張朦

重慶渝高科技產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司

在財(cái)務(wù)方面，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在著負(fù)債融資規(guī)模大、盲目投資與開(kāi)發(fā)、房?jī)r(jià)難以控制等問(wèn)題。2021年底恒大地產(chǎn)負(fù)債超2萬(wàn)億元就是我國(guó)房地產(chǎn)負(fù)債危機(jī)的典型事件。同時(shí)，為了進(jìn)一步規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，2020 年8 月，中國(guó)人民銀行與住建部開(kāi)始在12 家上市房地產(chǎn)公司的試點(diǎn)工作，以“三條紅線”展開(kāi)對(duì)房地行業(yè)融資收緊，防止其盲目擴(kuò)張的改革研究。這“三條紅線”分別是：剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈資產(chǎn)負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1.0倍。如果房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)超過(guò)以上標(biāo)準(zhǔn)，則就超過(guò)了“紅線”?？梢灶A(yù)見(jiàn)，如果“三條紅線”在全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中推廣實(shí)施，則必然會(huì)對(duì)房地企業(yè)的財(cái)務(wù)情況產(chǎn)生直接影響，并且能夠在限制房地產(chǎn)企業(yè)不合理融資、控制房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)規(guī)模方面發(fā)揮積極作用

由此，在各類政策全面推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整轉(zhuǎn)型的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到了一定的制約，這些制約對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響反饋于其財(cái)務(wù)狀況之上，值得我們深入研究。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)房地行業(yè)迅速發(fā)展并成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在很大程度上能夠表征國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平。若我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)衰退，并且在短時(shí)期內(nèi)沒(méi)有新的支柱型產(chǎn)業(yè)支撐，則國(guó)家經(jīng)濟(jì)也會(huì)隨之衰退。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計(jì)信息，2020 年全年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)投資總為1.31萬(wàn)億元，相較于2019年全年增長(zhǎng)率為7.0%；房屋建設(shè)總施工面積為65.6萬(wàn)平方米，相較于2019年增長(zhǎng)率4.3%。從2020年與2019年我國(guó)房地產(chǎn)投資與建設(shè)情況來(lái)看，在國(guó)家政策調(diào)控限制及穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展的背景下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍然保持良好的發(fā)展勢(shì)頭，并且整體規(guī)模也有所擴(kuò)大。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的較長(zhǎng)，有效帶動(dòng)了材料、裝修裝飾、勞動(dòng)力市場(chǎng)、物業(yè)管理、金融等行業(yè)的全面發(fā)展。

在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展的背后，存在著“泡沫化”嚴(yán)重的問(wèn)題。多年以來(lái)，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)與市場(chǎng)問(wèn)題的日益突出，國(guó)家采取了一系列政策，出臺(tái)了多項(xiàng)法規(guī)制度限制房?jī)r(jià)的不斷上升，但收效甚微。從2010年起，北京市實(shí)施了“國(guó)十條”限購(gòu)政策以來(lái)，國(guó)內(nèi)其他各城市紛紛出臺(tái)相關(guān)的政策來(lái)遏制房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。由此，在房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整轉(zhuǎn)型之中，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到了一定的限制，這使得原本經(jīng)營(yíng)發(fā)展較為自由的房地產(chǎn)企業(yè)不知所措，由此導(dǎo)致其資本結(jié)構(gòu)出現(xiàn)明顯問(wèn)題：一方面，為了實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期主要依賴于商業(yè)銀行貸款的方式獲得融資，融資渠道單一，由此引發(fā)了較大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的商品房存貨仍然過(guò)多，大量的存貨占據(jù)了房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)，使其能夠運(yùn)用于投資與償債的資金嚴(yán)重不足，這樣一來(lái)就形成了負(fù)債融資的惡性循環(huán)。

綜合以上分析，則可知我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著嚴(yán)峻的財(cái)務(wù)問(wèn)題，只有通過(guò)政策持續(xù)調(diào)控以及房地產(chǎn)企業(yè)自身創(chuàng)新發(fā)展模式，才能夠適應(yīng)行業(yè)調(diào)整轉(zhuǎn)型要求。

二、房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整轉(zhuǎn)型對(duì)財(cái)務(wù)的影響分析

國(guó)家推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整轉(zhuǎn)型，其目的是優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，使之健康發(fā)展。因此，本研究主要選取了有關(guān)房地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)展開(kāi)分析，具體選取了20家國(guó)內(nèi)A 股上市的房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)其調(diào)整轉(zhuǎn)型的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)展開(kāi)研究。這20 家房地產(chǎn)企業(yè)的選擇來(lái)源于2021 年中國(guó)房地產(chǎn)聯(lián)合會(huì)發(fā)布的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)前100名以內(nèi)的企業(yè)，具體為恒大地產(chǎn)、萬(wàn)科A、碧桂園地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、龍湖集團(tuán)、興城控股、華潤(rùn)置地、萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)、綠地控股、陽(yáng)光城、金地集團(tuán)、金科股份、正榮地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)、光明地產(chǎn)、弘陽(yáng)地產(chǎn)、上實(shí)城開(kāi)、濱江集團(tuán)、大悅城、合生創(chuàng)展集團(tuán)。對(duì)其2018 年到2020年6月的主要資本結(jié)構(gòu)相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析。同時(shí)按照上述“三條紅線”的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其財(cái)務(wù)狀況水平紅色、橙色、黃色、綠色四個(gè)檔次進(jìn)行分類與分析。在“三條紅線”中，一是剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%，這是從房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債規(guī)模上劃定的標(biāo)準(zhǔn)；二是房地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)率超過(guò)100%，這是從房地產(chǎn)企業(yè)的有息債務(wù)、財(cái)務(wù)杠桿方面劃定的標(biāo)準(zhǔn)；三是房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金短債比小于1.0 倍，這是從房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的方面所劃定的標(biāo)準(zhǔn)。而“四個(gè)檔次”分別是：“紅色檔”，指房地產(chǎn)企業(yè)觸發(fā)了上述“三條紅線”中的全部“紅線”，達(dá)到這一檔次的房地產(chǎn)企業(yè)不得再持續(xù)增加負(fù)債規(guī)模；“橙色檔”，則是房地產(chǎn)企業(yè)觸發(fā)了“三條紅線”之中的兩條“紅線”，處于這一檔次的房地產(chǎn)企業(yè)每年的有息債務(wù)增長(zhǎng)不能超過(guò)5%；“黃色檔”，則是房地產(chǎn)企業(yè)觸發(fā)率“三條紅線”中的一條“紅線”，處于這一檔次的房地產(chǎn)企業(yè)每年有息債務(wù)的增長(zhǎng)率不得超過(guò)10%；“綠色檔”則是房地產(chǎn)企業(yè)未觸碰任何一條“紅線”，處于這一檔次的房地產(chǎn)企業(yè)要將每年有息債務(wù)的增長(zhǎng)率控制在15%以下。

根據(jù)以上“三條紅線”的標(biāo)準(zhǔn)及檔次，現(xiàn)對(duì)這20 家房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析，如表1所示：

表1 負(fù)債相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

分析表1可得，在2018年到2021年6月，樣本房地產(chǎn)企業(yè)整體上的剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率呈現(xiàn)連續(xù)上升的趨勢(shì)，從2018 年的69.33%上升至2021 年6 月的72.73%，并且從2019 年以后，房地產(chǎn)企業(yè)每年剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率都超過(guò)70%，這說(shuō)明在行業(yè)調(diào)整轉(zhuǎn)型的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資負(fù)債活動(dòng)雖然在一定程度得到控制，但控制效果十分有限，目前尚不能發(fā)揮出使房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債規(guī)模下降的效用。

同時(shí)，從2018 年到2019 年，房地產(chǎn)企業(yè)的凈負(fù)債率呈現(xiàn)波動(dòng)變化趨勢(shì)，但都超過(guò)了100%的紅線，但是2019年到2021年6 月房地產(chǎn)企業(yè)整體的凈負(fù)債率都比2018 年低，這說(shuō)明在政策的推行下，房地產(chǎn)企業(yè)的有息債務(wù)在總體上得到了有效控制，但控制的效果并不明顯。另外，在同一時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金短債比在2018年到2020年連續(xù)下降，到2021年6月又有所上升，并且各年份均處于1.0 以上，這說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體上的有息債務(wù)負(fù)擔(dān)過(guò)大，并且在行業(yè)調(diào)整轉(zhuǎn)型進(jìn)程中，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)向有息短債的控制水平越來(lái)越高，但仍需要加大力度、持續(xù)控制才能夠?qū)F(xiàn)金短債比保持在1.0 倍以上。

按照2021年6月這20家房地產(chǎn)企業(yè)觸碰“三條紅線”的具體情況，將其以“四個(gè)檔次”進(jìn)行劃分，則如圖1所示：

圖1 2021年6月各樣本房地產(chǎn)企業(yè)“三條紅線”的檔次劃分

從圖1 中可以看出，在所選20 家樣本的上市房地產(chǎn)企業(yè)中，處于“紅色檔”的房地產(chǎn)企業(yè)有6家，處于“橙色檔”的房地產(chǎn)企業(yè)有5家，處于“黃色檔”的房地產(chǎn)企業(yè)有3家，處于“綠色檔”的房地產(chǎn)企業(yè)有6家。由此說(shuō)明有70%的房地產(chǎn)企業(yè)都或多或少觸碰了“三條紅線”，這一分析結(jié)果從整體上反映出我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債問(wèn)題突出，需要持續(xù)推進(jìn)調(diào)整轉(zhuǎn)型進(jìn)行優(yōu)化。

三、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)及來(lái)源分析

在明確了房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整轉(zhuǎn)型對(duì)其財(cái)務(wù)指標(biāo)造成的主要影響后，再分析這些顯著影響的來(lái)源。相較于其他多個(gè)行業(yè)而言，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展需要大量的資金支持。房地產(chǎn)企業(yè)首先依賴于融資獲得大量資金，而后才能夠展開(kāi)商品房的建設(shè)與銷售。需要注意的是，由于房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)性質(zhì)，其能夠在商品房交付之前就收取消費(fèi)者一部分的資金，此即為預(yù)收賬款。這些預(yù)收賬款可看作是房地產(chǎn)企業(yè)向消費(fèi)者借貸的款項(xiàng)，因此屬于房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)的一部分，并且可以減輕房地產(chǎn)企業(yè)的一部分債務(wù)負(fù)擔(dān)。下表（表2）為20家上市房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)分析：

表2 房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)分析

分析表2，則可知從2018年到2021年6月，房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)負(fù)債占比連續(xù)上升，但增長(zhǎng)率較低，這表明在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債中，短期債務(wù)的比重不斷增加，并且更多的債權(quán)人更傾向于通過(guò)為房地產(chǎn)企業(yè)提供短期借貸來(lái)獲得利益，如此也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)可以看出，同期內(nèi)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收款項(xiàng)占比呈現(xiàn)整體上升的趨勢(shì)，只是在2020年有0.16%的下降，這表明消費(fèi)者的預(yù)付款項(xiàng)在其債務(wù)中的比例越來(lái)越高，如此能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)提供一些流動(dòng)資金并降低房地產(chǎn)企業(yè)的償債風(fēng)險(xiǎn)，但效果十分有限。

在剔除預(yù)收款項(xiàng)流動(dòng)負(fù)債的占比上，同期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的這一財(cái)務(wù)指標(biāo)整體上呈現(xiàn)持續(xù)上升的變化，這說(shuō)明剔除預(yù)收賬款后，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)上升，結(jié)合長(zhǎng)、短期借款占比都呈現(xiàn)持續(xù)減少的趨勢(shì)，但長(zhǎng)期借款占比較多，加之商業(yè)銀行貸款在總負(fù)債中的占比呈現(xiàn)持續(xù)下降的變化，這說(shuō)明調(diào)整轉(zhuǎn)型對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債融資產(chǎn)生了影響，對(duì)其借債及商業(yè)銀行借貸起到了顯著的調(diào)控作用。

四、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整轉(zhuǎn)型背景下財(cái)務(wù)水平的對(duì)策

(一)優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)

首先，要設(shè)立適當(dāng)數(shù)量的大股東。對(duì)于大股東而言，其所占的股權(quán)比重較高，因此企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況與大股東的利益息息相關(guān)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要保證一定的大股東，使其為了自身利益積極參與到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理之中，減少代理成本并督促管理層更好地為企業(yè)服務(wù)，從而優(yōu)化企業(yè)的財(cái)務(wù)水平。

其次，要對(duì)各個(gè)股東分配適當(dāng)?shù)臋?quán)力。大股東持股較多，其所擁有的決策權(quán)就越大；小股東持股較少，其所擁有的決策權(quán)就越小。如此就使得大股東與小股東之間為了自身的利益在決策中會(huì)產(chǎn)生一定的沖突。因此，為了避免這種沖突，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)大股東與小股東具有針對(duì)性地分配適當(dāng)?shù)臋?quán)力，使其各司其職，全面參與到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理之中，從而優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)，和諧各股東之間的關(guān)系。

(二)合理利用財(cái)務(wù)杠桿

第一，在政策調(diào)控下，房地產(chǎn)企業(yè)要積極擴(kuò)展融資渠道，擺脫主要依賴于銀行貸款的融資窘境。一是采取資產(chǎn)證券化融資，即通過(guò)發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)證券的方式將不可流動(dòng)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可靈活流動(dòng)的證券；二是要探索“債轉(zhuǎn)股”的方案，將債權(quán)人的債務(wù)轉(zhuǎn)化為股份，這也是我國(guó)政府所提倡的行業(yè)改革手段；三是具有政府背景的房地產(chǎn)企業(yè)可開(kāi)展“特許經(jīng)營(yíng)權(quán)”融資活動(dòng)，在BOT、PPP兩種模式中合理選擇并實(shí)施融資。

第二，如果房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行負(fù)債融資，則必須在明確企業(yè)債務(wù)規(guī)模、長(zhǎng)短期債務(wù)比例、償債能力及風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上確定合理的融資方式及融資規(guī)模，并且在能力范圍之內(nèi)盡可能地選擇短期負(fù)債的方式。

(三)注重組織結(jié)構(gòu)與人才的建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)的股東與管理者要能夠在政策調(diào)控及行業(yè)市場(chǎng)復(fù)雜發(fā)展的過(guò)程中認(rèn)清形勢(shì)并給出科學(xué)合理的決策，并且以相關(guān)的制度資源、人力資源、管理資源等有效配置形成財(cái)務(wù)指標(biāo)監(jiān)控機(jī)制：一是持續(xù)強(qiáng)化董事會(huì)正確決策的能力，促進(jìn)股東們?yōu)槠髽I(yè)發(fā)展貢獻(xiàn)自己的力量；二是提升監(jiān)事會(huì)工作能力的提升，對(duì)董事會(huì)及管理者進(jìn)行全面監(jiān)督，明確經(jīng)理人的工作職責(zé)，使得房地產(chǎn)企業(yè)人員各司其職，從而為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)水平的優(yōu)化奠定良好的基礎(chǔ)。

五、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整轉(zhuǎn)型發(fā)展的過(guò)程中，無(wú)論是企業(yè)的償債能力、盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力、成長(zhǎng)能力、現(xiàn)金能力等，都受到債務(wù)情況的顯著影響。通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債融資所造成的資產(chǎn)負(fù)債率高、負(fù)債規(guī)模大、負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理是影響其財(cái)務(wù)指標(biāo)的主要因素，由此，房地產(chǎn)企業(yè)需要認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，在政策推動(dòng)與自身創(chuàng)新發(fā)展的過(guò)程中不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，合理控制負(fù)債，以此達(dá)到優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo)的目的。