吳麗娜

（北京威凱建設(shè)發(fā)展有限責(zé)任公司，北京 100037）

目前我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻，房地產(chǎn)行業(yè)受到嚴(yán)重影響，如何有效地在當(dāng)前形勢(shì)影響及經(jīng)濟(jì)恢復(fù)之下進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，如何做到綠色營商環(huán)境下有效的“開源節(jié)流”，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資效益最大化，是每一個(gè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目首要目標(biāo)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資控制是整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施階段開展得全面的管理活動(dòng)，從項(xiàng)目決策到竣工驗(yàn)收、投入使用全過程化，并且在實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)都涉及控制造價(jià)的必要性，因此強(qiáng)化并重點(diǎn)推行全過程造價(jià)管理是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高質(zhì)量建設(shè)，全面革新建設(shè)管理機(jī)制中不可或缺的環(huán)節(jié)要素。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)將全過程造價(jià)分為五個(gè)階段，即決策階段、設(shè)計(jì)階段、實(shí)施階段中的施工準(zhǔn)備階段和施工階段，后期的運(yùn)維階段。

一、全過程造價(jià)控制原則

（一）提前性原則。項(xiàng)目管理各環(huán)節(jié)事先控制并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，更有效、更準(zhǔn)確掌控全面成本控制。

（二）全面性原則。房產(chǎn)項(xiàng)目成本屬于一個(gè)比較綜合的指標(biāo)，受到多種不同因素的影響，如技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理等，所以全節(jié)點(diǎn)控制以及全員參與都確定其全面性控制的原則。

（三）動(dòng)態(tài)控制原則。由于在項(xiàng)目實(shí)施的過程中，主客觀條件的變化必然是一個(gè)絕對(duì)的、但相對(duì)穩(wěn)定的，在工程建設(shè)中，它只能維持一個(gè)短暫的平衡，而非長期的，因此在項(xiàng)目的實(shí)施過程中，必須要伴隨著外部環(huán)境的變化來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的實(shí)時(shí)控制。

（四）風(fēng)險(xiǎn)控制原則。在進(jìn)行成本控制時(shí)，往往會(huì)碰到許多不可預(yù)見的因素和情況，若不能及時(shí)地加以解決，將會(huì)造成嚴(yán)重的影響。特別的管理方式需要成本控制者把重點(diǎn)放在“例外”的工作上，因?yàn)檫@會(huì)造成實(shí)際支出與標(biāo)準(zhǔn)之間的巨大差異。分析產(chǎn)生這些問題的原因及責(zé)任主體，并采取相應(yīng)的對(duì)策，以避免負(fù)面影響的蔓延。

（五）健全機(jī)制原則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)責(zé)任主體的不同，確定責(zé)任的權(quán)限、處理方法和程序，制定出一套合理的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)評(píng)價(jià)的結(jié)果進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰，確保約束和激勵(lì)的協(xié)調(diào)一致，使其能夠更好地執(zhí)行。只有將這三個(gè)因素有機(jī)地結(jié)合起來，才能使成本控制機(jī)構(gòu)能夠持續(xù)地進(jìn)行成本管理，并始終堅(jiān)持執(zhí)行成本控制。

（六）實(shí)效投資原則。之前的成本控制，核心在于防御性控制，被動(dòng)地節(jié)約成本，未能予以主動(dòng)支持與過問。所以，成本控制的重點(diǎn)應(yīng)逐漸調(diào)整，禁止純粹的憑借節(jié)流手段，一定做到開源與節(jié)流都堅(jiān)持的基本方針，在減少不合理的損耗的同時(shí)，盡力打開財(cái)源，增加更多的收入，最大化地實(shí)現(xiàn)利潤。

二、全過程造價(jià)成本控制措施

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的五個(gè)階段中，項(xiàng)目決策階段對(duì)工程造價(jià)影響可以達(dá)到80%，決策階段是做好工程造價(jià)的基礎(chǔ)，亦是重中之重。

（一）決策階段

1．土地性質(zhì)與投資價(jià)值的探討

文章以房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)為切入點(diǎn)，探討了土地屬性的內(nèi)涵，也就是土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)。從城市發(fā)展角度、區(qū)域角度、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境三個(gè)方面進(jìn)行分析。

（1）從社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來看，項(xiàng)目所在的區(qū)域GDP總量、人均GDP、生活質(zhì)量、民生狀況等，都將直接影響到項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確性、市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可程度、對(duì)項(xiàng)目的收益。

（2）著眼于項(xiàng)目所處區(qū)域的角度來看，項(xiàng)目所處的城市基礎(chǔ)設(shè)施投入建設(shè)情況和居民滿意度，該城市的發(fā)展規(guī)劃以及實(shí)現(xiàn)情況，以及該項(xiàng)目所處的地理位置以及周邊規(guī)劃情況，比如一個(gè)商業(yè)用地項(xiàng)目作為產(chǎn)業(yè)基地與生態(tài)示范區(qū)的配套設(shè)施、補(bǔ)充周邊缺陷型配置需求，同時(shí)作為以交通樞紐為導(dǎo)向，本身就具有天然導(dǎo)入客流的優(yōu)勢(shì)資源，其區(qū)域重要的戰(zhàn)略定位以及需求性就決定了其重要地位，具有絕對(duì)的投資效益。

（3）著眼于該市目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的視角來看，該市居民的生活水平，在補(bǔ)充設(shè)施需求下，是否具有較大的購買力，促進(jìn)該商業(yè)項(xiàng)目的落地以及后期運(yùn)維效益的預(yù)期。這些都將是決策項(xiàng)目投資綜合考量的要素。

（4）著眼于客戶關(guān)注分析的視角來看，在前期決策中，該產(chǎn)業(yè)園區(qū)人群為該商業(yè)項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)者，這些園區(qū)企業(yè)定位，或是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)或是基礎(chǔ)性低端產(chǎn)業(yè)，具有高消費(fèi)力的白領(lǐng)或是基本生活水平的人員，他們購買力決定其商業(yè)定位水平。

2．項(xiàng)目本身價(jià)值決定

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)中，項(xiàng)目本身就決定著其全過程成本體系管控的不同，如商業(yè)項(xiàng)目和商品房住宅項(xiàng)目其成本體系有著很大的不同。一是商業(yè)項(xiàng)目較商品房項(xiàng)目投資回收周期和時(shí)間跨度都長；二是商業(yè)項(xiàng)目較商品房項(xiàng)目存在后期運(yùn)維增加成本；三是由于其建設(shè)模式的不同，過程中管理投入也將有所不同，造成成本控制的角度不同等等。所以對(duì)于項(xiàng)目的決策充分考慮以下方面：一是這個(gè)工程的總投資。開發(fā)公司要充分認(rèn)識(shí)市場(chǎng)環(huán)境，做好對(duì)項(xiàng)目定位的詳細(xì)調(diào)整、盡調(diào)。二是項(xiàng)目策略分析。在投資抉擇時(shí)期，開發(fā)公司對(duì)于項(xiàng)目開展的可操作性、總成本與對(duì)于預(yù)計(jì)投資收益是開發(fā)公司對(duì)建設(shè)方案進(jìn)行選取的根本。三是項(xiàng)目成本測(cè)算。在進(jìn)行了策略分析后，必須對(duì)要開發(fā)項(xiàng)目的成本展開，確立各環(huán)節(jié)成本投入。

3．方案抉擇

在項(xiàng)目的決策過程中，不管是哪個(gè)方面的問題，都要經(jīng)過詳細(xì)的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)論證，才能最大限度地優(yōu)化資源的分配。一是，項(xiàng)目的規(guī)模和規(guī)模要兼顧區(qū)域、定位、資金投入、運(yùn)營、收益等因素，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)情況和未來的發(fā)展趨勢(shì)，從眾多的戰(zhàn)略選擇中選擇最好的方案。方案選擇的優(yōu)劣將會(huì)對(duì)整個(gè)工程的成本有很大的影響。

（二）設(shè)計(jì)階段

此時(shí)期是按照項(xiàng)目可行性研究報(bào)告來開展設(shè)計(jì)的時(shí)期，是房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的根本意圖的體現(xiàn)，雖然設(shè)計(jì)費(fèi)占工程造價(jià)比重為1%，但是卻影響造價(jià)70%以，因此設(shè)計(jì)階段是造價(jià)控制的關(guān)鍵和重點(diǎn)。

設(shè)計(jì)階段及該階段成本控制主要成果—設(shè)計(jì)概算是詳細(xì)落定項(xiàng)目投資額度并有效分析項(xiàng)目資金合理性，且能夠?qū)⒃O(shè)計(jì)方案各功能性與資金進(jìn)行有效的匹配，以及明確各階段、各組成部分、各構(gòu)成要素等成本構(gòu)成情況以及成本控制額度。詳細(xì)地分析設(shè)計(jì)階段成本構(gòu)成及控制策略對(duì)于實(shí)施階段有著深遠(yuǎn)的影響?？梢苑答佋O(shè)計(jì)方案的合理性，避免重復(fù)建設(shè)工作，有序組織實(shí)施進(jìn)度，做好與投資匹配的設(shè)備選型及材料標(biāo)準(zhǔn)確，所以要對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)定和成本控制。

1．設(shè)計(jì)方案的評(píng)選與優(yōu)化

通過技術(shù)比較、經(jīng)濟(jì)分析和利益評(píng)估，正確處理技術(shù)和經(jīng)濟(jì)合理的關(guān)系，使技術(shù)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)合理相協(xié)調(diào)，通過對(duì)工程設(shè)計(jì)方案、設(shè)備選型、參數(shù)匹配、效率分析和項(xiàng)目可行性分析等現(xiàn)代數(shù)學(xué)模型來進(jìn)行最優(yōu)設(shè)計(jì)方案的評(píng)估。

2．確定項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)

在完成了造價(jià)規(guī)劃后，在滿足用戶需求的基礎(chǔ)上，按照節(jié)約成本的原則，由造價(jià)管理部門和設(shè)計(jì)部共同擬定了施工規(guī)范，并將其納入工程的設(shè)計(jì)中，作為設(shè)計(jì)單位的施工圖紙的需求文件。

工程建設(shè)要求與三個(gè)融資管理原則、結(jié)構(gòu)和功能性原則以及有效的費(fèi)用計(jì)劃密切相關(guān)，而且要與前期計(jì)劃中的一系列指標(biāo)要求相一致，與成本控制相一致。建筑規(guī)范由標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范和可調(diào)節(jié)規(guī)范兩大類組成，其中，建筑規(guī)范包含了由建筑工程如電梯等確定的設(shè)施，而建筑規(guī)范則是可根據(jù)用戶的關(guān)注程度，對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

設(shè)計(jì)公司在編制施工圖時(shí)，應(yīng)當(dāng)將工程造價(jià)預(yù)算與施工公司所制定的施工規(guī)范相結(jié)合，以便使設(shè)計(jì)單位能根據(jù)規(guī)范的施工程序和材料的編制。同時(shí)，“先于計(jì)劃，后為后”的成本控制思想也可以應(yīng)用于工程的設(shè)計(jì)。

3．限額設(shè)計(jì)確定項(xiàng)目目標(biāo)成本

根據(jù)可行性研究方案確定的投資額度進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，限額設(shè)計(jì)不是降低標(biāo)準(zhǔn)和減少功能，而是保證投資額度不變的情況下實(shí)現(xiàn)使用功能和建設(shè)規(guī)模的最大化，限額設(shè)計(jì)是工程全過程造價(jià)成本控制體系中的一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)，是設(shè)計(jì)階段中進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)有效分析，實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)控制的一項(xiàng)重要的措施。所以設(shè)計(jì)概算在工程造價(jià)管理中具有非常重要的作用。

（三）實(shí)施階段

1．合同規(guī)劃與管理。

在確定了項(xiàng)目的目標(biāo)費(fèi)用后，評(píng)估了在整個(gè)施工期間合同中所有的項(xiàng)目和相應(yīng)的價(jià)格，以及在整個(gè)施工期間變更或簽訂的合同，是該項(xiàng)目的主要控制內(nèi)容。這樣的控制方法，既不需要分解、重組合同，也不需要對(duì)合同進(jìn)行成本重組，而可以通過合同的內(nèi)容進(jìn)行控制，通常合同分解和重組在成本明確的階段發(fā)生的次數(shù)更多，這主要是由于合同的具體內(nèi)容與目標(biāo)成本之間的關(guān)系不能一一對(duì)應(yīng)，從而導(dǎo)致動(dòng)態(tài)管理成本的效率和質(zhì)量下降。在此基礎(chǔ)上，首先要以合同計(jì)劃的方法進(jìn)行管理，然后對(duì)全部建設(shè)費(fèi)用進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控。另外，該方法還可以直接指導(dǎo)后續(xù)的采購、投標(biāo)工作，預(yù)測(cè)合同的變化和修改，并將原來設(shè)定的費(fèi)用控制任務(wù)付諸實(shí)施。這樣也可以實(shí)時(shí)監(jiān)控項(xiàng)目的資金流向，從根本上將計(jì)劃和成本聯(lián)系在一起，最重要的是，它可以設(shè)計(jì)和控制合同的內(nèi)容，并以此來制定每月的支付計(jì)劃，將工程建設(shè)、銷售和項(xiàng)目的結(jié)算工作結(jié)合起來。

2．招標(biāo)方案

工程招標(biāo)時(shí)期不單單是敏感度最大的時(shí)期，也同樣為成本控制中比較關(guān)鍵的一環(huán)，借助嚴(yán)格的項(xiàng)目招投標(biāo)、訂立合同等相關(guān)工作，能夠控制好投資。在建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)中，費(fèi)用的控制的主要關(guān)聯(lián)因素詳細(xì)表現(xiàn)為如下：第一，設(shè)計(jì)說明、施工場(chǎng)所，項(xiàng)目的施工組織情況會(huì)大大地影響項(xiàng)目的成本。再者，技術(shù)工藝與組織模式的差異將導(dǎo)致項(xiàng)目成本的差異，所以，項(xiàng)目合理控制價(jià)的設(shè)定可以有效地去除不合理的報(bào)價(jià)對(duì)造價(jià)的影響。

3．動(dòng)態(tài)成本

項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本就是指在有了施工圖后，在項(xiàng)目招標(biāo)、簽訂合同、施工過程、結(jié)算等各個(gè)環(huán)節(jié)中，動(dòng)態(tài)地反映項(xiàng)目的成本變動(dòng)情況，如果項(xiàng)目的實(shí)際費(fèi)用與目標(biāo)費(fèi)用有偏差，則通過預(yù)警、糾偏、回調(diào)等措施，將項(xiàng)目的實(shí)際費(fèi)用降到了合理的水平。

動(dòng)態(tài)成本管控是一個(gè)系統(tǒng)性的工作，并非單一崗位、單一人員的成本管理，實(shí)施監(jiān)管需要具有較高專業(yè)水平和能力的成本管控員工，因?yàn)樵趯?shí)際情況下，對(duì)項(xiàng)目成本的所有變動(dòng)進(jìn)行完全的掌控是很難的，定期搜集并整理項(xiàng)目成本的變動(dòng)情況，對(duì)其中的動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行計(jì)算和估測(cè)，比較和剖析。

我們可以充分借助數(shù)字科技，搭建數(shù)字化管理平臺(tái)，通過確定目標(biāo)成本并結(jié)合多專業(yè)、各環(huán)節(jié)成本組成目標(biāo)成本與變動(dòng)成本構(gòu)成適用區(qū)間，系統(tǒng)對(duì)每一階段的施工邏輯與成本形成自動(dòng)檢測(cè)，觸發(fā)提醒與預(yù)警指示，根據(jù)超成本的水平，啟動(dòng)成本審批機(jī)制。利用數(shù)字化科技是動(dòng)態(tài)成本管控的重要技術(shù)手段，也是實(shí)現(xiàn)有效控制全過程造價(jià)管理的重要載體，通過搭建數(shù)字化動(dòng)態(tài)管理的平臺(tái)可實(shí)現(xiàn)投資方、設(shè)計(jì)方、施工方等多團(tuán)隊(duì)作業(yè)，同時(shí)最快最有效的反饋成本變化，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并根據(jù)問題發(fā)生點(diǎn)提出應(yīng)對(duì)方案，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目精準(zhǔn)化、節(jié)約化建設(shè)模式。

4．竣工階段成本分析

竣工結(jié)算是動(dòng)態(tài)成本控制的一個(gè)靜態(tài)成果體現(xiàn)，建設(shè)單位驗(yàn)收時(shí)期的成本控制不但應(yīng)參與工程竣工的造價(jià)控制，還必須對(duì)于項(xiàng)目理賠問題及時(shí)地予以處理，還必須和各個(gè)參與方予以綜合的清算。此階段成本控制具體有下面的幾個(gè)影響因素：

一是，與實(shí)體移交相匹配的結(jié)算資料。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資金額大、建設(shè)周期長、程序復(fù)雜等原因，導(dǎo)致了結(jié)算審計(jì)的困難，特別是對(duì)某些隱蔽工程的爭(zhēng)議性審查，以及與實(shí)際工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)相符的結(jié)算費(fèi)用的核查。

二是，成本分配不科學(xué)，成本核算不符合實(shí)際。由于造價(jià)的不合理，使得施工單位的造價(jià)核算出現(xiàn)了問題，從而使工程多了，虧本了。

三是，驗(yàn)收后反饋出的質(zhì)量缺陷。因?yàn)楣こ藤|(zhì)量問題在通過驗(yàn)收后，出現(xiàn)了很大的質(zhì)量問題，導(dǎo)致工程款只拿到了一小部分，甚至無法收回，導(dǎo)致了建設(shè)資金的浪費(fèi)。

對(duì)此，建設(shè)單位需要結(jié)合下述兩點(diǎn)對(duì)其實(shí)施管控。

5．結(jié)合動(dòng)態(tài)管理的項(xiàng)目核算機(jī)制

結(jié)合動(dòng)態(tài)管理過程所建立的數(shù)字化成本管理平臺(tái)，加強(qiáng)過程中監(jiān)控，并且針對(duì)影響結(jié)算成本的因素有針對(duì)性落控，調(diào)控各管理崗位、機(jī)制的責(zé)任，立足爭(zhēng)議事項(xiàng)解決在萌芽狀態(tài)；建立經(jīng)濟(jì)、技術(shù)復(fù)核機(jī)制，通過經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)反饋技術(shù)疑點(diǎn)，再集中性多層次、多方面評(píng)估核驗(yàn)，以確保項(xiàng)目成本的精準(zhǔn)核算。

6．成本科目分析

在參照市場(chǎng)采購標(biāo)準(zhǔn)的前提下，對(duì)于該施工工程的成本核算環(huán)節(jié)進(jìn)行成本各級(jí)科目和各項(xiàng)數(shù)據(jù)信息的分析總結(jié)，在遵循成本核算相關(guān)計(jì)算模式過程中，詳細(xì)驗(yàn)算各級(jí)科目的成本明細(xì)內(nèi)容。該項(xiàng)目對(duì)于施工過程中選用的單體建筑模式，進(jìn)行建安費(fèi)用和采購成本等各項(xiàng)信息的提煉總結(jié)，最終報(bào)告可以作為企業(yè)未來承接項(xiàng)目的目標(biāo)成本設(shè)計(jì)方案的參考文件。

（四）運(yùn)維成本

對(duì)于建設(shè)單位來說，運(yùn)營維護(hù)這一階段的成本控制往往是容易忽視其重要性，對(duì)于全過程成本造價(jià)的投入來說，這一階段投入也是比重較小，大約相當(dāng)于十分之一，但其對(duì)建筑物的使用功能以及使用效用起到相當(dāng)重要的作用，這一階段是實(shí)現(xiàn)最終建筑定位和設(shè)計(jì)理念以及預(yù)定目標(biāo)的絕對(duì)環(huán)節(jié)，更像是建筑物后端竣工，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體運(yùn)行調(diào)試以及建筑功能集成階段。所以運(yùn)維管理的需求相當(dāng)于項(xiàng)目管理和成本控制體系的一個(gè)組成部分，這一階段要切實(shí)地根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)制定長期、短期運(yùn)維方案；根據(jù)前端決策策略確定運(yùn)維服務(wù)方向和成本目標(biāo)；根據(jù)融資方案實(shí)現(xiàn)投資回收、投資效益等。

三、結(jié)束語

為了提高房地產(chǎn)企業(yè)的效益，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目增值，必須建立健全項(xiàng)目成本管理體系，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。而在認(rèn)識(shí)到這種理論并把它付諸實(shí)踐的過程中，就需要企業(yè)進(jìn)行成本管理的改革，使之與市場(chǎng)發(fā)展的需要相適應(yīng)。