周偉

（包頭市公共租賃住房管理服務(wù)局 內(nèi)蒙古包頭 014030）

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較迅猛的背景下，房屋的價格也出現(xiàn)了較大程度的變動，上漲趨勢比較明顯，而這一情況的存在則會大大降低人們購房欲及相應(yīng)的能力，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。為了實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利益的最大化，需要通過合理的經(jīng)濟管理手段，明確各部門之間的經(jīng)濟管理關(guān)系，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理概況

在社會經(jīng)濟中，房地產(chǎn)經(jīng)濟占據(jù)的地位頗為重要，不僅帶動了所在行業(yè)的顯著進步，同時也對國民經(jīng)濟水平的增長做出貢獻。需要注意的是，房地產(chǎn)經(jīng)濟雖然具有一定的優(yōu)勢，不足之處也不能被完全掩蓋，特別是在發(fā)展方面，需要努力的空間還很大。在內(nèi)部環(huán)境及外界影響的雙重作用下，房地產(chǎn)經(jīng)濟的機遇增多的同時，挑戰(zhàn)也會相應(yīng)增加，在發(fā)展中必須綜合考慮兩種因素，行業(yè)內(nèi)部管理、外部環(huán)境因素使房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出不均衡的發(fā)展狀態(tài)。比如，外界影響主要體現(xiàn)在國家層面及房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，尤其是相關(guān)政策的變動，當有關(guān)政策出現(xiàn)變化時，房地產(chǎn)發(fā)展會隨之受到影響，為此，在實際發(fā)展過程中，應(yīng)該重點把控外界影響因素，對長遠的戰(zhàn)略計劃等情況進行適當調(diào)整。除此之外，由于房地產(chǎn)企業(yè)在施工過程中所需材料、人員、設(shè)備一度上漲，建設(shè)成本的上漲也會使房價上漲?？傮w來看，中國的房地產(chǎn)發(fā)展前景還是比較樂觀的，在一些一線城市由于房價上漲，導致房產(chǎn)的交易量下降，但二、三線城市房價不斷上漲卻交易量上升。

二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理的意義

近些年，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭形勢愈發(fā)嚴峻，有關(guān)部門針對具體情況出臺了相應(yīng)的政策，新政策的發(fā)布、落實，給整個行業(yè)都帶來了一定的機遇。對成本的控制成為當下房地產(chǎn)行業(yè)維持行業(yè)競爭力的重要手段。在確保質(zhì)量的前提下，還需要對成本加以合理控制，進一步實現(xiàn)對房價的把控。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，從成本的角度進行理性思考，提高成本控制效果，有利于保障企業(yè)經(jīng)濟效益，因此該工作具有十分重要的意義。

三、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理存在的問題

（一）觀念落后

部分從事房地產(chǎn)工作的管理人員缺乏觀念的革新，循舊情況較為普遍。對經(jīng)濟管理缺乏正確、深入的認知，分析資產(chǎn)購進等情況時比較片面，重視紙面管理而輕視日常管理及具體執(zhí)行情況。片面地將經(jīng)濟管理的職責歸在財務(wù)部門，忽視了其他部門在經(jīng)濟管理中的作用，大大削弱了經(jīng)濟管理的功能。沒有加強對經(jīng)濟管理的重視力度，直接影響管理效果，不利于企業(yè)參與良性競爭。

（二）經(jīng)濟管理目標不明確

房地產(chǎn)開發(fā)商對于房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理缺乏認識，存在重錢輕物的思想，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟管理過程中，并沒有長期目標的規(guī)劃，只是片面地對資產(chǎn)的購進、出售和處置的財務(wù)數(shù)據(jù)進行紙面上的管理，而忽視了資產(chǎn)的日常管理和使用執(zhí)行情況。由于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期部分房地產(chǎn)政策的時效性有限，這種缺少明確目標和規(guī)劃的投資方式背后隱藏著大量的風險。另外，管理目標缺失導致了房地產(chǎn)行業(yè)的正常經(jīng)濟秩序被擾亂，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

（三）企業(yè)經(jīng)濟管理力度不夠

雖然大部分企業(yè)建立了相關(guān)管理制度，對于項目在管理方面有相應(yīng)的規(guī)章制度，但有相當一部分企業(yè)，由于對經(jīng)濟管理存在誤解，在經(jīng)濟管理部門建設(shè)中還存在不足，導致房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟管理相對比較薄弱，對于企業(yè)經(jīng)濟業(yè)務(wù)的處理隨意性較大。首先，雖有法人內(nèi)部監(jiān)督機構(gòu)，但是機構(gòu)職能沒有充分發(fā)揮出來，在具體開展工作時，監(jiān)督作用比較弱，從理論上來講，董事會等應(yīng)該具有相應(yīng)的監(jiān)督職能，但是實際上這種職能作用通常會被減弱。其次，企業(yè)會計在行使監(jiān)督職責時會有影響，導致監(jiān)督形式如同虛設(shè)，甚至還有些企業(yè)管理者對財務(wù)工作進行干預(yù)，導致會計工作不能順利進行。最后，企業(yè)對于在人員管理上的制度不健全，導致一些員工在法律意識上有所欠缺，在實際操作中可能存在礙于面子導致經(jīng)濟業(yè)務(wù)出現(xiàn)違法現(xiàn)象，最后形成了一系列經(jīng)濟犯罪。

（四）企業(yè)成本管理存在不足

第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于成本控制缺乏正確的理解和認識，企業(yè)主要還是在抓進度和質(zhì)量，對于成本的管理概念不太理解，以至于在很大程度上增加企業(yè)的成本，導致預(yù)算超支的現(xiàn)象出現(xiàn)。

第二，在房地產(chǎn)企業(yè)中，成本管理體系還是處于比較落后的狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺少完整的成本控制體系。企業(yè)成本普遍是由企業(yè)財務(wù)部門進行管理，對于在施工過程中的成本控制，沒有完整的制度或者缺少控制成本的標準。甚至在施工過程中還會出現(xiàn)工程分包現(xiàn)象，對于分包的價格也沒有一個固定的參考范圍，對成本控制做不到統(tǒng)一。

第三，企業(yè)內(nèi)部雖然建立了成本管理體系，但是在實際操作過程中，還是比較形式化，對于實際控制成本沒有起到作用。房地產(chǎn)企業(yè)只在管理表面下功夫，沒有對實質(zhì)性的成本進行控制及核算，從而導致制度實施并不理想，無法充分發(fā)揮效果。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的經(jīng)濟管理體系，從而導致管理出現(xiàn)了問題，無法達到理想的效果。

四、完善房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理的相關(guān)對策

（一）完善相關(guān)的制度體系

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理應(yīng)該充分認識到制度體系的重要性，并從該方面入手進行完善優(yōu)化，確保房地產(chǎn)市場的規(guī)范運行?，F(xiàn)如今，一些地方在開展房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作時，沒有完善的制度作為支撐，針對這一情況，有關(guān)部門可以結(jié)合當?shù)厍闆r及現(xiàn)行的法律法規(guī)對制度體系進行優(yōu)化完善，確保實際工作過程可以遵循。促進房地產(chǎn)行業(yè)的進步，需要根據(jù)制度進行科學的市場引導。但是，制度的制定過程中，還需要保障合理性與科學性，避免對房地產(chǎn)市場的過度干預(yù)。因此，隨著制度體系的不斷補充優(yōu)化，要遵循全面性原則，在此基礎(chǔ)上形成有效的約束，從而在管理工作實施過程中，可以對房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)與交易、后續(xù)服務(wù)等多項內(nèi)容實現(xiàn)有效管理。

（二）制定長期發(fā)展的目標

房地產(chǎn)企業(yè)要明確企業(yè)戰(zhàn)略目標，對于房地產(chǎn)后續(xù)的發(fā)展要有一個長遠的規(guī)劃，結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟實際建立長久的目標，并用長期發(fā)展規(guī)劃科學地指導房地產(chǎn)企業(yè)的短期發(fā)展目標，滿足我國人民的住房要求，在此基礎(chǔ)上促進經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理目標不明確，是導致房地產(chǎn)經(jīng)濟管理效果不足的主要原因之一。針對上述情況，企業(yè)要堅持具體問題具體分析的原則，首先要對不同區(qū)域的實際情況進行合理把握，然后對行業(yè)的整體發(fā)展方面加以明確，從而制定出符合實際、可行性高的戰(zhàn)略目標。因此，在制定目標和計劃時，不能急功近利，要分析當前存在各種問題的根本原因，并研究房地產(chǎn)在發(fā)展過程中可能面臨的風險。要充分考慮管理人員的意見，制定明確的目標，并在計劃過程中對目標進行分解，提高計劃的科學性，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟能夠穩(wěn)定快速的發(fā)展。另外，房地產(chǎn)企業(yè)可以編制產(chǎn)品組合發(fā)展目標。對當前的經(jīng)濟形勢加以解析，明確在現(xiàn)如今的大環(huán)境下，開發(fā)何種產(chǎn)品，為意向群體提供何種服務(wù)，才能在多變的市場中贏得主動權(quán)。

一是規(guī)劃并瞄準自己的細分市場。以需求為主要依據(jù)，結(jié)合其相似性開展市場劃分。在商業(yè)領(lǐng)域，市場主要被認為是由具有相同需求的買家組成。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該更為主動積極對現(xiàn)有的消費形勢進行認真審視，評估企業(yè)是否能夠提供相應(yīng)的產(chǎn)品和服務(wù)。在低碳經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)業(yè)為了追求市場競爭的主動權(quán)，掀起了綠色住宅開發(fā)浪潮。對于業(yè)務(wù)內(nèi)容進行了新的定義。基于概念的層次進行分析，將產(chǎn)業(yè)、業(yè)務(wù)放在一起加以比較，前者的活動范圍更為狹小，并且其面向的市場規(guī)模也非常受限。在同一細分市場中，提供類似產(chǎn)品、滿足類似需求的房地產(chǎn)企業(yè)相互競爭，從而獲得客戶對其服務(wù)價值的肯定。在低碳經(jīng)濟的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在整合業(yè)務(wù)時，應(yīng)該堅持有限、有潛力的組合形式，并通過它們獲得成功。這是一項基本的戰(zhàn)略任務(wù)，從根本上分析，這便是“業(yè)務(wù)定位”問題。房地產(chǎn)企業(yè)對于每個選定的領(lǐng)域都要做到目標的集中性。在有限的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該進一步明確自己想要實現(xiàn)什么和放棄什么，為了提高競爭力，必須堅持不同的選擇，選擇一些細分市場，并加強對一些能夠滿足客戶需求的特殊產(chǎn)品組合的重視力度。

二是明確“產(chǎn)品—市場組合”方案。在推廣低碳經(jīng)濟理念的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要更加關(guān)注企業(yè)在業(yè)務(wù)定位方面的情況；在接下來的階段，必然會涉及兩個問題：“在哪里競爭”和“如何競爭”。為了解決第一個問題，企業(yè)必須要搞清楚在既定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)，具體選擇何種“產(chǎn)品—市場組合”的形式，這個問題已經(jīng)關(guān)乎到了“競爭范疇”的情況。當面臨第二個問題時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該有在“競爭范疇”中戰(zhàn)勝對手的能力，也就是“競爭優(yōu)勢”。房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理者必須加強對這兩個問題的重視度。良好的“產(chǎn)品—市場組合”體系是提高企業(yè)競爭力的重要基礎(chǔ)，而競爭優(yōu)勢的形成則表現(xiàn)出對企業(yè)整體素質(zhì)的高度依賴。這里很難進行有針對性的討論，所以只能圍繞“競爭范疇”的問題開展具體分析。對于“競爭范疇”，房地產(chǎn)企業(yè)在廣泛的多元化和高度的專用性之間選擇的可能性比較多。從理論上講，企業(yè)在組合方案的選擇上并不是唯一的，為此可以生產(chǎn)多種產(chǎn)品，同時涉足不同的細分市場。然而，在低碳經(jīng)濟得到良好發(fā)展的今天，房地產(chǎn)企業(yè)的研發(fā)成本通常處于較高的水平上。要選擇比較廣泛的競爭范疇，立足不同的細分市場，以強大的資源基礎(chǔ)和運營能力，為廣大民眾提供豐富的產(chǎn)品。

（三）完善企業(yè)的經(jīng)濟管理，做好企業(yè)管理規(guī)劃

企業(yè)經(jīng)濟管理制度的建立，要依靠企業(yè)在對政策的正確認識。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展運用政策時，要充分明確職責和作用，以保證房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，不斷解決房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的難點。房地產(chǎn)政策調(diào)整會影響百姓生活的方方面面。有關(guān)部門必須要發(fā)揮自身的職能，通過不同的角度對房地產(chǎn)進行監(jiān)管。充分發(fā)揮經(jīng)濟的自我調(diào)控功能，提升房地產(chǎn)行業(yè)的自我調(diào)控能力。因此，企業(yè)經(jīng)濟管理過程中，需要滿足社會的需求，完善市場秩序；同時，需要充分提高房地產(chǎn)市場的自我調(diào)控能力，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

企業(yè)要科學規(guī)劃設(shè)計用地和空間，組織專業(yè)水平強的團隊，從而獲得技術(shù)支持，嚴格控制房地產(chǎn)項目初始階段的設(shè)計工作，嚴格把控項目中間環(huán)節(jié)的建設(shè)工作。除此之外，還需要按照相關(guān)規(guī)范標準對項目質(zhì)量及安全性做最后的審核、驗收，并根據(jù)每個環(huán)節(jié)的實際情況制定有效的技術(shù)指標。房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展應(yīng)該兼顧短期目標及長遠發(fā)展，不能緊抓眼前利益不放手，增強長遠市場結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟的平衡性，才能在確保成本合理縮減的情況下，找到適合房地產(chǎn)發(fā)展的方向。例如，為了更好地順應(yīng)社會發(fā)展趨勢，可以在推進水土保持的基礎(chǔ)上提高城市運行效率，如某城市通過專利技術(shù)的應(yīng)用，科學地設(shè)計了城市產(chǎn)業(yè)園區(qū)，使城市的發(fā)展效益向產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢轉(zhuǎn)變。在不久的將來，城鄉(xiāng)建設(shè)部門還可以結(jié)合城市的具體發(fā)展，因地制宜提高區(qū)域內(nèi)雨水的儲存和排放能力，在科學處理水源問題的前提下，進一步提高城市水處理效率，有效利用自然降水的效益，合理調(diào)節(jié)城市水源，提高建筑物的管理水平。

（四）提高企業(yè)內(nèi)部的管理水平，進一步加強企業(yè)自身建設(shè)

企業(yè)在創(chuàng)新中要注重內(nèi)部環(huán)境的改變。企業(yè)可以綜合考量企業(yè)的管理理念、經(jīng)營方針、企業(yè)的組織形式及企業(yè)建筑方式和風格，授權(quán)和分配責任的方法等，才能保障制度執(zhí)行的效率。另外，還應(yīng)當完善企業(yè)內(nèi)部的稽核制度，對于企業(yè)內(nèi)部的一些重要崗位人員要進行經(jīng)常性的輪換，以便及時發(fā)現(xiàn)和解決業(yè)務(wù)工作中存在的問題。此外，還應(yīng)當充分發(fā)揮企業(yè)審計的作用，使審計部門直接對董事會負責并嚴格保證其相對獨立性，這樣才能夠起到監(jiān)督和保護企業(yè)的資產(chǎn)、財產(chǎn)安全的作用，才能使企業(yè)取得更好的發(fā)展。

要有效解決房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理中存在的問題，管理者需要找到問題發(fā)生的源頭，整合影響因素，制定有效的解決方案。這就要求企業(yè)管理者采取科學合理的管理方法，如制定公平的評價體系，提高員工的積極性，建立合理的獎懲機制。確保出現(xiàn)問題時不相互包庇或者互推責任，提高員工的責任意識，將工作職責細分到每個人身上，確保責任承擔者的唯一性，有效解決問題，盡可能減少企業(yè)的經(jīng)濟損失。

（五）做好合同管理工作

房地產(chǎn)項目在開展建設(shè)工作時，需要考慮的內(nèi)容比較多，首先考慮的便是項目建設(shè)進度和現(xiàn)場施工條件，結(jié)合相關(guān)因素做好項目的經(jīng)濟管理工作，合理配置資金，節(jié)約建設(shè)總成本，盡可能保障建設(shè)單位可以獲得更高的收益。監(jiān)督項目資金使用的全過程，要結(jié)合建設(shè)項目來考慮，確保項目按計劃推進。嚴格按照合同要求管理和控制施工成本，避免在施工的各個階段浪費施工資源。除此之外，還需要加強對項目施工經(jīng)濟支出的管理和控制，并考慮各種因素的影響。例如，必須按照具體要求進行簽證管理，以避免施工成本出現(xiàn)超額的情況。

五、結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)經(jīng)濟作為我國經(jīng)濟發(fā)展的重要動力之一，在當下仍有很多問題尚未解決。在進行管理時，必須允許不同地區(qū)制定更加準確的管理方式，同時還需要充分利用市場的調(diào)節(jié)作用，避免市場活力受到影響，通過不斷進行摸索改革，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理的整體水平。