宮兵

一、引 言

從世界范圍來看，住房價格的快速上升已成為近幾十年來主要經(jīng)濟體的普遍現(xiàn)象。Moritz Schularick等（2017）對1870-2012年間14個發(fā)達經(jīng)濟體的住房價格指數(shù)的研究表明：1870-1950年間，大多數(shù)經(jīng)濟體的住房價格扣除通貨膨脹后得到的實際價格基本恒定；但1960-2012年間，各國住房價格均進入了一個長達半個多世紀的上升期。中國在1998年住房商品化改革后，也經(jīng)歷了持續(xù)二十年的房價上漲，這對經(jīng)濟社會的發(fā)展產生了深刻而持久的影響。

根據(jù)李嘉楠等（2017）的計算，1998-2003年房價年均增長率僅為3.45%，2004年快速攀升到18.71%，而2004-2007年年均增長率達到11.81%，2008年小幅下跌1.89%，2009年增長率高達24.69%，2009-2014年年均增長率為5.88%。1998-2015年，北京、上海、深圳、廣州四個一線城市房價年均增幅都超過了10%，2014年相比2000年分別上漲了283%、370%、265%和332%；而2010年以來，北京、廣州和深圳的房價平均增幅更是高達20%以上（張莉等a，2017）。上述研究均采用國家統(tǒng)計局當年新建商品房平均銷售價格數(shù)據(jù)，由于中國住房建設一般由市區(qū)向外圍擴展，而郊區(qū)房價相對于市中心的價格要低很多，所以上述測算不夠準確，存在房價增長率低估的問題。Hanming Fang等（2015）使用微觀巨量的新建商品住房抵押貸款數(shù)據(jù)，以同一新建住宅項目不同交易時間的住宅單元構建了同質住房交易價格指標，其計算的房價增長率為：從2003到2013年，中國一線城市房價年均增長13.1%，二線城市增長10.5%，三線城市增長7.9%。無論采用哪種數(shù)據(jù)，中國房價都呈現(xiàn)長期整體快速上漲、空間分化的基本特征。

鑒于新建商品住房銷售價格在整個房價體系中的引領與核心地位，本文采用文獻研究法，從大國轉型的時代背景出發(fā)，從供給與需求兩個方面著手，探討引起中國房價長期變化的基本因素。本文結構安排如下：首先回顧住房制度改革與房地產業(yè)發(fā)展的轉型背景，其次深入分析住房供給端的決定因素，再次分析住房需求端的決定因素，最后是本文結論。具體邏輯結構如圖1所示。

圖1 住房供需兩端與住房價格

二、住房制度改革與房地產業(yè)發(fā)展的轉型背景

中國1998年住房商品化取向的制度改革是在1978年計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉型的時代大背景下展開的，而后住房產業(yè)的發(fā)展又根植于轉型經(jīng)濟的土壤。狹義的轉型經(jīng)濟又被稱為“轉軌經(jīng)濟”和“經(jīng)濟轉型”，通常指計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉型（黃南、張二震，2017）。中國采取漸進式改革的主要目標在于建立社會主義市場經(jīng)濟制度，其中，1994年《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》將住房商品化、產權私有化定位為住房改革的基本目標（中國社會科學院財貿所“中國住房制度改革”課題組，1997）。1998年國務院發(fā)布《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，要求停止住房實物分配，實行貨幣化分配。多年的改革使得城鎮(zhèn)住房由房屋管理部門主導向政府機關、國有企事業(yè)單位人員分配，轉變?yōu)橛墒袌鱿蛉w公民配置，實現(xiàn)了住房配置的轉型。

大國轉型經(jīng)濟的基本特征，表現(xiàn)為以下三點：第一，資源配置除了受市場決定外，還深受政府影響；第二，政府一方面提供制度創(chuàng)新，另一方面沿襲著計劃經(jīng)濟時期對經(jīng)濟社會行為的諸多管制；第三，漸進式改革與轉型在空間上的表現(xiàn)為：區(qū)域間經(jīng)濟社會發(fā)展存在較大差距。這三個特征構成了住房市場運行的基本外部約束條件。

1998年市場化取向的轉型已取得很大成績。按照常修澤、高明華（1998）的計算，1997年中國整體市場化程度為51%，市場配置資源的基礎功能已初步確立。但王小魯?shù)龋?017）按照十分制的測算，中國市場化程度也僅從2008年的5.48提高到2014年的6.56。政府仍然在土地、收入等要素配置方面發(fā)揮重要影響。在這樣的資源配置模式下，中國住房市場開始形成與發(fā)展。

在近四十年的轉型中，政府提供了一系列制度創(chuàng)新，推動了房地產業(yè)發(fā)展。首先，收入分配制度由按勞分配向按要素分配轉變，極大提高了人們的收入與財富水平。其次，放松嚴格的人口管理制度，推動了人口大規(guī)模流動；20世紀90年代初政府對農民進城務工管制的放松與90年代末大學生“雙向選擇”的實行（殷德生等，2017）完善了勞動力要素市場。再次，構建現(xiàn)代金融體系是經(jīng)濟轉型的重要內容。1993年國務院頒布《關于金融體制改革的決定》，確立市場化改革的方向；隨著漸進式金融改革的推進，住房抵押貸款、住房公積金等金融創(chuàng)新逐步推廣。在制度創(chuàng)新的同時，延續(xù)著計劃經(jīng)濟時期對經(jīng)濟社會行為的嚴格管制。第一，施行計劃生育政策，導致了人口自然生育率的下降，性別與年齡結構的突變；第二，土地管理制度改革使得政府成為土地一級市場的唯一供給方，推高了土地市場的壟斷程度；第三，地方政府對房地產業(yè)微觀運行的嚴格管制，導致住房供給彈性較?。坏谒?，公共品配置與城市的行政權力的層級高度相關。政府對經(jīng)濟社會的管制一定程度上制約了住房市場運行。

中國是一個地理面積廣闊的大國，其經(jīng)濟轉型從空間上看呈現(xiàn)出一個由點到面、由南至北、從東到西漸近的過程，從最初1980年以深圳為核心的五個經(jīng)濟特區(qū)，到1984年14個沿海開放城市、1990年的上海浦東大開發(fā)，到1998年批準沿江和部分內陸省會城市開放，最終到全面的開放格局。中國經(jīng)濟增長前沿課題組（2012）認為，中國東南沿海、中部、西部已分化出一個層次分明的發(fā)展階段“雁字”排序。陶新宇等（2017）也發(fā)現(xiàn)，中國東、中、西部城市的經(jīng)濟結構已形成一個大國“雁陣”模式。迄今的轉型實踐證明，大國轉型必然是一個漸進的過程，區(qū)域間市場經(jīng)濟的成熟度、人口狀況、收入、土地供給狀況、政府管制嚴格程度、公共服務分布等仍將長期存在較大差異。這種大國經(jīng)濟社會發(fā)展的區(qū)域不均衡深刻影響了房價的空間分布。

三、住房供給與住房價格

根據(jù)經(jīng)濟學的基本原理，住房供給是決定住房價格的兩個基本要素之一。中國住房供給呈現(xiàn)價格彈性小、空間差異大、整體供給能力不足的基本特征。

根據(jù)鄒至莊、牛霖琳（2010）的計算，1987-2006年中國城鎮(zhèn)存量住房供給的價格彈性為0.831。SongTao Wang等（2012）以中國35個大中城市1998-2009年數(shù)據(jù)為基礎，計算國家層面的新建住房供給價格彈性在2.8-5.6之間。在國際比較中，劉學良（2014）發(fā)現(xiàn)中國住房供給價格彈性為2.65，明顯小于用美國大都會數(shù)據(jù)估計得到的約7.3，中國城市的住房供給能力明顯小于美國市場。從時間趨勢上看，2004年城市土地供給制度變革后，20個主要城市新建住房供給彈性由2001-2005年間的3.25下降到2006-2011年間的0.51（嚴思齊、吳群，2014）。從空間的角度看，區(qū)域間存在住房供給彈性差異大的基本特征，具體如表1所示?？梢园l(fā)現(xiàn)中西部城市住房供給彈性較高，而東部城市特別是一線城市彈性較低，而城市間供給彈性存在巨大差異。

表1 城市間住房供給價格彈性的估計

根據(jù)供求決定價格的理論，當住房供給完全富有彈性時，住房需求的增長不會帶來價格上漲；當住房供給完全無彈性時，住房需求的增長會帶來房價持續(xù)快速上漲。中國住房供給價格彈性整體上較小、區(qū)域間供給彈性差異較大的特征，在很大程度上決定了住房價格的長期上漲與空間分化。下文著重從供給端的土地、行政管制、公共品資本化、市場結構四個方面探討影響住房供給能力與彈性的主要原因。

（一）土地供給與住房價格

土地特別是住房用地是決定住房供給的根本要素之一，大量研究認為土地資源配置是探討中國房價成因的基本視角之一。由于城市土地屬于國有，土地主要由政府配置。具體來講，中央分配?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）級層面的建設用地指標，?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）再分配其下一級政府的建設用地指標，依此類推，即所謂的層層分解（汪暉和陶然，2009）。在建設用地的具體用途分配上，由本級政府決定（本級政府擁有實際的裁量權）。即在地方政府建設用地數(shù)量確定的條件下，由其分配不同用途土地的數(shù)量。中央政府出于政治上的考量在省級層面分配土地指標，2004年后出于平衡區(qū)域發(fā)展目標而施行的西部大開發(fā)戰(zhàn)略帶來了偏向中西部的土地供給政策。地方政府通過土地招拍掛制度和土地收儲制度建立了對城市土地一級市場的壟斷，在追求經(jīng)濟增長和財政收入最大化的雙重目標下，增加工業(yè)用地的出讓面積，降低工業(yè)用地價格，吸引投資推動增長；減少商住用地的出讓面積，提高商住用地價格，獲取最大化的土地出讓收入（雷瀟雨、龔六堂，2014；高楠，2016）。

具體來講，研究者一致認為住宅用地的供給量與房價呈反向關系，而對住宅用地的價格與房價的關系卻存在不同的觀點，同時，研究者發(fā)現(xiàn)土地管理制度會影響房價。

首先，分析土地供給量與房價。整體上，住宅用地供給量的減少導致了房價上漲，而土地配置的空間不均衡帶來了房價分化。LiTian等（2009）認為，1990年代中后期住宅用地供應量大幅減少，導致了住宅價格上漲。陸銘等（2015）使用中國286個地級市2001-2010年的數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，2003年以來施行偏向中西部的土地配給策略，帶來了東部房價的更快增長，進而導致了房價的空間分化加速。對于土地供給量不同指標與房價的關系，研究者做了細致、深入的研究。余華義（2010）使用35個城市1998-2008年房地產開發(fā)企業(yè)購置的土地面積代表的土地供給量，發(fā)現(xiàn)其對房價具有顯著的負向影響。張娟峰等（2012）對35個城市2003-2008年數(shù)據(jù)的研究發(fā)現(xiàn)，當期、滯后一期、滯后二期的土地供給量均對住房價格有顯著負向影響。陳斌開、楊汝岱（2013）使用人均土地開發(fā)面積代表住宅用地供給，發(fā)現(xiàn)：土地供給增長率與房價增長率呈反向關系。王第海等（2015）從理論上證明，當土地供給增長率小于經(jīng)濟增長率與人口增長率之和時，房價必定上漲。張莉等（2017b）證明，商住用地占比下降能夠顯著引起房價的上升。

其次，分析土地價格與房價。研究普遍認為，住宅用地價格是影響房價的重要因素。部分文獻認為，土地價格對房價有正向推動作用。Edward L. Glaeser等（2016）發(fā)現(xiàn)，雖然中國房價要高出建筑成本的15%-30%，但兩者間的差額主要在于較高的土地成本。梁云芳、高鐵梅（2006）研究證明，住宅土地價格對住宅銷售價格有較大的正向影響。王立平（2013）利用2000-2009年30個省份面板數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，包括土地成本在內的真實建筑成本對房價具有穩(wěn)健性的影響。但也有文獻認為，地價與房價的關系是復雜的。況偉大（2005）從理論上證明：當土地市場供大于求時，地價與房價是負相關關系；當土地市場供小于求時，土地價格與住房價格是正相關關系?，F(xiàn)實中，由于中國地方政府對土地一級市場的壟斷，出于獲取土地出讓金收入最大化的目的，常常采用饑餓營銷的手段，推動住宅用地供給小于需求，導致地價的升高帶動了房價的升高。張娟鋒、劉洪玉（2010）發(fā)現(xiàn)，住宅用地價格與住宅銷售價格存在聯(lián)立性，其中住宅用地價格變動一個單位會帶來住宅價格0.761個單位的變動，而住宅價格變動1個單位會帶來住宅用地價格變動0.272個單位。Hongyan Du等 （2011）使用四個直轄市的面板數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，房價與地價存在長期的均衡關系；短期房價與地價之間存在單向因果關系，短期房價是地價的格蘭杰原因，而反向卻不成立。盡管對短期地價與房價的關系存在爭論，但研究者仍然一致認為長期來看，地價是影響房價的基本要素之一。

最后，分析土地管理制度與房價。在2004年前后，中國城市土地管理制度發(fā)生了根本的變化。多數(shù)研究都發(fā)現(xiàn)，這一變化導致住房供給價格彈性下降，效率降低，主要表現(xiàn)為土地與住房市場對價格的反應更為緩慢（Hongyan Du等，2011）。具體來講，2003年末城市土地收儲制度確立，導致多元化土地供應格局轉向了地方政府對土地供給一級市場的壟斷。邵新建等（2012）運用25個主要城市1998-2010年的數(shù)據(jù)，研究發(fā)現(xiàn)土地收儲制度推動了房價的上漲。而2004年下半年城市經(jīng)營性用地制度由生地協(xié)議出讓轉變?yōu)槭斓卣信膾斐鲎專岣吡送恋厥袌龌潭?，推高了土地價格（張娟鋒、劉洪玉，2010）。嚴金海等（2009）也發(fā)現(xiàn)，這一制度的推行使得北京長期房價水平出現(xiàn)跳躍式上升。

整體上講，政府出于自身利益考量對土地資源的壟斷性配置，導致中國住房用地供給不足，而空間上不均衡性的狀況，帶來了房價上漲與分化。

（二）行政管制與住房價格

住房供給不僅取決于土地供給數(shù)量，還取決于政府對住房生產流程的管制。中國一個住宅項目，從獲得土地到項目施工，需要土地、規(guī)劃、住建、環(huán)保、發(fā)改委等部門以及消防、衛(wèi)生、水電煤、市政配套等方面的許可?？傆嬒聛?，大約需要400多個審批環(huán)節(jié)。地方政府對住房項目的微觀運營流程的過多管制，在很大程度上降低了住房供給彈性。

土地供給數(shù)量帶來住房供給在空間水平方向的擴張，而容積率的調整卻會帶來住房供給在空間垂直方向的攀升。鑒于行政管制中的規(guī)劃，特別是容積率管制對住房價格的影響突出，下文側重對其進行探討。

對住房項目的管制并不一定帶來住房價格的上升，主要取決于城市規(guī)劃，如容積率的管制等（丁成日，2006）。一方面，當城市規(guī)劃過于嚴格降低了容積率與土地利用效率時，就會帶來房價的上漲。胡若函（2015）以北京住房土地的容積率為例，發(fā)現(xiàn)嚴格的城市規(guī)劃導致住房供給彈性下降，使得中心城區(qū)住房供給量的增長遠低于住房需求的增長，從而帶來中心城區(qū)住房價格的快速上升。另一方面，城市規(guī)劃也能夠通過增加住房用地投入、提高住房開發(fā)強度、減少住房單位面積的方式，來增加住房供給（陶金，2011）。世界范圍的經(jīng)驗也是如此。在亞洲很多國家，由于建筑和土地使用法律的嚴格限制，帶來了容積率的下降，導致住房供給減少、住房價格升高。這種情況在巴基斯坦的卡拉奇（Karachi）十分常見，對土地上的建筑僅允許較低的高度和較少的層數(shù)，使得住房可發(fā)項目規(guī)模減少。而泰國曼谷由于開發(fā)商能夠根據(jù)土地價格調整容積率，在更高地價的土地上建造更高更密的住房，使得曼谷在1988-1990年地價年均增長21%的情況下，房價的增長卻很有限（丁成日，2006）。整體上講，政府對容積率的管控，應實現(xiàn)合理的房價與適當?shù)木幼∮玫亟ㄔO強度之間的平衡關系（劉駿、蒲蔚然，2012）。

絕大多數(shù)研究都認為，中國由城市嚴格行政管制決定的住房容積率要低于自由市場決定的容積率水平（冷炳榮等，2010），這帶來了住房供給的剛性。Hongbin Cai等（2017）對30個主要城市住宅地塊數(shù)據(jù)的分析發(fā)現(xiàn)，實際市場中建造的總住房面積相比許可的容積率決定的面積增加了21.5%，在土地價值最大化的私人最優(yōu)容積率與政府管制的容積率之間存在著顯著差距。Ya Tan等（2016）以房屋價值中土地價值的占比作為中國城市住房容積率管制強度的代理變量，發(fā)現(xiàn)容積率管制限制了城市的住房生產，在2008年后其對主要城市的房價上漲有約20%的貢獻。Jan Bruechner等（2016）發(fā)現(xiàn)：中國土地容積率低于自由市場狀態(tài)下的容積率水平。從空間的角度看，城市間的容積率管制存在較大差異（Jan Bruechner等，2016）。周黎安（2017）收集了中國202個地級市土地交易數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)：1990-2010年的20年間城市人口增長越快的城市，容積率越低，即新建住房的總樓層越少。

嚴格的容積率管制降低了住房供給彈性，而城市間管制程度的差異，特別是大城市容積率管制更為嚴格，一定程度上加劇了房價的上漲與分化。

（三）公共品資本化與住房價格

不同地區(qū)在公共服務、氣候、地理、環(huán)境等公共品方面的特征會帶來宜居性的差異，這種差異最終又會通過資本化效應反映在住房價格上。從城市層面的研究看，梁若冰、湯韻（2008）使用35個大中城市2000-2005年的面板數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，公共服務水平顯著影響當?shù)胤績r。邵挺、袁志剛（2010）使用2001-2007年的35個大中城市數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，無論選取基礎設施資源、教育資源、醫(yī)療資源和環(huán)境資源測算的城市公共品供給水平，還是選取每平方公里財政支出金額測算的城市公共品供給水平，均對當?shù)胤績r有顯著正向影響。從區(qū)域層面來看，趙安平、羅植（2012）采用2004-2009年30個省份的數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，財政中的民生支出對區(qū)域房價差異具有較大影響。

雖然整體上公共服務等代表的宜居性對房價影響顯著，但不同種類的公共服務的影響又存在很大差異。梁若冰、湯韻（2008）發(fā)現(xiàn)，交通、環(huán)境和文化方面的公共服務對當?shù)胤績r的影響顯著為正，教育、醫(yī)療和就業(yè)方面的公共服務影響不顯著。張娟鋒、劉洪玉（2010）卻發(fā)現(xiàn)，代表城市宜人性的空氣質量、高等教育水平、綠化率對城市房價的差異的影響不顯著，而犯罪率對城市房價差異有較為顯著的影響。鄭思齊等（2011）使用84個城市的上萬個微觀家庭樣本研究發(fā)現(xiàn)，城市間住房成本的均衡水平與城市的正向宜居性的特征（如適宜的氣候、綠化面積、道路容量、醫(yī)護服務的可得性，以及平均教育年限等）正相關，而與城市的負向宜居性（如SO排放和交通擁堵）負相關。湯玉剛等（2015）使用35個大中城市2001-2011年面板數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，教育水平與公共交通方面的公共服務對房價的資本化效應顯著，而文化與醫(yī)療方面的公共服務對房價的資本化效應不顯著。隨著研究的細化，具體到單一種類的公共品對房價的影響。從教育資源的角度講，張浩等（2014）使用2006-2012年北京、上海、深圳、廣州四個城市51個區(qū)縣每平方公里重點小學數(shù)量發(fā)現(xiàn)：優(yōu)質教育資源顯著影響當?shù)胤績r，且優(yōu)質教育資源增加會帶來房價更快速度上漲。鄧慧慧等（2013）以高等院校師生比例代理教育資源，發(fā)現(xiàn)其對房價有重要的影響。從公共交通角度的研究看，王岳龍（2015）利用2004-2011年全國35個大中城市的房價數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，每新增一條地鐵會導致城市房價上漲3.1%，每新修一公里地鐵使得房價平均上漲0.1%；平均看，地鐵開通對房價上漲的貢獻率約為5.06%。而從空氣質量的角度看，周夢天、王之（2018）利用96個城市2010年6月至2016年11月間的月度數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，PM2.5濃度每上升一個單位，房價顯著下降約0.8%，空氣質量已顯著地資本化到城市房價中。

公共品在空間上分布的不均衡在轉型經(jīng)濟的背景下，逐步資本化到城市與區(qū)域的房價中，進而很大程度上決定了房價的空間差異與分化。但整體上公共品資本化的過程，也帶來了房價的上漲。

（四）市場結構與住房價格

住房市場供給端的結構對于住房價格具有重要影響。住房市場供給的結構既包括租賃與銷售的結構，也包括銷售市場中新增住房與存量住房的結構，一定程度上還包括政策性住房與市場化住房的結構以及正規(guī)住房與非正規(guī)住房的結構等，本文側重分析新建住房市場中的廠商結構。

廠商作為住房供給的主體，其行為特征對住房價格具有重要影響，而市場結構類型則反映了這種特征。多數(shù)研究認為：中國房地產市場存在壟斷的特征（胡晨光等，2015）。江小國、王先柱（2015）構造勒納指數(shù)發(fā)現(xiàn)，中國房地產市場壟斷程度較高。這里勒納指數(shù)的構造，將開發(fā)商假定為同質的，僅考慮市場上開發(fā)商的數(shù)量對市場壟斷程度的影響。而牟玲玲、宮正（2016）則從市場集中度、產品差異性和行業(yè)壁壘三個維度測量房地產市場結構，認為中國房地產市場屬于壟斷競爭型。從空間上看，城市間的房地產市場壟斷程度存在一定的差異。況偉大（2004）也使用勒納指數(shù)計算了1996-2002年四個城市住房市場的壟斷程度，發(fā)現(xiàn)上海勒納指數(shù)在0.34-0.45，相比北京、深圳、天津，其市場壟斷程度較低。而對35個大中城市勒納指數(shù)測算可以發(fā)現(xiàn)，大部分經(jīng)濟發(fā)達城市的壟斷程度低于經(jīng)濟欠發(fā)達城市（江小國、王先柱，2015）。

按照經(jīng)濟學原理，具有壟斷特征的市場結構中，廠商會通過降低產量推動價格上漲以獲取最大化的利潤。況偉大（2004）從空間競爭模型推導出，住房市場供給端的開發(fā)商壟斷程度越高，房價會越高。陳超等（2011）認為，開發(fā)商壟斷是高房價的直接原因。徐舒、陳珣（2016）則認為需求端的收入差距會通過房地產商的定價機制來影響房價，房地產市場的壟斷程度越高，其定價能力越強，收入差距對房價的影響程度越大。邵新建等（2012）的研究則反證了這一觀點，其建立古諾競爭模型推導出，住宅開發(fā)企業(yè)的數(shù)量越多會帶來越低的房價；并利用2009年105個城市的620個商品房開發(fā)數(shù)據(jù)證明，開發(fā)企業(yè)數(shù)據(jù)量增加確實有助于降低房價。

二十年來中國房地產市場從無到有、從小到大，部分優(yōu)質房地產開發(fā)企業(yè)逐步在競爭中擴大生產規(guī)模，走向壟斷，在一定程度上推高了房價。

四、住房需求與住房價格

住房需求是決定住房價格的另一個基本要素。中國住房需求呈現(xiàn)整體價格彈性較小、區(qū)域差異顯著以及對產權型住房特殊偏好的基本特征。

住房首先作為一種生活必需品具有滿足居住需要的基本功能，這與十九大報告提出的“房子是用來住的”與“讓全體人民住有所居”的定位是一致的。中國城鎮(zhèn)人均居住面積歷史起點較低，相關數(shù)據(jù)顯示，1996年城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積僅為8.5平方米，1998年人均住房面積9.3平方米（易憲容，2009），而社會轉型中人口空間流動性大，從而大量家庭存在增加住房面積與改善住房質量的內在要求。而住房作為一種價值量巨大的耐用品與稀缺的土地資源緊密聯(lián)系在一起，又具有保值增值的金融品功能，在家庭財富與收入快速積累中，承擔著資產配置的功能，這在很大程度上也拉動了住房的投資需求。傳統(tǒng)文化中產權型住房對于中國家庭具有一定的特殊意義，這在一定程度上增加了對住房需求的偏好。

根據(jù)經(jīng)濟學原理，住房需求的價格彈性很大程度上決定了房價的走勢。按照梁云芳、高鐵梅（2007）的計算，全國層面的住房需求的長期需求價格彈性系數(shù)為-0.37；胡晨光等（2015）使用31個省區(qū)市2005-2012年的面板數(shù)據(jù)估計的需求價格彈性值為-0.585。多數(shù)研究估計出的住房需求價格彈性值較小，且絕對值小于1，說明中國住房需求更多地表現(xiàn)出剛性需求，且整體上需求強勁。從空間的角度看，根據(jù)鐘庭軍（2009）的研究，城市間剛性需求差異巨大，政治性城市剛性需求大，開放性城市剛性需求變化大。通過文獻整理，具體如表2所示?？梢园l(fā)現(xiàn)，省級層面的住房需求價格彈性的絕對值均小于1，住房更多地表現(xiàn)為必需品；不同區(qū)域的住房需求存在較大差異，東部城市需求剛性最強。住房需求價格彈性的特征在很大程度上解釋了中國房價的整體上漲與空間分化。

表2 區(qū)域與城市間住房需求價格彈性的估計

整體上講，轉型期的中國住房需求在時間上存在長期旺盛但空間上差異巨大的特征，這在很大程度上影響了房價的變化趨勢。下文主要從人口變化、收入增長、資產配置需求以及需求的特殊性四個方面探討中國住房需求的基本特征。

（一）人口變化與住房價格

住房是人類生存發(fā)展的一種基礎性需要，人口的變化對住房需求有一種根本性的影響，仔細分析會發(fā)現(xiàn)，人口的空間分布、家庭結構、年齡結構、性別結構等均會對住房需求產生重大的影響。中國人口在整個轉型時期，由于政府在20世紀80年代初對人口生育的嚴格管制，導致近40年來整體上人口數(shù)量增長緩慢，但人口的性別結構以及年齡結構隨之發(fā)生了巨大的變化。伴隨著區(qū)域間經(jīng)濟發(fā)展的不平衡、遷徙自由的逐步放開，人口尤其是勞動力在空間上的分布發(fā)生了深刻的變化。

人口數(shù)量的變化是決定住房需求的一個基本點，而家庭作為人口社會生活的基本單位，其數(shù)量變化對住房需求具有根本性的影響。陳洪波、蔡喜洋（2013）對德國的研究發(fā)現(xiàn)，自然生育帶來的人口的變動是決定房價的最關鍵因素之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，從1998年到2016年中國人口數(shù)量增長了10.83%，年均增長率僅為5.7‰；人口出生率從1998年的15.64‰持續(xù)下降到2010年11.90‰；隨著2016年二胎政策的放開，該年人口出生率回升到12.95‰。雖然整體上看1998年住房改革以來，人口增長率與出生率增長都較為緩慢，但人口的家庭結構卻發(fā)生了巨大的變化。根據(jù)彭希哲、胡湛（2015）的計算，1982-2010年中國家庭規(guī)模不斷縮小，從戶均4.41人下降為3.09人，雖然人口數(shù)量僅增長了31.91%，但家庭戶數(shù)卻增加了大約一倍。家庭戶數(shù)的快速增長帶來了對成套住房需求數(shù)量的極大增加。

人口的空間結構構成了影響住房需求的另一個重要基本支撐點。1982-2013年，中國流動人口從657萬增長到2.45億，年平均增長12.38%（李嘉楠等，2017）。陸銘等（2014）認為，城市房價上漲的主要推動力來源于遷移人口的新增住房需求，城市移民比重越高，房價越高；移民比重提高越快，房價增長越快。Carlos Garriga等（2017）認為：中國農村人口向城市遷移，這一人口的空間結構轉變能夠解釋房價增長的80%。孟慶斌等（2017）認為，人口跨區(qū)域流動是東部地區(qū)房價上漲和房價收入比擴大的主要推動力，但對中西部地區(qū)影響卻不顯著。

居民住房需求與年齡高度相關，個體在20歲以后住房需求快速上升，50歲后開始逐步下降（陳斌開等，2012）。這種不同年齡段對住房需求的差異性，導致了不同區(qū)域住房需求在時間維度上的差異。

從文獻的角度看，研究者多認為整體上講，青壯年人口的增長會帶來住房需求的增加。楊華磊等（2015）通過對中國歷年出生人數(shù)的考察，發(fā)現(xiàn)20世紀60年代和80年代各存在一個生育高峰，隨著80后步入婚姻，城鎮(zhèn)住房需求出現(xiàn)上升。劉學良等（2016）的研究也佐證了上述觀點，即20世紀80年代（1981-1991）生育高峰期出生的人口集中進入婚姻是導致2004年以來住房價格持續(xù)快速上漲的重要原因之一。李恩平（2016）對2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，城鎮(zhèn)人口對住房需求存在20-28歲、39-48歲兩個需求密集年齡段，而2014年之前住房密集年齡人口的快速增長帶來了住房需求和價格的快速增長。崔惠穎（2015）以15-54歲人口占總人口比例表示勞動人口占比，研究發(fā)現(xiàn)，這一比值的上升也會顯著推高住房價格，其主要機制在于整體上勞動人口收入的增加與勞動人口數(shù)量的增加，帶來住房需求增加，推高了房價。

對于老年人口對住房需求以及房價的影響，各方研究卻存在較大的爭論。部分研究認為會有正向影響。徐建煒等（2012）利用中國1999-2009年的省份數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，老年人口撫養(yǎng)比例增加帶來房價上升。王聰?shù)龋?017）運用中國家庭金融調查數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，老齡人口比重的提高，會增加房產的投資需求。鄒瑾等（2015）使用1998-2013年31個省份的面板數(shù)據(jù)，研究發(fā)現(xiàn)老年人口比重在長期內會帶來房價上漲，可能的機制在于，轉型經(jīng)濟的紅利使得現(xiàn)今的老年人口財富較多，其投資需求、改善性需求等多元化住房需求較多。另一部分研究認為存在負向影響。郭娜、吳敬（2015）認為，人口老齡化通過兩個途徑在長期內對房地產需求產生負向影響：一是青年人口比率的下降，直接減少了適齡人口的居住性住房需求；二是勞動人口的比重下降，使得經(jīng)濟增長和收入水平提升效應減弱，降低了購房需求。趙華平、張所地（2014）通過對2000-2011年中國31個地區(qū)的實證研究，發(fā)現(xiàn)老年人口撫養(yǎng)比對當期的商品住宅價格具有負影響。還有部分研究認為存在門檻效應。丁洋、鄭江淮（2018）利用中國2005-2015年的宏觀數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，當65歲以上人口占比低于18%時，隨著老齡化的增加住房需求也在增加；當高于18%時，隨著老齡化的增加住房需求減少。

隨著轉型期人口受教育程度的提高，中國人力資本結構發(fā)生了重大的變化。張超等（2015）認為：高校擴招對住房價格產生了重要影響。陳斌開、張川川（2016）發(fā)現(xiàn)，高等教育人口占比每增加1個百分點，城市住房價格將上漲4.6%-7.9%，這可解釋2002-2009年間房價增幅的12%-20%。高等教育資源區(qū)域分布的不均加之1999年高校擴招，導致大量人力資本在部分大城市集聚，這帶來了住房需求的整體上漲和部分空間的需求快速集聚。由于區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平的差異，高校畢業(yè)生多選擇東部城市就業(yè)，增加了當?shù)氐男枨?，推高了東部城市房價，而擴招速度影響更為顯著（張傳勇、劉學良，2014）。

人口的性別結構，特別是年輕人口的性別結構，也在很大程度上影響了住房需求，將在下文中國住房需求的特殊性中加以探討。

（二）收入狀況與住房價格

收入是構成真實住房需求的基本條件之一。收入的變化大致與四個方面的因素有關：第一，收入受分配制度的影響。中國從計劃經(jīng)濟的按勞分配轉向了市場經(jīng)濟條件下的按要素分配，在很大程度上提高了家庭的收入水平。第二，當期的實際收入主要受勞動生產率的影響。隨著勞動生產率的提高，實際收入水平也提高；名義收入的變化還受貨幣政策的影響，寬松的貨幣政策會推高名義收入的水平。第三，當期的收入還受金融制度的影響。轉型期的中國金融制度逐步完善，金融可以將個體未來的收入貼現(xiàn)到當期使用，從而提高了當期的預算約束水平。第四，收入還會受到代際間收入與財富轉移的影響，年輕人收入可能來自父母饋贈。

轉型期的中國家庭收入快速增長。2004-2007年，中國因工資體系改革而引發(fā)家庭收入水平大幅提高，導致部分家庭出于改善住房環(huán)境而形成大規(guī)模的改善性購房需求，同時也促使部分家庭出于投資考慮而形成大規(guī)模的投資性需求（顧海峰、張元姣，2014）。李仲飛等（2016）采用2004-2013年30個省份的數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，相對于財產性收入、經(jīng)營性收入和轉移性收入，工資性收入對房價的影響最大。高波等（2014）對30個大中城市的研究表明，一單位當期人均收入的增加大約會帶來當期房價6%的增長。沈悅、劉洪玉（2004）利用14個城市1995-2002年同質價格數(shù)據(jù)，研究發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入是影響住房需求的最重要變量，家庭人均可支配收入增長10%，會引起住宅價格上升9%-11%。Edward L. Glaeser等（2016）認為，中國房價變動主要受房屋供給增長狀況以及需求方面的收入增長與潛在城市人口增長的影響。收入對城市房價的影響存在空間上的差異。余華義、黃燕芬（2015）認為，一線城市和東部城市的房價在很大程度上受其他城市收入變動的影響，而中西部城市的房價主要受本城市收入變動的影響。也有研究認為，長期而言收入不是推動中國房價上漲的主要因素（梁云芳、高鐵梅，2007）。

轉型期的金融創(chuàng)新通過信用將未來的收入貼現(xiàn)到當期來使用，提高了當期的住房需求，也在一定程度上改變了個體的住房消費行為。崔新明（2003）使用跨期預算約束住宅價格模型研究發(fā)現(xiàn)，引入住宅抵押貸款這一金融創(chuàng)新后，住宅需求不僅取決于現(xiàn)有收入，還取決于未來預期收入，即住宅需求價格取決于家庭的持久收入。李宏瑾（2005）發(fā)現(xiàn)個人住房貸款對房地產需求有正向影響。嚴金海等（2009）認為，20世紀90年代后期中國住房消費貸款制度的建立與金融市場的發(fā)展，使得大多數(shù)購房者的收入預算線向外移動，增加了住房需求。顧澄龍等（2015）利用2005-2011年中國55個大中城市的面板數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，住房公積金制度覆蓋率每提高1個點，房價上漲0.188；覆蓋率從0提高到72%，帶來了房價13.5%的上漲。對發(fā)達經(jīng)濟體的研究也有類似的結論。Blickle,Kristian（2021）對瑞士的研究發(fā)現(xiàn)，住房抵押貸款的增加推高了房價。美國的金融創(chuàng)新也會推高住房需求，Atif Mian，Amir Sufi（2022）發(fā)現(xiàn)住房抵押貸款證券化，導致了住房價格與交易量的上漲；Jan K.Brueckner等（2012）發(fā)現(xiàn)，次級貸款增加了住房需求，推高了房價。

收入雖然主要來源于自身，但也會來自于饋贈。中國傳統(tǒng)“家庭式”社會文化使得父代有責任為子女購房（諶鴻燕，2017），特別是為男性后代購房；同時，中國城鎮(zhèn)實行多年的獨生子女政策，累積了大量的獨生子女家庭，又使得父代資助成年子女購買住房具有財富繼承的意味（Xueying Mu等，2021）。廖俊平等（2011）根據(jù)2009年11月廣州開展的“限價房購房需求調查”數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，在10 121個有效樣本中有約43.8%的限價房申請者的購房首付款來源于父母、親屬的支持。張園、武永祥（2016）研究發(fā)現(xiàn)，面對高房價，父輩通過資產與財富向下一代的提前轉移，使子女的收入預算線外移，從而增加了住房需求，也進一步推高了房價。諶鴻燕（2017）認為，子代的住房需求不僅跟個體的收入與金融貸款制度有關，還與父代的收入和財富有關，特別是與父代的住房財富有關。

不僅收入影響住房價格，收入分布的狀況也是決定住房價格的重要因素（NikuM??tt?nen,MarkoTervi?，2014）。侯為民和孫詠梅（2014）認為，收入差距過大是產生房價虛高的主要原因。張川川等（2016）研究發(fā)現(xiàn)，收入不平等對我國城市房價收入比有顯著的正向影響，基尼系數(shù)的上升至少解釋了同時期房價增幅的約6%。徐舒和陳珣（2016）建立了序貫決策的理論模型，推導出收入差距越大，住房的絕對價格和相對價格就越高。部分研究發(fā)現(xiàn)收入差距與房價兩者間有內生關系。陳健和高波（2012）研究發(fā)現(xiàn)，省內收入差距同房價存在正向的互動關系。李永剛（2016）使用1999-2013年中國31個省區(qū)市面板數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，收入差距與房價之間存在正向互動關系，收入差距對房價的作用程度更大。從具體機制上看，王先柱和趙奉軍（2013）研究發(fā)現(xiàn)，收入分配差距的擴大在微觀上通過“擠出效應”、在宏觀上通過儲蓄率的上升引發(fā)過度住房投資、助長房價。這一解釋側重強調收入差距帶來的住房投資需求的增加。收入差距對住房價格的影響存在時間與空間上的異質性。李仲飛等（2016）認為，在初期，收入差距會抑制房價，中期影響不顯著，后期會推高房價；在空間上，由于區(qū)域經(jīng)濟成熟度的不同，收入差距與房價的關系也不同。張傳勇（2014）進一步發(fā)現(xiàn)，中國整體上以及東、西兩大區(qū)域的收入差距與房價波動均存在顯著正相關，但中部地區(qū)不顯著。

（三）資產配置與住房價格

轉型期的中國，隨著收入的快速增加與財富的大量積累，中國多數(shù)家庭，特別是富裕家庭產生了資產配置的需求。對于理性的家庭來講，需要選擇合適的資產進行持有。而住房作為一種金融品，由于其與稀缺的土地資源緊密聯(lián)系在一起，使得其具有保值增值的功能，這樣，住房就成為了資產配置即投資的一個可能選擇。根據(jù)楊贊等（2014）的研究，住房的資產配置需求即投資需求與房價增長率（即住房回報率）、住房投資的長期貼現(xiàn)率（即流動性）正相關，與其它無風險資產的回報率、家庭相對風險厭惡系數(shù)以及住房回報率的標準方差負相關。具體來講，住房的資產配置需求主要由以下六個方面的因素決定。

第一，住房投資的收益率，這是影響住房投資需求與配置的首要因素。甘犁等（2013）利用2011年中國家庭金融調查（CHFS）的微觀數(shù)據(jù)，測算的家庭第一、第二、第三套住房的平均收益率分別為151.7%、104.2%和89.2%；而僅測算商品房的收益率時，家庭購買第一、第二、第三套住房的平均收益率分別為103.2%、73.8%和52.1%。如以房價增長率表征投資住房收益率的話，按照Hanming Fang等（2015）的計算，從2003到2013年，中國房價年均增長率一線城市為13.1%，二線城市為10.5%，三線城市為7.9%。整體上講中國住房作為一種投資品，其投資收益豐厚，城市間有較大差異，收益率的波動較小，風險較小。

第二，其他金融資產的供給情況、收益率狀況以及流動性，這些均是影響住房需求的重要因素。先分析住房與其它金融資產的配置選擇。由于中國金融市場以直接融資為主間接融資為輔的供給結構，同時，由于金融市場不成熟的屬性以及過高的門檻限制使得金融投資品匱乏，加之長期的利率管制導致中國實際利率過低（李文溥、李昊，2016），使得家庭在金融資產配置上更多地以存款的形式持有，而較少以債券、股票與基金等方式持有；相對于金融資產，由于住房價格的長期快速上漲，特別是北上廣等一線城市住房價格增長更快，其住房金融屬性更強，流動性更好（廉永輝、張琳，2015），更適宜作為一種投資品，從而住房成為了家庭配置資產的一種必備品。從發(fā)達國家的經(jīng)驗來看，住房作為抵押品的流動能力越強價格越高（Albert Alex Zevelev，2021）。再分析住房與實物資產的配置選擇。Chen, Kaiji and Yi Wen（2017）認為，中國在經(jīng)濟轉型中，長期的經(jīng)濟增長帶來的較高資本收益率無法持續(xù)，人們對于另外一種價值儲藏手段的強勁需求的理性預期，誘使現(xiàn)有的從事生產活動的人們轉而到房地產市場上進行投機。

第三，金融知識對住房投資需求的影響。金融知識也是影響住房投資需求的一個重要因素。其主要通過影響家庭資產配置，進而影響住房投資需求。轉型經(jīng)濟背景下，中國大多數(shù)家庭金融知識匱乏導致資產配置范圍較為狹窄（張騰文等，2016；張?zhí)枟澋龋?016）。尹志超等（2014）研究發(fā)現(xiàn)，金融知識的缺乏導致了家庭資產配置時，較少考慮金融市場與風險資產投資，而住房無需專業(yè)知識，成為了資產配置的主要選擇。

第四，風險態(tài)度對住房投資需求的影響。風險偏好是影響房地產需求的重要因素，風險偏好的上升會帶來住房需求增加、房價上漲（張斌，2012），而風險偏好的下降，會帶來對住房這類風險資產的需求下降。羅安邦（2014）對1999-2012年31個省區(qū)市面板數(shù)據(jù)的分析發(fā)現(xiàn)，中國購房者主要是風險愛好型。風險愛好的家庭與中性的家庭相對于風險厭惡家庭擁有更高比例的房產，大城市風險愛好家庭的比例遠高于風險厭惡家庭的比例（張琳琬、吳衛(wèi)星，2016）。但也有研究認為，家庭風險態(tài)度對家庭房產選擇的影響不顯著（段軍山、崔蒙雪，2016）。

第五，投資心理對住房投資需求的影響。投資心理對資產價格具有重要決定作用，過于樂觀的預期會導致資產價格的快速上漲（瞿強，2001）。其具體機制在于，房地產市場的投資者，由于心理因素產生的認知偏差，會導致集體陷入“錯覺”，即過高預估了房價，從而增加了住房需求，推動了價格上漲（Robert Shiller，2014）。在中國這樣的金融不完全的市場中，由于“賣空”機制的欠缺，使得悲觀者的預期無法反映在住房價格上，認知偏差導致的房地產投資風險的低估，就成了房地產市場價格調整不足的關鍵因素。

第六，套期保值的金融品屬性對住房投資需求的影響。從其金融與投資品的角度出發(fā)，房價本身的上漲也會推動住房需求的增加，其主要機制在于兩個方面：第一，風險厭惡的家庭為了對沖住房價格上漲的風險，規(guī)避將來過高的購房成本，將未來的住房購買需求轉化為當前的住房需求（周京奎，2013）。第二，風險厭惡的租房家庭面對房價上漲時其房租也上漲的風險，為了對沖風險，將租房需求轉化為購房需求（何興強等，2015）。以上風險對沖的套保房價與租金的行為，會增加當前的購房需求，對購房概率和住房價格均具有正向影響。

轉型期的中國，財富的積累產生了巨大的資產配置需求，但由于金融市場的不發(fā)達，經(jīng)濟增長的放緩，導致住房價格增長的狀況下，大量的資金轉移到住房投資上，但資金的分布在空間上卻存在極大差異，這很大程度上決定了房價整體的上漲與波動，也導致了房價的分化。

（四）住房需求的特殊性與住房價格

傳統(tǒng)文化中，住房對于中國人具有一定的特殊性，表現(xiàn)為更加偏好新建住房與產權式住房；相對西方文化與傳統(tǒng)，住房在中國具有更強的地位品特質，使得對價格昂貴的住房有強烈的偏好；而中國父代還在文化與心理上有資助子代完成婚姻購房的傳統(tǒng)。這些都在很大程度上構成了中國住房需求的特殊性。

中國傳統(tǒng)文化宣揚的“安居樂業(yè)”觀念為民眾普遍接受。王先柱等（2017）從儒家文化的角度強調，中國人更重視自有住房，使得住房產權需求更高。部分研究證實，在中國擁有自有住房對于城鎮(zhèn)居民的主觀幸福感有著顯著的正向影響（李濤等，2011；張翔等，2015）。同時，房屋的居住屬性，例如房間數(shù)目、房屋人均使用面積均對首套房家庭的主觀幸福感有顯著正向影響，而房屋已使用時間對幸福感卻有顯著的負向影響。這種狀況導致中國居民對面積較大的新建住房的購買需求相對更多。

住房不僅具有居住的功能，還具有奢侈品、地位品的功能。住房這樣一種顯示社會地位和經(jīng)濟狀況的功能在中國具有長久的歷史。一些研究發(fā)現(xiàn)，豪華住房具有展示社會地位的信號功能（金燁等，2011），而家庭對自身社會地位等級的主觀評價與擁有的住房面積呈顯著的正相關性（杭斌、修磊，2015）。

社會地位指個體在社會中的相對位置。傳遞個體或所在家庭良好的社會地位信息常需要通過一定的媒介，而由于住房價值量巨大且可視，就成為了最重要的一種信息傳遞媒介。英國社會學家桑德斯（Saunders，1978）認為，現(xiàn)代社會中住房越來越重要，甚至比職業(yè)更能準確地劃分社會分層狀況；是否擁有屬于自己的住房財產不但是個人已獲得的生活機會的標志，而且還會進一步影響個人其他生活機會的獲得。在新加坡，Tai-Chee Wong, Adriel Yap（2003）研究發(fā)現(xiàn)，隨著三十年經(jīng)濟的持續(xù)增長，更多的中產階級不再滿足于公共住房，而增加了私人住房需求，渴望通過住房升級來塑造社會地位與身份。

從歷史的視角看，中國住房常常與個體或家庭的社會地位緊密相連。清代對于王公貴族和官員的住房有嚴格的等級劃分（云妍等，2018）。1949年后的中國逐步建立了計劃經(jīng)濟制度，這個時期住房實行行政手段實物分配，按照個體的社會地位與職業(yè)，依據(jù)一定等級序列分配，形成了中國特色的住房等級制度（李國慶，1990）。這樣一種長期的歷史浸染，帶來了對住房標志社會地位的一種文化認同。1998年住房商品化改革后，住房由于價值量巨大且可視，更成為了個體與家庭顯示財富與社會地位進而獲得更多的人脈資源和未來收益的媒介，這在一定程度上增加了住房需求。

20世紀80年代初人口計劃生育政策的施行，加之傳統(tǒng)文化中對男性后代的偏愛，導致年輕人口中男性比例的上升、性別比例的失衡。這種失衡使得未婚男性要提高與優(yōu)秀未婚女性成功匹配的概率，需要通過住房財富來傳遞個體在競爭者中地位的信息（楊曉維、劉雯，2016）。張安全等（2017）研究發(fā)現(xiàn)，住房在中國婚姻市場充當著地位性商品，具有傳遞家庭財富信息的職能；房價收入比越高，性別比例失衡對房價的影響越顯著。ShangJin Wei等（2012）測算，中國2003-2009年城鎮(zhèn)住房價格上漲的30%-48%來自性別失衡產生的地位關注。中國農村地區(qū)性別比例失衡更為嚴重，為了傳遞信息、匹配婚姻，更大面積和更高質量的新建住房成為了傳遞家庭信息與個體經(jīng)濟狀況和社會地位的主要載體（方麗、田傳浩，2016）。

中國由于自身歷史、文化積淀所形成的對住房需求的特殊性偏好，在一定程度上增加了住房需求，推高了住房價格。

五、結 論

十三億人口的大國在近四十年的轉型中，間歇性的制度創(chuàng)新為市場化取向的改革提供了持久的制度紅利，推動了價格在住房市場上配置資源功能的逐步完善。近二十年來政府對土地資源配置介入程度加深，中央政府出于平衡區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的政治考量施行的偏向中西部的土地供給政策，地方政府出于推動增長和收入最大化的雙目標施行的偏向工業(yè)用地的土地供應策略，加之地方政府對住宅容積率的嚴格管制，都導致了整體住房供給彈性的下降與空間上住房供給的不均衡。在人均住房面積歷史起點較低、人口大規(guī)模流動的狀況下，住房需求伴隨著收入的快速增加而增加；同時，由于經(jīng)濟發(fā)展的不均衡導致了人口流動與收入分布的不均衡帶來了住房需求的空間不均衡。當住房供給與需求結合在一起時，這樣的一種基本狀況就決定了整體上房價的長周期上漲與空間上的分化。

中國與西方成熟經(jīng)濟體的住房市場存在一定差異。經(jīng)濟轉型無法割裂歷史與過去，傳統(tǒng)文化中對新建住房與產權式住房的偏好仍深入國人的意識。傳統(tǒng)社會家庭財富與收入的傳承方式，以及父代為子代婚姻匹配須承擔的購房責任，加之年輕人口中性別比例的失衡，都導致中國的住房需求與西方存在較大差異。轉型期經(jīng)濟的快速增長帶來了財富的大量積累，而資本市場的落后與不成熟使得資產配置需求轉向了住房市場。公共品配置的歷史沉淀，加之轉型期城市間公共服務的不均衡，帶來了不同城市間住房供給整體上的品質差異。這些特征都會反映在價格上，使得中國房價相對于西方成熟經(jīng)濟體增長更快，而空間分化更為嚴重。

整體上講，中國全域性房價長期上漲與空間的分化主要是市場價格發(fā)現(xiàn)功能的自然展現(xiàn)。轉型經(jīng)濟背景下，政府的行為也對房價的變化產生了至關重要的影響，傳統(tǒng)文化也發(fā)揮了重要的作用。