文/胡 顥

住房是民生大事。一間房子，不僅是老百姓遮風避雨的所在，往往還承載著一個家庭的幸福。黨的二十大報告明確提出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度?！?/p>

近年來，上海的住房租賃市場發(fā)展迅速，已成為更多市民特別是新市民實現(xiàn)住有所居的重要途徑。據(jù)市房屋管理部門統(tǒng)計，截至2021年年底，全市出租房約493.4萬間，出租房內(nèi)人口約1300萬人。隨著住房租賃市場的快速發(fā)展，龐大的租賃規(guī)模和復雜的租賃關系也引發(fā)了大量矛盾糾紛，涉住房租賃類訴求居高不下，“黑中介”“群租”問題屢禁不止，哄抬租金、發(fā)布虛假房源等亂象時有發(fā)生。

《上海市住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）于11月23日經(jīng)市十五屆人大常委會第四十六次會議表決通過，將于2023年2月1日起施行?！稐l例》對于貫徹落實“房住不炒”的要求、規(guī)范住房租賃行為、保障住房租賃當事人合法權益、促進住房租賃市場健康發(fā)展具有重要意義。

明確各方權責構建長期穩(wěn)定的租賃關系

“要明確住房租賃的民生屬性”“租客常常處于弱勢地位，要加強對租客權益的保護”“要推進構建長期穩(wěn)定的住房租賃關系”……征求意見座談會上，無論是租客、租賃企業(yè)、房產(chǎn)中介，還是小區(qū)物業(yè)、居委會干部、社區(qū)群眾，都對這部《條例》抱有非常大的期望。

民有所呼，法有所應?！稐l例》第三條開宗明義地提出“房住不炒”的定位，要求“推動形成管理有序、服務規(guī)范、租賃關系穩(wěn)定的住房租賃體系”，牢牢把握民生屬性這個住房租賃發(fā)展的基本準則，體現(xiàn)了立法推動人民群眾實現(xiàn)住有所居、宜居安居的堅定決心。

為更好地保護租賃關系，《條例》嚴格規(guī)定了出租住房的條件，要求房屋應當符合建筑、消防、治安、防災、衛(wèi)生、環(huán)保等安全規(guī)定和標準，具備供水、供電等基本居住條件，禁止出租違法建筑?！稐l例》還明確出租人、承租人應當遵守民法典和自覺履行法定、約定義務，并針對近幾年住房租賃出現(xiàn)的一些群眾反映較大的問題，進一步要求出租人負責租賃住房及其設施、設備的安全管理，不得采取暴力、威脅或者斷水、斷電等方式強行解除合同、提前收房；要求承租人應當安全合理使用房屋及設施、設備，不得擅自改變房屋用途、結構或者實施違法搭建行為，并遵守管理規(guī)約或者村規(guī)民約。同時，《條例》還鼓勵租賃雙方訂立長期租賃合同，建立穩(wěn)定的租賃關系。

重拳出擊 劍指“群租”亂象

“一套兩居室的房子住了8—10個人，人多嘈雜，租客經(jīng)常半夜進出，周圍居民不堪忍受”“群租房存在租客噪聲擾民、二房東野蠻裝修、經(jīng)常漏水到樓下?lián)p害相鄰住戶正常生活等問題，轄區(qū)民警表示無法可依不能直接處理”“二房東在陽臺上加裝抽水馬桶和淋浴設施，污水經(jīng)由雨水管排出，污染了小區(qū)環(huán)境，破壞了房屋的原有使用功能”……

《條例》草案公開征求意見后，市民來信便雪片般飛來。其中，超過三分之二的信件內(nèi)容都和“群租”有關，強烈呼吁“嚴懲群租，還大家一個安全、文明的居住環(huán)境”。在市人大常委會會議審議過程中，也有不少委員建議，明確出租住房的條件要求，對于治安、擾民等問題加強監(jiān)管，從源頭解決“群租”。

“群租”不是個新問題，卻是塊難啃的“硬骨頭”?！稐l例》直面痛點，綜合各方面意見，在行為規(guī)范和法律責任等方面作了規(guī)定：明確住房租賃應當以原始設計或者經(jīng)有關部門批準改建的房間為最小出租單位，每個房間的居住人數(shù)和人均居住面積應當符合本市相關規(guī)定，同時規(guī)定，廚房、衛(wèi)生間、陽臺、貯藏室以及其他非居住空間不得單獨出租用于居住。違反以上三個要求中任何一個，就是“群租”。這一規(guī)定，為遏制“群租”提供了明確的法律依據(jù)?！稐l例》同時規(guī)定了相應的法律責任：發(fā)現(xiàn)“群租”的，由區(qū)房屋管理部門責令改正，處一萬元以上五萬元以下罰款；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。

當然，“群租”的治理不能僅依靠行政處罰，更需要各方聯(lián)合共治，建立長效管理機制，早發(fā)現(xiàn)、早查處。為此，《條例》規(guī)定，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當加大對群租等的查處和整治力度，定期組織排查，發(fā)現(xiàn)存在違法情形的，應當督促整改，及時依法啟動執(zhí)法程序，必要時通過聯(lián)合執(zhí)法等方式開展整治。同時，居（村）委員會、業(yè)委會與物業(yè)應當各司其職、協(xié)調(diào)配合，發(fā)揮好基層治理“三駕馬車”的作用，共同推進形成住房租賃共建共治共享格局。

規(guī)范經(jīng)營 讓“李鬼”無處遁形

不少租房子的人都被“黑中介”坑害過，或是遭遇假房源信息騙局；或是“人在家中坐，忽聞租金漲”；或是被迫接受不合理的租價交付要求……各類租房亂象幾乎成為許多來上海打拼，特別是剛畢業(yè)的大學生要面對的頭號難題。去年鬧得沸沸揚揚的“蛋殼公寓爆雷”事件，更是暴露出住房租賃市場在合規(guī)經(jīng)營、誠實守信、資金監(jiān)管等方面存在不少漏洞。

為進一步凈化市場環(huán)境，引導房東、租客群體在出租、租房時甄別真?zhèn)?，選擇有資質、更正規(guī)的住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，保障自身合法權益，《條例》規(guī)定了企業(yè)備案制度，要求住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構向房屋管理部門備案，并加強對從業(yè)人員的管理，要求住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構為從業(yè)人員辦理從業(yè)信息卡，從業(yè)人員需持卡實名從業(yè)。《條例》還將個人“二房東”納入管理范疇，要求個人以營利為目的轉租房屋達到規(guī)定數(shù)量的，依法辦理市場主體登記。

對于虛假房源信息泛濫、資金缺乏監(jiān)管、租金隨意上漲等問題，《條例》也作了有針對性的規(guī)定：規(guī)范房源信息發(fā)布，明確住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構對外發(fā)布房源信息的，應當核實核驗房屋權屬證明和基本狀況；通過網(wǎng)絡信息平臺發(fā)布房源信息的，平臺經(jīng)營者應當對發(fā)布者提交的相關材料進行核實，并建檔保存；違規(guī)發(fā)布虛假房源信息的，平臺經(jīng)營者應當采取刪除、屏蔽以及一定期限內(nèi)限制發(fā)布信息等措施。實行資金監(jiān)管，對于住房租賃企業(yè)承租個人住房從事轉租業(yè)務的，規(guī)定應當開立資金監(jiān)管專用賬戶；一次性收取租金超過三個月以及收取押金超過一個月租金的，超出部分應當存入資金監(jiān)管專用賬戶。建立住房租賃價格監(jiān)管機制，明確在租金顯著上漲或者有可能顯著上漲時，市人民政府可以采取漲價申報、限定租金或者租金漲幅等價格干預措施，穩(wěn)定租金水平。這些規(guī)定，旨在督促市場主體形成精細化的運營方式，從源頭上解決租賃市場的糾紛和矛盾，促進上海住房租賃行業(yè)的長穩(wěn)發(fā)展。

立法引領保障性租賃住房發(fā)展進入“快車道”

近年來，國家和本市大力發(fā)展保障性租賃住房，積極緩解住房租賃市場結構性供給不足，促進解決新市民、青年人等特定群體的住房條件困難問題。“希望立法推動保障性租賃住房的籌措和建設，確保新市民、青年人在住房租賃市場租得到、租得起、租得近、租得穩(wěn)、租得好?！绷⒎ㄕ{(diào)研中，參加會議的普陀區(qū)相關領導對此寄予厚望。

為全方位支持保障性租賃住房發(fā)展，《條例》設立了專章予以規(guī)范，精準破解制約保障性租賃住房發(fā)展的重點難點問題。在供給側，直擊制約保障性租賃住房建設發(fā)展的瓶頸問題，明確本市按照政府引導、市場運作的原則，擴大保障性租賃住房供給，要求保障性租賃住房重點在新城、高校園區(qū)、產(chǎn)業(yè)和商務商業(yè)集聚區(qū)、軌道交通站點周邊等租賃需求集中、生產(chǎn)生活便利、交通便捷的區(qū)域布局，發(fā)揮保障性租賃住房在租賃市場中的示范引領作用；在需求側，根據(jù)保障性租賃住房服務的人群、需求特點，明確保障性租賃住房的租金水平應當?shù)陀谕囟瓮焚|市場租賃住房，租期不得少于一年，且租期屆滿后，承租人符合規(guī)定條件并申請續(xù)租的，應當予以續(xù)租?！稐l例》還規(guī)定保障性租賃住房不得轉租、出借，不得銷售或者變相銷售，充分體現(xiàn)了保障新市民、青年人居住權益的決心。