葉曉丹，曾智昕

(福州大學(xué) 法學(xué)院，福州 350108)

一、引 言

隨著“租金貸”模式的廣泛應(yīng)用，潛藏其后的危機逐漸顯露。據(jù)樂居財經(jīng)統(tǒng)計，自2017年開始,不斷有長租公寓運營商陷入經(jīng)營危機；截至2020年,資金鏈斷裂、破產(chǎn)倒閉、品牌形象崩塌的運營商高達70家。[1]“暴雷”之后，許多承租人在按月還貸的情況下慘遭房東驅(qū)逐，在無房可住的情況下仍需償還貸款，在“房財兩空”的情況下維權(quán)艱難，一時間公眾對“租金貸”的質(zhì)疑聲四起。但“租金貸”本身具有合法性與正向價值，不僅有助于緩解承租人的資金壓力，滿足運營商的融資需求，更能促進長租公寓行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。[2]“租金貸”的正向價值不容忽視，但承租人權(quán)益受損的事實卻也客觀存在，因此探究“租金貸”模式下承租人權(quán)益受損的原因，探索承租人權(quán)益保護路徑成為當(dāng)前亟待解決的問題。

二、何謂長租公寓“租金貸”

(一)“租金貸”的基本內(nèi)涵

“長租公寓”是房地產(chǎn)行業(yè)對于特定公寓的一種習(xí)慣性稱呼，在法律上并無明確定義。其基本含義是指，租期在一年及以上，由專業(yè)的租賃機構(gòu)長期產(chǎn)權(quán)持有或租賃持有的具有較高品質(zhì)的出租公寓。[3]目前，市面上的長租公寓運營商通常會提供“租金貸”服務(wù)。所謂“租金貸”是指，承租人在與長租公寓運營商簽訂租賃合同的同時，也與該企業(yè)合作的金融機構(gòu)簽訂貸款合同，而后由金融機構(gòu)預(yù)先一次性將全年房租支付給運營商，承租人則按月向金融機構(gòu)清償租房貸款。[4]

(二)“租金貸”各方法律關(guān)系

“租金貸”通常會涉及四方主體，即產(chǎn)權(quán)人(房東)、長租公寓運營商、貸款人以及承租人。為厘清各方之間的法律關(guān)系，一方面，必須明確四方主體的具體內(nèi)涵，其中產(chǎn)權(quán)人、承租人與長租公寓運營商的內(nèi)涵并無歧義，本文不再贅述，而“租金貸”中的貸款人卻可能是小額信貸公司或者金融機構(gòu)。以蛋殼公寓為例，該公寓的合作方既包括微眾銀行這類持牌金融機構(gòu)，也包括元豐小貸等網(wǎng)絡(luò)小額貸款公司。由于小額信貸公司的批準設(shè)立主體為省級政府主管部門，而非金融監(jiān)管部門，且司法實踐中最高人民法院的多個判例均認定小額信貸公司不屬于金融機構(gòu)，[5]因此顯然二者無法等同。鑒于金融機構(gòu)參與“租金貸”的情形更為普遍，筆者將本文研究對象限定于貸款人為金融機構(gòu)的“租金貸”。

另一方面，“租金貸”模式包括兩種法律關(guān)系。一是承租人與長租公寓運營商之間的租賃合同法律關(guān)系。同時，承租人為租賃房屋，預(yù)先支付租金，于隨后的一年甚至更長的時間內(nèi)享有房屋的使用權(quán)，二者之間也可認定為預(yù)付式消費合同法律關(guān)系。[6]承租人同時具有消費者的屬性。二是承租人與金融機構(gòu)之間的借貸法律關(guān)系?！白饨鹳J”模式的特殊之處在于兩種法律關(guān)系的融合，在單純的租賃合同法律關(guān)系中引入借貸法律關(guān)系，在產(chǎn)權(quán)人、長租公寓運營商和承租人之間引入金融機構(gòu)。

三、“租金貸”模式下承租人權(quán)益保護存在的問題

“租金貸”模式設(shè)計的初衷是減輕承租人的資金壓力，但實踐發(fā)展的結(jié)果卻事與愿違?，F(xiàn)行運行模式下，運營商為實現(xiàn)融資目的而為的行為以及該模式設(shè)計本身的不合理之處致使承租人多項權(quán)益受損，承租人已然成為該模式運行的受害者，而非受益者。

(一)運營商截留自用租金，侵犯承租人財產(chǎn)安全權(quán)

目前，長租公寓運營商通常采取“長收短付”的方式，利用時間差打造“資金池”，即運營商在收取租金時，一次性獲得所有承租人至少一年的租金，但卻只向房東按月支付其中一小部分，利用期限錯配形成可觀的“資金池”。原本“租金貸”模式下，承租人以個人信用從金融機構(gòu)貸出的資金，是預(yù)付給房東的租金。但此時，運營商卻將“租金貸”取得的款項截留自用，或用于投資盈利，或用于業(yè)務(wù)擴張。一旦投資失敗或經(jīng)營不善，這筆資金將淪為企業(yè)試錯的成本。這相當(dāng)于運營商以承租人的個人信用為擔(dān)保，獲得了免費的融資。此舉轉(zhuǎn)嫁了企業(yè)運營的風(fēng)險，是對承租人財產(chǎn)的侵占，侵犯其財產(chǎn)安全權(quán)。

(二)運營商怠于履行告知義務(wù)，侵犯承租人知情權(quán)

承租人作為消費者享有知情權(quán)，在消費過程中有權(quán)獲得商品或服務(wù)的真實信息，但實踐中長租公寓運營商并未保障承租人的知情權(quán)。具體表現(xiàn)在以下兩方面。一是運營商不履行告知義務(wù)，刻意隱瞞“租金貸”。租賃合同系格式合同，由運營商事先擬定，這使其能夠通過精心設(shè)計合同隱藏“租金貸”。比如，將“租金貸”的相關(guān)條款夾雜在眾多租賃條款之中，甚至以“信用租房產(chǎn)品”等概念故意隱藏“貸款”字樣，[7]同時將貸款利息包裝為手續(xù)費、服務(wù)費，導(dǎo)致承租人在毫不知情的情況下“被”貸款。二是運營商雖未隱瞞“租金貸”的存在，但不充分履行告知義務(wù)，不對貸款性質(zhì)、具體利息、貸款風(fēng)險等事項予以釋明。比如，承租人在對蛋殼公寓的投訴中表示，辦理貸款時相關(guān)工作人員未盡告知義務(wù)，且提供的租賃合同雖包含分期貸款的規(guī)則說明，但均是在不顯眼的位置用較小字體顯示。[8]此種情形下，即便明確知悉自身辦理了“租金貸”，承租人對該貸款涉及的消費風(fēng)險和金融風(fēng)險仍是難以充分認識。上述兩種行為甚至成為運營商提供“租金貸”服務(wù)的行業(yè)潛規(guī)則，嚴重侵犯承租人知情權(quán)。

(三)運營商利用自身優(yōu)勢地位，侵犯承租人自主選擇權(quán)

當(dāng)承租人明確知悉“租金貸”所涉條款，并出于真實意思同意辦理，此為當(dāng)事人之間的意思自治，并無實質(zhì)上的不公平。但問題的關(guān)鍵在于，當(dāng)前無法確保承租人在“租金貸”辦理過程中的“完全自愿”。實踐中，運營商常常利用自身優(yōu)勢地位，限制承租人自主性的發(fā)揮。

具體而言，運營商是租賃合同的提供方，承租人選擇辦理“租金貸”可能是迫于其優(yōu)勢地位而不得已做出的妥協(xié)?！白饨鹳J”作為承租人支付租金的一種方式，本應(yīng)處于雙方當(dāng)事人可協(xié)商的范疇，但由于租賃合同是運營商事先擬定的格式合同，“租金貸”是合同中預(yù)先設(shè)定的支付方式，因此承租人若想要租賃房屋就只能選擇接受，不存在拒絕或與運營商協(xié)商的可能。實踐中運營商只提供“租金貸”這一種支付方式的情形十分普遍，比如，天地昊公司在與承租人簽署租賃合同后，才明確提出承租人必須使用“會分期”支付租金。[9]所以承租人辦理“租金貸”可能是為租賃房屋而做出的不得已的“自愿”行為。

此外，運營商作為經(jīng)營者掌握主導(dǎo)權(quán)，能夠通過創(chuàng)設(shè)非理性的消費情境，誘導(dǎo)承租人沖動消費，具體手段有以下兩種。其一，采取饑餓營銷的方式，稱該房源存在多個需求方，利用房源所剩無幾的緊張感弱化承租人訂約時的理性。其二，對貸款存在的風(fēng)險避而不談，僅強調(diào)“租金貸”的優(yōu)惠條件以誘導(dǎo)承租人。比如，自如公寓在與承租人簽訂租賃合同時，只向其宣傳分期支付租金的好處，并大力渲染“押一付一”的優(yōu)點，并未提及貸款存在的風(fēng)險。[10]相較于傳統(tǒng)“押一付三”的支付方式，這樣的優(yōu)惠條件將進一步?jīng)_擊承租人的理性。此時，即便運營商沒有強硬地要求承租人辦理“租金貸”，然而房源所剩無幾的緊張感與優(yōu)惠的吸引力，同樣會誘使承租人沖動辦理“租金貸”。運營商既是格式合同的提供方又在交易中掌握主導(dǎo)權(quán)，其優(yōu)勢地位致使承租人在“租金貸”辦理過程中欠缺自主性，非基于完全自愿而達成的交易，對承租人難言公平。

(四)風(fēng)險分配不公正，承租人公平交易權(quán)難以保障

交易結(jié)果公正是實現(xiàn)消費者公平交易權(quán)的重要表現(xiàn)。[11]然而“租金貸”模式設(shè)計本身存在不合理之處，向承租人分配了過多的風(fēng)險，是對承租人公平交易權(quán)的侵害。“租金貸”辦理之后，若運營商不當(dāng)使用租金，由此引發(fā)的資金風(fēng)險實際上是由承租人承受，此時承租人除向運營商主張違約責(zé)任別無他法。而當(dāng)運營商無法按時向房東支付租金時，承租人又可能面臨無房可住的風(fēng)險。再者，由于承租人與金融機構(gòu)之間存在有效的借貸合同，承租人因辦理貸款可能還需承受信用風(fēng)險。簡而言之，一旦“租金貸”風(fēng)險爆發(fā)，承租人可能會落入支付了租金、擔(dān)保了信用，卻無房可住、仍需償還貸款的境地，淪為風(fēng)險的實際承擔(dān)者。

(五)維權(quán)對象定位困難，承租人依法求償權(quán)難以實現(xiàn)

目前“租金貸”模式下承租人維權(quán)的最大阻礙在于維權(quán)的第一步，即應(yīng)選擇誰作為維權(quán)對象這一前提問題沒有解決。維權(quán)對象定位困難，將直接導(dǎo)致依法求償權(quán)難以實現(xiàn)。

首先，承租人不具備向金融機構(gòu)主張權(quán)利的合法基礎(chǔ)，故無法將其列為責(zé)任承擔(dān)主體。這是因為租賃關(guān)系與借貸關(guān)系是兩個獨立的法律關(guān)系，貸款人已經(jīng)履行了發(fā)放貸款的義務(wù)，不能因為租賃合同存在的違約情形，進而免去借款人償還貸款的義務(wù)。不僅如此，將金融機構(gòu)列為責(zé)任承擔(dān)主體有違公平原則。雖然金融機構(gòu)可能由于與運營商之間的合作關(guān)系，在貸款辦理的過程中怠于保障承租人的知情權(quán)，但筆者認為并不能因此將運營商的違法行為歸咎于金融機構(gòu)。而且若承租人堅持不清償貸款，金融機構(gòu)的資金鏈一旦斷裂，同樣可能會陷入破產(chǎn)、倒閉的危機，淪為運營商跑路的又一受害者。

其次，產(chǎn)權(quán)人更是無法成為承租人的維權(quán)對象。因為產(chǎn)權(quán)人也是運營商違約后的直接受害者，他們收取租金的權(quán)利無法實現(xiàn)，同時作為弱勢的個體，他們同樣陷于維權(quán)困境之中。不僅如此，產(chǎn)權(quán)人并未實施違法行為，他們要求承租人搬離房屋的行為具有合法性。在逾期未收到租金的情況下，作為租賃合同中的出租人，他們有權(quán)解除合同并收回房屋使用權(quán)。(1)2020年《中華人民共和國民法典》第722條規(guī)定：“承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內(nèi)支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同?！?/p>

最后，承租人雖然能夠以租賃合同糾紛為由起訴長租公寓運營商，但以其為對象無法達到有效維權(quán)的目的。訴訟耗費的時間與精力暫且不談，即使勝訴，就實際情況而言，往往此時運營商已無力承擔(dān)賠償責(zé)任。即便企業(yè)宣告破產(chǎn)，承租人的債權(quán)作為普通債權(quán)，只能排在破產(chǎn)費用和共益?zhèn)鶆?wù)之后，(2)2006年《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第113條規(guī)定：“破產(chǎn)財產(chǎn)在優(yōu)先清償破產(chǎn)費用和共益?zhèn)鶆?wù)后,依照下列順序清償：(一)破產(chǎn)人所欠職工的工資和醫(yī)療、傷殘補助、撫恤費用,所欠的應(yīng)當(dāng)劃入職工個人賬戶的基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險費用,以及法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)支付給職工的補償金；(二)破產(chǎn)人欠繳的除前項規(guī)定以外的社會保險費用和破產(chǎn)人所欠稅款；(三)普通破產(chǎn)債權(quán)。”加之我國極低的清償率，承租人難以從運營商處彌補自身損失。

綜上所述，金融機構(gòu)與產(chǎn)權(quán)人無法成為承租人維權(quán)的對象，而僅將運營商作為維權(quán)對象又無法有效彌補承租人的損失，承租人的維權(quán)路徑仍需進一步探索。

四、“租金貸”模式下承租人權(quán)益保護問題的成因

(一)缺乏制衡運營商履約的保障

“租金貸”使得長租公寓運營商得以憑借該模式打造自己的“資金池”，并在特定的時間內(nèi)享有這筆資金的使用權(quán)。獲得權(quán)利的同時，運營商需要在房租到期后向房東履行支付租金的義務(wù)。運營商義務(wù)的履行是“租金貸”模式順利運行的關(guān)鍵，但是目前尚缺乏制衡運營商履約的保障。一方面，房屋租賃市場屬于典型的賣方市場，[12]供不應(yīng)求的市場環(huán)境以及承租人的弱勢地位導(dǎo)致承租人既缺少要求運營商提供履約保證的意識，又缺乏與之談判的能力；另一方面，由運營商不履約引發(fā)的風(fēng)險是沿著“租金貸”的交易流程層層傳導(dǎo)的，只有在運營商逾期未繳納租金，房東強迫承租人退房，無房可住的承租人堅持不清償貸款的情況下，風(fēng)險才會傳導(dǎo)至金融機構(gòu)。所以處于交易鏈條末端的金融機構(gòu)遭遇風(fēng)險的可能性較小，缺乏督促運營商履約的動力。然而履約保障的缺失又增加了運營商履約的不確定性，致使承租人只能將按期履約的希望寄托于運營商經(jīng)營得當(dāng)或投資獲益，這顯然并不合理。故而缺乏事前制衡運營商履約的手段是承租人權(quán)益受損的重要原因。

(二)監(jiān)管缺位助長運營商行為的任意性

“租金貸”作為住房租賃市場的一項金融創(chuàng)新產(chǎn)品需要法律法規(guī)的及時監(jiān)管，但目前我國關(guān)于“租金貸”的監(jiān)管規(guī)定仍有不足之處，難以對該模式下承租人權(quán)益受損的現(xiàn)實予以回應(yīng)。

一方面，“租金貸”監(jiān)管主體之間分工不明，監(jiān)管職責(zé)不清?！白饨鹳J”本質(zhì)上是住房領(lǐng)域與金融領(lǐng)域相結(jié)合的產(chǎn)物，涉及的法律關(guān)系較為復(fù)雜，牽涉的監(jiān)管主體較多。我國住房租賃市場主要是由住建部與各地方的房產(chǎn)管理部門負責(zé)監(jiān)管。當(dāng)涉及金融領(lǐng)域時，則屬于銀保監(jiān)會、證監(jiān)會以及中國人民銀行的職責(zé)范疇。當(dāng)多個部門都具備監(jiān)管資格時，各部門之間只有通力合作、協(xié)調(diào)配合才能提升監(jiān)管的有效性，但目前監(jiān)管主體之間分工不明確，監(jiān)管職責(zé)不清晰，導(dǎo)致監(jiān)管效率低下，監(jiān)管工作開展困難。

另一方面，“租金貸”缺乏有效的監(jiān)管手段。雖然我國在中央和地方兩個層面都對如何監(jiān)管“租金貸”提出了相應(yīng)的建議，但尚不足以有效規(guī)制運營商的行為。

首先，我國住建部曾于2020年9月公布了《住房租賃條例(征求意見稿)》，從中央層面提出“租金貸”監(jiān)管的具體措施，暫且不論其僅為一種意見的征集，其規(guī)定的合理性也有待商榷。比如，該意見稿建議建立住房租賃資金監(jiān)管制度。(3)2020年《住房租賃條例(征求意見稿)》第38條規(guī)定：“直轄市、設(shè)區(qū)的市級人民政府可以建立住房租賃資金監(jiān)管制度，將租金、押金等納入監(jiān)管。”筆者認為，這一制度將直接剝奪運營商對這筆資金的使用權(quán)。該模式下運營商提前獲得大量租金就是為了使用，[13]所以一旦該制度落實，運營商就失去了大力推廣“租金貸”的動力，甚至很可能將其束之高閣。但“租金貸”本身同樣是化解運營商的成本與收益困境的重要工具，存在多重價值，即便是為維護承租人的合法權(quán)益也不能完全忽視它的其他價值。這一制度并未在多方主體之間進行利益權(quán)衡，難以作為當(dāng)前解決承租人權(quán)益保護困局的最佳方案。再比如，該意見稿提出長租公寓運營商不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用“租金貸”。(4)2020年《住房租賃條例(征求意見稿)》第23條規(guī)定：“住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。”這一構(gòu)想固然美好，但是缺乏配套的相關(guān)規(guī)定，存在實際落實的難題。其次，我國各地方的住建委以及行業(yè)協(xié)會雖然已經(jīng)出臺相關(guān)文件嘗試對“租金貸”進行監(jiān)管，但地方發(fā)布的規(guī)定較為原則，缺乏可操作性。比如深圳市僅規(guī)定需要對“租金貸”加強監(jiān)管，但具體應(yīng)當(dāng)如何監(jiān)管并未提及。最后，地方層面的規(guī)制適用范圍有限，且效力等級較低甚至沒有法律效力，僅為行業(yè)規(guī)范，難以對“租金貸”進行有效監(jiān)管。

我國關(guān)于“租金貸”的監(jiān)管規(guī)定仍有不足，監(jiān)管缺位意味著“租金貸”模式下運營商行為具有較高自由度，為其任意支取與使用承租人租金制造了可乘之機。這也是運營商敢于大力誘導(dǎo)承租人辦理“租金貸”，敢于將租金用于高風(fēng)險投資、盲目擴大業(yè)務(wù)規(guī)模的直接原因。運營商資金鏈斷裂的風(fēng)險很大程度上是其缺乏約束的行為所致。只有完善監(jiān)管規(guī)定才能有效引導(dǎo)運營商的行為，規(guī)范“租金貸”的運行，進而保障承租人的合法權(quán)益。

(三)承租人與運營商之間存在嚴重的信息不對稱

“租金貸”模式下，相較于承租人個體，長租公寓運營商作為經(jīng)營者占據(jù)信息優(yōu)勢地位，天然比承租人掌握更多的信息，也具有更強的信息獲取能力，二者之間存在嚴重的信息不對稱?！白饨鹳J”作為專業(yè)化的金融產(chǎn)品，其本身的復(fù)雜性進一步加劇了這一問題。當(dāng)前“租金貸”模式發(fā)展尚不成熟，配套的制度政策尚不健全，不完善的信息披露制度導(dǎo)致承租人獲悉信息的渠道極為單一，只能依賴于相關(guān)參與主體告知義務(wù)的履行，在信息獲取的過程中較為被動。因此他們很難對貸款事項產(chǎn)生正確認識，進而對貸款行為的風(fēng)險進行合理評估。同時，在“租金貸”缺乏有效監(jiān)管的情況下，信息優(yōu)勢方為謀求自身利益最大化，很可能采取機會主義行為損害信息弱勢方的合法權(quán)益。(5)機會主義行為，是指在信息不對稱的情況下人們不完全如實地披露所有的信息及從事其他損人利己的行為。一般是用虛假的或空洞的，非真實威脅或承諾謀取個人利益的行為。所以嚴重的信息不對稱成為承租人權(quán)益受損的又一誘因。

(四)運營商強烈的盈利需求誘發(fā)道德風(fēng)險

剝離“租金貸”這一模式，長租公寓行業(yè)實質(zhì)上仍是傳統(tǒng)的中間商賺差價的行業(yè)，具有前期投入成本大、利潤空間狹窄和回報周期長等特點。所以，長租公寓運營商面臨著巨大經(jīng)濟壓力，而要破解這一難題，最直接的路徑就是通過融資增加現(xiàn)金流。為此運營商創(chuàng)設(shè)了“租金貸”這一近乎零成本的融資方式，以滿足自身資金需求。但是該模式引入后行業(yè)的本質(zhì)發(fā)生了變化，運營商的盈利點轉(zhuǎn)變?yōu)槔谩百Y金池”的款項進行市場擴張或投資，以獲取最大利益。于是，在對自我利益的追逐下，運營商有可能違背金融倫理道德，采取不當(dāng)手段犧牲他人利益，以實現(xiàn)對自身價值的追求。[14]如此一來，利益驅(qū)使之下，承租人的權(quán)益被置于運營商利益獲取之后，權(quán)益受損的風(fēng)險便大大增加。

五、“租金貸”模式下完善承租人權(quán)益保護的路徑

(一)制定保障運營商履約的法律制度

目前，承租人雖然可以基于運營商不履行義務(wù)而向其主張違約責(zé)任，但是相較于事后的追責(zé)，事前的履約保障更為有效。只有制定保障運營商履約的法律制度，才能確保它們在未來一定期限內(nèi)依約履行義務(wù)，防止其卷款潛逃或破產(chǎn)倒閉后，承租人落入“房財兩空”的境地。

筆者認為，長租公寓運營商在使用承租人預(yù)付款時需要滿足一個前提，即在經(jīng)過特定的時間后仍有足夠的資金向房東支付租金。為此可采取兩種制度設(shè)計思路。一是增加“租金貸”模式的融資成本。比如建立保證金制度，即要求運營商在預(yù)先支取承租人資金的同時，需要向金融機構(gòu)繳納一定數(shù)量的保證金。若無法足額繳納，運營商也可以選擇以自身資產(chǎn)或引入第三人作為擔(dān)保。若均無法提供，金融機構(gòu)則應(yīng)當(dāng)拒絕向其撥付貸款。該制度的合理性在于，一方面增加運營商履約的砝碼，考慮到融資成本的存在，運營商將會審慎地使用承租人的預(yù)付款，以避免因無法按期交付租金產(chǎn)生的風(fēng)險；另一方面切實保障承租人的資金安全，即便運營商投資失敗或經(jīng)營不善，甚至破產(chǎn)倒閉，承租人也能在保證金或擔(dān)保財產(chǎn)的價值范圍內(nèi)優(yōu)先受償，從而獲得救濟。二是限制運營商支取預(yù)付款的金額。比如，增設(shè)風(fēng)險防控金的規(guī)定，將一定比例的資金留存于金融機構(gòu)賬戶之中。這一思路已在一些政策文件中有所體現(xiàn)，比如杭州市明確提出應(yīng)凍結(jié)部分資金作為“風(fēng)險防控金”。(6)2019年《杭州市住房租賃資金監(jiān)管辦法(試行)》第5條規(guī)定：“從事利用收儲房源開展住房出租業(yè)務(wù)的企業(yè)(以下簡稱‘托管式’住房租賃企業(yè))須在專戶中凍結(jié)部分資金作為風(fēng)險防控金，在特定情況下用于支付房源委托出租人租金及退還承租人押金，風(fēng)險防控金不得隨意使用。風(fēng)險防控金的總額按住房租賃企業(yè)納入租賃平臺管理房源量對應(yīng)的應(yīng)付委托出租人月租金總額的2倍確定?！?/p>

以上兩種舉措能夠在最大限度保全運營商自由的情況下切實保障承租人的資金安全，規(guī)避運營商不履約而產(chǎn)生的一系列風(fēng)險。

(二)完善監(jiān)管法律，規(guī)范“租金貸”實際運行

1.明確監(jiān)管主體分工，明晰監(jiān)管職責(zé)

明確分工是各部門之間形成監(jiān)管合力的前提。筆者認為，應(yīng)當(dāng)構(gòu)建以住建部等房產(chǎn)管理部門為主、銀監(jiān)會為輔的監(jiān)管架構(gòu)。這是因為，承租人權(quán)益受損的關(guān)鍵在于運營商將“租金貸”異化為融資工具的投機行為，監(jiān)管的重點應(yīng)落在運營商的行為上，所以應(yīng)由房屋租賃市場的監(jiān)管主體承擔(dān)主要職責(zé)；而銀監(jiān)會主要是通過監(jiān)管金融機構(gòu)，進而間接監(jiān)管運營商的行為，所以此時銀監(jiān)會僅承擔(dān)輔助監(jiān)管的角色。另外，需要明晰各部門之間的具體監(jiān)管職責(zé)。如明確由銀監(jiān)會負責(zé)監(jiān)管提供“租金貸”業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)，防止其因為利益勾連而放縱運營商任意支取承租人的預(yù)付款。如明確由住建部等管理部門負責(zé)住房租賃合同的備案工作。職責(zé)分工的明確不僅有助于監(jiān)管工作的穩(wěn)步推進，也有利于在監(jiān)管不力時及時追究相關(guān)主體責(zé)任，是實現(xiàn)有效監(jiān)管的關(guān)鍵所在。

2.探索可操作性與有效性并重的監(jiān)管措施

一方面，監(jiān)管主體應(yīng)加強事前監(jiān)管，通過嚴格的資質(zhì)審核，擇優(yōu)許可長租公寓運營商開辦“租金貸”，并在審核時側(cè)重考量企業(yè)的資金實力、信譽水平、盈利能力與未來發(fā)展?jié)摿Φ纫?。盡量讓抗風(fēng)險能力較強、信譽水平較高、傾向于承擔(dān)更多社會責(zé)任的企業(yè)獲得開辦“租金貸”的資格，從源頭上降低承租人權(quán)益受損的可能性。另一方面，監(jiān)管主體應(yīng)加強事中監(jiān)管，完善租賃合同備案制度。具體而言，長租公寓運營商應(yīng)向各地住建部等管理部門進行房屋租賃合同與租房貸款合同的備案。這一規(guī)定具有雙重意義：其一，要求在租賃合同之外采取獨立的合同文本訂立借貸合同，能夠大幅度降低運營商隱瞞“租金貸”的可能；其二，備案有助于審核合同中預(yù)先擬定的格式條款是否損害承租人合法權(quán)益。另外，為從源頭上防止運營商利用自身信息優(yōu)勢，通過設(shè)計合同條款侵害承租人知情權(quán)，筆者認為可以效仿商品房預(yù)售交易中的做法，由主管部門與行業(yè)協(xié)會聯(lián)合預(yù)先制定標準化格式合同。統(tǒng)一的合同模板能夠事先排除不公平的條款，平衡承租人與運營商之間的利益，保障承租人的合法權(quán)益。

(三)強化參與主體信息披露義務(wù)

承租人做出理性決策的前提是對交易信息準確、充分的掌握。鑒于承租人所處的弱勢地位，有必要對運營商與金融機構(gòu)課以信息披露義務(wù)，以平衡主體之間的信息差異。

1.明確長租公寓運營商信息披露義務(wù)

必須明確長租公寓運營商的信息披露義務(wù)。首先，該企業(yè)必須在“天眼查”等信息查詢平臺上披露自身信息，尤其是企業(yè)的業(yè)務(wù)規(guī)模、資產(chǎn)狀態(tài)和最近的業(yè)務(wù)報告，[15]以便承租人能夠及時了解運營商的真實信息，在其做出是否辦理“租金貸”的決定時，以供參考。其次，運營商必須事先向承租人全方位地披露相關(guān)金融機構(gòu)的信息以及貸款性質(zhì)、借款利息、貸款風(fēng)險等事項，使承租人在充分掌握信息的情境下，進行理性決策，維護交易過程的公平性。最后，運營商需要對支取的租金數(shù)額及其使用情況進行定期披露，從而降低資金使用的風(fēng)險。

2.督促金融機構(gòu)履行風(fēng)險警示義務(wù)

金融機構(gòu)除了要披露《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》中規(guī)定的信息，(7)2013年《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》第28條規(guī)定：“采用網(wǎng)絡(luò)、電視、電話、郵購等方式提供商品或者服務(wù)的經(jīng)營者，以及提供證券、保險、銀行等金融服務(wù)的經(jīng)營者，應(yīng)當(dāng)向消費者提供經(jīng)營地址、聯(lián)系方式、商品或者服務(wù)的數(shù)量和質(zhì)量、價款或者費用、履行期限和方式、安全注意事項和風(fēng)險警示、售后服務(wù)、民事責(zé)任等信息?！弊顬橹匾氖菓?yīng)對承租人進行全面的風(fēng)險警示，包括辦理業(yè)務(wù)的信用風(fēng)險、資金貸出后的資金風(fēng)險等，以確保承租人能夠充分認識信貸風(fēng)險。同時，考慮到“租金貸”模式下承租人的金融消費者屬性，應(yīng)督促金融機構(gòu)采取一種承租人能夠理解的方式進行風(fēng)險提示。

3.行業(yè)協(xié)會披露運營商信用狀況

運營商無法客觀評價自身信用，應(yīng)由行業(yè)協(xié)會進行評估并向社會公眾公布。一方面，運營商是否誠信經(jīng)營是承租人辦理“租金貸”時的一項重要參考因素。行業(yè)協(xié)會定期公布誠信與失信的運營商，能夠警示承租人規(guī)避風(fēng)險，選擇正確的交易對象。另一方面，信用作為無形資產(chǎn)，在當(dāng)前的市場競爭中舉足輕重。定期披露企業(yè)的信用狀況，能夠一定程度上制約運營商使用資金的行為，使其在行動時有所顧忌，更為謹慎地投資與經(jīng)營，進而有效保護承租人的資金安全。

(四)構(gòu)建承租人權(quán)益優(yōu)先的維權(quán)機制

當(dāng)“租金貸”風(fēng)險爆發(fā)后，面對已然破產(chǎn)或潛逃的運營商，承租人難以追回全部預(yù)付款；面對金融機構(gòu)，承租人仍需履行還款義務(wù)，否則就會背上不良信用記錄；面對房東，承租人需向其返還房屋使用權(quán)。最為弱勢的承租人落入最不利的境地。因此，必須對承租人進行傾斜性保護，構(gòu)建承租人權(quán)益優(yōu)先的維權(quán)機制，最大限度地保障其承租權(quán)與追償權(quán)。

1.引入冷靜期制度，降低承租人維權(quán)成本

在辦理“租金貸”的過程中，運營商會創(chuàng)設(shè)一種非理性的決策環(huán)境以誘導(dǎo)承租人辦理“租金貸”。豐厚的優(yōu)惠條件、銷售人員的饑餓營銷都會使得深陷其中的承租人容易受特定情境的感染而進行沖動消費。但當(dāng)其脫離這一情境，經(jīng)過詳細閱讀合同和冷靜思考后，他們很可能可以自行發(fā)現(xiàn)“租金貸”背后蘊含的風(fēng)險。

冷靜期制度的引入為承租人創(chuàng)造了再次思考的時間，能夠避免其因誘導(dǎo)而沖動做出違背真實意思的消費決策。但值得注意的是，該制度的引入勢必會犧牲長租公寓運營商與金融機構(gòu)的利益，導(dǎo)致市場交易效率的下降，所以在引入這一制度時，需要傾聽多方訴求，利益的天平不宜對承租人過度傾斜。

2.設(shè)置強制租金債權(quán)轉(zhuǎn)讓條款，使承租人脫離債之關(guān)系

金融機構(gòu)與承租人訂立的借貸合同中應(yīng)包含如下條款：長租公寓運營商發(fā)生攜款潛逃、破產(chǎn)倒閉等情形時，金融機構(gòu)應(yīng)與承租人達成協(xié)議，由承租人將運營商所欠預(yù)付款形成的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給金融機構(gòu)，用以抵償承租人所欠金融機構(gòu)的貸款。如此一來，承租人不必承擔(dān)還款義務(wù)，也不用面臨信用風(fēng)險。

設(shè)置強制租金債權(quán)轉(zhuǎn)讓條款是利益權(quán)衡之下最為合理的選擇。這是因為，首先，金融機構(gòu)相較于零散與弱勢的承租人個體能夠更有效地對運營商主張債權(quán)。即使最終運營商面臨破產(chǎn)清算，由一個統(tǒng)一的債權(quán)人進行申報，也能大大減少協(xié)調(diào)成本。其次，對于此舉增加的風(fēng)險，金融機構(gòu)完全可以與運營商進行磋商，通過二者之間合作合同的具體條款進行風(fēng)險的重新分配，真正實現(xiàn)由運營商負擔(dān)“租金貸”風(fēng)險爆發(fā)的不利后果。最后，由于金融機構(gòu)具有運營商合作伙伴這一層身份，因此存在與運營商形成“利益同盟”共同侵犯承租人權(quán)益的可能。而這一條款的設(shè)置使得金融機構(gòu)需要先擔(dān)責(zé)、后追償，微妙地平衡了三者之間的利益博弈。出于需要先承擔(dān)責(zé)任的顧慮，金融機構(gòu)會加強對運營商支取與使用預(yù)付款行為的監(jiān)督，從而有助于金融機構(gòu)及時察覺運營商的異常行為，防控資金風(fēng)險，遏制其侵犯承租人權(quán)益的可能性。

3.引入關(guān)聯(lián)合同制度，將承租人解除權(quán)延伸至借款合同

合同的相對性與獨立性使得承租人即使解除了租賃合同，其效力也無法及于借款合同，所以有必要引入關(guān)聯(lián)合同制度，突破合同的相對性，保障承租人合法權(quán)益。

引入該制度的合理性在于以下三點。第一，出于交易公平性的考慮，租賃合同已經(jīng)解除，無房可住的承租人仍需償還銀行貸款無疑是增加其不合理的負擔(dān)。第二，租賃合同與借款合同之間存在密切關(guān)系，具體而言，借款合同訂立的目的是獲得租金以履行租賃合同的義務(wù)。換言之，在合同訂立時，如果租賃合同未訂立，那么必然借貸合同也不會簽訂。第三，類推適用解除權(quán)的延伸具有法律技術(shù)上的可行性。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，商品房買賣合同中的買受人以貸款方式支付購房款的，若因買賣合同存在效力瑕疵致使借貸合同目的無法實現(xiàn)時，買受人有權(quán)請求解除借貸合同。(8)2003年《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第24條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持?！彼酝ㄟ^法律解釋方法實現(xiàn)解除權(quán)的延伸存在可借鑒的先例。

關(guān)聯(lián)合同的引入，使得承租人在租賃合同中的解除權(quán)得以延伸至借款合同，承租人據(jù)此能夠以租賃合同的解除對抗還款義務(wù)，進而有效避免無房可住時仍需償還貸款的風(fēng)險。

六、結(jié) 語

在我國加快構(gòu)建住房租賃金融支持體系的政策背景下，“租金貸”模式的發(fā)展應(yīng)得到鼓勵與支持。保護承租人的合法權(quán)益是引導(dǎo)“租金貸”合理使用與良性發(fā)展的關(guān)鍵，是“租金貸”模式正常運行的前提。只有不斷探索“租金貸”模式下承租人權(quán)益受損的原因以及權(quán)益保護的路徑，才能規(guī)范“租金貸”運行，推動長租公寓市場與消費金融市場持續(xù)健康發(fā)展。