胡英俊

（河南省固始縣房產(chǎn)服務中心，河南 固始 465200）

0 引言

人口城鎮(zhèn)化率的快速提高給城市的房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大需求，使房地產(chǎn)經(jīng)濟在短期內(nèi)得到了快速的發(fā)展。但同時房地產(chǎn)在經(jīng)濟發(fā)展過程中也暴露出很多問題，不利于國家經(jīng)濟長期穩(wěn)定發(fā)展。特別是在生活水平逐漸提高的情況下，人們對生活質量要求越來越高，綠色房地產(chǎn)項目越來越受到關注。而綠色建筑發(fā)展初期，部分開發(fā)商對綠色房地產(chǎn)項目產(chǎn)生了理解上的偏差，過度關注“高科技建筑”，導致開發(fā)費用極高。成本問題是房地產(chǎn)項目開發(fā)必須重視的一個關鍵問題，房地產(chǎn)項目在開發(fā)運營中既要注重綠色、低碳和環(huán)保，又要進行項目成本控制和管理。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要明晰綠色建筑背景下綠色房地產(chǎn)項目成本管理存在的問題，并采取優(yōu)化綠色房地產(chǎn)項目成本管理的策略，以提升綠色房地產(chǎn)項目的效益。

1 綠色建筑背景下綠色房地產(chǎn)項目成本管理目標

當前，我國綠色房地產(chǎn)項目仍然受到多種要素制約，如何達到使投資方和購買方都能接受的綠色房地產(chǎn)項目建設成本增量是綠色房地產(chǎn)項目開發(fā)的一個關鍵問題。其中最直接的就是要讓投資方和購買方在綠色房地產(chǎn)項目上獲得預期收益，實現(xiàn)綠色房地產(chǎn)項目開發(fā)和運營利益鏈共贏。在這條共贏的利益鏈上，對投資方來說，其可以借助項目中的舒適環(huán)境、綠色技術來獲得政府財政補貼、吸引客戶、提高銷售率，實現(xiàn)其品牌效益；購買方面對綠色房地產(chǎn)項目偏高但能被大部分人認可和接受的售價，可以獲得更好的居住體驗，節(jié)省能源費用。

要想達到這一最佳狀態(tài)，投資方需要制定合理的綠色房地產(chǎn)項目成本管理目標，即在科學的決策下，通過一系列手段進行合理的規(guī)劃設計，實現(xiàn)綠色房地產(chǎn)項目全生命周期的成本管理，進行項目成本計劃、測算和管控，在保證工程質量、工期安全和項目綠色建設目標的前提下，將綠色房地產(chǎn)項目成本控制在目標范圍之內(nèi)。制定成本管理目標能有效保證綠色房地產(chǎn)項目的增量成本在投資回收期內(nèi)按計劃收回，使綠色房地產(chǎn)項目給購買方帶來舒適的體驗和預期效益。

2 綠色建筑背景下綠色房地產(chǎn)項目成本管理存在的問題

2.1 缺乏完善的決策和設計理念

解決決策和設計理念問題是綠色房地產(chǎn)項目成本管理的前提。在綠色房地產(chǎn)項目決策階段，如果不對投資建設的綠色房地產(chǎn)項目進行明晰的、準確的目標定位，就容易導致建設過程中出現(xiàn)項目成本偏高的問題；在設計階段，如果沒有系統(tǒng)的、先進的設計理念作指導，就會產(chǎn)生綠色科技選擇盲目的問題，難以很好地與建設的綠色房地產(chǎn)項目契合，也可能導致綠色技術與建筑所處的環(huán)境不相符，這很可能會使部分設計成本增加。另外，目前的綠色房地產(chǎn)項目處于起步和發(fā)展階段，相對來說成熟度不高，綠色房地產(chǎn)項目普遍缺乏完善的決策和設計理念，項目設計不夠系統(tǒng)，使得綠色技術購入成本增加，且導致項目運營、工人培訓等方面的成本增加。這些問題一般都源于決策和設計理念不完善，其更是后期綠色房地產(chǎn)項目成本偏高的重要原因。

2.2 成本數(shù)據(jù)庫中數(shù)據(jù)的共享度和準確性較低

成本數(shù)據(jù)庫應用問題一方面體現(xiàn)在綠色房地產(chǎn)項目成本數(shù)據(jù)公開較少，另一方面則是成本參考數(shù)據(jù)的準確性問題。從當前我國綠色建筑公開的成本數(shù)據(jù)資料來看，數(shù)據(jù)資料很少，這主要是因為房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對綠色項目成本數(shù)據(jù)進行收集、整理、積累和分析的意識，還有就是房地產(chǎn)企業(yè)一般將這類型的數(shù)據(jù)視為公司的機密、內(nèi)部資料，將其作為隱私不愿意共享。這就導致了另一個問題，即綠色房地產(chǎn)項目成本管理缺乏可參考的數(shù)據(jù)資料，或者參考的數(shù)據(jù)資料缺乏準確性，大大增加了綠色項目成本管理的難度。因此，要想實現(xiàn)綠色房地產(chǎn)項目成本的有效控制，開發(fā)商應改變數(shù)據(jù)庫管理觀念，進行綠色房地產(chǎn)項目成本數(shù)據(jù)的公開和共享，以在有效的參考和積極的比較中實現(xiàn)自身房地產(chǎn)項目成本合理控制。

2.3 缺乏有效的成本管理機制

綠色建筑背景下綠色房地產(chǎn)項目成本管理存在的一個重要問題就是缺乏有效的成本管理體制。在成本控制過程中，綠色房地產(chǎn)項目相較于傳統(tǒng)建筑項目有很多差異。其中最突出的問題是成本管理機制不科學，事前控制力度不足，也就是說，在設計階段就有可能因為綠色技術選擇的盲目性導致全過程的成本控制難度增大，造成成本不斷增加。另外，在綠色房地產(chǎn)項目成本管理機制中，缺乏綠色成本的動態(tài)管控機制，不利于綠色房地產(chǎn)項目成本的全過程、系統(tǒng)化管理，極易導致綠色房地產(chǎn)項目成本管理方面失控，最終使成本增加。此外，在綠色房地產(chǎn)項目成本事中管理和事后分析中，由于缺乏成熟的、有效的綠色項目成本管理機制，無法對開發(fā)的綠色房地產(chǎn)項目進行成本效益分析，不利于綠色房地產(chǎn)整體市場成本的有效控制。

2.4 綠色成本管控觀念不強

房地產(chǎn)項目綠色成本管控觀念問題主要體現(xiàn)為管控觀念不強，這主要是因為我國綠色房地產(chǎn)項目市場整體發(fā)展不夠成熟，導致在綠色成本管控認知方面，部分開發(fā)商存在認知不足和認知偏差問題。例如，有的開發(fā)商在開發(fā)和運營綠色房地產(chǎn)項目時，過度追求先進的綠色技術，不計成本，且綠色技術價格較高，給人一種高端的感覺，但在居民實際生活中運用很少，適用性不強，反而導致綠色成本大大增加。此外，由于開發(fā)商對綠色成本認知不準確，其錯誤地將一些不屬于綠色成本的支出歸結到綠色房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本中，無形中增加了綠色項目成本。在綠色房地產(chǎn)項目中，若不增強綠色成本管控觀念，形成綠色成本控制意識，重視綠色成本把控，以及若沒有從項目開發(fā)和運營的整個生命周期去考慮和管控成本，就無法實現(xiàn)既項目符合綠色標準，又能將綠色成本增量控制在合理范圍之內(nèi)。

3 綠色建筑背景下綠色房地產(chǎn)項目成本管理策略

3.1 強化決策及設計規(guī)劃

要想實現(xiàn)綠色房地產(chǎn)項目成本有效控制，開發(fā)商必須要進行綠色房地產(chǎn)項目的科學決策、綠色建筑項目可行性設計，并選擇相應的綠色技術。

首先，要制定綠色房地產(chǎn)項目的綠色目標，進行綠色技術決策、綠色技術設計、綠色材料選擇等，并對相應的決策和設計進行分析和研究，將過程性環(huán)節(jié)和細節(jié)性要素通過設計圖紙的形式呈現(xiàn)出來，以細化綠色項目成本，并實現(xiàn)綠色房地產(chǎn)項目成本控制可視化和系統(tǒng)化，在一系列決策和設計過程中實現(xiàn)對后續(xù)項目成本的控制。

其次，綠色技術的選擇和相應的綠色原料選擇，這是綠色房地產(chǎn)項目決策中最重要的環(huán)節(jié)。在綠色建筑大背景下，新型綠色材料和創(chuàng)新性工藝技術層出不窮。在綠色房地產(chǎn)項目決策和設計中，要結合自身建筑特色和建筑需求，再結合成本目標需求進行綠色技術選擇和綠色材料選擇。特別是對于大型綠色房地產(chǎn)工程項目來說，在決策階段和設計階段進行成本控制尤為重要。在完成工程設計圖紙后，一般來說，一個房地產(chǎn)工程項目成本預算也基本形成，后期不會有太大的出入。因此，在前期的決策和設計階段，還要考慮好相關綠色材料的選擇和綠色技術的使用，相關人員特別是綠色房地產(chǎn)項目設計部門人員在決策和設計過程中，要在房地產(chǎn)工程質量和綠色建筑要求下充分考慮目標成本，保障項目的社會效益和經(jīng)濟效益。

3.2 建立綠色房地產(chǎn)項目成本數(shù)據(jù)庫

綠色房地產(chǎn)項目在起步階段最重要的工作就是市場數(shù)據(jù)庫建設及其有效數(shù)據(jù)的收集、分析。綠色房地產(chǎn)項目成本數(shù)據(jù)庫的建立需要廣泛收集綠色房地產(chǎn)項目最新的市場數(shù)據(jù)和歷史基礎數(shù)據(jù)，為正在開發(fā)和運營的綠色房地產(chǎn)項目及后續(xù)的項目提供參考數(shù)據(jù)，以形成更為科學合理的綠色成本控制計劃。數(shù)據(jù)庫內(nèi)容應包含綠色房地產(chǎn)項目開發(fā)的增量成本和費用，如綠色智能相關費用、“四節(jié)一環(huán)?！苯ㄔO所需的各項費用等。綠色房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，在項目成本計劃編制時，從數(shù)據(jù)庫中獲取充足的成本數(shù)據(jù)資料，合理科學地控制自身的增量成本。

此外，對綠色房地產(chǎn)項目開發(fā)工程來說，其也應摒棄傳統(tǒng)的“隱私”和工程“內(nèi)部機密”的狹隘觀念，積極公開自己的綠色項目成本細節(jié)和數(shù)據(jù)，為其他綠色房地產(chǎn)項目成本數(shù)據(jù)庫的建立提供有效的數(shù)據(jù)，以增強綠色房地產(chǎn)市場成本數(shù)據(jù)庫中數(shù)據(jù)的豐富性和有效性，為綠色建筑積累相關數(shù)據(jù)作出積極的貢獻。

3.3 建立有效的動態(tài)成本管理機制

綠色房地產(chǎn)項目成本管理不能簡單地被理解為單一環(huán)節(jié)的成本目標設計或者成本規(guī)劃，其成本管理是一個動態(tài)的過程，融于綠色房地產(chǎn)項目開發(fā)和運營的各個環(huán)節(jié)之中。因此，需要建立一個動態(tài)的、完善的成本管理機制，以實現(xiàn)綠色房地產(chǎn)項目成本動態(tài)控制。

首先，結合自身項目特點，依據(jù)綠色房地產(chǎn)項目建設實際目標，進行綠色項目目標成本設計和規(guī)劃，形成成本管理大框架，以構建綠色房地產(chǎn)項目成本基礎。

其次，制訂科學合理的綠色房地產(chǎn)項目成本計劃。這個成本計劃的制訂需要在招標和采購階段完成，可以將綠色原材料的選擇和綠色技術的使用都納入目標成本范圍內(nèi)。

再次，實現(xiàn)成本控制合同化。在綠色房地產(chǎn)項目相關合同的制定中投資方要清楚地描述本項目的成本控制目標和成本控制要求，在項目實施過程中嚴格按照合同支出相關費用，以對項目實施過程中的各項成本變更嚴格把控。

最后，做好成本控制的評估和分析。在這一階段，對具體的綠色房地產(chǎn)項目成本計劃、目標成本及工程實施過程中的具體成本進行對比分析，形成科學的綠色成本增量預算和評估結果，以充實綠色房地產(chǎn)項目成本數(shù)據(jù)庫，為其他綠色房地產(chǎn)項目的成本管理提供參考數(shù)據(jù)。

3.4 樹立綠色成本管理觀念，提高人才質量

在綠色房地產(chǎn)項目成本管理中，成本管理者要有成果管理和成本控制的觀念，通過個人的學習、公司的培訓等方式獲取新的成本管理方法，樹立新的成本管理理念，以更好地進行成本管理。同時，成本管理者還應加強技能方面的學習。綠色建筑是一種新的理念，融合了新工藝、新技術和新材料元素，成本管理人員通過對相關技術的了解和學習，獲取更多的新技術和新工藝的培訓機會，能對這些影響成本管理的新要素有更多的認知、了解，能不斷完善和優(yōu)化綠色房地產(chǎn)項目成本核算方法，從而更好地進行成本管理和成本控制。

在提高人才質量方面，一方面要建立公司定期培訓制度，對現(xiàn)有的財務管理人員和成本管理人員進行綠色成本管理觀念和方法培訓。基于“請進來”和“送出去”的培訓模式，可以聘請專業(yè)人員到公司開展培訓，也可以組織公司相關人員到專門機構、發(fā)達地區(qū)進行學習，如到觀念和技術都較為先進的企業(yè)進行綠色房地產(chǎn)項目成本控制方面的經(jīng)驗學習。另一方面，要積極吸收新鮮血液。房地產(chǎn)公司在招聘人才時，要提升招聘門檻，注重對高層次成本管理人才和房地產(chǎn)工程技術人才的招聘，還要在其實習過程中考量其價值理念與本企業(yè)價值理念的匹配度，以進行人才的全面考察。在當下科技迅速發(fā)展的時代背景下，企業(yè)對成本管理人才的要求也應相應提高，不僅要求其具備基本的職業(yè)素質和成本管理專業(yè)素養(yǎng)，還要能熟練應用和處理互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)，熟悉房地產(chǎn)項目相關綠色技術，明晰房地產(chǎn)發(fā)展動向。

4 結語

在世界經(jīng)濟快速發(fā)展和能源日漸緊張的大背景下，開展綠色房地產(chǎn)項目以推動綠色建筑行業(yè)發(fā)展既是自然選擇，又是順應時代發(fā)展潮流的必然要求。但其仍然處于起步和發(fā)展階段，如何真正實現(xiàn)房地產(chǎn)項目的“綠色化”、快速推廣綠色房地產(chǎn)項目依然是房地產(chǎn)行業(yè)的一個熱點話題。此外，綠色房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中仍然存在很多問題，其中一個重點問題就是成本控制問題。在綠色建筑背景下，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過強化決策及設計規(guī)劃、建立綠色房地產(chǎn)項目成本數(shù)據(jù)庫、建立有效的動態(tài)成本管理機制以及樹立綠色成本管理觀念等策略，實現(xiàn)綠色房地產(chǎn)項目成本管理的優(yōu)化。