崔 征，周夢茜，孔靈柱

（吉林建筑大學，吉林 長春 130118）

國家對住房問題的高度關注使得影響房價的因素成為學術界的重要研究課題。針對房價的影響因素，國內(nèi)學者做了大量研究，他們認為地區(qū)生產(chǎn)總值、利率、股票價格、居民消費水平、信貸規(guī)模、人口結構等是影響房價變動的主要因素。［1-5］此外，還有學者對區(qū)域房價影響因素進行了研究，相關探討主要從以下兩方面展開：其一是研究特定范圍內(nèi)的房價影響因素。衣保中等、雷田禮等、湯文彬以35個大中城市房價作為研究對象，［6-8］而陳卓、劉有章等、韓艷紅等主要研究長三角城市群房價。［9-11］其二是比較不同區(qū)域房價影響因素的異同。周小平、李永剛等學者按省份或城市所處地理位置將全國分為東、中、西部，對比了相關因素對三個區(qū)域房價影響的差異，［12，13］陳鵬、李懷等則研究了一、二、三線城市房價影響因素的異質(zhì)性。［14，15］

已有文獻對房價影響因素進行了全方位、多角度的研究，但仍有可進一步研究的空間。第一，盡管學者們認識到了相同因素對房價的影響在不同區(qū)域具有差異，但忽視了城市間發(fā)展的異質(zhì)性。研究中所用樣本數(shù)量較少，難以對科學的客觀規(guī)律進行歸納；另外，利用低頻數(shù)據(jù)進行研究，無法準確分析相關因素對房價的影響。第二，在變量選擇上，少有學者關注到國際貿(mào)易給我國房價帶來的影響，但在經(jīng)濟全球化的今天，國際貿(mào)易水平對我國房價的影響是不容忽視的。第三，時間序列數(shù)據(jù)包含信息較少，會對研究結論的正確性產(chǎn)生影響?；诖?，本文擬從以上三個角度加以改進，并通過對比一線、新一線、二線、全國城市房價受影響因素沖擊后的響應，剖析學者們結論沖突的原因，以期實現(xiàn)一定的理論貢獻。

一、相關因素對房價影響的路徑分析

1.公共物品供給。早在1969年，Oates就提出了公共品的資本化理論，即在其他條件相同的情況下，公共品供給越好的地方，越能獲得居民的青睞，地方的財產(chǎn)價值也會隨之得到提高。［16］而財產(chǎn)價值的提高又會促進地方公共品供給，進而形成良性循環(huán)。朱思宇、謝敘祎通過構建固定效應面板模型驗證了公共物品供給對房價的促進效應。［17］受社會資源分配和城市地理位置影響，公共物品資源的豐富程度在不同等級城市間分配不均，經(jīng)濟發(fā)展好的城市公共物品無論在數(shù)量還是質(zhì)量上都早已處于優(yōu)質(zhì)狀態(tài)，提升空間小，對居民購房影響不大。而對于經(jīng)濟發(fā)展較差城市的人民而言，他們更注重“有沒有”公共物品，而不是公共物品“好不好”。據(jù)此，提出假設：

H1：公共物品供給對新一線、二線城市房價的促進作用高于一線城市房價。

2.國際貿(mào)易。葛亦喬的研究顯示，經(jīng)濟開放度對房價具有正向影響。［18］對外開放程度的加深能夠引進先進技術、管理經(jīng)驗，這會提高建筑工人的勞動生產(chǎn)率，帶來工人工資水平的上漲，此時房地產(chǎn)的建筑成本增加，抬高了房價。而申騰飛提出，房價隨著對外開放程度的加深呈現(xiàn)先漲后降的變化趨勢。［19］國際貿(mào)易對城市發(fā)展的影響很大程度上體現(xiàn)在創(chuàng)造就業(yè)上，大量人口流入經(jīng)濟發(fā)展水平高的城市，住房需求也越來越高。然而，低收入不足以支持高消費，為了避免房屋過剩，開發(fā)商不得不通過降價的方式售房，國際貿(mào)易通過促進就業(yè)、增加人口流動影響了房價。據(jù)此，提出假設：

H2：國際貿(mào)易對一線、新一線城市房價的抑制作用高于二線城市房價。

3.房地產(chǎn)投資。賴一飛等針對房地產(chǎn)投資和房價間關系的研究結果表明，增加房地產(chǎn)投資對房價具有正向影響。［20］這種情況與我國城鎮(zhèn)化進程不斷提速的大背景一致，人口不斷涌入城市，對房屋的剛性需求數(shù)量十分龐大，而受土地資源等因素的制約，短時間內(nèi)無法實現(xiàn)供求平衡，自然會導致房價的上漲。相較于經(jīng)濟發(fā)展水平高的城市，可融入性強的中小城市是農(nóng)民進城的適宜選擇，其房價所受影響也就更大。而經(jīng)濟發(fā)展水平高的城市房地產(chǎn)投資資金更多用于改善房屋周邊環(huán)境、增加相應配套設施等，這會導致房屋總體質(zhì)量的提高，也可能影響房價。據(jù)此，提出假設：

H3：房地產(chǎn)投資對新一線、二線城市房價的促進作用高于一線城市房價。

4.收入水平。胡敏在對中國171個城市做了實證分析后，得出收入水平的提高會使房價上漲的結論。［21］這很符合現(xiàn)實經(jīng)驗，收入水平的增加有助于潛在需求向有效需求轉(zhuǎn)化，需求的增加則會推高房價，這種現(xiàn)象在經(jīng)濟發(fā)展水平較差的城市更普遍。對于經(jīng)濟發(fā)展水平高的城市居民而言，對房屋保值增值投資屬性方面的需求更多，收入的微量變化并不影響其是否購買房屋的決策。據(jù)此，提出假設：

H4：收入水平對二線城市房價的促進作用高于一線、新一線城市房價。

5.信貸配給。王鵬、林曉燕、昌菖等學者的研究結果顯示信貸配給的增加對房價具有正向影響。［22，23］他們從需求側(cè)進行研究發(fā)現(xiàn)，當市場中的貨幣供應量增加時，消費者能夠以較低的代價從金融機構獲得貸款，其購買房屋的行為會導致市場中的有效需求增加，進而導致房價上漲。然而，信貸配給對供給側(cè)也會產(chǎn)生影響，信貸配給的增加使得房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)更為活躍的建房行為，市場中房屋供給量的增加會抑制房價上漲。與收入水平對房價的影響相似，經(jīng)濟發(fā)展水平較差的城市開發(fā)空間更大，信貸配給的影響也就更大。據(jù)此，提出假設：

H5：信貸配給對二線城市房價的抑制作用高于一線、新一線城市房價。

二、研究設計

（一）變量選取

1.房價變量。依據(jù)城市在相關城市網(wǎng)絡中的樞紐性、對商業(yè)資源的吸引力、未來發(fā)展?jié)摿?、人民休閑方式的多元性以及在消費方面的活躍度等五方面指標，《第一財經(jīng)周刊》將中國337個地級以上城市分為一線、新一線、二線等類別。由于商品房在房地產(chǎn)市場中占比較大，可用它的價格變動代表市場中房價的變動?；跀?shù)據(jù)的可得性，本文選取4個一線城市（北京、上海、廣州、深圳）、13個新一線城市（成都、重慶、杭州、武漢、西安、天津、蘇州、南京、鄭州、長沙、沈陽、青島、合肥）、12個二線城市（寧波、昆明、福州、無錫、廈門、濟南、大連、哈爾濱、溫州、石家莊、南寧、貴陽）的商品房銷售均價作為房價變量。用F表示房價變量。

2.影響因素變量。受數(shù)據(jù)可得性限制，并借鑒已有文獻，本文的指標設計如表1所示。

表1 變量設計與指標說明① 不同城市影響因素變量的符號表示同房價。

（二）數(shù)據(jù)來源、處理及檢驗

1.數(shù)據(jù)來源與處理。商品房銷售均價以各城市商品房月度銷售額/月度銷售面積得到，用CPI平減去除通貨膨脹影響，得到實際房價。另外，銷售均價缺失1、2月份，利用SPSS中臨近點間的線性趨勢方法將房價1、2月份數(shù)據(jù)插值；指標中的缺失值也運用SPSS軟件，利用其中的線性插值方法進行了填補；為了與房價數(shù)據(jù)相匹配，房價影響因素的數(shù)據(jù)區(qū)間均為2012年1月至2018年12月；所有數(shù)據(jù)均在進行CPI平減后取對數(shù)，以減少多重共線性和異方差對變量效應分析準確性的影響；數(shù)據(jù)來源于Wind中國宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)庫、中經(jīng)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)庫和前瞻數(shù)據(jù)庫。

2.數(shù)據(jù)檢驗。首先，利用ADF單位根檢驗②由于模型中運用數(shù)據(jù)為面板數(shù)據(jù)，故此處的平穩(wěn)性檢驗為建立pool后的面板ADF單位根檢驗。來檢驗數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性。檢驗結果顯示，所有數(shù)據(jù)均在一階差分后實現(xiàn)平穩(wěn)。其次，根據(jù)AIC、BIC、HQIC三項準則選取最優(yōu)滯后階數(shù)，最終，以一線城市房價、新一線城市房價、全國城市房價為房價變量的三個PVAR模型最優(yōu)滯后階數(shù)為3階，二線城市房價為房價變量的PVAR模型最優(yōu)滯后階數(shù)為2階。最后選用Kao檢驗法來檢驗變量面板數(shù)據(jù)間的長期均衡關系。檢驗結果顯示四個PVAR模型均通過了協(xié)整性檢驗，在5%顯著性水平下拒絕了變量間不存在長期關系的原假設，說明變量間存在長期且穩(wěn)定的動態(tài)均衡關系。

三、實證結果與分析

（一）脈沖響應分析

對公共物品供給、國際貿(mào)易、房地產(chǎn)投資、收入水平和信貸配給分別給予一單位的正向沖擊，以觀察房價對各變量沖擊的響應情況。圖1至圖5分別顯示了一線城市房價、新一線城市房價、二線城市房價、全國城市房價受到各變量沖擊后的響應圖像。其中，X軸表示時間，Y軸表示房價的變化趨勢，細線代表±2標準差。

1.公共物品供給對房價的影響分析。圖1a中，公共物品供給一單位正向沖擊經(jīng)房地產(chǎn)市場傳遞后，在當期給一線城市房價帶來正向影響，在第2期便對一線城市房價產(chǎn)生最大的負影響，而后震蕩變小，其影響于第10期接近于0。在b圖中，給公共物品供給一單位正向沖擊，在當期即對新一線城市房價產(chǎn)生最大負效應，然后沖擊幅度減弱，于第4期產(chǎn)生最大的正效應，而后在正負效應交替變換中沖擊幅度越來越小，于第10期逐漸趨于0。這表明增加城市公共物品供給對新一線城市房價的影響盡管在當期會產(chǎn)生負影響，但長期來看沖擊效應的方向具有不確定性。c圖中二線城市房價受到公共物品供給沖擊后的響應在波動趨勢和幅度上均與新一線城市房價的響應類似。d圖中全國城市房價受到公共物品供給沖擊后的響應在波動趨勢上與一線城市房價的響應類似，波動幅度略小于一線城市房價。而無論是對于二線城市還是全國城市，增加公共物品供給對房價均約有10期的影響。

圖1 公共物品供給變動對房價的影響

2.國際貿(mào)易對房價的影響分析。2a、2b兩圖顯示，在受到國際貿(mào)易一單位正向沖擊后，一線城市、新一線城市房價的響應較一致，當期房價即降至觀測期內(nèi)最低，國際貿(mào)易沖擊帶來了明顯的負效應，第2期負沖擊效應開始變小，而后沖擊幅度繼續(xù)減弱并在波動中趨于平緩，大約在第10期接近于0。在c圖中，二線城市房價的響應則與一線、新一線城市房價的響應相反，國際貿(mào)易沖擊在當期即給房價帶來最大正效應，而后正效應逐漸減弱，于第3期左右產(chǎn)生最大負效應，之后沖擊幅度逐漸減小，于第12期趨近于0。在d圖中，全國城市房價受到國際貿(mào)易沖擊后的響應與一線、新一線城市房價的響應極為相似，在響應幅度上低于一線城市、高于新一線城市，國際貿(mào)易沖擊對全國城市房價的影響也消失在第12期。

圖2 國際貿(mào)易變動對房價的影響

3.房地產(chǎn)投資對房價的影響分析。在圖3a中，房地產(chǎn)投資沖擊給一線城市房價帶來的影響僅在前兩期較大，并表現(xiàn)出了明顯的負效應，而后房價幾乎不受影響，房價受沖擊后徹底不再變化的情況發(fā)生在第10期。在b圖中，新一線城市房價受房地產(chǎn)投資沖擊后的響應呈大起大落的態(tài)勢，房地產(chǎn)投資沖擊在第2期便帶來了最大負效應，隨后在第3期帶來正效應并達到峰值，此后震蕩逐漸減弱直至影響消失。從影響方向上看，房地產(chǎn)投資沖擊對新一線城市房價的拉動作用更明顯。從影響持續(xù)時間上看，房地產(chǎn)投資沖擊對新一線城市房價的影響約持續(xù)了10期。在c圖、d圖中，面對房地產(chǎn)投資一單位的正向沖擊，二線城市房價、全國城市房價均在前兩期下跌，隨后持續(xù)上漲至約第5期，而后再次下跌至基期水平并振蕩至第10期影響消失。相較而言，房地產(chǎn)投資沖擊給二線城市房價、全國城市房價帶來的正效應更明顯。

圖3 房地產(chǎn)投資變動對房價的影響

4.收入水平對房價的影響分析。在圖4a中，收入水平?jīng)_擊給一線城市房價首先帶來負向影響，隨后負向影響變小并逐漸變?yōu)檎蛴绊懀谶_到峰值后又回落，而后震蕩幅度逐漸變小，于第12期趨于0。在b圖中，新一線城市房價的響應恰與其相反，呈現(xiàn)先漲再降、再漲再降的趨勢，房價在第10期就徹底停止了響應。但一線、新一線城市的房價響應都僅圍繞沖擊前的房價水平上下波動，收入水平?jīng)_擊對房價的影響并不明顯。在c圖中，收入水平?jīng)_擊對二線城市房價的正向、負向影響均比較強烈，二線城市房價呈現(xiàn)暴漲暴跌的態(tài)勢。第2期房價下降，第3期房價開始飆升，第4期房價又回歸到了下降狀態(tài)，第5期再次攀升，最終在第10期房價不再振動。在d圖中，全國城市房價僅在第1期表現(xiàn)出了明顯的正效應，隨后房價圍繞基期水平小幅振動，直至第12期收入水平?jīng)_擊對房價的影響降為0。

圖4 居民收入變動對房價的影響

5.信貸配給對房價的影響分析。在圖5a中，一線城市房價在受到來自信貸配給一單位的正向沖擊后，第1期即漲至響應期內(nèi)最大值，隨后立即下降并在震蕩中逐漸趨于平穩(wěn)，房價在第10期不再發(fā)生變化。在b圖中，新一線城市房價受到信貸配給沖擊后，僅在小范圍內(nèi)上下浮動，信貸配給沖擊對新一線城市房價并不存在明顯影響，但房價依然持續(xù)振蕩至第12期才停止響應。在c圖中，二線城市房價受沖擊后在第2期漲至最高點，第4期又降至最低點，顯現(xiàn)出的負效應更強，信貸配給沖擊對二線城市房價的影響在第10期消失。在d圖中，從全國城市房價響應的角度看，第2期房價下降，第3期上漲，第4期再度下降，信貸配給沖擊雖會使得全國城市房價不斷波動，但房價變化的方向不確定，全國城市房價在第12期左右徹底停止波動。

圖5 信貸配給變動對房價的影響

總結脈沖響應結果可以看出，除收入水平、信貸配給外，其他變量沖擊對一線城市房價的影響均為負；公共物品供給、國際貿(mào)易沖擊主要拉低了新一線城市房價，房地產(chǎn)投資沖擊則抬高了新一線城市房價，收入水平、信貸配給沖擊對新一線城市房價的影響并不明顯；公共物品供給、收入水平?jīng)_擊對二線城市房價的影響呈現(xiàn)先負后正的狀態(tài)，國際貿(mào)易和房地產(chǎn)投資沖擊對二線城市房價具有正向影響，僅信貸配給沖擊對二線城市房價產(chǎn)生負向影響；對于全國城市房價而言，公共物品供給、國際貿(mào)易沖擊會使房價下跌，收入水平?jīng)_擊與房價呈同方向變動，房地產(chǎn)投資、信貸配給沖擊會使房價先下降后上升。從影響程度上看：第一，公共物品供給、國際貿(mào)易、房地產(chǎn)投資的沖擊給一線城市房價帶來的影響高于新一線、二線城市房價；第二，收入水平、信貸配給沖擊對二線城市房價的影響高于一線、新一線城市房價；第三，各變量沖擊給全國城市房價帶來的影響在方向上與一線城市房價的響應較相似，在程度上略小于一線城市，可以通過一線城市房價走勢來判斷全國城市房價走勢。另外，各因素對城市房價的影響具有滯后效應，但不管產(chǎn)生何種影響，均會在12期內(nèi)消失。

上述脈沖響應結果顯示，本文五個假設均成立。特殊的是，收入水平對二線城市房價不僅促進作用強，抑制作用也很強，房價呈現(xiàn)先跌后漲的趨勢，這可能與市場的自我調(diào)節(jié)有關。居民收入雖有上漲，但其上漲幅度不足以匹配正在上漲的房價。當房地產(chǎn)開發(fā)商意識到這一問題時，會主動降價以吸引更多人購房，導致了房價的大跌。此時，大量潛在需求轉(zhuǎn)換成了實際需求，而房地產(chǎn)開發(fā)商的目的是追求利潤最大化，這種心理便帶來了隨后房價的瘋漲。

（二）方差分解分析

在脈沖響應函數(shù)的基礎上，本文對各變量的方差貢獻進行分析，觀察不同時點上每個變量解釋房價變化的能力，對每個變量引起房價變化的貢獻度作比較。表2～表5將每個變量方差占總方差的比重以百分比的形式表示出來，百分比越大，表示該變量在解釋房價變化時越重要。由于脈沖響應分析顯示，各變量對房價的沖擊均會在12期內(nèi)消失，故選取12期作為分解期間。第一列為分解時間，后六列分別顯示了公共物品供給、國際貿(mào)易、房地產(chǎn)投資、收入水平、信貸配給和房價本身在不同時期對房價的方差貢獻。

1.各變量對一線城市房價的方差貢獻度分析。表2中數(shù)據(jù)顯示，在第1期，各變量對房價的解釋度均很低，其中最高的國際貿(mào)易占比也僅有1.16%，房價的變化幾乎可以完全由房價預期來解釋。隨著時間的推移，各變量對房價變化的貢獻度在波動中上升，國際貿(mào)易和房地產(chǎn)投資的上升趨勢更大，第12期它們對房價變動的解釋度達到了近8%。而公共物品供給和收入水平對房價變動的解釋能力不強，第12期貢獻度僅為1.63%和3.28%。信貸配給的貢獻度則自始至終徘徊在0.3%～0.5%之間，幾乎不能解釋任何房價變動。因此，國際貿(mào)易和房地產(chǎn)投資對一線城市房價變動的解釋力更強。

表2 一線城市房價的方差分解結果 單位：%

2.各變量對新一線城市房價的方差貢獻度分析。從表3中可以看出，五個變量在起始階段對房價變動的解釋度都很低，他們的貢獻度占比均不超過1.5%，房價預期是解釋房價變化最重要的因素。截至第12期，公共物品供給、收入水平、信貸配給對房價變動的解釋力也均未超過3%，三者貢獻度之和仍小于國際貿(mào)易或房地產(chǎn)投資對房價變動的貢獻度。而國際貿(mào)易和房地產(chǎn)投資對房價的解釋能力隨時間的變化急劇上升，觀測期內(nèi)從1%左右增加到了10%以上，二者對于房價變動的影響毋庸置疑。因此，與一線城市房價方差分解結果相似，國際貿(mào)易和房地產(chǎn)投資也是對新一線城市房價預測能力最強的變量。

表3 新一線城市房價的方差分解結果 單位：%

3.各變量對二線城市房價的方差貢獻度分析。表4顯示，從第1期的結果來看，公共物品供給、國際貿(mào)易、房地產(chǎn)投資對房價變動的影響微乎其微，而收入水平、信貸配給對房價變動的影響在第1期便高達8.04%和7.35%。觀察變量在各期對房價變動的貢獻度可以發(fā)現(xiàn)，公共物品供給和國際貿(mào)易對房價變動的貢獻度僅在小范圍內(nèi)浮動，從未突破2%。而房地產(chǎn)投資、收入水平、信貸配給的貢獻度則在12期內(nèi)有所上漲，房地產(chǎn)投資對房價變動的貢獻度足足上漲了7%。第12期結果顯示，房地產(chǎn)投資、收入水平、信貸配給對房價變動的貢獻度分別為7.33%、8.56%和9.94%，解釋能力比較強。因此，不同于一線、新一線城市房價的方差分解結果，收入水平、信貸配給自始至終對二線城市房價變化的預測能力都很強，房地產(chǎn)投資僅在觀測期末對二線城市房價變化的預測能力較強。

表4 二線城市房價的方差分解結果 單位：%

4.各變量對全國城市房價的方差貢獻度分析。表5顯示，各變量對全國城市房價的貢獻度在第1期都很小，貢獻度最大的房地產(chǎn)投資所占比重也不過2.38%，房價變化主要由房價預期來解釋。但隨著時間的推移，各變量對房價變動的貢獻度都呈上升趨勢。在第12期時，公共物品供給和信貸配給對房價變動的解釋度分別為2.59%和3.59%，不能很好地解釋房價的變動原因。此時，國際貿(mào)易、房地產(chǎn)投資和收入水平對房價變動的貢獻度均上升至8%左右，能夠在一定程度上對全國城市房價的變化做出解釋。因此，國際貿(mào)易、房地產(chǎn)投資和收入水平是預測未來全國房價變化的重要因素。

表5 全國城市房價的方差分解結果 單位：%

對方差分解的結果進行分析可以看出，方差分解結果與脈沖響應函數(shù)結果基本吻合。國際貿(mào)易對一線城市、新一線城市房價變動的解釋力比較強，居民收入水平和信貸配給僅能較好解釋二線城市房價的變動，而房地產(chǎn)投資對各級別城市房價和全國房價變動的解釋力都比較強，公共物品供給在解釋各級別城市房價變化中幾乎未發(fā)揮作用，對全國城市房價解釋力較強的變量是國際貿(mào)易、房地產(chǎn)投資和收入水平。從方差分解結果上看，各變量對全國城市房價解釋力與對一線、新一線、二線城市房價的解釋力各有相似，并不能得出一個較有傾向性的結論。從貢獻度大小上看，在第1期結果中，僅居民收入水平和信貸配給對二線城市房價的貢獻度較高；在第12期結果中，對房價解釋力強的變量約存在10%的貢獻度。就變量貢獻度的變化趨勢而言，雖有波動，但總體是上升的。

四、結論及政策建議

（一）結論

本文基于2012～2018年我國29個城市房價的月度面板數(shù)據(jù)，運用定性和定量相結合的方法，從整體和分樣本角度分別構建了4個PVAR模型，研究了公共物品供給、國際貿(mào)易、房地產(chǎn)投資、收入水平和信貸配給五個變量對房價的影響。通過對實證結果的分析總結，可得出以下結論：

第一，相同因素對不同級別城市房價的影響具有異質(zhì)性。這種異質(zhì)性既體現(xiàn)在相同因素對不同級別城市房價的影響方向上，也體現(xiàn)在影響程度上。公共物品供給、國際貿(mào)易和房地產(chǎn)投資對一線城市房價的影響更明顯，收入水平和信貸配給則更能影響二線城市房價，五個因素對新一線城市房價的影響介于一線城市房價和二線城市房價之間，這種異質(zhì)性的出現(xiàn)可能與城市特點有關。另外，不同級別城市房價在受到相同因素沖擊后其響應所呈現(xiàn)的異質(zhì)性能夠很好地解釋學者們研究結論間的矛盾，研究房價影響因素時應該注意不同城市發(fā)展水平的差異性；第二，各因素對全國城市房價的影響與其對一線城市房價的影響類似。在影響方向上，公共物品供給、國際貿(mào)易和收入水平對一線城市房價的影響與其對全國城市房價的影響完全一致，房地產(chǎn)投資對一線城市房價影響為負、信貸配給對一線城市房價影響為正，而這兩個因素對全國城市房價的影響均為先負后正，也具有一定的一致性；在影響程度上，受沖擊后全國城市房價的響應略小于一線城市房價的響應。

（二）政策建議

政府應注意到不同城市間房價影響因素影響路徑的差異性，在制定房價調(diào)整政策時應注意因時施策、因城施策，審慎使用全局性調(diào)控政策；對于全國范圍房地產(chǎn)市場做總體調(diào)整可以先以一線城市為試點，比照一線城市政策施行效果后做推廣。施行政策時，則應充分考慮其間接效應，避免給房價帶來大幅波動。

對于一線城市，應該注意公共物品供給、國際貿(mào)易和房地產(chǎn)投資對房價的影響。針對城市中過量的投機需求要進行合理引導，樹立正確的消費理念，拓寬投資方向，使居民的投資需求適當分散。同時，不斷完善房屋登記制度，必要時對擁有兩套以上房屋人群征收房產(chǎn)稅，遏制投機現(xiàn)象的產(chǎn)生和擴大。對于房地產(chǎn)開發(fā)商的圈地、捂盤不售等閑置土地的行為要嚴厲打擊。此外，還應注意保障中低收入人群的住房需求。一線城市本身具有高消費的特點，而高房價對于一些中低收入居民而言更是雪上加霜，政府應關注保障房的數(shù)量和質(zhì)量，為這些居民提供基本的居住場所。此制度也可與房地產(chǎn)市場相聯(lián)系，政府可收購市場中多余的房屋改為保障房，這樣既增加了保障房供給，也消化了市場中囤積的房源，避免了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。

對于二線城市，應該注意收入水平、信貸配給對房價的影響。無論是針對消費者還是開發(fā)商，資金的控制是制約低等級城市房價上漲的有效途徑。較之一線城市而言，二線城市擁有更多尚待開發(fā)的土地，但居民的購房需求卻不高。一方面，政府可利用擴張的貨幣政策引導房地產(chǎn)開發(fā)商進入市場；另一方面，政府可出臺多元化的住房優(yōu)惠政策，加大購房支持力度，吸引人口向發(fā)展水平低的城市分流。待市場中供求關系相對平衡后，應快速調(diào)整相關政策，避免需求的過度擴大以及市場失靈現(xiàn)象的發(fā)生。