進而增加公司的經(jīng)濟收入，從而提升盈利持續(xù)增長性。同時適當(dāng)擴大公司業(yè)務(wù)及銷售規(guī)模，以保證公司達到計劃的規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)，進一步提高市場占有率。

3.完善企業(yè)合作風(fēng)險評估機制，降低壞賬率

萬科企業(yè)應(yīng)收賬款回款率低，根本原因在于與合作企業(yè)開展合作前，沒有正確預(yù)估相關(guān)企業(yè)能夠承受的付款壓力，導(dǎo)致在期限內(nèi)壞賬規(guī)模上漲。應(yīng)當(dāng)完善萬科企業(yè)合作風(fēng)險評估機制，進一步篩選合作企業(yè)，減少壞賬率。

4.均衡企業(yè)資產(chǎn)負債率，保持持續(xù)發(fā)展

基于總資產(chǎn)負債率變化呈現(xiàn)下降的明顯趨勢，可以采取提高企業(yè)短期償債能力的方式，協(xié)助均衡企業(yè)總資產(chǎn)負債率，提高企業(yè)資產(chǎn)負債持續(xù)健康發(fā)展，進一步促進萬科企業(yè)總體發(fā)展。

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