李亞茹

（山西應用科技學院，山西 晉中 030600）

0 引言

近年來，我國房地產行業(yè)發(fā)展越發(fā)迅猛，物業(yè)行業(yè)隨之發(fā)展壯大。它已經存在于居民的日常生活中，成為衡量居民生活水平和幸福指數的一個重要標準。物業(yè)企業(yè)在我國的出現是社會發(fā)展到一定程度的結果，是房地產行業(yè)投資、開發(fā)、建設流通的自然延續(xù)。隨著房地產行業(yè)不斷發(fā)展，我國物業(yè)管理從初級階段逐漸轉變?yōu)榭焖侔l(fā)展階段，成為與人民群眾生活水平密切相關的新型服務行業(yè)。物業(yè)管理水平的提高有利于促進國民經濟的發(fā)展，提高我國就業(yè)率，豐富我國的經濟內容，是我國新興產業(yè)中現代服務業(yè)的重要組成部分。同時，物業(yè)服務業(yè)作為一種新興產業(yè)可以帶動文化、健康、養(yǎng)老等一系列行業(yè)的發(fā)展，對維護社會公共秩序、保障人民生活和生產安全等諸多方面起著積極作用。但是，也正是因為我國的物業(yè)行業(yè)發(fā)展過快，其理論水平已經不足以支持該行業(yè)的發(fā)展，在現實生活中出現了許多問題，如管理流程不規(guī)范、管理方式不科學、物業(yè)管理中的權責不分等，導致物業(yè)糾紛多、業(yè)主不滿意的現象時有發(fā)生。

物業(yè)成本包括管理成本和服務成本，具體包括人力資源成本費、辦公費、公用部分與公用設施的日常運行和維護費、秩序維護費、清潔衛(wèi)生費、綠化養(yǎng)護費、固定資產折舊費和保險費等，具有內容多、范圍廣等特點。大量研究表明，物業(yè)企業(yè)在成本管理方面存在的問題較多，是阻礙物業(yè)類企業(yè)良性發(fā)展的重要因素。因此，如何從根本上解決企業(yè)成本治理難題，突破企業(yè)成本管理困境，從而促進物業(yè)類企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展是目前迫切需要解決的難題。文章結合前人關于物業(yè)類企業(yè)成本管理的經驗和方法，對該類企業(yè)成本管理的現狀進行研究，指出其在成本管理方面存在的問題并提出相應的對策，旨在消除物業(yè)類企業(yè)成本管理困境，提高成本管理的水平。文章的研究意義不僅僅局限于物業(yè)類企業(yè)成本管理層面，還關乎國內經濟穩(wěn)定有序的發(fā)展。

1 北京津華新源物業(yè)管理公司簡介

北京津華新源物業(yè)管理公司于2011 年12 月20日成立，坐落于北京市通州區(qū)怡樂園一區(qū)，經營范圍主要包括物業(yè)管理、供暖服務、建筑物清潔服務、機動車公共停車服務、經濟貿易咨詢、零售建筑材料和金屬材料等。

2 公司成本管理現狀分析

北京津華新源物業(yè)管理公司作為物業(yè)類企業(yè)，其日常運營中的成本即各類支出費用。該公司經營活動中主要成本包含管理成本、服務成本及其他成本3個部分。管理成本包括設施運行和維護費、清潔衛(wèi)生費、秩序維護費；服務成本包括人員費用、保險費用及辦公費用；其他成本包括該公司生產經營活動中的其他支出。文章選取該公司2017—2019 年的成本數據進行分析，主要包括以下兩個方面。

2.1 服務成本

北京津華新源物業(yè)管理公司的服務成本主要是職工薪酬方面的支出。近年來，物業(yè)行業(yè)伴隨著房地產行業(yè)飛速發(fā)展，但是競爭壓力越來越大。公司管理者為了提高公司的市場競爭力和經營業(yè)績，在職工薪酬方面下了很大功夫。

一是在基礎工資方面，管理人員和普通人員的基礎工資從2017 年到2019 年增長了很多，這是由于作為服務類企業(yè)，有經驗的從業(yè)者較少，再加上流動性較大，管理者只得提高工資，留住經驗豐富的管理人員和普通職工。例如，在2017年，該公司共有職工111人，其中普通職工101 人，管理人員10 人，普通職工每個月基礎工資為2 599元，管理人員基礎工資為4 500元。為了提高經營績效和減少公司職工流失，在公司職員總人數不變的情況下，2018 年公司所有職員的月基礎工資提升了200 元。到了2019 年，隨著市場競爭越發(fā)激烈，職工月基礎工資又提高了200 元，這對于一個中小企業(yè)而言，應付職工薪酬增長的幅度非常大。

二是在員工福利方面，除去“五險一金”，公司在員工帶薪休假方面自2017 年起也做了很大的改進，公司所有者將員工的帶薪休假從以前的非累計模式改為累計模式，并且每年的帶薪休假天數也從原來的7 天改為10 天。2017 年以前，職工帶薪休假每天的補貼是49 元，是正常工作日基礎工資的70%。到了2017年，公司的福利制度優(yōu)化之后，公司職員每日帶薪休假的補貼漲為87 元，并且隨著市場競爭越來越激烈，以及公司相關制度進一步完善，之后兩年公司職員每日帶薪休假的補貼逐年上漲，到了2019 年上漲了20元，這樣一來員工的福利支出增長了很多，人員成本費用也增長了很多。

2.2 管理成本

物業(yè)行業(yè)的被服務者主要是各個小區(qū)的業(yè)主。為了提供優(yōu)質的服務、提高服務質量，北京津華新源物業(yè)管理公司的所有者實行嚴格的制度維護服務設施的正常運轉。比如，公司每天都會有專門的人員檢查服務設施是否有故障產生，并且一旦市場上或者行業(yè)內出現新一代的服務設施，公司就會購買新的設施替換舊的設施，以保證服務質量，并且為了給業(yè)主提供干凈舒適的居住環(huán)境，公司在清潔衛(wèi)生費和秩序維護費方面的支出在逐年增長。

3 北京津華新源物業(yè)管理公司成本管理存在的問題

通過為期一個月的實習和對公司成本類費用支出數據的詳細分析，筆者認為該公司在成本管理中存在以下幾個方面問題。

3.1 成本管理意識淡薄

北京津華新源物業(yè)管理公司所有者對成本管理的重視程度低，他們認為只有公司的營業(yè)額增長了，公司的發(fā)展才能得到保障。因此，所有者將公司利潤增長的重心主要放在營業(yè)額的增長上。他們不斷激發(fā)員工的工作積極性，增加員工的工資，提高員工的福利，將籌碼加到服務質量上，而忽略了員工費用的支出方面，導致員工費用的支出增長速度較快。公司所有者這種盲目提高服務質量、重視營業(yè)額、忽略成本支出的行為，正是其成本管理意識淡薄、水平較低的表現。

3.2 缺乏科學的成本管理方法

在調查過程中，通過對公司內部相關成本制度的了解，發(fā)現北京津華新源物業(yè)管理公司的成本管理主要采用標準成本法。該成本管理方法的主要特點是對成本管理進行差額管理。這種方法在各行各業(yè)的應用程度較高，為廣大公司所接受，但是該方法還是存在很多問題。一方面，該方法注重事后控制，對成本管理實施過程的控制并不嚴格，即使公司的某些成本管理方法比較好，在實施過程中也沒有受到嚴格的監(jiān)督，實施的效果并沒有想象的那么好；另一方面，任何行業(yè)都在不斷發(fā)展，越來越要求更加科學的成本管理，標準成本法雖然在一定程度上發(fā)揮了很大的作用，但是在現代市場的要求下，它已經跟不上市場發(fā)展的速度，并且隨著物業(yè)公司競爭的激烈程度越來越高，該成本管理方法的局限性也越來越大，如果繼續(xù)使用標準成本法而不加以改進，將會給企業(yè)的發(fā)展帶來很多問題。

3.3 成本管理人員素質較低

北京津華新源物業(yè)管理公司是一家服務類公司，從該公司成本管理的現狀來看，其成本管理工作一般由財務人員負責。通過實習發(fā)現，該公司的財務人員除極個別外，大多數人員的受教育程度并不高，并且具有流動性大和平均年齡較高等特點。公司員工本身的素質就存在很大的局限性，并且財務人員平時還需要處理很多的財務工作，在大多數情況下，財務工作和成本管理工作并不能完全兼顧，無法及時有效地解決成本管理工作中出現的問題，這就導致涉及公司成本管理的工作無法做到保質保量完成。成本管理工作實行不利的根本原因在于公司成本管理人員對于相關工作的熟悉程度不高、專業(yè)水平不強、綜合素質水平較低。

4 完善公司成本管理的措施

4.1 增強人員成本意識

北京津華新源物業(yè)管理公司成本管理意識淡薄，要想切實提高公司成本管理水平，增強公司的市場競爭力，就要將成本管理放在最重要的位置。而提高成本管理水平就應當增強企業(yè)人員的成本管理意識。筆者認為必須從“人”的方面入手，即增強公司所有者和成本管理人員的財務治理意識。一方面，公司所有者可以充分利用現在便利的信息市場，了解在成本治理方面較為先進的公司，學習其先進的成本管理經驗和成本管理理念，拓寬自己的見識，加深對成本管理的理解。另一方面，公司內部除所有者以外的成本管理人員，主要是財務人員，可以利用互聯網的便利，通過線上渠道獲取關于公司成本管理最先進的理念，隨時隨地進行學習。另外，公司所有者可以聘請外界財務治理方面的研究專家定期對公司的財務人員進行線下培訓，可以一周或者一個月組織一次，讓財務人員意識到成本管理工作和其他財務工作同等重要。

4.2 采用完善的成本管理方法

根據相關的理論和公司的實際情況，公司應對成本管理方法進行以下幾個方面的完善。第一，成本決策方面。公司的所有者不能一味地依據自己的管理經驗和個人喜好左右公司的成本決策，所有者可以利用大數據的便利，對公司以前年度的成本費用加以分析，找出成本費用中哪些成本項目應當著重注意，如人員費用、設施運行和維護費用，二者在費用支出中所占的比例較高且支出增長迅速。所有者應當對這兩個項目的相關決策進行詳細分析，爭取在以后年度中使二者的支出能夠得到有效控制。第二，員工激勵方面。管理者應當針對成本管理人員的行為制定一套完整合理的獎懲制度，讓參與公司成本管理的每個人都負擔起一定的責任，尤其在獎勵制度上，加大對公司成本管理有功勞的人員的獎勵力度，這樣可以在公司內部形成一種良好的風氣，最大限度調動財務人員參與成本管理的積極性，將個人責任與公司的發(fā)展結合在一起。第三，監(jiān)督方面。公司應當在內部設立專門負責成本管理正常運行的監(jiān)督機構，對成本管理的每個環(huán)節(jié)進行及時有效的監(jiān)督，也可以聘請公司外部的中介機構和成本管理專家對公司定期檢查，在能力所及的層次，最大限度降低成本管理運行過程中出現錯誤的概率。第四，建立有效的反饋機制。公司管理者和財務人員應當對每個經營期間成本管理的實行結果進行分析，通過對相關人員的反饋，對這一階段成本管理的運行效果進行評價，如果某個成本管理環(huán)節(jié)的效果并不好，則可以根據反饋結果進行調整，經過多次的改進，使公司的成本管理體系逐漸趨 于完善。

4.3 提高相關人員的素質

通過對北京津華新源物業(yè)管理公司員工的調查，筆者了解到該公司內部成本管理人員的整體素質較低、成本管理業(yè)務水平較差。為了有效提高公司相關人員的素質，可采取以下措施。第一，公司可以派遣較為年輕且學習能力較強的財務人員到成本管理水平較高的公司進行實地考察和實習，先讓這些財務人員掌握先進的成本管理方法和熟練的業(yè)務能力，再通過這些人帶動公司其他的成本管理人員進步，這樣可以有效地提高公司成本管理人員的整體水平。第二，公司可以推行規(guī)范的線上學習課程，讓每個參與公司成本管理過程的員工按時按要求學習線上的課程，采取集體監(jiān)督的方式，在每個員工學習進度完成以后進行集體考核，對考核成績較好的員工進行獎勵，并且考核成績也應該與員工平時的績效結合起來。這兩項措施將會對提高公司成本管理人員的素質和業(yè)務能力起到積極的作用。