文／黃櫻 廣西地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 廣西南寧 530029

引言：

城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程不斷加快背景下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，迎來了良好的發(fā)展機(jī)遇。與此同時(shí)，越發(fā)激烈的行業(yè)競爭要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須做好內(nèi)部控制，提高自身的經(jīng)營管理能力，以完善的內(nèi)部控制體系為支撐，實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身的穩(wěn)定健康發(fā)展。

1、土地管理與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在聯(lián)系

1.1 法律環(huán)境

我國法律屬于一種強(qiáng)制性制度，任何企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的過程中都必須遵守法律的約束，不能從事任何法律規(guī)定的禁止性活動(dòng)，并且不能超過法律規(guī)定的權(quán)限，從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。在2000年前，針對房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)法律就已經(jīng)存在，雖然在表面上看似對房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)活動(dòng)進(jìn)行了約束，但是房地產(chǎn)開發(fā)的法律發(fā)展不成熟，突出體現(xiàn)在土地取得方式上。在2000年以前，房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)法律規(guī)定，地方政府和企業(yè)自行協(xié)議就可以出讓土地，這一規(guī)定使地方政府官員擁有較大的土地出讓權(quán)利，容易導(dǎo)致貪污腐敗現(xiàn)象的出現(xiàn)。2005年國家發(fā)布了土地出讓的相關(guān)政策，由地方政府和企業(yè)自行協(xié)議出讓土地的規(guī)定被禁止，規(guī)定任何土地的出讓一律實(shí)行招標(biāo)拍賣、掛牌出讓的形式，這一規(guī)定改變了土地取得的方式，限制了地方政府的權(quán)力。相關(guān)法律法規(guī)越來越健全，越來越符合市場的需求，我國逐步根據(jù)市場不斷變化的需求，對相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行制定和調(diào)整，自從2005年開始，民眾個(gè)人私有財(cái)產(chǎn)概念逐步深入人心，因此，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中很容易遇到拒絕遷移的人群，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)相對于早期而言更加難以推進(jìn)。

1.2 戰(zhàn)略反應(yīng)方式

企業(yè)在發(fā)展過程中，必然會遇到形形色色的發(fā)展壓力。企業(yè)的存在機(jī)制使它們有一定自我調(diào)節(jié)的能力，能夠與各方面的制度壓力進(jìn)行良性的互動(dòng)。在某些趨勢下，它們之間的互動(dòng)還會呈現(xiàn)出以下幾點(diǎn)特征：（1）企業(yè)為了順應(yīng)來自制度的壓力時(shí)，會間接地降低自身的社會方面的合法程度。由此，又會反過來增強(qiáng)企業(yè)自身對于制度壓力的抗壓能力。（2）企業(yè)為了順應(yīng)來自制度的壓力，會在一定程度上擠壓自身的利潤空間，從而得到對抗壓力的能力。（3）如果來自制度的壓力有著多種根源，那么企業(yè)也會隨著根源的多樣化而使自身的抗壓能力不斷提升。（4）如果企業(yè)并不過分依賴來自制度的壓力，那么也就是說企業(yè)的抗壓能力比較樂觀。（5）如果來自制度的壓力方向偏離了企業(yè)自身的發(fā)展方向，那么企業(yè)的抗壓能力就會上升。（6）當(dāng)來自制度的壓力壓抑了企業(yè)的自身發(fā)展，則這時(shí)企業(yè)的抗壓水平比較高。（7）當(dāng)來自制度的壓力不附帶法律上的效力，則企業(yè)對它有著較強(qiáng)的抵抗能力。（8）當(dāng)來自制度的壓力的自主性越低分散性越低，則會增加公司對制度壓力的抵抗力。（9）如果企業(yè)本身的發(fā)展環(huán)境非常穩(wěn)定，那么它的抗壓能力也就很強(qiáng)。（10）如果企業(yè)與企業(yè)在相互之間不存在行業(yè)上的相關(guān)性，那么企業(yè)抵御制度壓力的能力就會上升。

2、房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的土地管理方面的漏洞

2.1 土地規(guī)劃問題

傳統(tǒng)農(nóng)村土地規(guī)劃的常見問題有：土地確權(quán)未落實(shí)、集體用地建設(shè)難、土地基價(jià)波動(dòng)大、土地利用效率低等?，F(xiàn)階段農(nóng)村土地規(guī)劃最常出現(xiàn)的問題是土地確權(quán)未落實(shí)，土地確權(quán)指的是現(xiàn)有農(nóng)村種植用地對土地?fù)碛姓哌M(jìn)行實(shí)名登記，無人擁有的農(nóng)村種植用地歸國家所用，包括已故人員的現(xiàn)有土地其子女不再繼承其土地的使用權(quán)。針對土地確權(quán)的開展，我國大部門農(nóng)村用地已經(jīng)落實(shí)確權(quán)，少部分土地?zé)o法進(jìn)行確權(quán)，導(dǎo)致農(nóng)村土地規(guī)劃難問題。農(nóng)村集體用地指的是該片土地歸集體所有，針對此類型農(nóng)村土地的規(guī)劃和建設(shè)，需要采納村民集體意見，出現(xiàn)意見分歧容易導(dǎo)致城鎮(zhèn)化建設(shè)項(xiàng)目擱淺。農(nóng)村集體土地的規(guī)劃和建設(shè)問題，其根本原因在于農(nóng)民的意識形態(tài)問題。農(nóng)民對新時(shí)代城鎮(zhèn)建設(shè)方針不明確，單一性認(rèn)為土地交易僅針對工廠，大量農(nóng)村土地劃分成工業(yè)用地，無法完成城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中房屋用地有償征收，導(dǎo)致農(nóng)村土地利用率低，出現(xiàn)規(guī)劃問題。宏觀調(diào)控農(nóng)村土地規(guī)劃，政府部門制定長遠(yuǎn)土地應(yīng)用計(jì)劃，避免大量城鎮(zhèn)建設(shè)用地劃分為工業(yè)用地。

2.2 監(jiān)管機(jī)制不夠完善

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本都會設(shè)置內(nèi)部審計(jì)部門，但是很多時(shí)候，因?yàn)閮?nèi)控意識的薄弱，并沒有真正對各部門的職責(zé)和權(quán)限進(jìn)行明確劃分，導(dǎo)致企業(yè)審計(jì)部門和財(cái)務(wù)部門存在著職權(quán)交叉的問題，在針對部分事務(wù)進(jìn)行處理的過程中，出現(xiàn)了分管不明確的現(xiàn)象，影響了監(jiān)管機(jī)制作用的發(fā)揮。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制也會因?yàn)楸O(jiān)管力度不足，產(chǎn)生松散問題，使得企業(yè)內(nèi)部監(jiān)管無法真正達(dá)到預(yù)期效果，也對企業(yè)的長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了負(fù)面影響。

2.3 信息管理手段落后

信息化時(shí)代，數(shù)據(jù)信息是企業(yè)賴以生存和發(fā)展的核心要素，做好信息管理對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理和內(nèi)部控制至關(guān)重要?，F(xiàn)實(shí)卻是，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身并沒有能夠建立起完善的信息管理系統(tǒng)，缺乏對于項(xiàng)目整體的內(nèi)部控制，設(shè)計(jì)、施工和銷售階段的信息傳遞不及時(shí)，再加上缺乏對于投資的有效控制，以及物流、資金等信息跟蹤能力差等問題，各部門之間在信息溝通方面相對滯后，內(nèi)部控制效率低下，人為錯(cuò)誤發(fā)生的幾率顯著增大。

3、土地管理與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在聯(lián)系對策

3.1 房地產(chǎn)企業(yè)必須遵守土地管理制度

在我國，不論從事何種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，都必須嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，不得從事任何超出法律規(guī)定的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，并且必須在法律規(guī)定的權(quán)限范圍內(nèi)從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。這一點(diǎn)對于房地產(chǎn)開發(fā)也不例外，房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格遵守土地管理的制度，如果能夠遵守我國相關(guān)的土地管理制度規(guī)定，那么就可以以合法的方式和手段獲得土地的使用經(jīng)營權(quán)。近年來，國家對房地產(chǎn)開發(fā)越來越重視，制定了一系列的法律法規(guī)，例如采購法、招標(biāo)法等，都是針對房地產(chǎn)開發(fā)不同環(huán)節(jié)的制度規(guī)定，因此，房地產(chǎn)開發(fā)不論處于何種環(huán)節(jié)，都必須遵守國家相關(guān)的法律制度。隨著國家法律制度的變遷，企業(yè)取得土地的方式也隨之改變，由以往的地方政府與房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)議出讓土地轉(zhuǎn)變?yōu)檎袠?biāo)拍賣土地，這一規(guī)定不僅嚴(yán)格限制了地方政府出讓土地的權(quán)利，也有利于人民利益的實(shí)現(xiàn)。

3.2 做好風(fēng)險(xiǎn)管控工作

風(fēng)險(xiǎn)管控體系能夠幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對自身運(yùn)營中可能發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估，制定出有效的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對方案，確保在真正遇到風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，企業(yè)能夠迅速采取有效的措施來應(yīng)對，降低風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。在實(shí)際操作中，一是應(yīng)該加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)評估，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠結(jié)合自身的運(yùn)營模式，確定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)類型，借助專門的風(fēng)險(xiǎn)評估軟件，找出最佳的風(fēng)險(xiǎn)防范和應(yīng)對方式。這個(gè)過程中，需要通過制度的方式來對經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行化解，強(qiáng)化監(jiān)督管理力度，對于一些風(fēng)險(xiǎn)較高的部門，需要定期做好監(jiān)督檢查，借助合法手段，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的有效轉(zhuǎn)移；二是應(yīng)該做好資金管控，避免資金因素引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)和問題，為企業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展提供保障。

3.3 進(jìn)一步強(qiáng)化土地監(jiān)管工作

嚴(yán)格限制土地抵押手續(xù)的辦理，特別是列入房地產(chǎn)企業(yè)綜合信用黑名單的企業(yè)，禁止為其辦理土地抵押手續(xù)；進(jìn)一步明確不動(dòng)產(chǎn)登記工作職責(zé)，優(yōu)化登記程序，將商品房預(yù)售備案合同、住宅維修資金交納收據(jù)等法定登記申請材料作為進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的依據(jù)，依法及時(shí)為業(yè)主辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。

3.4 遵循開源節(jié)流的理念進(jìn)行土地管理

由于土地管理與房地產(chǎn)業(yè)長期保持著內(nèi)在聯(lián)系，在房地產(chǎn)調(diào)控期間，應(yīng)進(jìn)一步制定合理的規(guī)劃，降低項(xiàng)目運(yùn)營成本。進(jìn)一步完善土地利用制度改革，加強(qiáng)土地保護(hù)，堅(jiān)持“增收節(jié)支”和重點(diǎn)壓縮支出的指導(dǎo)方向。政府需要重視土地資源的節(jié)約使用，加強(qiáng)土地執(zhí)法監(jiān)察隊(duì)伍建設(shè)，健全房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管體系。對于個(gè)別發(fā)生的土地案件，政府相關(guān)部門還需要發(fā)動(dòng)群眾積極上報(bào)，鼓勵(lì)舉報(bào)行為，并形成政府部門之間的合力，同時(shí)協(xié)同其他司法、稅務(wù)等部門共同打造有序穩(wěn)定、良好發(fā)展的土地使用制度。要強(qiáng)化節(jié)約土地資源的意識，讓每一寸土地都發(fā)揮最大的利用價(jià)值，貫徹落實(shí)土現(xiàn)行的土地保護(hù)制度，并在實(shí)踐中不斷加以完善，杜絕土地資源的浪費(fèi)行為以及非法占用耕地的行為。促進(jìn)土地資源和資產(chǎn)的節(jié)約保護(hù)和企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的法律社會責(zé)任。比如，可以提高工作效率，降低其他土地管理服務(wù)成本，保證土地管理質(zhì)量；或者，在加強(qiáng)土地管理監(jiān)管的同時(shí)，加快業(yè)務(wù)外包的速度和范圍。

3.5 加強(qiáng)信息溝通交流

信息交流是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)溝通的基礎(chǔ)，尤其是在信息化時(shí)代背景下，企業(yè)必須掌握信息才能實(shí)現(xiàn)更好的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)施各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)的過程中，應(yīng)該做好信息拓展工作，借助多樣化的途徑和方法，獲取更多的北部信息，外部信息則可以通過定期市場調(diào)研等方式獲取，以完善的信息為支撐，企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)可以順利展開。

3.6 土地管理應(yīng)對房地產(chǎn)調(diào)控的策略

基于此房地產(chǎn)調(diào)控對土地管理的影響，土地管理應(yīng)對房地產(chǎn)調(diào)控的策略可以分為以下幾個(gè)方面：第一、采取有效措施或者途徑形式，加強(qiáng)地區(qū)的土地管理建設(shè)以穩(wěn)定和諧的狀態(tài)進(jìn)行，以此為房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控期間順利度過營造一個(gè)良好的外部環(huán)境。例如當(dāng)?shù)卣块T可以與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行合伙，與房地產(chǎn)業(yè)共同享受經(jīng)濟(jì)利益，這樣一方面政府為房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)提供所需的土地資源，另一方面企業(yè)在獲取利益收入時(shí)對當(dāng)?shù)仄渌矫孢M(jìn)行投資，從而達(dá)到了雙方共贏的局面。第二、遵循開源節(jié)流的理念進(jìn)行土地管理，由于土地管理與房地產(chǎn)業(yè)長期以來一直保有內(nèi)在的聯(lián)系，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控期間應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步的制定合理方案降低項(xiàng)目運(yùn)營的成本。例如，可以通過提高工作效率，降低其他各項(xiàng)土地管理服務(wù)成本，確保土地管理的工作質(zhì)量；或者在加強(qiáng)土地管理的監(jiān)督力度的同時(shí)，加快業(yè)務(wù)外包的速度和范圍。第三、在房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控期間，加快建立信息管理系統(tǒng)，利用科學(xué)技術(shù)手段收集客戶信息，依據(jù)客戶實(shí)際情況設(shè)定服務(wù)類型，提高客戶滿意度。第四、加強(qiáng)對員工的人文關(guān)懷，確保在宏觀調(diào)控期間員工能夠和諧相處，并且共同面對困難，營造良好奮進(jìn)的團(tuán)隊(duì)氛圍，加快內(nèi)部團(tuán)隊(duì)的建設(shè)。第五、面對改革，應(yīng)當(dāng)具備創(chuàng)新管理的思維，利用創(chuàng)新方法，加快土地管理工作的建設(shè)。

3.7 堅(jiān)持保護(hù)土地供給、審核土地管理資料、嚴(yán)格開發(fā)用地的原則規(guī)范土地管理

第一，保護(hù)土地供給。在土地資源高效率利用的過程中需要相關(guān)人員結(jié)合實(shí)際情況在其中適當(dāng)?shù)脑黾油恋刭Y源利用審批程序，在程序的規(guī)范作用下合理利用土地資源。對于新增建筑用地要著重優(yōu)先發(fā)展先導(dǎo)行業(yè)、新興行業(yè)、服務(wù)行業(yè)，通過將土地資源應(yīng)用到這些領(lǐng)域來在最大限度上發(fā)揮出土地資源的社會功用。第二，認(rèn)真審核土地資源的利用，優(yōu)化結(jié)構(gòu)調(diào)整。按照節(jié)約、集約的土地經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)把關(guān)土地資源的利用，取締一些產(chǎn)能過剩項(xiàng)目和低水平、重復(fù)建設(shè)的項(xiàng)目。在現(xiàn)有土地資源利用的過程中相關(guān)人員還需要思考如何進(jìn)一步盤活和高效率的利用存量土地，從而有效提升土地資源的綜合利用率。第三，積極、合理開發(fā)建筑用地。農(nóng)業(yè)是影響國家社會發(fā)展的根本，因此，為了能夠促進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展，需要為農(nóng)業(yè)發(fā)展提供足夠的土地資源支持，在農(nóng)業(yè)發(fā)展的過程中保證農(nóng)業(yè)耕地面積不減少。第四，強(qiáng)化對土地資源利用的執(zhí)法力度。對于一些不符合規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的土地資源利用模式，需要相關(guān)人員加大執(zhí)法懲處力度。為了能夠更好的宣傳土地資源合理、高效利用等重要性，相關(guān)人員需要發(fā)揮出傳播媒介的引導(dǎo)作用，在土地資源利用管理的時(shí)候選擇一些典型的案例來在公眾媒體平臺上進(jìn)行披露，針對土地資源管理利用存在的問題積極采取措施予以處理。

3.8 加強(qiáng)地區(qū)土地管理建設(shè)

采取有效措施或途徑，以穩(wěn)定和諧的狀態(tài)，使地方土地管理的方式方法得以深化創(chuàng)新改革。例如，地方政府部門可以與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)成伙伴關(guān)系，與房地產(chǎn)業(yè)分享經(jīng)濟(jì)利益。一方面，政府是房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地資源使用權(quán)的中介，另一方面，公司在獲得利潤收益投資時(shí)，為當(dāng)?shù)仄渌鞣劫I單，實(shí)現(xiàn)了雙方的雙贏。例如，如果在一個(gè)地區(qū)中，短時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)地方行業(yè)銷售額大大減少，如果任由其趨勢發(fā)展下去，就不利于片區(qū)中土地管理的強(qiáng)度和面積，也不利于地方經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的合理健康發(fā)展。所以，政府需要采取相關(guān)措施，適當(dāng)增強(qiáng)土地供應(yīng)能力，間接影響房價(jià)走勢。而房地產(chǎn)企業(yè)則要盡快轉(zhuǎn)變發(fā)展戰(zhàn)略，制定短期應(yīng)急計(jì)劃，盡快售房回款，加強(qiáng)開發(fā)的質(zhì)量。

3.9 強(qiáng)化工作監(jiān)督

房地產(chǎn)行業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位要充實(shí)認(rèn)識房地產(chǎn)管理工作的重要性，依據(jù)各自職責(zé)分工，進(jìn)一步明確責(zé)任，狠抓落實(shí)，做到嚴(yán)格把關(guān)、優(yōu)化程序、統(tǒng)籌聯(lián)動(dòng)、形成合力。同時(shí)要嚴(yán)格工作執(zhí)紀(jì)問責(zé)，凡未按相關(guān)規(guī)定履職影響房地產(chǎn)業(yè)市場的穩(wěn)定，市政府要對相關(guān)部門及責(zé)任人進(jìn)行約談問責(zé)，涉嫌違法犯罪的，將依法追究刑事責(zé)任。

3.10 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控

土地管理市場和房地產(chǎn)市場在一定程度上來說是緊密聯(lián)系的關(guān)系，因此，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不僅會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成影響，也會影響土地管理。在現(xiàn)實(shí)情況中，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對土地管理造成的現(xiàn)實(shí)影響有很多，例如在某一特別地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的數(shù)量直線下降，這種情況下，長期發(fā)展比較影響該區(qū)域土地管理的力度和實(shí)施面積，長此以往會影響該地區(qū)的土地經(jīng)濟(jì)實(shí)際發(fā)展。當(dāng)前房價(jià)不斷增長，從房地產(chǎn)宏觀調(diào)控和土地管理二者緊密關(guān)系來看，可以通過增加土地供應(yīng)能力來控制房價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控過程中，應(yīng)當(dāng)盡可能加快開發(fā)房地產(chǎn)的速度，在短的時(shí)間內(nèi)銷售房屋、回籠資金。

3.11 做好成本核算控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展經(jīng)營管理活動(dòng)的過程中，應(yīng)該加強(qiáng)對于成本的核算與控制，管理人員必須認(rèn)識到會計(jì)成本核算控制在內(nèi)部控制中的作用和意義，在企業(yè)內(nèi)部建立起完善的會計(jì)成本核算機(jī)制，確保其能夠很好地適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需求，為企業(yè)提供可靠的信息資源支持。

結(jié)束語：

我國的固有土地制度就決定了我國特殊的土地資源利用方式。在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中，政府的任何調(diào)控舉動(dòng)都可以影響房地產(chǎn)市場以及相關(guān)項(xiàng)目的開發(fā)情況。即使在多年的發(fā)展中，我國已經(jīng)針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺了許多正式制度，但是現(xiàn)行的正式或非正式制度中仍有亟待完善的地方。所以，建立一個(gè)具有普遍適用價(jià)值的法律體系是當(dāng)務(wù)之急。而房地產(chǎn)企業(yè)也要在謀求增加自身利潤的時(shí)候，善于向政府借力，在企業(yè)與政府的配合協(xié)調(diào)之下共促行業(yè)發(fā)展。