韓葉

山東明德物業(yè)管理集團(tuán)有限公司

一、物業(yè)企業(yè)上市發(fā)展現(xiàn)狀

2018 年以來，物業(yè)企業(yè)掀起一陣上市熱潮，經(jīng)過蓬勃發(fā)展，企業(yè)不論是管理水平、還是盈利能力均有明顯提升。尤其2020 年在疫情背景下，不僅沒有影響企業(yè)在資本市場上的發(fā)展，反而有了更加清晰地認(rèn)識，行業(yè)價(jià)值得到市場認(rèn)可。以A股和港股物業(yè)服務(wù)上市公司為例，發(fā)展現(xiàn)狀如下。

(一)綜合實(shí)力強(qiáng)

2021 年底，物業(yè)板塊上市公司總量達(dá)到55 家，持續(xù)擴(kuò)張的規(guī)模、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)預(yù)期，均為物業(yè)行業(yè)帶來高估值。港交所12個標(biāo)準(zhǔn)分類行業(yè)中，資訊科技業(yè)、必需消費(fèi)行業(yè)的PE最高，平均市盈率為46.6倍、26.5倍。相比之下，物業(yè)管理行業(yè)的平均市盈率為46.7倍，說明其估值和資訊科技業(yè)相當(dāng)。2020年，港股上市的物業(yè)企業(yè)營業(yè)收入合計(jì)1222 億元，首次突破千億元大關(guān)；而且毛利潤、凈利潤等方面均呈現(xiàn)出持續(xù)增長的趨勢，見圖1。

圖1 2018-2020年港股物業(yè)上市公司的利潤變化

(二)規(guī)模發(fā)展快

截止2020 年底，港股物業(yè)服務(wù)上市公司在管面積均值為1.09 億平方米，合約面積達(dá)到1.8 億平方米，同比增長50%和28.6%。高質(zhì)量擴(kuò)大規(guī)模，為公司持續(xù)創(chuàng)收帶來動力，也是企業(yè)在資本市場上馳騁的底牌。尤其并購已經(jīng)成為擴(kuò)大規(guī)模的一種主要手段，2021 年物業(yè)管理行業(yè)已披露相關(guān)信息的并購交易達(dá)77 宗，涉及并購方36 家物業(yè)企業(yè)。交易金額約362.5億元，相比2020 全年交易總額大幅增長約243%。通過并購，一方面能快速擴(kuò)大規(guī)模，增強(qiáng)競爭力；另一方面也能加入其它賽道，達(dá)到高速增長的目標(biāo)。

(三)成長潛力大

隨著城市化進(jìn)程加快，物業(yè)服務(wù)行業(yè)迎來良好的發(fā)展機(jī)遇。企業(yè)通過運(yùn)營輕資產(chǎn)，建立標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)體系，打造品牌效應(yīng)，在資本市場中的地位不斷提高，具有良好的成長潛力。總結(jié)起來，大部分上市的物業(yè)企業(yè)有三個共通點(diǎn)：一是儲備項(xiàng)目多，這是可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)；二是業(yè)績指標(biāo)、規(guī)模指標(biāo)快速增高，發(fā)展勢頭良好；三是物業(yè)管理價(jià)值不斷提高，服務(wù)范圍也在擴(kuò)大。

(四)投資價(jià)值高

從公司每股收益（EPS）來看，EPS＜0.5 的公司占據(jù)多數(shù)，說明仍有較大的上升空間。這些公司加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高運(yùn)營效率，降低資金成本，經(jīng)濟(jì)增加值（EVA）大幅度提升。2020年，上市物業(yè)企業(yè)的EVA 增長至8.17 億元，同比增長66.8%。企業(yè)制定發(fā)展戰(zhàn)略時，由于大股東穩(wěn)定，有助于保持戰(zhàn)略的連貫性和一致性，隨著資本結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，價(jià)值創(chuàng)造能力不斷增長，能促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

二、物業(yè)企業(yè)IPO上市合規(guī)性問題

對于擬IPO 上市的物業(yè)企業(yè)，合規(guī)性是一道門檻，也是一個重要問題。我們結(jié)合現(xiàn)有政策和法律法規(guī)，總結(jié)IPO上市合規(guī)性問題如下。

(一)收入確認(rèn)問題

依據(jù)會計(jì)準(zhǔn)則，物業(yè)企業(yè)核算收入成本時要采用權(quán)責(zé)發(fā)生制，但實(shí)際工作中卻采用收付實(shí)現(xiàn)制。IPO 過程中，收入確認(rèn)問題有：①從收付實(shí)現(xiàn)制轉(zhuǎn)變?yōu)闄?quán)責(zé)發(fā)生制，該節(jié)點(diǎn)的服務(wù)收入欠費(fèi)沒有按照權(quán)責(zé)掛賬，而是逐步消化核算。②增值服務(wù)收入中，部分收入按照收付實(shí)現(xiàn)制核算。

對于以上問題，物業(yè)企業(yè)在上市申報(bào)期內(nèi)，應(yīng)進(jìn)行全面權(quán)責(zé)核算，對物業(yè)服務(wù)收入、增值服務(wù)收入按照權(quán)責(zé)計(jì)提。此處應(yīng)注意：物業(yè)企業(yè)提供的增值服務(wù)屬于關(guān)聯(lián)交易，應(yīng)在招股書中披露相關(guān)信息；在財(cái)務(wù)報(bào)告中做出附注，以確定關(guān)聯(lián)交易金額的公允性。如此，才能保證關(guān)聯(lián)交易的公平性，在IPO中把握主動權(quán)，避免監(jiān)管機(jī)構(gòu)介入。

(二)公共收益問題

《物業(yè)管理?xiàng)l例》指出：利用物業(yè)的公用部分或設(shè)施開展經(jīng)營活動，需先獲得業(yè)主的同意，嚴(yán)格按照流程開展工作。業(yè)主所得收益，既可以納入專項(xiàng)維修資金，也可以經(jīng)業(yè)主協(xié)商后使用。在這個過程中，物業(yè)企業(yè)應(yīng)科學(xué)管理公共收益，一是有完善的決策流程，避免程序缺陷；二是確認(rèn)公共收益時，以合同約定內(nèi)容為準(zhǔn)，不屬于物業(yè)企業(yè)的公共收益，核算時將其歸為暫收款。公共收益使用時，如果沒有簽訂分成協(xié)議，物業(yè)企業(yè)若全部記為主營業(yè)務(wù)收入，就會虛增收入和利潤。物業(yè)企業(yè)在IPO招股書中，均要披露公共收益信息，并且按照和業(yè)主之間的協(xié)議收取一定傭金。

對于公共收益，核算時為確保合規(guī)性，應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：①物業(yè)企業(yè)和業(yè)主之間簽訂分成協(xié)議的，嚴(yán)格按照協(xié)議執(zhí)行，屬于物業(yè)企業(yè)的部分確認(rèn)為收入，屬于業(yè)主的部分計(jì)入往來科目。②未簽訂分成協(xié)議，但物業(yè)項(xiàng)目有業(yè)主委員會，物業(yè)企業(yè)可以和業(yè)主委員會協(xié)商，補(bǔ)簽分成協(xié)議。成功簽訂的話，會計(jì)處理按照第①點(diǎn)執(zhí)行；沒有成功簽訂，要由律師出具法律意見書，確定公共收益如何分成，然后進(jìn)行會計(jì)處理。③未簽訂分成協(xié)議，物業(yè)項(xiàng)目也沒有業(yè)主委員會，直接由律師出具法律意見書，確定分成比例后進(jìn)行會計(jì)處理。

(三)現(xiàn)金交易問題

物業(yè)企業(yè)IPO 上市，證監(jiān)會要對企業(yè)的現(xiàn)金交易進(jìn)行核查，看相關(guān)交易是不是具備商業(yè)實(shí)質(zhì)，防止利用現(xiàn)金交易虛增收入，或利用資金體外循環(huán)。物業(yè)企業(yè)在服務(wù)中，業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi)用，可能使用現(xiàn)金支付，此時資金、現(xiàn)金管理制度，就是IPO審核的一個重點(diǎn)。

對于該問題，物業(yè)企業(yè)應(yīng)注意：①收取物業(yè)費(fèi)時，采用多種支付方式減少現(xiàn)金收款金額，當(dāng)然并不是不接受現(xiàn)金收款。②現(xiàn)金管理工作中，建立健全內(nèi)控制度，保障資金安全，時刻處于物業(yè)企業(yè)的管控中。

(四)稅務(wù)問題

稅款繳納和處罰，也是物業(yè)企業(yè)IPO 上市時要關(guān)注的問題。企業(yè)申報(bào)IPO，要在稅務(wù)機(jī)關(guān)開具稅務(wù)合規(guī)性證明文件，該文件的主要內(nèi)容是：企業(yè)從成立開始，到出具證明為止，期間遵守稅務(wù)方面的法律法規(guī)，具體包括：①全部稅款及時足額申報(bào)并交納；②納稅過程中，和稅務(wù)機(jī)關(guān)不存在爭議；③沒有逃稅、漏稅、拖欠、拒繳等情況；④沒有稅務(wù)調(diào)整、補(bǔ)繳稅款的情況；⑤沒有因違反法律法規(guī)，受到稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)查、處罰、追繳的情況；⑥沒有各種類型的舉報(bào)或投訴問題。

對此，物業(yè)企業(yè)在稅務(wù)管理上，首先要嚴(yán)格遵守國家和地方法律法規(guī)，明確各種稅款項(xiàng)目，及時足額申報(bào)并繳納。其次要合理納稅籌劃，對納稅籌劃有正確的認(rèn)識，確保籌劃方案合規(guī)合理、科學(xué)有效。最后要開展風(fēng)險(xiǎn)管理，針對各個環(huán)節(jié)、各種類型的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，制定針對性的防范措施，及時消除隱患，避免小問題發(fā)展為大問題。

(五)獨(dú)立性問題

不少物業(yè)企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下屬公司、關(guān)聯(lián)公司，房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后，物業(yè)企業(yè)能獲得物業(yè)管理資源，因此物業(yè)企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的依賴性較強(qiáng)，關(guān)聯(lián)交易比例較高。物業(yè)企業(yè)IPO 上市時，A 股對關(guān)聯(lián)交易的比例限制較為嚴(yán)格，而港股限制減少，只需要評估申請人經(jīng)營獨(dú)立性是否滿足要求即可。因此，物業(yè)企業(yè)上市前，要處理好關(guān)聯(lián)擔(dān)保和資金問題。企業(yè)經(jīng)營中，占用股東的資金要付利息，以保證交易的公允性；如果是擔(dān)保，則要考慮支付擔(dān)保費(fèi)。當(dāng)然，支付擔(dān)保費(fèi)，會在一定程度上增加物業(yè)企業(yè)的業(yè)績壓力。

不論是A 股、還是港股，對上市企業(yè)均有明確規(guī)定：申報(bào)期內(nèi)應(yīng)處理好股權(quán)劃轉(zhuǎn)問題，減少關(guān)聯(lián)交易來源，規(guī)避同業(yè)競爭，從而避免合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)。對此，物業(yè)企業(yè)應(yīng)做到：①同業(yè)競爭的資產(chǎn)若是實(shí)際控制人控制，應(yīng)重組到IPO企業(yè)的股權(quán)下，這種方法應(yīng)用較為普遍，而且具有良好效果。②實(shí)際控制人控制的資產(chǎn)，和IPO 公司有同業(yè)競爭，不重組到IPO 企業(yè)的股權(quán)中，可以變賣給其他企業(yè)。這部分資產(chǎn)可能有瑕疵，或?qū)儆诓涣假Y產(chǎn)，不適宜納入到IPO企業(yè)的股權(quán)中。③對于情況②，還可以采用資產(chǎn)托管的方式進(jìn)行處理，上市成功后再轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，由于監(jiān)管嚴(yán)格，實(shí)際操作存在一定難度。

三、物業(yè)企業(yè)IPO應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的法律問題

物業(yè)企業(yè)IPO 上市時，除了考慮財(cái)務(wù)合規(guī)性問題，還要注意一些法律問題，總結(jié)如下。

(一)企業(yè)資質(zhì)

《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》指出：我國物業(yè)管理采用行政許可制度，根據(jù)注冊資本、人員資質(zhì)、管理面積、業(yè)績、內(nèi)控制度等要素，將企業(yè)資質(zhì)分為三個等級。2017年9月，國務(wù)院頒布《關(guān)于取消一批行政許可事項(xiàng)的決定》，代表著物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)核定完全取消。雖然取消了審批，但監(jiān)管力度明顯加強(qiáng)，包括：①完善業(yè)務(wù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；②發(fā)揮出組織自律作用；③地方對物業(yè)企業(yè)加強(qiáng)監(jiān)管，開通投訴舉報(bào)渠道，開展抽查工作，及時發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為；④采用黑名單制度，對失信企業(yè)嚴(yán)厲懲戒；⑤和政府部門信息共享，對物業(yè)企業(yè)進(jìn)行信息備案管理。對此，物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《關(guān)于做好取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核定相關(guān)工作的通知》，建立健全物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，制定完善可行的管理制度，加強(qiáng)行業(yè)自律。

(二)勞務(wù)派遣

物業(yè)企業(yè)因其業(yè)務(wù)服務(wù)特點(diǎn)，需要大量的勞動力，既包括正式聘用的員工，也包括經(jīng)勞務(wù)派遣公司采購的勞動力。這部分勞動力的存在，是為了更好地控制成本，企業(yè)IPO上市時應(yīng)注意：是否遵守勞務(wù)派遣法律法規(guī)，包括三性要求、人員占比要求，有沒有勞資糾紛等。

(三)社保公積金

物業(yè)企業(yè)屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，人工成本在主營業(yè)務(wù)成本中占比較高，而且基層員工在員工結(jié)構(gòu)中占比較高。因此，物業(yè)企業(yè)IPO上市時，證監(jiān)會審核的重點(diǎn)之一是員工的社保公積金。要求企業(yè)為員工繳納五險(xiǎn)一金，并且在申報(bào)期內(nèi)，不能受到相關(guān)處罰。結(jié)合A 股上市經(jīng)驗(yàn)，社保公積金問題不影響發(fā)行條件，就不會成為上市阻礙，企業(yè)只需在申報(bào)書中指出欠繳原因，明確追繳責(zé)任即可。如果企業(yè)確實(shí)存在應(yīng)繳未繳的情況，大股東或?qū)嶋H控制人應(yīng)作出補(bǔ)繳承諾，在中介機(jī)構(gòu)的配合下，核實(shí)職工身份信息，和社保部門進(jìn)行溝通交流。

(四)其他

一是物管項(xiàng)目的取得方式?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》指出：物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)采用招投標(biāo)的方式，對物業(yè)企業(yè)進(jìn)行選擇和聘用。如果項(xiàng)目規(guī)模小，或者投標(biāo)人不足3個，經(jīng)過當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T批準(zhǔn)，采用協(xié)議方式對物業(yè)企業(yè)進(jìn)行選擇和聘用。物業(yè)企業(yè)IPO上市，應(yīng)關(guān)注取得物管項(xiàng)目時簽署的合同是否合規(guī)，是否具有法律效力。二是企業(yè)水電費(fèi)的收取。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，水、電、氣、暖、通信等費(fèi)用，可委托物業(yè)企業(yè)代收，但這個過程中不能收取額外費(fèi)用（如手續(xù)費(fèi)）。如果代收中出現(xiàn)差價(jià)，應(yīng)及時合理處理。

四、新大正公司案例分析及帶來的啟示

(一)新大正公司基本情況

新大正物業(yè)集團(tuán)股份有限公司，專注城市公共服務(wù)與設(shè)施管理，為機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位辦公樓、場館、公園、地鐵、機(jī)場、學(xué)校、醫(yī)院等多種類型的公共設(shè)施項(xiàng)目提供一體化綜合服務(wù)，為客戶提供全方位的后勤管理服務(wù)。公司成立于1998 年12月，經(jīng)過20 多年發(fā)展，目前擁有員工超過3 萬人，管理服務(wù)面積9000多萬平方米，業(yè)務(wù)布局20多個省市，共計(jì)70多個城市。在中國物業(yè)服務(wù)500 百強(qiáng)企業(yè)中，綜合實(shí)力排名第23 位。2019年12月3日，成功在深交所掛牌上市，成為國內(nèi)第2家登陸A股市場的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

(二)上市后的表現(xiàn)

新大正公司上市后，首日上漲44%，隨后連續(xù)7天漲停，到12月13日，收盤價(jià)為74.25，市盈率超過50倍。之所以股價(jià)持續(xù)增高，原因包括四點(diǎn)：一是物業(yè)行業(yè)本身不斷發(fā)酵，因經(jīng)營效率好、服務(wù)質(zhì)量好、發(fā)展?jié)摿Υ?，成為資本市場上的一個熱點(diǎn)。二是新大正公司披露的信息顯示，優(yōu)于A 股南都物業(yè)。以2019年9月公布的數(shù)據(jù)為例，雖然新大正公司的營業(yè)收入、凈利潤低于南都物業(yè)，但是凈利潤率和凈資產(chǎn)收益率均高于南都物業(yè)。三是新大正公司并沒有房地產(chǎn)開發(fā)背景，主營項(xiàng)目是非住宅物業(yè)管理，為學(xué)校、商業(yè)、園區(qū)、公共設(shè)施提供綜合服務(wù)。在差異化的業(yè)務(wù)布局下，反而得到市場青睞和客戶認(rèn)可，有助于做大做強(qiáng)。四是該股的流通盤只有1791萬股，符合A股的炒作氛圍。

2020 年財(cái)報(bào)顯示，新大正公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入13.18 億元，凈利潤1.31 億元，同期增長25.01%和25.61%。在隨后發(fā)展中，加快全國化布局，提高核心競爭力，走內(nèi)生+并購+合作道路，完善信息化建設(shè)，延伸服務(wù)領(lǐng)域、提高服務(wù)質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。該公司在“2021 中國物業(yè)服務(wù)上市公司市場拓展能力TOP10”位居第9位，在“2021中國物業(yè)服務(wù)上市公司非住宅物業(yè)服務(wù)TOP10”位居第3位。

(三)帶來的啟示

結(jié)合新大正公司的發(fā)展和上市歷程，為物業(yè)企業(yè)IPO上市帶來的啟示有：

第一，樹立合規(guī)性意識。為保證企業(yè)合規(guī)性，要求全員參與，學(xué)習(xí)法律法規(guī)，建設(shè)合規(guī)性企業(yè)文化，通過提高員工的職業(yè)道德，達(dá)到不敢違規(guī)、不會違規(guī)的效果。結(jié)合中介機(jī)構(gòu)的整改方案，企業(yè)應(yīng)積極轉(zhuǎn)變理念，樹立我要規(guī)范的意識，減少上市申報(bào)和審核阻礙。

第二，加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)控。財(cái)務(wù)合規(guī)性是物業(yè)企業(yè)IPO上市成功的關(guān)鍵，財(cái)務(wù)管理上存在缺陷，無法通過審核關(guān)。因此，企業(yè)應(yīng)完善財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)內(nèi)部控制，確保經(jīng)濟(jì)活動、業(yè)務(wù)流程、制度體系相適應(yīng)，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息真實(shí)可靠。同時，將財(cái)務(wù)內(nèi)控貫穿在企業(yè)管理中，落實(shí)違規(guī)問責(zé)機(jī)制，提高財(cái)務(wù)監(jiān)督防控效果，確保企業(yè)合規(guī)、高效運(yùn)行。

第三，建設(shè)信息系統(tǒng)。財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)建設(shè)，對于企業(yè)健康發(fā)展具有重要意義。一方面，利用該系統(tǒng)能對財(cái)務(wù)信息進(jìn)行集中分析管理，消除部門壁壘和信息孤島，避免信息不對稱。另一方面能實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息共享，借助于大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等技術(shù)，有助于優(yōu)化資源配置，為企業(yè)發(fā)展決策提供科學(xué)依據(jù)，倒逼企業(yè)合法合規(guī)經(jīng)營。

五、結(jié)語

綜上所述，物業(yè)企業(yè)因綜合實(shí)力強(qiáng)、規(guī)模發(fā)展快、成長潛力大、投資價(jià)值高，近年來成為資本市場上的熱點(diǎn)。文章從收入確認(rèn)、公共收益、現(xiàn)金交易、稅務(wù)、獨(dú)立性等方面，分析了物業(yè)企業(yè)IPO上市的合規(guī)性問題。結(jié)合新大正公司案例，物業(yè)企業(yè)應(yīng)樹立合規(guī)性意識，加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)控，建設(shè)信息系統(tǒng)，減少IPO上市過程中的阻礙，助力企業(yè)健康發(fā)展。