劉涓瑤

（北京宣房投資管理集團有限公司，北京 100054）

一、前言

智慧街區(qū)作為智慧城市的重要組成部分，是城市智慧落地的觸點和載體，隨著智慧城市的推廣以及新一代技術(shù)的普及與落地，智慧街區(qū)項目必將迎來新一輪的快速發(fā)展，智慧街區(qū)必將成為未來城市建設(shè)的大趨勢。本文基于老城街區(qū)的服務(wù)特點，研究符合老城街區(qū)的新時代管理體系，通過增加前端設(shè)備和后端軟件平臺，解決街區(qū)資產(chǎn)盤活利用、已騰退房屋權(quán)屬管理、街區(qū)內(nèi)設(shè)備和應(yīng)用系統(tǒng)信息孤島等問題，通過智慧化管理手段，達到智慧高效和建管結(jié)合的目的。

二、法源寺歷史文化街區(qū)介紹

法源寺歷史文化街區(qū)是北京市 25處歷史文化保護區(qū)之一，核心區(qū)保護范圍約 16.16公頃，擁有國家級文物保護單位法源寺及湖南會館、紹興會館等眾多會館遺跡，歷史文化底蘊深厚。目前法源寺文保區(qū)城市更新工作已初見成效。片區(qū)包含爛縵胡同等五條胡同，均已完成街區(qū)整理工作，實現(xiàn)架空線入地、雨污分流，隨路建設(shè)干式消防管道，爛縵胡同已引入低壓燃氣，完善了胡同基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為片區(qū)業(yè)態(tài)提升奠定基礎(chǔ)。為盤活片區(qū)內(nèi)零散房屋資源，實施主體公司積極探索共生院落利用模式，引入紅色會客廳、共生院落人才公寓、文化精品主題酒店、小微博物館、胡同咖啡廳、花店等民生及文化產(chǎn)業(yè)，補齊民生服務(wù)功能短板，提升街區(qū)整體業(yè)態(tài)。

在法源寺歷史文化街區(qū)的更新保護工作中，出現(xiàn)管理職能缺失，街區(qū)治理低效、騰退房屋資源零散等共性難題。為助力街區(qū)物業(yè)管理、整合街區(qū)資源、打通居民服務(wù)通道，實施單位探索街區(qū)智慧化管理模式，研發(fā)法源寺街區(qū)智慧運管平臺體系，利用“智能應(yīng)用系統(tǒng)+智慧運營管理”的模式，打造貼近胡同生活，連接用戶、商家、管理者的智慧街區(qū)，為街區(qū)的高效發(fā)展注入新活力。將法源寺文保區(qū)打造成文化彰顯、百姓宜居、生態(tài)綠色、智慧高效、代際傳承的歷史文化精華區(qū)。

三、歷史文化街區(qū)管理運維的共性問題

本文梳理了法源寺街區(qū)改造更新工作中遇到諸多難點痛點問題，發(fā)現(xiàn)這也是歷史文化街區(qū)的共性問題。

（一）街區(qū)物業(yè)管理職能缺失，街區(qū)治理低效

新版《北京市物業(yè)管理條例》關(guān)于老城街區(qū)的物業(yè)管理仍存在政策空白，目前大多數(shù)老城街區(qū)僅引入街巷保安巡邏，無真正意義上的物業(yè)管理，與現(xiàn)代樓宇小區(qū)的專業(yè)化物業(yè)管理差距較大。準(zhǔn)物業(yè)保安值守巡邏大多流于形式，胡同內(nèi)車輛違停、堆物堆料問題無法根治，有損街區(qū)整體風(fēng)貌和環(huán)境秩序。

（二）街區(qū)資源零散沉淀，無法高效運營

法源寺文保區(qū)2008年的居民自愿騰退，形成了一定量的零散房屋，房屋資產(chǎn)難以盤活，形成資源沉淀；管理和維護成本高、難度大，運營效率較低。街區(qū)內(nèi)資源呈現(xiàn)“碎片化”，難以統(tǒng)籌，未實現(xiàn)設(shè)備科學(xué)配置和資產(chǎn)高效運轉(zhuǎn)。

（三）街區(qū)與居民之間信息溝通不順暢

社區(qū)發(fā)布通知采取人工張貼告示的方式，重要通知逐院口頭強調(diào)；居民與街區(qū)的互動性較差，缺乏溝通反饋便捷通道；街區(qū)也缺少宣傳獨特歷史文化和街區(qū)更新、社區(qū)營造的展示窗口，不能讓居民及廣大公眾深入了解。

四、法源寺歷史文化街區(qū)智慧運管模式的探索

為助力街區(qū)物業(yè)管理、整合街區(qū)資源、打通居民服務(wù)通道，探索街區(qū)智慧化管理模式，研發(fā)法源寺街區(qū)智慧運管平臺體系，利用“智能應(yīng)用系統(tǒng) + 智慧運營管理”的模式，打造貼近胡同生活，連接用戶、商家、管理者的智慧街區(qū)，為街區(qū)的高效發(fā)展注入了新的活力。

（一）智慧運管平臺內(nèi)容架構(gòu)

法源寺街區(qū)智慧運管平臺，包括一套智慧街區(qū)3后臺管理系統(tǒng)、一套大屏展示系統(tǒng)和一套微信小程序（如圖1、圖2所示）。實現(xiàn)對資產(chǎn)數(shù)據(jù)、停車位、酒店、智慧燈桿、門禁、巡更、物業(yè)及便民服務(wù)等數(shù)據(jù)錄入、分析、展示，為居民、游客提供車位引導(dǎo)、酒店推薦、便民服務(wù)、街區(qū)文化展示等，為管理者提供巡更管理、招商運營、智慧設(shè)備管理等功能，為街區(qū)智慧化管理提供數(shù)據(jù)、技術(shù)支撐。微信小程序?qū)崿F(xiàn)對居民、游客提供車位引導(dǎo)、酒店推薦、便民服務(wù)、街區(qū)文化展示等功能；對管理者提供巡更管理、招商運營、智慧設(shè)備管理、發(fā)布通知等功能。

圖1 法源寺街區(qū)智慧運管平臺

圖2 平臺功能展示

（二）智慧運管平臺建設(shè)特點

從法源寺街區(qū)的街區(qū)管理、街區(qū)服務(wù)、智能應(yīng)用和新技術(shù)落地等方面入手，融合管理理論、服務(wù)理念，通過各智慧化子系統(tǒng)的聯(lián)動對接，建設(shè)基于數(shù)字地圖展示的智慧街區(qū)運管平臺。

1.升級街區(qū)管理模式，提高工作效能

智慧巡更。采用智慧巡更系統(tǒng)管理街區(qū)騰退散房屋和街巷風(fēng)貌秩序，巡更人員按規(guī)劃時間和路線使用巡更設(shè)備到路線節(jié)點打卡，將影像資料實時上傳至平臺服務(wù)器并存檔，巡更過程中發(fā)現(xiàn)新增違建、堆物堆料等，實時將現(xiàn)場情況上傳至運管平臺，方便管理人員處理。

智慧停車。研發(fā)智慧停車小程序并接入運管平臺，展示實時停車數(shù)據(jù)，掌握車位使用情況，為后期開展社區(qū)停車自治提供數(shù)據(jù)支撐；采用“智能找車位+自動繳停車費”的方式，實現(xiàn)停車場無人值守自動存取車，方便居民游客停車。

智慧燈桿。通過資源整合實現(xiàn)多桿合一，研發(fā)數(shù)據(jù)采集、數(shù)字沙盤展示、遠程控制、防盜、故障報警等功能，通過燈桿攝像頭實現(xiàn)街區(qū)監(jiān)理畫面的實時調(diào)取，增強街區(qū)安全性；通過燈桿大屏系統(tǒng)協(xié)助屬地街道和社區(qū)進行新冠肺炎疫情防控宣傳、暴雨預(yù)警、垃圾分類宣傳等，助力基層治理。

智慧物業(yè)。平臺預(yù)留個性化便民服務(wù)子模塊，居民可線上預(yù)約、下單“綜合維修、室內(nèi)保潔、共享洗衣、娛樂健身”等定制化便民服務(wù)，增強街區(qū)居民生活便利性。

在建設(shè)過程中，對接聯(lián)動街區(qū)內(nèi)原有的智能系統(tǒng)，新增智能巡更、智慧停車等子系統(tǒng)，打破了街區(qū)之前存在的信息“孤島”問題，構(gòu)建信息共享庫，各子系統(tǒng)之間互聯(lián)互通、資源共享，實現(xiàn)管理能力和服務(wù)能力的提升。同時，圍繞“七有”“五性”需求，為居民提供“智慧停車、智慧物業(yè)、便民預(yù)約”等智慧化服務(wù)，切實解決法源寺街區(qū)停車難、公共安全、社區(qū)營造、預(yù)約服務(wù)等問題。

2.精準(zhǔn)掌握街區(qū)資產(chǎn)運營狀況，實現(xiàn)資源高效運轉(zhuǎn)

通過街區(qū)更新、智慧設(shè)備等子模塊，建立街區(qū)更新信息化展示平臺，實現(xiàn)管網(wǎng)鋪設(shè)切面展示、胡同街面和修繕房屋的前后對比展示，并存儲修繕信息；遠程管控門禁、智慧燈桿、景觀噴泉等，提高管理效率。通過房屋管理、街區(qū)運營等子模塊，建立街區(qū)房屋的數(shù)字化管理臺賬，實現(xiàn)房屋數(shù)據(jù)便捷查詢、房屋租期到期提醒等功能，智慧化管理統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各類存量資源。下一步將探索利用共享健身房、共享閱讀空間等形式將街區(qū)零散有限的空間組織起來，實現(xiàn)旅游群體、新社區(qū)群體、原社區(qū)群體的共享共生。

3.打通溝通壁壘，實現(xiàn)參與式營造模式

通過社區(qū)營造等子模塊，實現(xiàn)共享空間智能化，聚合各方力量參與法源寺城市更新工作，充分調(diào)動居民為街區(qū)更新獻計獻策，掀起老城保護更新熱潮，充分聽取民意、民聲，促使街區(qū)居民成為街區(qū)更新獻計獻策的參與者；2018-2020年連續(xù)三年的信訪接件數(shù)統(tǒng)計，信訪件數(shù)量逐年減少，助力法源寺街區(qū)更新，切實增強居民的獲得感、幸福感和安全感。

（三）法源寺歷史文化街區(qū)實施智慧化管理的“三化”嘗試

法源寺街區(qū)智慧化建設(shè)是運用數(shù)字化、信息化和智能化的科學(xué)技術(shù)手段，助力街區(qū)歷史建筑的更新保護，提升街區(qū)管理服務(wù)效率，是推動智慧城市建設(shè)的有益嘗試。

1.街區(qū)更新數(shù)字化

法源寺歷史文化街區(qū)信息模型是利用數(shù)字化技術(shù)，建立虛擬的街區(qū)模型，記載街區(qū)內(nèi)各個建筑的數(shù)據(jù)，形成完整真實、高度集成化的街區(qū)信息庫，并根據(jù)實際情況定期更新數(shù)據(jù)。在建筑進行更新改造和文物再利用過程中，為開發(fā)管理者認知把控街區(qū)狀態(tài)提供數(shù)據(jù)支撐，提高更新保護精準(zhǔn)性。

2.街區(qū)管理信息化

建立綜合智慧街區(qū)信息化管理平臺，推動街區(qū)部分公共設(shè)施形成物聯(lián)網(wǎng)狀態(tài)，便于部分構(gòu)件的維修保護，更新置換，實現(xiàn)對片區(qū)騰退資源的統(tǒng)籌和建控，提高街區(qū)的運營管理效率。

3.街區(qū)服務(wù)智能化

從居民體驗看，通過智慧管理體系把街區(qū)居民的意見和需求作為街區(qū)更新目標(biāo)，推動實現(xiàn)居民生活便利化，同時激發(fā)居民參與街區(qū)共建的熱情。從運營管理看，實時收集片區(qū)停車、人員數(shù)據(jù)，實現(xiàn)預(yù)警功能。通過平臺大數(shù)據(jù)，針對性地開展文化活動策劃，挖掘和宣傳街區(qū)文化，實現(xiàn)歷史文化的傳承和延續(xù)，優(yōu)化公共服務(wù)能力，豐富街區(qū)活力。

（四）實施智慧化管理取得的經(jīng)濟和社會效益

目前，法源寺街區(qū)智慧運管平臺運行穩(wěn)定，形成了良好的經(jīng)濟效益與社會效益。

1.經(jīng)濟效益

（1）通過“智慧停車”子模塊實現(xiàn)停車場無人值守自動停車，設(shè)備高效運轉(zhuǎn)，節(jié)省停車管理人工費用；

（2）“智能巡更”子系統(tǒng)使每日巡更工作智慧高效，巡更管理人員從以前的四人輪班制減少為兩人，節(jié)約了人力成本；

（3）通過“智慧房屋”子模塊統(tǒng)籌街區(qū)房屋資源、實現(xiàn)街區(qū)房屋資產(chǎn)的智慧化管理與展示，盤活房屋存量資產(chǎn)；

（4）通過“智慧設(shè)備”子模塊進行智慧燈桿、景觀燈及門禁等設(shè)備的智慧化管控，實現(xiàn)資產(chǎn)的高效運營；

（5）法源寺街區(qū)智慧運管平臺正式運營后，形成良性的無形資產(chǎn)（“建管結(jié)合”的一手數(shù)據(jù)庫、招商運營模式的創(chuàng)新與資源儲備）。

2.社會效益

（1）“非接觸式”的平臺遠程管控模式，實現(xiàn)從“人防”到“技防”“智防”的轉(zhuǎn)變，有利于疫情防控；

（2）通過“便民服務(wù)”等子模塊展示街區(qū)文化、完善公共配套、保障街區(qū)安全、方便居民生活，為居民創(chuàng)造美好生活空間，助力區(qū)域社會發(fā)展；

（3）平臺建設(shè)以惠民利民為出發(fā)點，讓百姓通過智慧街區(qū)的建設(shè)感到更安全、更便捷、更高效、更舒適。

五、對歷史文化街區(qū)實施智慧化運營管理的建議

現(xiàn)階段，法源寺歷史文化街區(qū)的智慧運營平臺處于初期階段，存在路徑不清晰和模式不成熟等問題，需要協(xié)同共建推動實現(xiàn)“小切口、大覆蓋”智慧街區(qū)良好生態(tài)，打造智慧示范街區(qū)標(biāo)桿樣本。

（一）政府側(cè)：強化統(tǒng)籌，指導(dǎo)路徑定位

目前法源寺歷史文化街區(qū)接口資源較少，僅能解決片區(qū)基本便民服務(wù)功能和運營管理，需要政府相關(guān)部門推動各類數(shù)據(jù)共享、業(yè)務(wù)協(xié)同，注重激發(fā)市場主體活力，加強資源要素對接，吸引社會各方力量共同參與智慧街區(qū)建設(shè)，從服務(wù)民生、服務(wù)企業(yè)、促進經(jīng)濟發(fā)展角度出發(fā)，找準(zhǔn)方向和定位，打造特色智慧街區(qū)。

（二）企業(yè)側(cè)：模式創(chuàng)新，注重建設(shè)運營

運營企業(yè)應(yīng)緊跟科技時代步伐，利用我區(qū)打造數(shù)字經(jīng)濟城市契機，不斷完善平臺技術(shù)、優(yōu)化升級系統(tǒng)和運營理念，優(yōu)化內(nèi)部管理效能，從各類主體的實際需求出發(fā)，在加強技術(shù)和產(chǎn)品能力創(chuàng)新的同時，進一步探索智慧街區(qū)長效化建設(shè)運營模式。

（三）市民側(cè)：協(xié)同參與，共建共治共享

居民是智慧街區(qū)建設(shè)的出發(fā)點和落腳點，也是智慧街區(qū)建設(shè)的受益者和監(jiān)督者。因此，一方面，需要鼓勵市民充分參與到智慧街區(qū)建設(shè)中，提升新型消費產(chǎn)品、服務(wù)模式的接受能力，參與消費需求側(cè)管理，以需求倒逼供給創(chuàng)新；另一方面，通過智慧化窗口，為居民發(fā)揮監(jiān)督、投訴、評價、協(xié)商、互助提供通道，方便市民參與街區(qū)治理、消費服務(wù)、公共安全等，推動構(gòu)建共建共治共享的街區(qū)治理新格局。

六、結(jié)語

綜上所述，歷史文化街區(qū)更需借助科技力量，智慧化賦能建設(shè)和運營管理，以助力政府基層治理創(chuàng)新、為基層工作者減負，促進運營企業(yè)降本增效，實現(xiàn)街區(qū)健康、持續(xù)發(fā)展，惠及民生福祉，增強居民的獲得感、幸福感和安全感。