李 榮，王金玉

（四川師范大學(xué) 法學(xué)院，四川 成都 610068）

自古以來(lái)，中西方社會(huì)都曾有關(guān)于 “居者有其屋” 的美好設(shè)想。例如，戰(zhàn)國(guó)時(shí)代的 “五畝之宅，樹(shù)之以?！?，東漢時(shí)期的 “安居樂(lè)業(yè)” 和唐代的 “安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏” 等等，這些都是中國(guó)古人關(guān)于居住權(quán)的向往和祈愿。在西方，空想社會(huì)主義的烏托邦里有建設(shè)適當(dāng)住宅以供大家居住的美好理想。當(dāng)然，除理論的構(gòu)想外，中西方也有將此付諸實(shí)踐的探索，如中國(guó)古代的居養(yǎng)院、安濟(jì)坊和英國(guó)1844 年創(chuàng)立的第一個(gè)現(xiàn)代意義上的住宅合作社——羅墟代爾公平先鋒社等。就此來(lái)看， “居者有其屋” 文化在中西方皆根深已久，只是在居者有其屋的形式，即如何擁有房屋和居者怎樣使用房屋的問(wèn)題上，各國(guó)各代有不同的想法和做法而已[1]179-185，居住權(quán)的出現(xiàn)便是實(shí)現(xiàn) “居者有其屋” 的實(shí)踐之一。

居住權(quán)在《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）中重出于世，這曾經(jīng)在《民法典（草案）》征求意見(jiàn)初始引發(fā)了一定的爭(zhēng)議。學(xué)術(shù)界從是否立法到如何立法進(jìn)行了諸多論證，但皆未達(dá)成一致意見(jiàn)?？偟膩?lái)說(shuō)，我國(guó)國(guó)內(nèi)關(guān)于居住權(quán)是否能夠立法的爭(zhēng)論可追溯至21 世紀(jì)初，在理論上可分為 “否定說(shuō)” 和 “肯定說(shuō)” 兩派[2]。盡管立法價(jià)值與意義的考究應(yīng)先行于具體制度的設(shè)計(jì)，但為堅(jiān)守制度立法初心和法律體系的完整性，在居住權(quán)現(xiàn)已寫(xiě)入《民法典》的情況下，仍需立足居住權(quán)立法的必要性與合理性，多角度探尋居住權(quán)落根我國(guó)《民法典》的歷史依據(jù)、功能效用和現(xiàn)實(shí)需求，以辯駁社會(huì)各界對(duì)居住權(quán)入典的質(zhì)疑，進(jìn)一步明確居住權(quán)的立法價(jià)值與意義。

一、歷史比較視角下的居住權(quán)——濫觴與流變

（一）居住權(quán)的濫觴及歷史定位

居住權(quán)濫觴于古羅馬法，制度根植于羅馬婚姻家庭中的現(xiàn)實(shí)，是為保障當(dāng)時(shí)社會(huì)中不具繼承資格人員的基本人權(quán)和基本生活而創(chuàng)制的。具體而言，居住權(quán)出現(xiàn)在羅馬社會(huì)下?lián)碛薪^對(duì)財(cái)產(chǎn)分配權(quán)的家長(zhǎng)為保障非繼承人的權(quán)益而在所有的房屋上設(shè)立的遺囑中，或是出現(xiàn)在 “無(wú)夫權(quán)婚姻” 盛行和被解放的奴隸日益增多的情況下，為保障丈夫死后包括妻子在內(nèi)的非繼承人和被解放的奴隸生活中[3]390。從居住權(quán)起源發(fā)展史可以發(fā)現(xiàn)，居住權(quán)制度體系起源于羅馬法，繼承、發(fā)展于西方眾多后續(xù)法律；從法律關(guān)系產(chǎn)生的依據(jù)來(lái)看，居住權(quán)法律規(guī)范屬于調(diào)整性規(guī)范而不是構(gòu)成性規(guī)范。

居住權(quán)的產(chǎn)生是一個(gè)自發(fā)過(guò)程。由于居住權(quán)最早萌芽于生活習(xí)慣之中，而不是作為法定物權(quán)產(chǎn)生，羅馬社會(huì)最開(kāi)始并沒(méi)有居住權(quán)的正式概念，大家只是根據(jù)習(xí)慣對(duì)其進(jìn)行界定和使用，至優(yōu)帝一世時(shí)，官方將居住權(quán)列入《優(yōu)士丁尼法典》，使其成為羅馬法人役權(quán)體系中的一支[3]406，居住權(quán)才有了正式的官方概念。由于各種原因，后世法律繼承和移植下的居住權(quán)概念不盡相同，盡管如此，居住權(quán)的核心本質(zhì)沒(méi)有變化，即其具有為特定人的利益而限制所有權(quán)人權(quán)利行使的目的和權(quán)利負(fù)擔(dān)的本質(zhì)[4]。鑒于此，參考國(guó)外法典相關(guān)定義，結(jié)合居住權(quán)自身特性，將居住權(quán)界定為 “對(duì)他人所有的住宅的全部或者部分進(jìn)行生活范圍內(nèi)的占有使用的物權(quán)性權(quán)利”[5]較為妥當(dāng)。

居住權(quán)、用益權(quán)、使用權(quán)、畜奴勞作權(quán)構(gòu)成羅馬法上完整的人役權(quán)。以家長(zhǎng)制為背景，在羅馬法人役權(quán)體系下觀察居住權(quán)的制度導(dǎo)向可以發(fā)現(xiàn)，居住權(quán)誕生之初具有非常鮮明的家庭倫理性和人身附著性。正因此，居住權(quán)衍生出了許多獨(dú)特的性質(zhì)，例如權(quán)利設(shè)立無(wú)償、權(quán)利對(duì)象特定和權(quán)利不可轉(zhuǎn)讓與繼承，等等。此外，從居住權(quán)在羅馬法權(quán)利體系的位置可看出，其更多地體現(xiàn)出救助家庭弱勢(shì)群體的正義性，在當(dāng)時(shí)的語(yǔ)境中，它是保障家庭和諧、維系社會(huì)穩(wěn)定的重要制度。

（二）居住權(quán)的流變

作為羅馬法人役權(quán)制度中的重要組成部分，居住權(quán)采用物體使用權(quán)能與其他權(quán)能分離的兩權(quán)相分理論，實(shí)現(xiàn)居住權(quán)人和所有權(quán)人相區(qū)分，具有債權(quán)不具有的穩(wěn)定性、優(yōu)先性等優(yōu)點(diǎn)，其歷史作用不可小覷，域外國(guó)家對(duì)此多有繼承。例如19 世紀(jì)初的《法國(guó)民法典》、19 世紀(jì)中期的《智利民法典》、20 世紀(jì)初的《德國(guó)民法典》和《瑞士民法典》、20 世紀(jì)中期的《意大利民法典》、20 世紀(jì)末的《俄羅斯聯(lián)邦民法典》等等，都不同程度地繼承接受了居住權(quán)制度。但是，由于具體環(huán)境不同和時(shí)代的差異，許多國(guó)家對(duì)居住權(quán)的規(guī)定并不是照搬照抄，而是在繼承中有所變通，甚至延伸出不同于傳統(tǒng)類型的現(xiàn)代居住權(quán)，這類居住權(quán)的人身依附性逐漸減弱，契約性質(zhì)多有增加。

研究現(xiàn)代各國(guó)民法可以發(fā)現(xiàn)，多數(shù)學(xué)者普遍認(rèn)為傳統(tǒng)型居住權(quán)僅具有的救助價(jià)值目標(biāo)已無(wú)法滿足當(dāng)代社會(huì)的變化[6]，特別地，其人身性和不可處分性阻礙了物之流轉(zhuǎn)，與現(xiàn)代社會(huì)的效益追求不符。為調(diào)和社會(huì)財(cái)富供不應(yīng)求的矛盾，各國(guó)在居住權(quán)制度設(shè)立形式、主體范圍和類型設(shè)置的繼受上均有變化。

1.設(shè)立形式的變化

在設(shè)立形式上，意思自治下的契約設(shè)立突破原有單一的遺囑設(shè)立模式。例如，《法國(guó)民法典》采用當(dāng)事人合意、契約自由原則，明確規(guī)定除依照法律設(shè)定外，居住權(quán)還可根據(jù)當(dāng)事人約定設(shè)立，雙方還可進(jìn)一步約定適用范圍和義務(wù)責(zé)任，未約定的則按法律規(guī)定處理。在此規(guī)定下，契約設(shè)立成為權(quán)利設(shè)立的基本方式之一①參見(jiàn)《法國(guó)民法典》第628 條：使用權(quán)及居住權(quán)依設(shè)定行為的規(guī)定，其范圍的廣狹，亦依設(shè)定行為的約款決定。。此變化反映出作為上層建筑的居住權(quán)隨著經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)變化而改變性質(zhì)的特點(diǎn)，契約型居住權(quán)的設(shè)立也是因應(yīng)社會(huì)放松特定身份性限制的結(jié)果。這點(diǎn)在《法國(guó)民法典》中體現(xiàn)較為明顯，原因在于該法典并未使用人役權(quán)這一上位概念，該法中第628 條的設(shè)立目的僅僅旨在為擴(kuò)大居住權(quán)設(shè)立形式和適用范圍奠定基礎(chǔ)。

2.權(quán)利主體的變化

在主體范圍上，權(quán)利主體由特定主體擴(kuò)大到一般權(quán)利主體?？v觀域外居住權(quán)的權(quán)利主體范圍，其囊括對(duì)象明顯擴(kuò)大，由離婚婦女等傳統(tǒng)弱勢(shì)家庭群體演變擴(kuò)大至一般權(quán)利主體，居住權(quán)也因此由完全的人身依附性權(quán)利演變?yōu)楦囿w現(xiàn)契約性的權(quán)利。例如美國(guó)的終生地產(chǎn)權(quán)制度靈活且流通性好，不具有強(qiáng)烈的人身依附性，該制度的權(quán)利對(duì)象可以是家庭成員也可以是任意第三人。

3.類型設(shè)置的變化

在類型設(shè)置上，增添現(xiàn)代投資型居住權(quán)。對(duì)于居住權(quán)的性質(zhì)界定，由于歷史的影響，大陸法系國(guó)家普遍認(rèn)為居住權(quán)是為特定主體利益而設(shè)定的權(quán)利，具有人身屬性，不可轉(zhuǎn)讓。但德國(guó)法學(xué)家沃爾夫在其著作《物權(quán)法》中持不同意見(jiàn)，認(rèn)為居住權(quán)可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，基于此，德國(guó)現(xiàn)行法律體系中設(shè)置有兩類性質(zhì)不同的居住權(quán)[7]72-73，一為在《德國(guó)民法典》中繼承的 “傳統(tǒng)居住權(quán)” ，二為在單行法中突破性創(chuàng)設(shè)的 “新居住權(quán)” 。前者與羅馬居住權(quán)、法國(guó)居住權(quán)極其相似，不可轉(zhuǎn)讓也不可繼承。后者在單行法《住宅所有權(quán)和長(zhǎng)期居住權(quán)法》中出現(xiàn)，該單行法以雙方當(dāng)事人合意為權(quán)利基礎(chǔ)，在立法上首次明確肯定了居住權(quán)可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承以及約定對(duì)價(jià)等獨(dú)立的物權(quán)價(jià)值。至此，居住權(quán)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)價(jià)值被確立起來(lái)，它可以作為具有物權(quán)價(jià)值的財(cái)產(chǎn)在市場(chǎng)上進(jìn)行流通，也可被當(dāng)作保值、增值對(duì)象。

單行法下新居住權(quán)的誕生與發(fā)展彌補(bǔ)了傳統(tǒng)居住權(quán)的不足，契合了戰(zhàn)后德國(guó)急需恢復(fù)社會(huì)穩(wěn)定、改善疲軟消費(fèi)和刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，激發(fā)了德國(guó)市場(chǎng)的活力，滿足民眾對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)多樣化利用的期望。與此相對(duì)應(yīng)的是，法國(guó)、意大利等國(guó)家也在繼承的傳統(tǒng)居住權(quán)中增加了適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的新內(nèi)容，除繼承和擴(kuò)大傳統(tǒng)居住權(quán)的救助功能外，還用靈活的立法技術(shù)將用益權(quán)與之融合，以解決市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房屋利用問(wèn)題[8]。

（三）總結(jié)與啟示

從居住權(quán)的肇始來(lái)看，居住權(quán)是羅馬法人役權(quán)下的一支，存在于羅馬法嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臋?quán)利序列中，具有體系附著性，層層遞進(jìn)的權(quán)利關(guān)系讓居住權(quán)看上去難以脫離這一范疇而獨(dú)立存在，并且，就歷史定位來(lái)看，居住權(quán)具有特定保障性，其制度設(shè)立目的清晰而明確。我國(guó)熊安平學(xué)者曾提出，從制度歷史來(lái)看，居住權(quán)具有很強(qiáng)的人身依附性，圈層封閉，不同于普通的可流通的物權(quán)，居住權(quán)不能很好地實(shí)現(xiàn)物的價(jià)值，易導(dǎo)致制度僵化[2]。

然而，羅馬法的基本權(quán)利結(jié)構(gòu)和體系機(jī)制并不是一成不變的。法首先通過(guò)習(xí)俗和民族信念然后才通過(guò)法學(xué)產(chǎn)生，需要立足于現(xiàn)實(shí)生活的需求本身，而非囹圄于立法者遠(yuǎn)離社會(huì)實(shí)際而閉門(mén)造車的邏輯體系，這才是法演化的內(nèi)在的、無(wú)聲的力量[9]。

首先，從制度內(nèi)容來(lái)看，居住權(quán)在不同的國(guó)家或地區(qū)遭遇到不同程度的增減，且不少國(guó)家并未將居住權(quán)附屬在人役權(quán)體系之下。例如，意大利的居住權(quán)與人役權(quán)體系的聯(lián)系并不十分緊密，日本和瑞典等國(guó)家的居住權(quán)也并未完全依附在人役權(quán)之下。因此，我國(guó)有學(xué)者認(rèn)為人役性并非居住權(quán)的當(dāng)然內(nèi)容，主張應(yīng)當(dāng)承認(rèn)居住權(quán)的獨(dú)立物權(quán)價(jià)值，避開(kāi)人役權(quán)體系，根據(jù)國(guó)情對(duì)其加以利用[10]。

其次，就立法動(dòng)因來(lái)看，古羅馬特定時(shí)代背景下創(chuàng)設(shè)居住權(quán)制度之初始動(dòng)因是保障特定家庭成員的居住利益，但這并非其唯一的內(nèi)生特質(zhì)，現(xiàn)代社會(huì)的適用完全可能基于社會(huì)基礎(chǔ)的變遷而有所改遷，例如現(xiàn)代投資型居住權(quán)的產(chǎn)生。

因此，針對(duì)學(xué)術(shù)界 “我國(guó)沒(méi)有役權(quán)體系下的二元式劃分習(xí)慣，也沒(méi)有用益權(quán)、使用權(quán)和居住權(quán)的慣性權(quán)利框架體系，單獨(dú)地移植居住權(quán)制度會(huì)造成難以融入現(xiàn)有法律困境”[11]的質(zhì)疑，筆者認(rèn)為居住權(quán)制度雖其來(lái)有自，但在考察其歷史源頭時(shí)也不應(yīng)完全局限于此，從國(guó)外順勢(shì)而為的立法經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，居住權(quán)是完全可以擺脫權(quán)利傳統(tǒng)序列而獨(dú)身進(jìn)入我國(guó)現(xiàn)有法律體系的[12]?？偟膩?lái)說(shuō)，由于受歷史因素和社會(huì)需要的影響，德國(guó)、法國(guó)、意大利和葡萄牙等大陸法系國(guó)家皆在各國(guó)民法典中設(shè)立了居住權(quán)，正基于此，國(guó)外的學(xué)者對(duì)居住權(quán)能否立法以及采用何種立法模式等問(wèn)題幾乎沒(méi)有討論，其研究多集中在基于實(shí)踐基礎(chǔ)對(duì)現(xiàn)有法律條文的修正，以完善居住權(quán)制度的構(gòu)建。例如，上文中曾提到的居住權(quán)的主體限定方面，羅馬法學(xué)家查士丁尼早在其《法學(xué)總論——法學(xué)階梯》一書(shū)中就提到，居住權(quán)的使用者不僅僅局限在使用權(quán)人，還應(yīng)包括其妻子、兒女和名下奴隸[13]63，這也是國(guó)外后世的民事法典多將居住權(quán)的使用人進(jìn)行擴(kuò)展的基礎(chǔ)，居住權(quán)權(quán)利主體由此擴(kuò)展到家屬、家庭照顧人員及其他親密聯(lián)系人員。就后世各國(guó)對(duì)居住權(quán)的繼承和發(fā)展來(lái)看，居住權(quán)并未局限在舊有框架之下，事隨勢(shì)轉(zhuǎn)，制度也沒(méi)有僵硬地套用定規(guī)定法。因此，我國(guó)在借鑒域外的居住權(quán)制度時(shí)也應(yīng)當(dāng)對(duì)這一制度進(jìn)行部分必要的改進(jìn)，使其適應(yīng)中國(guó)現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展實(shí)際，因應(yīng)當(dāng)下及以后的法律需求。

二、功能視角下的居住權(quán)——制度的不可替代性

在諸多質(zhì)疑中，有一種觀點(diǎn)認(rèn)為現(xiàn)有法律制度足以適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要，只要加以合理利用即可。對(duì)于發(fā)生在家庭親屬或手足摯友之間的多種居住權(quán)問(wèn)題，通過(guò)親屬法、社會(huì)保障法等法律規(guī)定以及其他輔助性路徑即可加以解決[14]。梁慧星學(xué)者指出，居住權(quán)的權(quán)利主體主要為父母、離婚的前配偶和保姆三大類，而這幾類主體的住房問(wèn)題都有自己專門(mén)的解決渠道，不必為此專設(shè)居住權(quán)，司法實(shí)務(wù)的居住權(quán)糾紛也多存在于離婚案件中，沒(méi)有更多的實(shí)務(wù)需求，因此居住權(quán)納入《民法典》是不合時(shí)宜的[15]；房紹坤學(xué)者也持相同觀點(diǎn)，認(rèn)為居住權(quán)的最終目的是解決養(yǎng)老問(wèn)題，而養(yǎng)老問(wèn)題單靠設(shè)立居住權(quán)是無(wú)法完全解決的，其還需家庭和社會(huì)的幫助[16]。不過(guò)，仔細(xì)考究學(xué)者們提到的這些制度與路徑，可以發(fā)現(xiàn)，即使法律確立了家庭成員間的彼此扶助義務(wù)，抑或我國(guó)已形成高效自由的房屋租賃市場(chǎng)以及建立起社會(huì)保障體系的情況下，居住權(quán)仍具有這些制度無(wú)法滿足的獨(dú)特價(jià)值，具有不可替代性。

（一）婚姻家庭法中的現(xiàn)有規(guī)定不足以為居住權(quán)人提供全面保障

婚姻法及其相關(guān)司法解釋對(duì)親屬間的扶養(yǎng)幫助或撫養(yǎng)保護(hù)等義務(wù)，僅是倡導(dǎo)性和原則性的規(guī)定，2001 年《〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》（以下簡(jiǎn)稱《婚姻法解釋一》）為解決實(shí)踐中出現(xiàn)的離婚后生活困難一方無(wú)處可住的問(wèn)題引入了居住權(quán)。但是，這一保障依然存在諸多不足。

第一，這一居住權(quán)幫助義務(wù)并非法律規(guī)定的固有義務(wù)，而僅僅是依據(jù)夫妻幫助義務(wù)延伸出來(lái)的短暫性離婚經(jīng)濟(jì)幫助[17]。這種幫助體現(xiàn)出我國(guó)法律秉承的離婚后財(cái)產(chǎn)公平分配但不失救助的理念，是對(duì)弱勢(shì)群體的人文關(guān)懷，雖具有一定的法律強(qiáng)制性，但其實(shí)際并不是一種固有的法律權(quán)利[18]，且這一幫助也是暫時(shí)性的，誠(chéng)如〔2016〕湘1277 民初126號(hào)判決理由所指出那樣，離婚時(shí)一方給予另一方居住權(quán)幫助與夫妻共同生活期間扶養(yǎng)義務(wù)的法律性質(zhì)不同，法律沒(méi)有明文規(guī)定婚姻居住權(quán)是臨時(shí)居住權(quán)還是長(zhǎng)期居住權(quán)，但在通常情況下，其是不能無(wú)期限存在的①具體見(jiàn)湖南省新晃侗族自治縣人民法院﹝2016﹞湘1227 民初126 號(hào)民事判決書(shū)。。

第二，這一居住權(quán)不具有物權(quán)效力下的對(duì)世性。前案法官根據(jù)物權(quán)法定原則認(rèn)為， “無(wú)期限居住權(quán)” 不僅沒(méi)有物權(quán)基礎(chǔ)，還會(huì)妨礙所有權(quán)人對(duì)該房屋享有的物權(quán)權(quán)能，它的長(zhǎng)期存在會(huì)導(dǎo)致權(quán)利義務(wù)邊界不明。由于缺乏明確的法律制度支持，法官不得不在所有權(quán)人和居住權(quán)人之間進(jìn)行利益衡量，短期保護(hù)居住權(quán)人利益，長(zhǎng)期則傾向于保護(hù)所有權(quán)人利益。然而何為短期、何為長(zhǎng)期，不同案件可能得出迥然不同的判斷，平添了如何平衡所有權(quán)人與居住權(quán)人權(quán)利義務(wù)的難題②例如，浙江省臺(tái)州市中級(jí)人民法院﹝2014﹞浙臺(tái)民終字第352 號(hào)判決書(shū)中的居住權(quán)期限為 “居住直至其有其他可供居住的地方” ；江蘇省鎮(zhèn)江市中級(jí)人民法院﹝2014﹞鎮(zhèn)民終字第1300 號(hào)判決書(shū)中的居住權(quán)期限為 “2 年（固定期限）” ；四川省瀘州市中級(jí)人民法院﹝2013﹞瀘民終字第20 號(hào)判決書(shū)中的居住權(quán)期限為 “居住直至政府收回房屋” 。；即便法官支持了居住權(quán)人的居住權(quán)，但因缺乏物權(quán)基礎(chǔ)，實(shí)務(wù)中也極易被所有權(quán)人通過(guò)出讓房屋等方式加以規(guī)避，生活居住困難一方的居住權(quán)益依然得不到保障。

第三，《婚姻法解釋一》確定居住權(quán)后至《民法典》頒布之前，司法實(shí)務(wù)對(duì)居住權(quán)糾紛形成了四種不同的處理方式：一是支持當(dāng)事人以合同方式約定的居住權(quán)。二是支持當(dāng)事人以遺囑方式設(shè)立的居住權(quán)。三是通過(guò)生效法律文書(shū)直接為當(dāng)事人設(shè)立居住權(quán)。四是以當(dāng)事人是否享有居住權(quán)不屬于人民法院受理范圍為由駁回訴訟③具體見(jiàn)上海市第二中級(jí)人民法院﹝2019﹞滬02 民終6726 號(hào)民事裁定書(shū)。。出現(xiàn)諸多不同處理結(jié)果的緣由在于《婚姻法解釋一》僅僅提出了居住權(quán)這一救濟(jì)方式，其僅僅是在婚姻家庭領(lǐng)域的救助性嘗試，并未提供一套完整的居住權(quán)制度，更沒(méi)有明確回答居住權(quán)的權(quán)利產(chǎn)生方式、變更途徑、消滅原因以及居住權(quán)權(quán)利主體、規(guī)制客體等問(wèn)題。

應(yīng)該說(shuō)，婚姻家庭法為保障離婚后生活困難一方的權(quán)益作出了諸多的努力，但未能提供全面的保障?！睹穹ǖ洹讽槕?yīng)這一現(xiàn)實(shí)訴求，引入物權(quán)性質(zhì)的居住權(quán)并構(gòu)建一套制度體系，通過(guò)特定的設(shè)立形式、明確的意思表示和特定的形式要求，賦予權(quán)利人能夠?qū)λ朔课菹碛姓加泻褪褂玫奈餀?quán)權(quán)能，確保權(quán)利基礎(chǔ)更為合法和合理。這既沿襲了婚姻家庭領(lǐng)域?yàn)檫_(dá)到贍養(yǎng)、撫養(yǎng)或者扶養(yǎng)目的的傳統(tǒng)美德，又拓展了其社會(huì)保障屬性，體現(xiàn)立法對(duì)弱勢(shì)群體居住權(quán)益保障的功能定位。這恰恰是婚姻家庭法所不具有的功能。

（二）現(xiàn)有調(diào)整房屋利用關(guān)系的租賃權(quán)無(wú)法完全替代居住權(quán)

租賃權(quán)本質(zhì)是債權(quán)，其和作為物權(quán)的居住權(quán)存在很多不同，如設(shè)立形式、對(duì)外效力和權(quán)利內(nèi)容等等。我國(guó)目前形成以租賃權(quán)調(diào)整房屋利用關(guān)系的制度體系，雖然有 “買(mǎi)賣(mài)不破租賃” 和 “承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)” 等 “物權(quán)化的債權(quán)” 存在，但租賃權(quán)本質(zhì)僅只是請(qǐng)求出租人配合交付租賃物而由其使用租賃物，租賃權(quán)人享有的是需要他人配合的請(qǐng)求權(quán)而不是對(duì)租賃物直接性、排他性的支配權(quán)[19]，其原理參考合同債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。

因此，租賃權(quán)本身屬于債權(quán)，其相對(duì)性、意定性等本質(zhì)并未真正得到改變，尤其在使用人對(duì)房屋具有長(zhǎng)期利益的場(chǎng)合，租賃權(quán)不足以有效制約所有權(quán)人。質(zhì)言之，當(dāng)所有權(quán)人面對(duì)更高的租金誘惑，其所得利益遠(yuǎn)高于違約成本時(shí)，所有權(quán)人多半會(huì) “義無(wú)反顧” 地選擇解除與原承租人簽訂的長(zhǎng)期性房屋租賃合同。反觀作為限制性物權(quán)的居住權(quán)，它在效力排位上優(yōu)先于所有人的所有權(quán)，更優(yōu)先于債權(quán)，而且經(jīng)登記公示成立生效，具有宣誓性和廣泛的對(duì)抗力。因此，從保護(hù)居住權(quán)人權(quán)益的層面來(lái)看，居住權(quán)更具優(yōu)勢(shì)。

（三）住房保障機(jī)制立法價(jià)值異于居住權(quán)

住房保障機(jī)制具有明顯的社會(huì)性，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等皆由國(guó)家低價(jià)有償提供，是對(duì)城鎮(zhèn)家庭的救助，體現(xiàn)國(guó)家對(duì)公民的關(guān)照。從居住權(quán)的本質(zhì)而言，無(wú)論是法定性居住權(quán)還是意定性居住權(quán)都不具社會(huì)救助性，它更多地體現(xiàn)了家庭倫理性關(guān)懷。因此從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，居住權(quán)和住房保障機(jī)制的結(jié)合反而更能維護(hù)居住權(quán)人的權(quán)益，將保障性住房承租人的權(quán)利解釋為居住權(quán)將會(huì)產(chǎn)生更多的穩(wěn)定性，足以對(duì)抗所有人和第三人[20]。按照這一觀點(diǎn)，即使是國(guó)家，在住房人享有保障性住房居住權(quán)的情況下，其征收、收回也需支付相應(yīng)對(duì)價(jià)。

此外，就上文提到的多元利用現(xiàn)有房屋土地而言，投資性居住權(quán)也具有天然的獨(dú)特價(jià)值。特定建筑物上的多元化利用會(huì)使單位效益價(jià)值不斷增加，符合國(guó)家多維度盤(pán)活現(xiàn)有房產(chǎn)的預(yù)期，因此居住權(quán)具有 “賦予當(dāng)事人自治權(quán)、允許其根據(jù)物之利用的現(xiàn)實(shí)需求而自由決定物之利用方式”[21]優(yōu)勢(shì)，這也是現(xiàn)有制度無(wú)法達(dá)成的。

三、實(shí)踐視角下的居住權(quán)——我國(guó)的社會(huì)需求

（一）立足社會(huì)現(xiàn)實(shí)的居住權(quán)

法律制度的根基是現(xiàn)實(shí)需求，如果一個(gè)國(guó)家的社會(huì)發(fā)展提出此種需求，立法應(yīng)以合適的制度予以回應(yīng)。我國(guó)《民法典》之所以新設(shè)立居住權(quán)，就是為回應(yīng)相應(yīng)的社會(huì)需求，不能僅因文化差異或法律習(xí)慣不同而對(duì)源自羅馬法、且已為大陸法系民法普遍規(guī)定的居住權(quán)持異樣眼光和排斥態(tài)度[22]。事實(shí)上，居住權(quán)制度的構(gòu)建具有極強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)根基和社會(huì)實(shí)踐價(jià)值。

1.保護(hù)弱者生存居住權(quán)益

梳理羅馬法及其他各國(guó)立法例可以看到，法國(guó)、意大利、瑞士等域外國(guó)家中關(guān)于居住權(quán)的法律規(guī)定大多都用于調(diào)整婚姻家庭領(lǐng)域的法律關(guān)系，在這點(diǎn)上的法律適用比較統(tǒng)一[23]。居住權(quán)設(shè)立目的之一就是為保障非繼承人等弱者，從此角度而言其發(fā)揮的是法律制度的基礎(chǔ)性社會(huì)功能，具有社會(huì)正義性和人文關(guān)懷性。

我國(guó)社會(huì)保障的訴求對(duì)此也有體現(xiàn)。當(dāng)前我國(guó)婚姻家庭中的弱勢(shì)群體和社會(huì)中低收入群體的居住問(wèn)題日益凸顯。具體而言，婚姻家庭關(guān)系中的居住權(quán)糾紛主要表現(xiàn)在：離婚后無(wú)房一方及未成年子女的居住權(quán)問(wèn)題，贍養(yǎng)關(guān)系中的居住權(quán)糾紛往往是因子女不履行贍養(yǎng)義務(wù)導(dǎo)致老年人無(wú)房可居而產(chǎn)生權(quán)利糾紛，公房居住權(quán)糾紛主要是由于居住權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)劃分不清而引發(fā)的矛盾與糾紛。這些社會(huì)群體對(duì)居住權(quán)的期盼不言而喻，因?yàn)榫幼?quán)存立于物權(quán)體系，具有先天的排他性、（有限制的）支配性和絕對(duì)性。不過(guò)也有學(xué)者指出，就婚姻家庭領(lǐng)域來(lái)說(shuō)，中國(guó)家庭關(guān)系與西方迥然不同，例如，在贍養(yǎng)問(wèn)題上，中國(guó)是家庭養(yǎng)老而不是社會(huì)養(yǎng)老，歷史傳統(tǒng)影響深遠(yuǎn)[24]。從歷史上來(lái)看，中國(guó)古代長(zhǎng)幼者的居住利益受到社會(huì) “大家族制度” 和子女不能 “別籍異財(cái)制度” 的影響，父母和子女、長(zhǎng)輩和晚輩的居住關(guān)系皆被涵括在 “家族制度” 中，在過(guò)往傳統(tǒng)習(xí)俗中， “大家族制度” 備受國(guó)家和社會(huì)推崇， “四世同堂” “五世同堂” 是家庭生活的理想狀態(tài)，長(zhǎng)幼同居一室，共享天倫之樂(lè)；而 “別籍異財(cái)” 則是子孫自立門(mén)戶，不與父母尊長(zhǎng)一起居住，在古代法律中，若子孫在尊長(zhǎng)尚存的情況下自立門(mén)戶，不給尊長(zhǎng)提供生活供給和居住條件，其將會(huì)受到徒刑三年的懲罰；反之，若尊長(zhǎng)要求子孫自立門(mén)戶，不給予其必要的居住條件的，則將受徒刑兩年的懲罰①《宋刑統(tǒng)·戶婚律》： “諸祖父母、父母在，而子孫別籍、異財(cái)者，徒三年。若祖父母、父母令別籍，及以子孫妄繼人后者，徒二年，子孫不坐?！?。而且，在現(xiàn)代社會(huì)下，《中華人民共和國(guó)婚姻法》等親屬法中的贍養(yǎng)義務(wù)足以解決家庭高齡人員的居住問(wèn)題，所以傳統(tǒng)倫理性救助性的立法理由已無(wú)存在必要[25]。

然而，僅從單一方面看待此問(wèn)題是不妥當(dāng)?shù)?，除傳統(tǒng)家庭贍養(yǎng)義務(wù)外，還存在其他許多需要考慮的因素。例如，我國(guó)人口問(wèn)題愈發(fā)嚴(yán)重、老齡化持續(xù)上漲以及現(xiàn)代家庭的 “4+2+1” 結(jié)構(gòu)模式，這些都使每個(gè)家庭背負(fù)著沉重的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，這也是幾年前出現(xiàn)空巢老人以房 “售后回租” 模式大興的原因。作為 “以房養(yǎng)老” 之一的 “售后回租” 模式雖然在推動(dòng)社會(huì)養(yǎng)老上有著獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，但也出現(xiàn)老年人在喪失房屋所有權(quán)后可能面臨居住利益無(wú)法得到保障等弊端。這是因?yàn)椋?“售后回租” 的本質(zhì)是老年人將住房出售后再作為承租方租回該房屋，老年人對(duì)房屋僅擁有租賃權(quán)，如前所述，單純的租賃權(quán)并不能為其居住利益提供充分保障。然而，《民法典》居住權(quán)的設(shè)立為解決這一問(wèn)題帶來(lái)新的可能，即在售后回租和居住權(quán)制度的基礎(chǔ)上進(jìn)行新的 “以房養(yǎng)老” 模式設(shè)計(jì)。新模式下，養(yǎng)老方以房產(chǎn)融資而投資于保險(xiǎn)，獲得養(yǎng)老金的同時(shí)享有房屋的居住權(quán)，保險(xiǎn)公司以保險(xiǎn)融資投資于房產(chǎn)，養(yǎng)老方居住利益的保障和適當(dāng)養(yǎng)老金的獲取以及金融機(jī)構(gòu)利潤(rùn)的獲取可以同時(shí)得到滿足，實(shí)現(xiàn)雙贏[26]?？梢哉f(shuō)，居住權(quán)制度為保障老年人合法權(quán)益提供了更多可能，這一制度的價(jià)值也被立法者高度關(guān)注，全國(guó)人大常委會(huì)法工委主任沈春耀在作立法說(shuō)明時(shí)曾表示，居住權(quán)的制度安排有助于為公租房和老年人以房養(yǎng)老提供法律保障。

此外，居住權(quán)制度也有助于其他弱勢(shì)群體的權(quán)利保護(hù)。學(xué)者楊立新認(rèn)為： “如果居住權(quán)的制度應(yīng)用到公租房，承租人的租賃權(quán)經(jīng)登記生效成居住權(quán)，就具有了物權(quán)的對(duì)抗效力?！盵27]在這個(gè)角度上來(lái)看，公租房的居住權(quán)人也將得到更大的救濟(jì)，因?yàn)槌鲎夥讲荒芤越獬贤瑸橛呻S意收回該房屋。換言之，對(duì)使用公租房的低收入家庭來(lái)說(shuō)，居住權(quán)的設(shè)立提供了更高的法律保障，居住權(quán)成為完善住房保障體系的加持面?？梢哉f(shuō)，居住權(quán)的設(shè)立最大程度地貫徹實(shí)現(xiàn)國(guó)家人文關(guān)懷和以人為本的精神，完成保障絕大多數(shù)人 “住有所居” 目標(biāo)。這也成為支持設(shè)立居住權(quán)的重要論據(jù)，如居住權(quán)的設(shè)立有利于中華傳統(tǒng)美德的發(fā)揚(yáng)[28]；居住權(quán)的出現(xiàn)可以解決中國(guó)房屋 “供不應(yīng)求” 的問(wèn)題，滿足房屋多樣化需求，提高單位利用率[29]。但是，是否全部使用公租房的家庭都可以享有居住權(quán)，以及居住權(quán)享有的期間等問(wèn)題仍需相關(guān)配套制度予以明確。

2.發(fā)揮財(cái)產(chǎn)多樣投資效益

從國(guó)際趨勢(shì)來(lái)看，利用居住權(quán)的物權(quán)性實(shí)現(xiàn)投資型居住權(quán)的功能是最新導(dǎo)向。法國(guó)允許當(dāng)事人通過(guò)意思自治改變居住權(quán)的權(quán)利內(nèi)容，從而實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)型居住權(quán)與投資型居住權(quán)并舉；德國(guó)引入的 “新居住權(quán)” 沒(méi)有期限限制，也可以轉(zhuǎn)讓和繼承。居住權(quán)內(nèi)部的二分模式讓傳統(tǒng)保障型和現(xiàn)代投資型居住權(quán)并存，使居住空間的多樣利用得以實(shí)現(xiàn)，提升土地和房屋單位市場(chǎng)價(jià)值。

就國(guó)內(nèi)來(lái)看，投資型居住權(quán)也有實(shí)際根植土壤。對(duì) “以房養(yǎng)老” 模式下的投資人來(lái)說(shuō)，其可花較小成本獲取房屋所有權(quán)，實(shí)現(xiàn)投資利益，這種成本控制對(duì)分時(shí)度假酒店、酒店式公寓等房產(chǎn)投資人來(lái)說(shuō)亦是如此?？梢哉f(shuō)，居住權(quán)的作用不再局限于解決房屋本身的居住需求，可以流通的居住權(quán)還能夠刺激市場(chǎng)的活躍等等[30]。此外，家庭成員墊資購(gòu)(建）房也存在投資型居住權(quán)的現(xiàn)實(shí)訴求，在此情形中，由于出資目的或出資額度的不同，父母或其他出資兄弟對(duì)該房屋無(wú)法實(shí)現(xiàn)共有，為保障出資人的權(quán)益、減少債權(quán)體系的平等性帶來(lái)的糾紛，其也可采用居住權(quán)制度。因此，盡管目前《民法典》未明確這類居住權(quán)，但中國(guó)法學(xué)會(huì)民法典編纂小組成員王軼學(xué)者認(rèn)為，在保障型的居住權(quán)之外為后期投資型居住權(quán)留下發(fā)展空間更能實(shí)現(xiàn)物盡其用的立法意義①《王軼談民法典：民有所呼法有所應(yīng)，居住權(quán)入法實(shí)現(xiàn)物盡其用》.https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_7495004，2020-05-22.。

（二）司法困境解決中的居住權(quán)

居住權(quán)多元化需求的增加在司法實(shí)務(wù)中也有所反映，查看裁判文書(shū)網(wǎng)中歷年來(lái)與居住權(quán)有關(guān)的具體案例，除能明顯觀察到居住權(quán)糾紛數(shù)量的逐年增加外，還能發(fā)現(xiàn)類型的多樣化發(fā)展趨勢(shì)②參見(jiàn)湖南省江華瑤族自治縣人民法院﹝2010﹞華法民初字第208 號(hào)民事判決書(shū)、安徽省馬鞍山市雨山區(qū)人民法院﹝2019﹞皖0504 民初2190 號(hào)民事判決書(shū)、貴州省黔西南布依族苗族自治州中級(jí)人民法院﹝2016﹞黔23 民終1025 號(hào)民事判決書(shū)和上海市第二中級(jí)人民法院﹝2015﹞滬二中民二（民）再終字第3 號(hào)民事裁定書(shū)等。。在《民法典》頒布之前，這些案件多以離婚糾紛、繼承糾紛、贍養(yǎng)糾紛、公產(chǎn)住房或投資性住房糾紛等形式出現(xiàn)，當(dāng)事人關(guān)于居住權(quán)的約定和訴求多被等同于使用權(quán)或者被解釋為用益物權(quán)。應(yīng)該說(shuō)，這是在居住權(quán)制度未引入前司法實(shí)踐為解決現(xiàn)實(shí)問(wèn)題而對(duì)法律規(guī)定進(jìn)行文義解釋、目的解釋的結(jié)果。不過(guò)，這些解決方案多為隱射式解決，加之立法中的權(quán)利細(xì)化不足且缺乏系統(tǒng)性和明確性，導(dǎo)致司法實(shí)踐操作不便。此外，此類裁判中出現(xiàn)的法律依據(jù)分別涉及《中華人民共和國(guó)民法總則》《中華人民共和國(guó)合同法》《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》《中華人民共和國(guó)婚姻法》及相關(guān)司法解釋等，實(shí)際援引的法條因案件情況的不同而有所差異，這導(dǎo)致裁判處理適用標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，法官擁有過(guò)大的自由裁量權(quán)，不利于司法穩(wěn)定和司法權(quán)威的樹(shù)立。因此，基于現(xiàn)代社會(huì)司法實(shí)務(wù)規(guī)范化的要求，在《民法典》中確立居住權(quán)制度有利于提高該類型的糾紛處理的合法化和高效化，達(dá)到解決現(xiàn)實(shí)需求和突破司法困境的目的。

四、居住權(quán)制度的法律適用

就貫徹立法宗旨而言，我國(guó)居住權(quán)制度還需進(jìn)一步完善與發(fā)展。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，目前居住權(quán)的制度設(shè)計(jì)仍較為保守，如《民法典》物權(quán)編規(guī)定居住權(quán)以 “無(wú)償為原則、有償為例外” ，居住權(quán) “不得轉(zhuǎn)讓、繼承” 以及 “原則上不得出租” 等體現(xiàn)出以穩(wěn)為主的推進(jìn)步伐，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和制度效益最大化的角度來(lái)看，這些規(guī)定一定程度上會(huì)限制住宅資源的更優(yōu)配置，難以實(shí)現(xiàn)提高單位效用價(jià)值的目的。

從當(dāng)前制度實(shí)操來(lái)看，現(xiàn)有制度框架下居住權(quán)的實(shí)際運(yùn)用也存在需要討論的地方。在目前僅有6 條法律規(guī)定的情況下，居住權(quán)制度的設(shè)計(jì)與運(yùn)行細(xì)節(jié)存在許多問(wèn)題尚未解決。由于居住權(quán)在我國(guó)沒(méi)有其他類似 “人役權(quán)” 制度條款可以準(zhǔn)用，因此需要著力依托規(guī)范解釋學(xué)，對(duì)《民法典》中居住權(quán)進(jìn)行理解與適用。

（一）靜態(tài)視野下居住權(quán)的適用

在靜態(tài)視野中，涉及居住權(quán)主體、客體和內(nèi)容三個(gè)方面。第一，居住權(quán)的主體包含設(shè)權(quán)主體與被設(shè)權(quán)主體兩個(gè)層次。居住權(quán)主體的爭(zhēng)論主要在于《民法典》第366 條③《中華人民共和國(guó)民法典》第366 條：居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。使用 “居住權(quán)當(dāng)事人” 這一概念時(shí)未對(duì)其范圍作出說(shuō)明。通常，當(dāng)事人包括自然人、法人和非法人組織，自然人享有居住權(quán)成為居住權(quán)主體毋庸置疑，但法人、非法人組織是否是居住權(quán)主體則不明確。不過(guò)，根據(jù)《民法典》第366 條規(guī)定，居住權(quán)是居住權(quán)人對(duì)他人住宅享有占有、使用以滿足生活居住需要的權(quán)利。條文使用的是 “他人住宅” 一詞，從文義解釋和居住權(quán)制度定位于保障特定主體居住利益的這一價(jià)值目標(biāo)來(lái)看，居住權(quán)的設(shè)權(quán)主體應(yīng)限定于自然人，這也有利于避免制度濫用。另外，從 “滿足生活居住需要” 的限定看，居住權(quán)主體也應(yīng)當(dāng)限定為自然人，因?yàn)橐仓挥凶匀蝗瞬糯嬖谏罹幼⌒枰?，法人和非法人組織不存在生活居住需要。從被設(shè)權(quán)主體的角度來(lái)看：一是居住權(quán)人不應(yīng)包括同居人，因?yàn)榛诰幼?quán)權(quán)能屬性和自身保障價(jià)值來(lái)說(shuō)，為了平衡設(shè)權(quán)主體與被設(shè)權(quán)主體的義務(wù)與責(zé)任，同居人確無(wú)必要被納入被設(shè)權(quán)主體之中。二是被設(shè)權(quán)主體應(yīng)包括法人和非法人組織，因?yàn)閺臍v史考察和制度功能來(lái)說(shuō)，法人和非法人組織更適宜于投資型的居住權(quán)，它們能使居住權(quán)順利在商業(yè)領(lǐng)域拓展。當(dāng)然，除這些基本問(wèn)題外，還存在居住權(quán)主體是否可設(shè)置為復(fù)數(shù)主體以及各復(fù)數(shù)主體下的共有方式等問(wèn)題需要明確。

第二，居住權(quán)的客體即對(duì)象限定問(wèn)題，其涉及三個(gè)維度的考量。一是在自有住宅和他人住宅的維度上，問(wèn)題集中于自有住宅。在傳統(tǒng)用益物權(quán)理論中，所有權(quán)與居住權(quán)的權(quán)利主體如果是同一人，將失去所有權(quán)權(quán)能分離的意義，這也與居住權(quán)的制度本源有所矛盾，因此所有權(quán)人不能在自己的住宅之上為自己設(shè)定居住權(quán)負(fù)擔(dān)。但有學(xué)者提出，這可以通過(guò)附條件或者附期限的方式解決，以避免買(mǎi)受人得到所有權(quán)之后，以 “套路貸” 等方式損害房屋所有權(quán)人的利益[31]。二是在城鎮(zhèn)住宅和農(nóng)村住宅的維度上，問(wèn)題集中于農(nóng)村住宅。隨著農(nóng)村宅基地 “三權(quán)分置” 改革的提出，居住權(quán)可以有效解決宅基地使用權(quán)禁止轉(zhuǎn)讓和自建房屋所有權(quán)有限流動(dòng)帶來(lái)的問(wèn)題，緩解農(nóng)村房屋閑置狀況和解決非集體經(jīng)濟(jì)組織成員的居住問(wèn)題，促進(jìn)資源流通。因此，除一般共性問(wèn)題外，在農(nóng)村住宅居住權(quán)設(shè)立上，不得不考慮資格定義和身份限制等個(gè)性問(wèn)題以解決其入市問(wèn)題。三是在整體住宅和部分住宅的問(wèn)題上，問(wèn)題集中于部分住宅。就文義解釋來(lái)看，住宅指專供居住的地方，其概念內(nèi)涵和房屋不同，排除了經(jīng)營(yíng)性用房的可能，也更適宜于我國(guó)居住場(chǎng)所類型多樣化的現(xiàn)狀。此外，我國(guó)居住權(quán)設(shè)立的客體為 “他人住宅” ，并未實(shí)際排除 “部分住宅” 存立的可能性，在住宅內(nèi)部某層或某間設(shè)立居住權(quán)也是附加于住宅所有權(quán)的一種負(fù)擔(dān)，整體上并不違背 “一物一權(quán)” 和 “物權(quán)法定” 原則。

第三，居住權(quán)內(nèi)容即權(quán)利義務(wù)配置問(wèn)題。就現(xiàn)有法律規(guī)定來(lái)看，居住權(quán)內(nèi)容雖然對(duì) “占有” 和 “使用” 進(jìn)行了明確，但還涉及許多問(wèn)題，例如同居人的限定，附屬設(shè)施和生活設(shè)施如何使用問(wèn)題，建筑物區(qū)分所有權(quán)限定，日常維護(hù)和修繕義務(wù)的分配等等。此外，《民法典》第366 條中因存在 “滿足生活居住的需要” 的功能定位而導(dǎo)致法條中對(duì)收益和處分兩項(xiàng)權(quán)能有所限定，出租權(quán)原則上被禁止，但例外情形下出現(xiàn)的出租權(quán)說(shuō)明收益權(quán)并未被完全禁止，這或許會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn) “例外變?cè)瓌t、原則變例外” 的實(shí)踐問(wèn)題；處分權(quán)則被完全禁止，但由于該條文還存在法律漏洞，從而導(dǎo)致缺失違法轉(zhuǎn)讓、繼承居住權(quán)的法律后果。此外，就制度功能的發(fā)揮和實(shí)踐需求的反映來(lái)說(shuō)，居住權(quán)制度目前的功能限定本身就存在過(guò)于狹窄的問(wèn)題，處分權(quán)的完全禁止或?qū)⒉焕谕顿Y型居住權(quán)的發(fā)展[32]?？偠灾湍壳暗姆蓷l文效果來(lái)看，其只回應(yīng)了社會(huì)型居住權(quán)的需求而忽略了投資型居住權(quán)的存在。

（二）動(dòng)態(tài)運(yùn)行下居住權(quán)的適用

在動(dòng)態(tài)運(yùn)行中，涉及居住權(quán)設(shè)立、變更和消滅三個(gè)方面。目前這些內(nèi)容也缺乏相應(yīng)的制度規(guī)則。自然資源部于2021 年年初擬定《居住權(quán)等登記辦法（試行）》（征求意見(jiàn)稿）并公開(kāi)征求意見(jiàn)，上海市、武漢市等地各自頒布了相應(yīng)的管理規(guī)定，針對(duì)居住權(quán)設(shè)立的主要情形、不同形式設(shè)立的居住權(quán)如何辦理、抵押登記如何設(shè)立居住權(quán)和辦理居住權(quán)登記的審查要點(diǎn)等問(wèn)題分別作出規(guī)范，并在整體上與自然資源部的登記管理邏輯保持了一致。應(yīng)該說(shuō)，這些嘗試一定程度上推進(jìn)了居住權(quán)制度的認(rèn)識(shí)，不過(guò)，依然存在諸多值得關(guān)注的問(wèn)題。

第一，就居住權(quán)的設(shè)立方式來(lái)說(shuō)，通常包括遺囑設(shè)立、合同設(shè)立和裁判設(shè)立三種。遺囑設(shè)立重在傳承社會(huì)性居住權(quán)，合同設(shè)立在實(shí)質(zhì)上為投資型居住權(quán)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，裁判設(shè)立則重在調(diào)整解決婚姻家庭領(lǐng)域中出現(xiàn)的住宅所有權(quán)和居住權(quán)糾紛，著力于家庭良好氛圍的建設(shè)和傳統(tǒng)美德的發(fā)揮[33]。在這三種設(shè)立方式下，居住權(quán)發(fā)生效力的時(shí)間節(jié)點(diǎn)也不相同，遺囑設(shè)立的居住權(quán)應(yīng)自繼承開(kāi)始時(shí)生效，合同設(shè)立的居住權(quán)于完成登記后生效，裁判設(shè)立的居住權(quán)則自法律文書(shū)生效時(shí)發(fā)生效力。另外，居住權(quán)口頭合同效力認(rèn)定也成為問(wèn)題。在實(shí)務(wù)中，因法律知識(shí)參差不齊等原因，相當(dāng)數(shù)量的居住權(quán)合同采用口頭方式訂立。然而，按照《民法典》第367 條的規(guī)定，當(dāng)事人訂立居住權(quán)合同應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式，從法律規(guī)定來(lái)看，居住權(quán)合同屬于要式合同，這自然引出了非要式的居住權(quán)口頭合同是否有效的疑問(wèn)。本文認(rèn)為，立足于更好保障居住權(quán)人居住權(quán)的視角，實(shí)務(wù)中不應(yīng)直接否定居住權(quán)口頭合同的效力，而應(yīng)基于民法典合同編對(duì)合同訂立與效力的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行區(qū)分，并根據(jù)案件的具體情況進(jìn)行處理[34]。例如，對(duì)于當(dāng)事人以口頭方式約定而未訂立書(shū)面合同的居住權(quán)，若一方當(dāng)事人已完成交付、另外一方當(dāng)事人已搬入居住的，此時(shí)不宜否定居住權(quán)合同效力。同時(shí)，還遺留了居住權(quán)善意取得、抵押等尚需討論的問(wèn)題。

第二，居住權(quán)變更原因和方式。居住權(quán)首要價(jià)值定位于滿足生活居住的需要，因此，在婚姻家庭領(lǐng)域，基于身份關(guān)系的特殊性，居住權(quán)變更的可能性較小。但是，對(duì)于家庭領(lǐng)域外的其他生活居住權(quán)人和投資型居住權(quán)人來(lái)說(shuō)，居住權(quán)變更的需求和幾率很大。理論上的變更包括主體變更和內(nèi)容變更兩種，主體的變更涉及居住權(quán)轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，但目前《民法典》對(duì)此持完全否定態(tài)度；內(nèi)容變更則稍顯容易，大多數(shù)可通過(guò)合同加以解決，只是涉及居住權(quán)登記薄的后續(xù)變動(dòng)而已?？紤]到居住權(quán)適應(yīng)商業(yè)市場(chǎng)、實(shí)現(xiàn)靈活流動(dòng)的趨向，對(duì)居住權(quán)轉(zhuǎn)讓問(wèn)題即主體變更問(wèn)題，未來(lái)可以參考德國(guó)兩分法的做法區(qū)分對(duì)待，通過(guò)制定司法解釋等方式，明確基于家庭婚姻關(guān)系的居住權(quán)（人役型居住權(quán)） 不可轉(zhuǎn)讓，而基于社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系產(chǎn)生的居住權(quán)（用益型居住權(quán)）可以轉(zhuǎn)讓，以此解決居住權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)流通和投資等問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)房屋多元化利用和經(jīng)濟(jì)效益最大化等目標(biāo)。這既契合了《民法典》引入居住權(quán)的立法價(jià)值，維護(hù)法律制度的穩(wěn)定性，也順應(yīng)了市場(chǎng)的需求。

第三，居住權(quán)消滅事由及法律后果。目前《民法典》規(guī)定的居住權(quán)消滅事由有兩方面：一方面是居住權(quán)期限屆滿，另一方面是居住權(quán)人死亡，但這兩方面事由明顯不夠周延。一是在權(quán)利客體即 “他人住宅” 滅失時(shí)可能導(dǎo)致居住權(quán)消滅，住宅滅失的原因又可細(xì)分為自然原因和政府征收、征用兩種，其導(dǎo)致的法律后果和救濟(jì)途徑也應(yīng)不同。二是居住權(quán)合同解除導(dǎo)致居住權(quán)消滅，當(dāng)事人之間可能在居住權(quán)合同中約定居住權(quán)解除事由，如居住權(quán)人濫用權(quán)利致使所有權(quán)人遭受重大影響或者損失、居住權(quán)人主動(dòng)放棄居住權(quán)造成房屋長(zhǎng)期空置等，一旦滿足了雙方約定的解除事由，居住權(quán)合同可能被解除，進(jìn)而導(dǎo)致居住權(quán)滅失。因此，若存在當(dāng)事人約定居住權(quán)消滅的事由時(shí)，為保障居住權(quán)制度功能的正常發(fā)揮，應(yīng)當(dāng)賦予所有權(quán)人通過(guò)判決的方式剝奪居住人的居住資格。

五、結(jié) 語(yǔ)

居住權(quán)雖來(lái)源久遠(yuǎn)，但觀其制度本質(zhì)和發(fā)展歷程可發(fā)現(xiàn)其能擺脫固有的役權(quán)框架。因此，立法者堅(jiān)持用辯證的眼光看待這個(gè)問(wèn)題，改變居住權(quán)原有的人役性，讓法定居住權(quán)和意定居住權(quán)一起進(jìn)入民法典物權(quán)編的作法是正確的[35]。此外，就我國(guó)社會(huì)實(shí)際需求來(lái)看，居住權(quán)具有其他法律制度無(wú)法代替的價(jià)值，有立法必要性。不過(guò)，目前《民法典》中關(guān)于居住權(quán)的制度設(shè)計(jì)僅6 條，且這6 條的規(guī)定仍有商榷之處，居住權(quán)制度還需立足中國(guó)國(guó)情進(jìn)行下一步的構(gòu)建，順勢(shì)而為以回應(yīng)社會(huì)相關(guān)需求，解決現(xiàn)有司法困境。

鑒于此，在對(duì)居住權(quán)中國(guó)本土化研究后進(jìn)行立法具有必要性和適用性，其突破所有權(quán)和租賃權(quán)原有的 “二元制” 框架限制，初步構(gòu)建房屋所有權(quán)、居住權(quán)和租賃權(quán)的 “三元制” 體系，為使用人更高層次的權(quán)利保障和房屋多元化利用打下基礎(chǔ)，具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義和時(shí)代特征。但就具體制度改進(jìn)和完善而言，現(xiàn)有的6 條法律條文對(duì)權(quán)利細(xì)則的構(gòu)建和權(quán)利邊界的確定實(shí)屬有些不足，亟待學(xué)術(shù)界的探討和司法實(shí)踐的反饋，以此推進(jìn)制度設(shè)計(jì)的進(jìn)步。同時(shí)，考量到成文法的穩(wěn)定性，現(xiàn)在對(duì)《民法典》進(jìn)行修改并不是最好、最合適的選擇。為因應(yīng)現(xiàn)實(shí)生活的需要，可以考慮對(duì)已運(yùn)行成熟且達(dá)成共識(shí)的居住權(quán)制度設(shè)計(jì)遺留問(wèn)題，通過(guò)指導(dǎo)案例、司法解釋等方式進(jìn)行續(xù)造。