衛(wèi)琳聰

專家分析，政府收購選擇民營房企還是國資房企，受收購資金來源影響。

2022年下半年以來，多地出臺商品房收購舉措，收購主體多為地方國有企業(yè)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，以往政府籌集保障性住房房源主要是新增建設，現(xiàn)在大多數(shù)城市房地產庫存大、開發(fā)商資金鏈緊張，政府通過國資平臺直接將存量房源轉化為保障性租賃住房，在履行政府職能的同時又消化了房地產庫存。

收購的錢從哪來？哪些房源能入選？在執(zhí)行過程中，各地根據自身情況，推出了不同的收購模式。

用于保障性住房

7月1日，河南鄭地住房租賃有限公司（下稱鄭地租賃）發(fā)布招標公告，計劃收購鄭州四環(huán)內存量房源作為人才公寓。8月30日，濟南城市發(fā)展集團資產運營管理有限公司（下稱濟南城發(fā)集團）公開收購3000套商品房作為租賃儲備。

作為全國率先開展商品房收購的城市，鄭州和濟南都進行了公開招投標，通過評分和競價篩選標的。

對于收購標的，鄭州和濟南選擇的都是去化困難的商辦公寓。這些項目原本用于辦公樓等商業(yè)用途，被開發(fā)商改造為可居住的公寓。

濟南城發(fā)集團工作人員介紹，此次濟南收購的3000套商品房也全部為商辦公寓。因為此類房源相比住宅價格更低，收購后向外租賃不會虧本。

另外，保障性租賃住房一般要求建筑面積不超過70平方米，商辦公寓面積小，比大戶型住宅更適合作為人才公寓向外租賃。

資金要求專款專用

鄭州張軍友（化名）所在公司中標的兩個樓盤，市場價在7000元/平方米左右，鄭地租賃的收購價大約是市場價的八五折。這意味著，鄭地租賃要拿出約8億元收購款。

據他了解，這筆錢中20%由鄭地租賃母公司鄭州地產集團有限公司提供，該公司為鄭州市國資委100%控股。其余資金主要由鄭地租賃以收購的房子作為抵押進行融資，其中國家開發(fā)銀行（下稱國開行）的貸款是重要資金來源。貸款利率1%左右，約為目前首套房商貸利率的1/4。

李宇嘉分析，如果單純?yōu)榱巳齑媸召彺媪糠吭?，地方政府無法獲得國開行貸款。收購存量房源用于人才住房相當于地方政府履行公共職能，國開行的投入師出有名。

張軍友表示，被收購項目的資金要求?？顚Ｓ?，優(yōu)先保證項目建設完成。

他所在公司中標的兩個樓盤實際還沒有建完，建設過程中，公司只有在需要付工程款時才能向鄭地租賃申請付款。資金存放在由雙方設立的監(jiān)管賬戶上，施工完成并通過驗收后由鄭地租賃將工程款直接支付給施工單位。在交房前，鄭地租賃最多支付總收購金額的90%。

張軍友估算，扣除工程款之后，公司賣給鄭地租賃的3000套房能收入約4億元，但由于市場價本身較低，算上拿地成本后公司依然是虧的。不過，“公寓項目現(xiàn)在在市場上也是賠錢賣”。

濟南城發(fā)集團工作人員介紹，濟南此次收購的資金來源為企業(yè)自有資金和社會融資，但沒有透露兩者所占比例及社會融資渠道。

“相當于兜底”

繼鄭州和濟南之后，蘇州也開始收購商品房。蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設局（下稱蘇州住建局）向記者確認，蘇州也是以國企作為購買主體，收購存量房源用作人才租賃住房。

該局工作人員表示，此舉主要是落實2021年8月發(fā)布的《關于加強蘇州市人才租賃住房保障工作的若干意見》。

這一意見提出，“未來3年在全市提供不少于10萬套人才公寓”，房源籌集手段之一為“市場化籌建”，要求“各地可通過購買、租賃等方式整合市場房源的方式籌集人才公寓，加大人才住房供給”。

網傳蘇州市政府收購量約1萬套，但蘇州住建局未向記者證實這一數(shù)字，稱具體購買計劃將結合產業(yè)發(fā)展吸引人才的需要制定。

位于蘇州工業(yè)園區(qū)的“越秀·悅見云庭”是被收購的項目之一，記者以購房者身份向該項目置業(yè)顧問李奇（化名）咨詢，對方表示，蘇州國企在該項目收購了443套房源，占總房源約三成。

不過，蘇州沒有公開招投標。

李奇透露，收購只要求數(shù)量，并沒有鎖定具體房源。目前收購方已向公司支付20%首付款，但所有房源依然可對外出售，只需為政府留出443套房源即可，“相當于兜底”。

中原地產首席分析師張大偉分析，蘇州的收購本質上或許為質押，即開發(fā)商將房子抵押給收購方，獲得流動資金，房子賣出后再還錢，賣不掉則由收購方購買。

張大偉認為，收購商品房涉及大額資金交易，必須經過公開招投標。若蘇州市政府以購買方式籌集1萬套商品房，按當?shù)胤績r計算，需花費上百億資金，沒有任何公示不合常理，質押則不存在這些問題。

土拍托底

由于沒有公開信息，蘇州各樓盤的置業(yè)顧問們只能通過相互交流獲知樓盤收購情況。李奇綜合信息估算，目前蘇州大約有1000套房源被回購，都是住宅項目，且均為國資參與開發(fā)的樓盤。

除悅見云庭外，瀾庭敘、花語云萃、觀瀾雅境三個樓盤也向記者確認，有房源被政府收購。

企查查顯示，上述前三個項目分別有蘇州工業(yè)園區(qū)管委會、蘇州高新區(qū)管委會、相城區(qū)國有資產監(jiān)督管理辦公室等當?shù)貒Y參股，最后一個項目由央企中國建筑集團有限公司旗下公司開發(fā)。

蘇州一位中介向記者提供了業(yè)內梳理的收購名單，所涉20個項目中主要由國資房企開發(fā)，其中以蘇州各區(qū)區(qū)屬國資為多，部分項目有央企背景。

蘇州一位本土開發(fā)商分析，由國企收購國資房企的存量房源，是為了讓國資房企回籠資金繼續(xù)在土拍市場托底。“就是給開發(fā)商一點信心，讓他們繼續(xù)拿地。”李奇也表示。

蘇州沒有公布收購主體，記者致電多家可能參與過收購的國資房企，希望詢問收購細節(jié)，截至發(fā)稿未獲回復。

10月31日，蘇州第四批集中供地收官，共出讓18宗涉宅用地，拿地企業(yè)以地方國資城投為主。

濟南收購的存量房源同樣集中在國資房企開發(fā)的項目上。上述濟南城發(fā)集團工作人員表示，標的的選擇沒有傾向于國資房企，主要是根據招標規(guī)則進行評分排名。

王光明（化名）所在的房企屬于民營企業(yè)，沒有參與此次收購。他表示，主要是因為此次收購要求所開發(fā)的項目為自有資金建造，濟南目前大部分民營房企的項目都是多家公司持股，不符合要求。

濟南城發(fā)集團的招標文件中寫明，“本項目不接受聯(lián)合體參與”。

李宇嘉分析，政府收購選擇民營房企還是國資房企，受收購資金來源影響。如果是財政資金，則傾向于收購國資房企項目，“公共資金對公共企業(yè)不會有什么審計風險”。如果資金來源于國開行等渠道貸款，則不局限于收購國資房企。

摘編自微信公眾號“南方周末”2022年11月9日