應(yīng)該說，中國房地產(chǎn)在過去幾年的發(fā)展速度，沒有2017年之前那么快了，從兩位數(shù)的復合增長變成了個位數(shù)，2022年以來，受到疫情等因素的影響，甚至可能出現(xiàn)比較大的回落。

這有來自行業(yè)自身的原因，也有來自過去幾年對房地產(chǎn)進行更加規(guī)范化的調(diào)控帶來的影響。

從長期的角度來講，中國房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在，城市的房子大部分是夠住了，總量處于相對平衡的狀態(tài)，只不過可能面臨的問題是，住得不夠好。

在這樣的一個階段，自上而下來看，我們也會越來越關(guān)心房價、民生的問題。所以，房地產(chǎn)政策也有一些調(diào)整，所謂“房住不炒”“因城施策”，即根據(jù)每個地方的實際情況來調(diào)整。

在多重因素共同作用的背景下，再加上這兩年金融端的政策較多，比如說“三道紅線”，或者貸款集中度管理等，共同導致了房地產(chǎn)勢頭從高位回落了一些。

論及對宏觀經(jīng)濟的影響，這是個正常的過程，也是轉(zhuǎn)型中必然會有的現(xiàn)象。任何一個國家可能都會面臨這樣的過程，就是城鎮(zhèn)化率在60%之前，房地產(chǎn)是一個占比很高的經(jīng)濟部門，因為我們都知道，衣食住行中，住是大家支出占比最大的部分，而房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈很長，所以其實在任何一個國家，它都是一個重要的經(jīng)濟部門。

當然，隨著城市化的推進，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟部門的貢獻會慢慢下降，發(fā)達國家都是這樣的。

所以，我們國家在這個時間點面臨著一個轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)未來占比可能會越來越小，新的領(lǐng)域比如制造業(yè)或高科技，占比會越來越大，但是，這個行業(yè)也不會出現(xiàn)絕對值的快速萎縮，因為它涉及到很大一部分財政收入，這是基礎(chǔ)。房地產(chǎn)的穩(wěn)定，能為經(jīng)濟轉(zhuǎn)型帶來更好的動力，或者說讓轉(zhuǎn)型會更加平穩(wěn)順利。

有兩個特點，一是區(qū)域結(jié)構(gòu)分化，二是改善性需求占主導。

從1998年實行商品房貨幣化以來，房地產(chǎn)在過去20年經(jīng)歷了快速發(fā)展的階段，這一階段有其必要性，因為房子是不夠住的。

看未來，房子是跟著人口走的，當前總體的人口紅利結(jié)束了，也就是說，未來更多的機會是看人口的流動。所以，過去很長一段時間，大家看到房地產(chǎn)都是全國一盤棋，因為每個地方都有大量的需求，而最近幾年來，有些地方好，有些地方不好，則是因為人口的流動，導致各地需求不同，呈現(xiàn)一種結(jié)構(gòu)化的特征。

現(xiàn)階段，根據(jù)我們的測算，中國的城鎮(zhèn)存量住房面積總量在340億平方米左右，1998年以來建的房子在存量中的占比差不多有一半左右，也就是說，還有很多房子是較早之前建的，里面蘊含著改善性需求。

所以說，為什么以前要推進“棚改”，現(xiàn)在要做“舊改”，其實就是現(xiàn)階段，改善性需求占據(jù)主導，我們希望做得更好，滿足老百姓對美好生活的追求。所以，以后是改善性需求占據(jù)主導。

現(xiàn)在這種階段，我們自上而下定義其為新模式。其實，房地產(chǎn)發(fā)展所謂的新模式，具體定義還比較模糊，但是，我們知道舊模式是企業(yè)高杠桿高周轉(zhuǎn)，這樣的模式在現(xiàn)階段肯定已經(jīng)不符合房地產(chǎn)大的背景了。

我的理解是，未來的企業(yè)可能要控制金融風險，現(xiàn)在好多企業(yè)總資產(chǎn)是凈資產(chǎn)的5倍以上，這種杠桿承受不了資產(chǎn)價格的波動，企業(yè)風險會比較大。

所以，我覺得，監(jiān)管部門控制這個領(lǐng)域的杠桿，是擔心行業(yè)風險暴露。站在企業(yè)的角度來講，未來可能杠桿會降低，周轉(zhuǎn)速度也會變慢，然后會更加注重產(chǎn)品的精細化，產(chǎn)品的質(zhì)量越來越重要，是企業(yè)應(yīng)該關(guān)注的重點。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)要越來越多地去嘗試存量資產(chǎn)的經(jīng)營。比如現(xiàn)在提出要加大保障房的投資，尤其在重點城市、人口流入的城市，這一塊可能成為房地產(chǎn)企業(yè)一個新的商機，企業(yè)要進入這個領(lǐng)域，就要練內(nèi)功，這比速度更加重要。

房地產(chǎn)企業(yè)的核心就是人、錢、地。

人，說白了就是管理問題。對企業(yè)家來說，做企業(yè)不要像過去那樣粗放發(fā)展，可能要更加精細化，重視產(chǎn)品的質(zhì)量。

錢，要控制金融杠桿，比如能投100億元，就不要去想辦法再借100億元，不要去加大杠桿，在風險可承受范圍之內(nèi)去做事情。

地，要在懂的區(qū)域里面去做投資，這樣犯錯的概率就會小。對于企業(yè)家來說，要認清楚自己的能力圈。以前房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的時候，市場都很好，在哪里開發(fā)都能賺到錢。但是現(xiàn)在可能就不是了，企業(yè)家要守住自己的能力圈，比如在熟悉的市場做開發(fā)，因為你了解這個市場的需求特點，不要去不了解的地方開發(fā)投資，這很可能是風險。

從國內(nèi)外來看，房地產(chǎn)行業(yè)的共同點還是比較明顯的，都是老百姓最重要的需求之一，占老百姓的支出比例較大。當然具體到每個國家不一樣，可能在中國尤其大，因為東亞國家人民對于固定居所的訴求偏好更強，在住上面花的錢占比會更大一些。

在任何一個國家，房地產(chǎn)都是經(jīng)濟的重要部門，美國現(xiàn)在房地產(chǎn)部門占GDP的比重也有12%-13%左右，我們現(xiàn)階段占比較高，是因為還處于城鎮(zhèn)化的過程中，未來占比會逐步往下走。

其實全世界都一樣，從歷史上看，其他國家的重點城市房價基本上也都是名義GDP的函數(shù)，是跟著M走的。新房需求則是跟著人口走的，現(xiàn)在人口的紅利過了，那么長期看，房子的需求量會慢慢地往下走，但是二手房的比例會慢慢往上走。

中外不同點，在于房地產(chǎn)開發(fā)模式。我們一般是開發(fā)商用自有資金去拿地，然后貸款，自己建房，再賣出去交付給老百姓，資金方和投資方式一起的。而在歐美一些國家，其房地產(chǎn)資金方和開發(fā)方是分開的。分離模式也有好處，可以劃開風險，什么樣的資金承受什么樣的風險，拿什么樣的收益，這是有區(qū)分的。我們未來有望逐步轉(zhuǎn)型成投資跟開發(fā)分離模式。

看投資機會，我們眼光放長遠一點，房地產(chǎn)其實還是個大領(lǐng)域，盡管長期來說，房地產(chǎn)銷售面積可能會隨著城鎮(zhèn)化的結(jié)束慢慢萎縮，但是我們也測算過，最差的時候也會有八九億平方米的住宅銷售量，是比較大的。

看銷售金額，規(guī)模還會比較大，因為從長期角度來講，房價還會有一點上升空間，它可能會跟著通脹小幅上漲，所以，商品房的銷售金額還很大，可能都是10萬億元以上的規(guī)模。

在這樣的背景下，一定是有一些生意可以做的。比如，看清楚了這三五年來房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整方向的企業(yè)，可能會更適應(yīng)未來的發(fā)展。尤其是一些穩(wěn)健經(jīng)營的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，管理好、拿地方面不出大錯的公司，會有很大的擴張機會。

現(xiàn)在有一些公司在退出這個市場，因為不適應(yīng)目前的調(diào)控環(huán)境。而這個市場還很大，那么，留下來的企業(yè)可能會拿到這些份額，最后會集中度提升、優(yōu)勝劣汰。

從三五年的維度來看，經(jīng)過一輪洗牌，能夠留下來的企業(yè)，最終會勝出。類似的投資機會，是可以去重點關(guān)注的。

從風險的角度來講，主要存在一些短期風險，比如行業(yè)調(diào)整過程中，不適應(yīng)、扛不過去的企業(yè)要回避?？傊?，是需要去識別企業(yè)是否適應(yīng)新模式。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈比較長，關(guān)系面比較廣，這個領(lǐng)域如果出現(xiàn)調(diào)整，也意味著上下游企業(yè)要出現(xiàn)一些調(diào)整。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要適應(yīng)新環(huán)境、新模式，產(chǎn)業(yè)鏈公司也要適應(yīng)新的模式。

過去幾年，房地產(chǎn)的總量相對平穩(wěn)（當然不能跟2017年以前比，因為那時都是快速增長的），房企競爭格局出現(xiàn)一定程度的惡化。原因在于，很多企業(yè)都在拼規(guī)模，而房地產(chǎn)主要是資產(chǎn)負債表撬動的一個行業(yè)，拼銷售規(guī)模，就要把資產(chǎn)負債表做大，而企業(yè)靠資本金擴張的能力是很有限的，所以只能通過債務(wù)的擴張來實現(xiàn)，債務(wù)一旦擴張很快，在市場收縮或沒那么好的時候，可能就會出問題。

競爭惡化的背景下，很多供應(yīng)鏈上的企業(yè)就通過賒賬的方式換市場份額。比如，房地產(chǎn)企業(yè)一般對資金都很渴求，而有的供應(yīng)商允許房企賒賬，以換到更多的市場份額。過去幾年，通過這種方式做大市場份額，有一定的風險，因為房企自身都過得很困難，產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)的應(yīng)收款就不一定能收回來，可能要打折，這對產(chǎn)業(yè)鏈肯定是損害。未來產(chǎn)業(yè)鏈的公司通過應(yīng)收款換份額可能很難了，這個生意不太好做，風險比較大。

第二，房地產(chǎn)行業(yè)銷售面積可能會逐步萎縮。產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展是跟著建設(shè)面積走的，比如，建設(shè)面積從15億平方米變成10億平方米，用的瓷磚、水泥也會相應(yīng)減少，這對產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)也是一個很大的壓力。所以，在房地產(chǎn)部門自身出現(xiàn)調(diào)整的時候，產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)也應(yīng)該去適應(yīng)新的變化，甄別風險。

“房住不炒”是2016年三季度之后提出來的，多年實施下來，已成為從政府到金融機構(gòu)、開發(fā)企業(yè)和老百姓的一種共識：房子只能拿來住，不能拿來炒。

在這個時間點，提出“房住不炒”有其必要性。房子總量飽和的情況下，有些地方房價漲得比較快，會帶來金融風險，而且，房企杠桿相對較高，所以一定要控制其擴張的速度，控制房價過快上漲，因為這是關(guān)系到整個金融風險以及宏觀經(jīng)濟的一件大事。

過去一段時間，“房住不炒”的效果還是比較明顯的。2017年以來，房地產(chǎn)銷售總量基本沒增長，是平穩(wěn)的狀態(tài)，開發(fā)商也在穩(wěn)杠桿，我覺得基本上形成了一種共識。

從效果來看，還是很明顯的。這幾年，按揭貸款、開發(fā)貸款占社融的比重是下降的，就是房地產(chǎn)占用的社會資源在逐步往下走。這里用得少了，別的地方可能用得就會多一點，我們經(jīng)濟轉(zhuǎn)型可能就會更加順暢一點。

我覺得每個地方的房地產(chǎn)政策，最好能夠有相對綱領(lǐng)性的文件，有助于企業(yè)去投資、老百姓購房，從而給老百姓和房地產(chǎn)企業(yè)一個比較長期的預(yù)期。

從地方政府的角度，應(yīng)該走出過于依賴房地產(chǎn)行業(yè)的模式。在很多地方，房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟的比重是很大的。如何引入一些新的產(chǎn)業(yè)來促進區(qū)域經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型，也是地方政府要多考慮的問題。

房價“因城施策”，一線城市肯定會控制房價的漲幅。從國外的經(jīng)驗看，房價走勢是跟著GDP走的，我覺得這是經(jīng)濟規(guī)律。如果認為中國經(jīng)濟會持續(xù)向好，那么，核心城市房價可能還是會有一些上漲。

很多人討論我們國家很多地方租售比太低了，其實，經(jīng)濟高速增長的階段，租售比通常是偏低的，即資產(chǎn)價格的PE可能會高一點，因為大家看好未來發(fā)展。隨著經(jīng)濟增長中樞往下走，租售比會變大一些，比如，租金比起售價可能會上漲一些，甚至看長期，租金上漲可能會比房價更多一點。中國香港的房價比內(nèi)地高，租售比也比內(nèi)地高，這是因為它的經(jīng)濟增速已經(jīng)比較低了。國內(nèi)核心城市從長期看，人口會持續(xù)流入，我們還是要控制房價上漲，包括提供一些公共產(chǎn)品，比如長租公寓。未來每年新增的房子里，長租公寓可能占到30%以上，這有助于租金的控制，我覺得也有助于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。