胡晶晶 蘇詩琴

一、引言

改革開放以來，中國(guó)經(jīng)濟(jì)取得長(zhǎng)時(shí)間高速增長(zhǎng)的一個(gè)重要原因就是在一定程度上破除了生產(chǎn)要素流動(dòng)的體制障礙，保證勞動(dòng)力按照生產(chǎn)率的高低在地域和產(chǎn)業(yè)間自由流動(dòng)①蔡昉：《中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革效應(yīng)分析——?jiǎng)趧?dòng)力重新配置的視角》，《經(jīng)濟(jì)研究》2017年第7期，第4-17頁。。隨著體制障礙因素不斷破除，勞動(dòng)力更多地流向就業(yè)市場(chǎng)更完善、工資水平更高的大城市。而另一方面，高房?jī)r(jià)帶來的高居住成本對(duì)大城市的勞動(dòng)力流入也產(chǎn)生了一定程度的抑制作用①張莉、何晶、馬潤(rùn)泓：《房?jī)r(jià)如何影響勞動(dòng)力流動(dòng)？》，《經(jīng)濟(jì)研究》2017年第8期，第151-170頁。。2020 年《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場(chǎng)化配置體制機(jī)制的意見》明確要求要“引導(dǎo)勞動(dòng)力要素合理暢通有序流動(dòng)”②http://www.gov.cn/zhengce/2020-04/09/content_5500622.htm；《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》也強(qiáng)調(diào)要將推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化作為未來的發(fā)展重點(diǎn)③http://www.gov.cn/zhengce/2020-11/03/content_5556991.htm。新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)使得農(nóng)村人口大量轉(zhuǎn)移，但城鎮(zhèn)化的真正實(shí)現(xiàn)不僅要依靠人口的大量流入，更要保證已流入人口在城市的長(zhǎng)期居住，實(shí)現(xiàn)流動(dòng)人口真正的城市融入。

隨著我國(guó)城市化、要素市場(chǎng)化程度的不斷深化，城市流動(dòng)人口規(guī)模將會(huì)越來越大，城市尤其是大城市流動(dòng)人口的居住問題成為當(dāng)前亟待解決的重要問題。在“租購并舉”的大背景下，租賃住房應(yīng)當(dāng)成為解決城市流動(dòng)人口居住問題的重要途徑，通過推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的高質(zhì)量發(fā)展來緩解城市居住成本過高對(duì)人口流動(dòng)產(chǎn)生的擠出效應(yīng)有著重要意義。但遺憾的是，長(zhǎng)期以來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的“重購輕租”導(dǎo)致目前住房租賃市場(chǎng)發(fā)育程度較低，這可能會(huì)對(duì)流動(dòng)人口真正融入城市產(chǎn)生抑制作用。正是由于住房租賃市場(chǎng)與流動(dòng)人口的居住生活緊密相關(guān)，研究住房租賃市場(chǎng)發(fā)展對(duì)流動(dòng)人口長(zhǎng)期居住決策的影響就顯得十分重要，這對(duì)于探究新型城鎮(zhèn)化進(jìn)一步發(fā)展的新路徑有著重要意義。

二、文獻(xiàn)綜述

（一）關(guān)于住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的研究

一是關(guān)于我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀及問題研究。目前，大多文獻(xiàn)認(rèn)為我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展并不充分，存在相當(dāng)多的問題。曾國(guó)安等④曾國(guó)安、從昊、雷澤珩等：《促進(jìn)中國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策建議》，《中國(guó)房地產(chǎn)》2017年第15期，第3-14頁。認(rèn)為，資源利用不足、供求結(jié)構(gòu)失衡、市場(chǎng)運(yùn)行不規(guī)范、競(jìng)爭(zhēng)不公平、管理缺位等是我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展存在的主要問題。黃燕芬等⑤黃燕芬、王淳熙、張超等：《建立我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制——以“租購?fù)瑱?quán)”促“租售并舉”》，《價(jià)格理論與實(shí)踐》2017年第10期，第17-21頁。認(rèn)為我國(guó)目前租賃市場(chǎng)相關(guān)法律制度缺位，監(jiān)管體系不健全，導(dǎo)致租賃群體的權(quán)益難以得到保障。王振坡等⑥王振坡、郗曼、王麗艷：《住房消費(fèi)需求、投資需求與租買選擇差異研究》，《上海經(jīng)濟(jì)研究》2017 年第8 期，第10-20頁。則更具體地分析了制度和體系上問題，主要體現(xiàn)在租期、租價(jià)和租戶權(quán)益缺乏法律制度的保障，導(dǎo)致承租雙方租賃關(guān)系不穩(wěn)定。

二是關(guān)于我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策建議研究。易憲容等⑦易憲容、鄭麗雅：《中國(guó)住房租賃市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的重大理論問題》，《探索與爭(zhēng)鳴》2019年第2期，第117-130頁。通過分析美國(guó)和德國(guó)的住房租賃市場(chǎng)發(fā)展模式，認(rèn)為住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的核心和本質(zhì)是保障中低收入的基本居住條件，即需要大力發(fā)展公租房的建設(shè)，此外政府還應(yīng)當(dāng)進(jìn)行大量的財(cái)政投入，并通過法律和政策保障租賃市場(chǎng)的有效運(yùn)行。葉劍平等⑧葉劍平、李嘉：《我國(guó)商品性住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的制度約束與個(gè)體行為分析——基于2014年北京市租賃市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)》，《貴州社會(huì)科學(xué)》2016年第1期，第108-116頁。則認(rèn)為制度因素是完善住房租賃市場(chǎng)的必要非充分條件，而改善市場(chǎng)主體的經(jīng)濟(jì)動(dòng)機(jī)才是住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展關(guān)鍵。崔裴等①崔裴、王夢(mèng)雯：《培育機(jī)構(gòu)出租人是租賃市場(chǎng)發(fā)展關(guān)鍵》，《城市開發(fā)》2017年第18期，第36-37頁。則認(rèn)為應(yīng)當(dāng)大力培育機(jī)構(gòu)住房出租人才能有效解決目前由我國(guó)非職化出租人引起的租賃房源供需錯(cuò)位問題。

（二）關(guān)于人口流動(dòng)影響因素的研究

最早的人口遷移理論將人口流動(dòng)的影響因素歸納為遷入地拉力、遷出地推力、中間障礙因素以及個(gè)人因素②Everett S.Lee,“A Theory of Migration”,Demography,1966,Vol.3,No.1,pp.47-57.。在此基礎(chǔ)上，學(xué)者們對(duì)影響人口流動(dòng)的因素展開了更為具體的研究，包括城市層面的工資水平、失業(yè)率、公共服務(wù)、房?jī)r(jià)③Ray C.Fair,“Disequilibrium in Housing Models”,Journal of Finance,1972,Vol.27,No.2,pp.207-221.④Christopher A.Pissarides, Ian McMaster,“Regional Migration,Wages and Unemployment:Empirical Evidence and Implications for Policy”,Oxford Economic Papers,1990,Vol.42,No.4,pp.812-831.⑤Rebecca Diamond,“The Determinants and Welfare Implications of U.S. Workers’Diverging Location Choices by Skill:1980-2000”,American Economic Review,2016,Vol.106,No.3,pp.479-524.，中間障礙層面的方言距離、文化差異、戶籍制度⑥劉毓蕓、徐現(xiàn)祥、肖澤凱：《勞動(dòng)力跨方言流動(dòng)的倒U型模式》，《經(jīng)濟(jì)研究》2015年第10期，第134-146頁。⑦梁琦、陳強(qiáng)遠(yuǎn)、王如玉：《戶籍改革、勞動(dòng)力流動(dòng)與城市層級(jí)體系優(yōu)化》，《中國(guó)社會(huì)科學(xué)》2013年第12期，第36-59頁。，以及個(gè)體層面的年齡、性別、婚姻狀況和教育程度⑧Dora L.Costa,Matthew E.Kahn,“Power Couples:Changes in the Locational Choice of the College Educated,1940-1990”,Quarterly Journal of Economics,2000,Vol.115,No.4,pp.1287-1315.。

（三）關(guān)于房?jī)r(jià)對(duì)人口流動(dòng)影響的研究

作為勞動(dòng)力的主要居住成本，房?jī)r(jià)對(duì)勞動(dòng)力流動(dòng)的影響也引起了學(xué)術(shù)界的關(guān)注。Helpman首次將住房的可獲得性作為引起經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分散的主要驅(qū)動(dòng)力來討論，即住房?jī)r(jià)格可能通過降低勞動(dòng)者效用，成為勞動(dòng)者在地區(qū)集聚的推力⑨Elhanan Helpman,“The Size of Regions”,in David Pines,Itzhak Zilcha(eds.),Topics in Public Economics,London:Cambridge University Press,1998,pp.33-54.。而Foote認(rèn)為房?jī)r(jià)對(duì)于勞動(dòng)力的影響不是單一的，他首次按房?jī)r(jià)對(duì)于勞動(dòng)力流動(dòng)的影響將勞動(dòng)力區(qū)分為有房群體和無房群體兩個(gè)類型來討論，房?jī)r(jià)上升對(duì)于有房的勞動(dòng)力流動(dòng)同時(shí)存在正向的財(cái)富效應(yīng)和負(fù)向的鎖定效應(yīng)，而對(duì)于無房的勞動(dòng)力來說，房?jī)r(jià)上升更單一地從居住成本上增加了勞動(dòng)力的負(fù)擔(dān)，從而無房的勞動(dòng)力更容易流出所在城市，這闡明了有房群體和無房群體在居住成本上所受影響是存在一定差異的⑩Andrew Foote,“The Effects of Negative House Price Changes on Migration:Evidence Across U.S.Housing Downturns”,Regional Science and Urban Economics,2016,Vol.60,pp.292-299.。張莉等認(rèn)為在我國(guó)房?jī)r(jià)對(duì)于勞動(dòng)力的流動(dòng)產(chǎn)生先吸引后抑制的倒U 型影響?張莉、何晶、馬潤(rùn)泓：《房?jī)r(jià)如何影響勞動(dòng)力流動(dòng)？》，《經(jīng)濟(jì)研究》2017年第8期，第151-170頁。。周穎剛等則進(jìn)一步考察了流動(dòng)人口進(jìn)入城市后定居決策的影響因素，研究發(fā)現(xiàn)高房?jī)r(jià)會(huì)顯著擠出已經(jīng)進(jìn)入城市的勞動(dòng)力，特別是高技能勞動(dòng)力，從而導(dǎo)致已流入的勞動(dòng)力再次遷移?周穎剛、蒙莉娜、盧琪：《高房?jī)r(jià)擠出了誰?——基于中國(guó)流動(dòng)人口的微觀視角》，《經(jīng)濟(jì)研究》2019 年第9 期，第106-122頁。。

現(xiàn)有文獻(xiàn)主要從房?jī)r(jià)的角度深入探討了居住成本對(duì)于人口流動(dòng)的影響，但是隨著我國(guó)人口不斷向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，以及我國(guó)基本住房制度向租購并舉方向的轉(zhuǎn)變，城鎮(zhèn)租賃住房的流動(dòng)人口大幅增加，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)于人口流動(dòng)產(chǎn)生的影響是不容忽視的。同時(shí)，由于我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展仍處于初級(jí)階段，缺乏權(quán)威、系統(tǒng)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，有關(guān)住房租賃市場(chǎng)的分析大多僅能停留在理論層面。基于此，本文從住房租賃視角，利用微觀調(diào)研數(shù)據(jù)對(duì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展對(duì)流動(dòng)人口長(zhǎng)期居住決策產(chǎn)生的影響進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，并進(jìn)一步驗(yàn)證住房租賃市場(chǎng)對(duì)流動(dòng)人口長(zhǎng)期居住決策的影響的城市異質(zhì)性和人群異質(zhì)性，以期對(duì)制定和完善住房租賃政策和推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展提供有益參考。

三、住房租賃市場(chǎng)發(fā)展對(duì)流動(dòng)人口長(zhǎng)期居住決策影響的調(diào)研情況

（一）調(diào)查對(duì)象

武漢大學(xué)中國(guó)住房保障與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心于2020年6月至2020年12月底對(duì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展對(duì)流動(dòng)人口長(zhǎng)期居住決策影響進(jìn)行了問卷調(diào)查。由于受到疫情的影響，本次調(diào)查采用線上與線下結(jié)合的方式進(jìn)行。本次調(diào)查共發(fā)放問卷916份，考慮到本文是針對(duì)城市區(qū)域住房租賃市場(chǎng)對(duì)正在租房的流動(dòng)人口的影響研究，因此在獲取最終樣本的過程中，只留下了18 歲以上、正在租賃住房、在城市市轄區(qū)（縣級(jí)以上地區(qū)）工作且戶口地與當(dāng)前工作地不一致的樣本人群，最終回收的有效問卷為426 份，有效問卷回收率46.51%。覆蓋的樣本城市共97個(gè)，具體包括北京、上海、廣州、深圳4個(gè)超大城市，武漢、長(zhǎng)沙、成都等10個(gè)特大城市，鞍山、蚌埠、保定等53 個(gè)大城市，北海、池州、丹東等21 個(gè)中等城市以及百色、鄂爾多斯等9 個(gè)小城市①本文對(duì)樣本所在城市的分類參考2014年國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于調(diào)整城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)的通知》，按照截至2018年各個(gè)城市市轄區(qū)年末常住人口數(shù)來對(duì)城市進(jìn)行的分類，沒有常住人口數(shù)據(jù)的城市按照市轄區(qū)年末人口數(shù)進(jìn)行替代分類。，實(shí)現(xiàn)了按人口規(guī)模分類的城市類型全覆蓋，具備一定樣本說服力。

（二）調(diào)查內(nèi)容的統(tǒng)計(jì)性分析

1.流動(dòng)人口的長(zhǎng)期居住決策

本文將準(zhǔn)備在當(dāng)前工作地定居5 年及以上視為“長(zhǎng)期居住”。在被問及“您未來是否計(jì)劃在當(dāng)前工作地長(zhǎng)期定居（定居5 年及以上）”時(shí)，在本次調(diào)研的426 位受訪者中，58.45%選擇了“是”，而41.55%選擇了“否”，這說明在受訪的城市流動(dòng)人口中，相當(dāng)一部分人群具有再流動(dòng)傾向。

2.住房租賃交易規(guī)范性與流動(dòng)人口的長(zhǎng)期居住決策

本研究用“您是否與房東選擇示范性文本簽訂住房租賃合同”來反映住房租賃交易規(guī)范性。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，59.39%“簽訂示范性租賃合同”，35.45%“簽訂非示范合同”，而5.16%則“沒有簽訂住房租賃合同”，這表明我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范合同簽訂率較低，交易規(guī)范性不強(qiáng)。

如圖1 所示，隨著租賃交易規(guī)范性的降低，選擇流出當(dāng)前城市的人群比例逐漸提高，說明租賃交易規(guī)范性的下降可能對(duì)流動(dòng)人口的長(zhǎng)期居住產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。

圖1 合同簽訂變量與長(zhǎng)期居住決策的相關(guān)性

3.租賃居住質(zhì)量與流動(dòng)人口的長(zhǎng)期居住決策

在被問及“您的租賃房源質(zhì)量及周邊環(huán)境”時(shí)，57.51%選擇“較好”，38.73%選擇“一般”，3.76%選擇“較差”，這表明我國(guó)租戶的居住質(zhì)量整體不高，低質(zhì)量房源依舊普遍存在。如圖2 所示，隨著租賃環(huán)境和房源質(zhì)量的降低，選擇流出當(dāng)前城市的人群比例逐漸提高，說明可能租賃環(huán)境和房源質(zhì)量越差，租房流動(dòng)人口越傾向于流出當(dāng)前所在城市。

圖2 租賃環(huán)境和房源質(zhì)量與長(zhǎng)期居住決策的相關(guān)性

考慮到相對(duì)于購房居民更為私密的居住環(huán)境，租房居民要更多地與房東、合租人等打交道，在租住過程中就更容易受到房東、合租人的打擾，這會(huì)從主觀上顯著降低租賃居民的居住質(zhì)量，因此，本研究還從租賃方式和是否遭受房東/合租人/鄰居的打擾這兩個(gè)方面來側(cè)面反映住房租賃居住質(zhì)量情況。在被問及租賃方式時(shí)，47.65%選擇“整套租賃”，52.35%選擇“與他人合租”；在被問及“您在租住過程中是否遭遇過房東/合租人/鄰居的打擾”時(shí)，27.23%選擇“是”，72.77%選擇“否”。可見，不論是客觀居住環(huán)境還是主觀居住感受，我國(guó)租賃住房的整體居住質(zhì)量都有待提高。

如圖3 所示，從租賃方式來看，與他人合租的租房流動(dòng)人口流出比重更高，說明可能隨著租住方式導(dǎo)致的人均居住面積的下降，租房流動(dòng)人口會(huì)更傾向于流出當(dāng)前城市。如圖4 所示，從是否遭受房東或合租人打擾變量來看，遭受房東或合租人打擾的租房流動(dòng)人口流出比重更高，說明可能隨著主觀居住質(zhì)量的下降，租房流動(dòng)人口更傾向于流出當(dāng)前城市。

圖3 租賃方式與長(zhǎng)期居住決策的相關(guān)性圖

圖4 是否遭受打擾與長(zhǎng)期居住決策的相關(guān)性

4.住房租賃權(quán)益保障性與流動(dòng)人口的長(zhǎng)期居住決策

本研究從是否遭遇租權(quán)不穩(wěn)定、是否因租賃遭遇歧視待遇以及城市租房是否可落戶三個(gè)方面反映住房租賃權(quán)益保障性情況。在被問及“您在租住過程中是否遭遇過房東提前終止租賃合同等租權(quán)不穩(wěn)定問題”時(shí)，11.03%選擇“是”，88.97%選擇“否”；在被問及“您在租住過程中是否因租客身份遭遇某些歧視性待遇”時(shí)，10.33%選擇“是”，89.67%選擇“否”；通過受訪者現(xiàn)居住地的落戶政策查詢，8.216%的受訪者所在城市支持租賃住房落戶，91.78%的受訪者所在城市尚不支持租賃住房落戶。這表明我國(guó)目前租賃住房的租權(quán)穩(wěn)定性仍然較差，租售不同權(quán)問題普遍存在。

如圖5 所示，在是否遭遇租權(quán)不穩(wěn)定方面，隨著租權(quán)穩(wěn)定性的降低，選擇流出當(dāng)前城市的人群比例提高，說明租權(quán)不穩(wěn)定性對(duì)流動(dòng)人口的長(zhǎng)期居住可能產(chǎn)生一定的負(fù)面影響；如圖6 所示，在是否因租賃遭遇歧視待遇方面，遭遇歧視待遇的租房流動(dòng)人口流出比重更高，說明遭遇歧視待遇可能會(huì)對(duì)流動(dòng)人口產(chǎn)生一定的擠出效應(yīng)；如圖7 所示，在城市租房是否可落戶方面，租房可落戶城市中流動(dòng)人口未來選擇繼續(xù)定居的比重高于租房不可落戶的城市，說明租房可落戶政策可能會(huì)增強(qiáng)流動(dòng)人口繼續(xù)在當(dāng)前城市定居的意愿。

圖6 是否遭遇歧視待遇與長(zhǎng)期居住決策的相關(guān)性

圖7 城市租房是否可落戶與長(zhǎng)期居住決策的相關(guān)性

綜上，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展仍然處于初級(jí)階段，承租人普遍感覺存在住房租賃交易規(guī)范性不強(qiáng)、租賃居住質(zhì)量不高、住房租賃穩(wěn)定性差，租權(quán)保障性弱等問題。同時(shí)，調(diào)研數(shù)據(jù)也表明，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展與流動(dòng)人口的長(zhǎng)期居住決策可能存在一定的相關(guān)性，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展程度越低（住房租賃交易規(guī)范性越差、租賃居住質(zhì)量越差、住房租賃穩(wěn)定性越差，租權(quán)保障性越弱），流動(dòng)人口越傾向于流出當(dāng)前城市，而住房租賃市場(chǎng)發(fā)展程度越高，則流動(dòng)人口會(huì)越傾向于繼續(xù)定居。

四、住房租賃市場(chǎng)發(fā)展對(duì)流動(dòng)人口長(zhǎng)期居住決策影響的實(shí)證分析

（一）模型設(shè)定

由于流動(dòng)人口的長(zhǎng)期居住決策是一個(gè)二元分類變量，即只能選擇定居或不定居。因此，參考周穎剛等的方法①周穎剛、蒙莉娜、盧琪：《高房?jī)r(jià)擠出了誰?——基于中國(guó)流動(dòng)人口的微觀視角》，第106-122頁。，本文選擇Probit模型進(jìn)行回歸。相關(guān)模型設(shè)定如下：

式（1）中，流動(dòng)人口定居決策settleij是一個(gè)二元選擇變量，當(dāng)流動(dòng)人口i選擇未來繼續(xù)定居當(dāng)前所在城市j，其值為1；選擇流出當(dāng)前所在城市則為0。RCij,k代表反映住房租賃市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的一系列解釋變量，包括租賃交易規(guī)范性、租賃居住質(zhì)量、租賃權(quán)益保障性等。Xij,k則表示影響流動(dòng)人口長(zhǎng)期居住決策的一系列控制變量，εij為隨機(jī)誤差項(xiàng)。

（二）數(shù)據(jù)來源與變量說明

本文住房租賃市場(chǎng)微觀數(shù)據(jù)來源于2020 年6 月至12 月底進(jìn)行的住房租賃市場(chǎng)發(fā)展對(duì)流動(dòng)人口長(zhǎng)期居住決策影響的問卷調(diào)查，而根據(jù)樣本所在城市匹配的宏觀層面數(shù)據(jù)則來源于2018年《中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒》以及各個(gè)地區(qū)的統(tǒng)計(jì)年鑒。

1.被解釋變量

本文對(duì)流動(dòng)人口長(zhǎng)期居住決策的測(cè)度來源于本次調(diào)查問卷中的問題“您未來是否計(jì)劃在當(dāng)前工作地長(zhǎng)期定居（定居5年及以上）”，受訪者需要在對(duì)問卷選項(xiàng)“是/否”進(jìn)行選擇。

2.核心解釋變量

本文的核心解釋變量為反映住房租賃市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的相關(guān)指標(biāo)，主要包括住房租賃交易規(guī)范性、租賃居住質(zhì)量以及住房租賃權(quán)益保障性三個(gè)方面的指標(biāo)。

（1）住房租賃交易規(guī)范性

本文以調(diào)查問卷問題“您是否與房東選擇示范性文本簽訂住房租賃合同？”作為反映住房租賃交易規(guī)范性的指標(biāo)，受訪者需要在三個(gè)選項(xiàng)中進(jìn)行選擇，包括“是，簽訂的租賃合同是建委與工商管理局發(fā)布的示范文本”“是，簽訂的租賃合同不是示范文本”和“否，沒有簽訂合同”，所反映的住房租賃交易規(guī)范性程度依次降低。

（2）租賃居住質(zhì)量

本文以調(diào)查問卷問題“您的租賃房源質(zhì)量及周邊環(huán)境是？”作為反映狹義租賃居住質(zhì)量的指標(biāo)，受訪者需要在三個(gè)選項(xiàng)中進(jìn)行選擇，包括“較好”“一般”和“較差”，所反映的租賃居住質(zhì)量依次降低。以調(diào)查問卷問題“您的租住方式是？”和“您在租住過程中，是否遭遇過房東/合租人/鄰居的打擾？”作為反映廣義租賃居住質(zhì)量的指標(biāo)，對(duì)于前者，受訪者需要在“整套租賃”和“與他人合租”之間進(jìn)行選擇，一般認(rèn)為“整套租賃”的居住質(zhì)量?jī)?yōu)于“與他人合租”；而對(duì)于后者，受訪者需要在對(duì)問卷選項(xiàng)“是/否”進(jìn)行選擇，一般認(rèn)為選擇“否”租戶的居住質(zhì)量?jī)?yōu)于選擇“是”的租戶。

（3）住房租賃權(quán)益保障性

本文以調(diào)查問卷問題“您在租住過程中是否遭遇過房東提前終止租賃合同等租權(quán)不穩(wěn)定問題”和“您在租住過程中是否因租客身份遭遇某些歧視性待遇？”作為反映住房租賃權(quán)益保障性情況的指標(biāo)，受訪者需要在對(duì)問卷選項(xiàng)“是/否”進(jìn)行選擇，一般認(rèn)為選擇“否”租戶的居住質(zhì)量?jī)?yōu)于選擇“是”的租戶。此外，承租人租賃權(quán)益獲得保障的一個(gè)重要標(biāo)志就是“租購?fù)瑱?quán)”的實(shí)現(xiàn)，其更具體地體現(xiàn)在租賃住房的居民落戶的實(shí)現(xiàn)。因此，本文通過查詢樣本城市地方落戶政策，以城市租房居民是否可落戶來構(gòu)建0-1 變量，即租房居民可落戶的城市設(shè)置為1，租房居民不可落戶的城市設(shè)置為0，構(gòu)建的相關(guān)指標(biāo)作為宏觀層面反映住房租賃市場(chǎng)租賃權(quán)益保障性的指標(biāo)①由于各個(gè)地方落戶政策尚在不斷更新中，本文查詢的地方落戶政策截至2020年末。其中，樣本范圍內(nèi)已公開發(fā)布租房居民可落戶政策的城市有佛山、?？?、濟(jì)南、嘉興、青島、蘇州、天津、無錫、長(zhǎng)沙、鄭州。。

3.控制變量

根據(jù)已有文獻(xiàn)，本文從影響人口流動(dòng)的角度構(gòu)建了反映個(gè)人因素的性別、年齡、學(xué)歷水平、職業(yè)狀況、婚姻狀況、收入狀況、技能水平、住房擁有情況、戶籍狀況的微觀層面控制變量。此外，還利用調(diào)查問卷構(gòu)建房?jī)r(jià)租金比指標(biāo)，作為反映流動(dòng)人口直接居住成本的控制變量。房?jī)r(jià)租金比指標(biāo)根據(jù)實(shí)際房?jī)r(jià)與平均租金的比值得到。其中，實(shí)際房?jī)r(jià)主要根據(jù)各個(gè)城市商品住房銷售額除以商品住房銷售面積得到，相關(guān)數(shù)據(jù)來源于各地區(qū)的統(tǒng)計(jì)年鑒。平均租金按照調(diào)查問卷中“您的月租金是多少？”這一問題并利用同地區(qū)微觀個(gè)體數(shù)據(jù)匯總?cè)∑骄档玫?。此外，利用市轄區(qū)職工平均工資，市轄區(qū)在校中學(xué)生人數(shù)與中學(xué)數(shù)比值作為反映城市工資水平和公共服務(wù)水平的宏觀層面控制變量。

表1 變量說明及描述性統(tǒng)計(jì)總體描述性統(tǒng)計(jì)

（三）實(shí)證結(jié)果

1.基準(zhǔn)回歸

本文利用二元Probit 回歸模型來實(shí)證檢驗(yàn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展對(duì)流動(dòng)人口長(zhǎng)期居住決策的影響，回歸結(jié)果如表2所示，其中，模型（1）未加入控制變量，模型（2）則加入了控制變量。本文主要基于模型（2）的回歸結(jié)果展開分析。

表2 基準(zhǔn)回歸結(jié)果

回歸結(jié)果顯示，住房租賃合同簽訂變量的系數(shù)顯著為負(fù)，簽訂非示范性合同、未簽訂合同的流動(dòng)人口繼續(xù)定居的可能性分別是簽訂示范性合同流動(dòng)人口的0.654 倍和0.38 倍，這表明住房租賃交易規(guī)范較低會(huì)對(duì)流動(dòng)人口產(chǎn)生顯著的擠出效應(yīng)；是否因租賃遭遇歧視待遇變量的系數(shù)也顯著為負(fù)，且因租賃遭遇歧視待遇租房流動(dòng)人口繼續(xù)定居的可能性是未遭遇歧視待遇流動(dòng)人口的0.611 倍，表明因租賃遭遇歧視待遇的租房流動(dòng)人口更傾向于流出當(dāng)前所在城市，即租賃權(quán)益保障性較低會(huì)對(duì)流動(dòng)人口產(chǎn)生顯著的擠出效應(yīng)。此外，除租房落戶變量之外，其他反映租賃居住質(zhì)量和租權(quán)穩(wěn)定性變量的系數(shù)均為負(fù)，說明租賃居住質(zhì)量越低、租權(quán)越不穩(wěn)定流動(dòng)人口越傾向于流出當(dāng)前所在城市；租房落戶變量的系數(shù)為正，意味著租房可落戶政策可能會(huì)增強(qiáng)流動(dòng)人口在當(dāng)前城市定居的意愿。但這些變量的系數(shù)并不顯著，可能是住房租賃市場(chǎng)發(fā)展對(duì)于流動(dòng)人口長(zhǎng)期居住決策的影響在不同類型城市及不同技能的流動(dòng)人口之間存在差異造成的，因此，筆者按照城市類型和流動(dòng)人口類型進(jìn)行了進(jìn)一步的分樣本回歸分析。

2.異質(zhì)性分析

（1）城市異質(zhì)性分析

我國(guó)地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在較大差異，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展程度對(duì)流動(dòng)人口長(zhǎng)期居住決策的影響在不同地區(qū)之間也可能存在顯著差異。相對(duì)于非省會(huì)城市，省會(huì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度更高，住房租賃市場(chǎng)的規(guī)模和體量都更大，因此，本文按照是否省會(huì)城市進(jìn)行分樣本回歸，進(jìn)一步研究住房租賃市場(chǎng)發(fā)展對(duì)流動(dòng)人口長(zhǎng)期居住決策影響的城市差異①根據(jù)本文樣本涉及的城市，本文樣本中的省會(huì)城市包括北京、長(zhǎng)沙、成都、福州、廣州、貴陽、杭州、合肥、濟(jì)南、南昌、南京、南寧、上海、天津、武漢、鄭州、重慶，其余為非省會(huì)城市。。

如表3 所示，合同簽訂變量的系數(shù)在兩類城市均表現(xiàn)出了顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系，這說明“租賃交易規(guī)范性程度越低對(duì)于流動(dòng)人口的擠出效應(yīng)越大”的結(jié)論對(duì)于不同層級(jí)的城市具有普遍適用性。在租賃居住質(zhì)量方面，三個(gè)變量在省會(huì)城市中均表現(xiàn)出了顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系，租住環(huán)境及房源質(zhì)量較差、與他人合租、租住過程受到打擾的流動(dòng)人口繼續(xù)定居的可能性分別是租住環(huán)境質(zhì)量較好、整套租賃、租住過程未受到打擾的流動(dòng)人口的0.175 倍、0.567 倍和0.636 倍，而相關(guān)變量在非省會(huì)城市中則未表現(xiàn)出顯著性，這種差別可能是由于省會(huì)城市在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共配套方面更為完善，居民對(duì)于居住環(huán)境要求更高造成的。在住房租賃權(quán)益保障性方面，因租賃遭遇歧視性待遇在省會(huì)城市沒有表現(xiàn)出顯著性，而在非省會(huì)城市則表現(xiàn)出了顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系，因租賃遭遇歧視待遇的流動(dòng)人口繼續(xù)定居的可能性是未遭受歧視待遇的流動(dòng)人口的0.373 倍，原因可能是非省會(huì)城市的權(quán)益保障體系不如省會(huì)城市完備，一旦非省會(huì)城市租房流動(dòng)人口遭遇租賃權(quán)益侵犯問題，其更可能更傾向于流動(dòng)至權(quán)益保障性更高、制度規(guī)范更完備的省會(huì)城市去?？傮w而言，在做出長(zhǎng)期定居決策時(shí)，省會(huì)城市租房流動(dòng)人口對(duì)于租賃居住質(zhì)量有更高要求，而非省會(huì)城市租房流動(dòng)人口則對(duì)住房租賃權(quán)益保障更為重視。

表3 按是否省會(huì)城市的分樣本回歸結(jié)果

（2）人群異質(zhì)性分析

周穎剛等的研究結(jié)果表明，高、低技能勞動(dòng)力的遷移意愿存在著顯著差異①周穎剛、蒙莉娜、盧琪：《高房?jī)r(jià)擠出了誰?——基于中國(guó)流動(dòng)人口的微觀視角》，第106-122頁。。從住房租賃市場(chǎng)的角度來看，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r對(duì)于不同技能流動(dòng)人口同樣可能產(chǎn)生不同的影響。本文按照流動(dòng)人口是否具備某領(lǐng)域的專業(yè)技術(shù)資格證書作為區(qū)分高低技能流動(dòng)人口的條件進(jìn)行分樣本回歸。

如表4 所示，住房租賃交易規(guī)范性對(duì)不同技能流動(dòng)人口均產(chǎn)生了顯著的負(fù)面影響，這說明“租賃交易規(guī)范性程度越低對(duì)于流動(dòng)人口的擠出效應(yīng)越大”的結(jié)論對(duì)于不同技能的流動(dòng)人口具有普遍適用性。在租賃居住質(zhì)量方面，對(duì)于高技能流動(dòng)人口而言，租住方式變量的系數(shù)顯著為負(fù)數(shù)，與他人合租的流動(dòng)人口繼續(xù)定居的可能性是整套租賃流動(dòng)人口的0.593倍，而對(duì)于低技能流動(dòng)人口而言，租住方式變量的系數(shù)并不顯著，這表明相對(duì)于低技能流動(dòng)人口，高技能流動(dòng)人口更重視租賃的居住質(zhì)量。在住房租賃權(quán)益保障性方面，對(duì)于低技能流動(dòng)人口而言，租權(quán)穩(wěn)定性變量和租賃歧視變量的系數(shù)顯著為負(fù)，而對(duì)于高技能流動(dòng)人口而言，租賃歧視變量的系數(shù)不顯著，而且租權(quán)穩(wěn)定性變量的系數(shù)顯著為正，一個(gè)可能的原因是，由于高技能租房流動(dòng)人口具備一定的技能水平，其在所在城市獲得更多工作機(jī)會(huì)和更高工資水平的可能性更高，因而在遭遇租權(quán)不穩(wěn)定的情況下，其可能會(huì)轉(zhuǎn)而選擇在當(dāng)前城市購房，而不是選擇流出當(dāng)前城市，這與《2017中國(guó)城鎮(zhèn)住房空置分析》①國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心：《2017中國(guó)城鎮(zhèn)住房空置分析》，2019-04-12，https://chfs.swufe.edu.cn/thinktank/resultsreport.html?id=1664。中調(diào)查發(fā)現(xiàn)租權(quán)不穩(wěn)定是導(dǎo)致租賃家庭傾向于購房的原因之一的結(jié)論是相符合的?？傮w而言，在做出長(zhǎng)期居住決策時(shí)，高技能流動(dòng)人口更重視租賃居住質(zhì)量，而低技能流動(dòng)人口則更重視租賃的權(quán)益保障質(zhì)量。

表4 按不同技能流動(dòng)人口的分樣本回歸結(jié)果

需要說明的是，在所有回歸分析中，城市租房可落戶變量均未表現(xiàn)出顯著性?？赡艿脑蚴?，目前部分城市雖然出臺(tái)了租房可落戶的政策，但仍然附加了諸多限制條件，使得在這些城市中要通過租房來實(shí)現(xiàn)真正意義上的落戶還有著一段距離，因此目前的租房落戶條件對(duì)于人口流動(dòng)可能難以產(chǎn)生顯著影響。如天津的租房落戶政策就進(jìn)行了對(duì)象的限制，僅針對(duì)引進(jìn)的高端人才；而無錫的租房落戶政策雖然沒有對(duì)落戶對(duì)象進(jìn)行限制，但對(duì)于租賃時(shí)間進(jìn)行了要求，需要居民是租住在辦理租賃登記備案的合法租賃住宅并辦理居住證滿5 年才可落戶。因此目前實(shí)施的租房落戶條件離真正的“租購?fù)瑱?quán)”還有著較大的距離，不能僅通過回歸結(jié)果就認(rèn)定“租購?fù)瑱?quán)”對(duì)流動(dòng)人口長(zhǎng)期居住決策不會(huì)產(chǎn)生影響。

五、結(jié)論及政策建議

本文從承租人的微觀視角對(duì)我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)流動(dòng)人口長(zhǎng)期居住決策的影響進(jìn)行了研究，回歸結(jié)果表明住房租賃市場(chǎng)發(fā)展對(duì)于租房流動(dòng)人口的長(zhǎng)期居住決策會(huì)產(chǎn)生顯著影響，且住房租賃市場(chǎng)發(fā)展程度越低，流動(dòng)人口越傾向于流出當(dāng)前所在城市。進(jìn)一步地，對(duì)于不同類型的城市而言，省會(huì)城市流動(dòng)人口在做出長(zhǎng)期居住決策時(shí)受租賃居住質(zhì)量影響更為深刻，而非省會(huì)城市流動(dòng)人口則對(duì)住房租賃權(quán)益保障更為重視；對(duì)于不同技能水平的流動(dòng)人口而言，高技能流動(dòng)人口在做出長(zhǎng)期居住決策時(shí)更重視租賃居住質(zhì)量，而低技能流動(dòng)人口則更重視租賃的權(quán)益保障質(zhì)量。

基于以上研究結(jié)論，本文提出以下六個(gè)方面的政策建議：一是進(jìn)一步加大對(duì)住房租賃市場(chǎng)的支持力度，繼續(xù)完善長(zhǎng)租房政策，促進(jìn)城市流動(dòng)人口真正實(shí)現(xiàn)“長(zhǎng)租即長(zhǎng)住，長(zhǎng)住即安家”；二是要完善住房租賃市場(chǎng)合同管理制度，循序漸進(jìn)推進(jìn)租賃合同的登記備案，實(shí)現(xiàn)住房租賃合同簽訂全覆蓋，提高租賃市場(chǎng)的交易規(guī)范性；三是要建立租賃住房最低居住標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)租賃房源在消防安全、內(nèi)部設(shè)施、合租標(biāo)準(zhǔn)等方面做出具體的規(guī)定，解決由于租賃居住質(zhì)量較差帶來的安全性問題和社會(huì)性問題，使承租人的基本居住得到保障；四是要建立相關(guān)承租人保護(hù)制度，降低租賃過程中承出租雙方的權(quán)利不對(duì)稱問題，針對(duì)各類侵權(quán)問題出臺(tái)具體懲戒措施；五是要繼續(xù)降低人口流動(dòng)的戶籍障礙，為租房群體提供更為寬松的落戶條件，進(jìn)一步促進(jìn)流動(dòng)人口的城市融入；六是促進(jìn)高技能人才保障性租賃住房建設(shè)，將住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展與穩(wěn)定人才的目標(biāo)有效結(jié)合起來，進(jìn)一步推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展。