葛偉松

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)對資金的需求量逐漸加大，但現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進入困境，主要表現(xiàn)為融資困難，為打破這一困境，房地產(chǎn)企業(yè)要從思想上轉變認知，明確資金管理的作用和價值，為促使企業(yè)資金管理提效，房地產(chǎn)企業(yè)要有效化解融資難題，實現(xiàn)資金盤活。企業(yè)要優(yōu)化財務結構，確保內(nèi)部資金的相對充足，以此降低房地產(chǎn)企業(yè)在實際經(jīng)營管理過程中的運營風險和財務風險。為達成這一目標，房地產(chǎn)企業(yè)需要從籌資管理、投資管理、營運資金管理、資金管理意識、資金管理制度等五個方面來做好對問題和應對策略的考慮，幫助企業(yè)規(guī)避風險，提升資金管理質(zhì)量和效率。因此本文以房地產(chǎn)企業(yè)為分析對象，側重剖析資金管理問題，考慮如何解決資金管理難題，提升資金管理效能，助力房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健、高質(zhì)量發(fā)展，從而為企業(yè)管理模式優(yōu)化提綱提供參照。

關鍵詞：房地產(chǎn)；資金管理；投資管理

隨著2021年底恒大打響了爆雷的第一槍，到整個2022年幾十家頭部房企前赴后繼地淪陷，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的發(fā)展環(huán)境呈現(xiàn)出相對惡劣的態(tài)勢。在這一現(xiàn)實情況的影響下，我國各個地區(qū)都在對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)整，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要做好對自身經(jīng)營、發(fā)展狀態(tài)的穩(wěn)定，只有這樣才能更好地保證企業(yè)在激烈的發(fā)展環(huán)境中生存下來，避免被市場淘汰。為此，房地產(chǎn)企業(yè)要樹立科學化、精細化資金管理理念，轉變以往的輕資金管理思想，強化資金管控，并將資金管理工作融入到房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各項經(jīng)營管理活動中，以實現(xiàn)對內(nèi)部資金使用效益的有效保證。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理概述

（一）資金管理

資金管理是企業(yè)董事會等高層經(jīng)營者對資金的來去和使用進行規(guī)劃、控制、監(jiān)管、考核的一整套工作[1]。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在各項工作、項目、業(yè)務活動中牽涉的資金量較大，因此房地產(chǎn)企業(yè)要始終保證企業(yè)內(nèi)部有較為充足的資金儲備，以應對復雜的市場環(huán)境，這樣才能確保在遇到突發(fā)狀況時能夠及時做好對狀況的處理，因此在房地產(chǎn)企業(yè)中，資金管理工作的作用極為關鍵，更是需要企業(yè)管理層在該方面投入更多的關注。

（二）加強房地產(chǎn)資金管理的重要性

我國的房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了二十多年的高速發(fā)展后，現(xiàn)在已逐步邁入了調(diào)整的周期中，在“三道紅線”“房貸集中度管控”“房住不炒”住宅用地供應“兩集中”等行業(yè)調(diào)控政策下，房企資金壓力大幅增加，再加之這幾年國內(nèi)公共衛(wèi)生環(huán)境對經(jīng)濟大環(huán)境的沖擊，導致房地產(chǎn)企業(yè)債務違約的情況頻繁發(fā)生，僅2022年就有三十多家房地產(chǎn)企業(yè)爆雷，其中不乏綠地、融創(chuàng)、旭輝、華夏幸福等龍頭企業(yè)，究其原因，在整個行業(yè)一旦發(fā)生風險的時候，過度激進的舉債擴張戰(zhàn)略，會在一定程度上限制企業(yè)的現(xiàn)金流。因而，房企要樹立資金精細化管理思想，因為在資金管理工作中任何一項錯誤的決定都有可能對企業(yè)內(nèi)部資金儲備造成嚴重沖擊，進而在企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)財務危機[2]。深入分析我國房地產(chǎn)企業(yè)行情，可以將其資金管理，分為維持當前的經(jīng)營狀態(tài)、提高企業(yè)綜合實力兩方面。

首先，維護房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展狀態(tài)。不同于其他方面的工作，資金的管理工作對內(nèi)部各項工作都存在直接影響，只是由于工作活動對資金需求的差異，其在影響力度上會有所不同。實際上，在房地產(chǎn)企業(yè)中資金管理工作已經(jīng)深入到了各個工作環(huán)節(jié)中，并且在企業(yè)內(nèi)部占有重要地位。房地產(chǎn)企業(yè)的各項工作活動都需要較為充足的資金支持，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)的項目建設，其牽涉的資金量是非常大的。因此資金管理工作的有效落實，能夠通過對該部分資金的合理化管理，為各項工作活動提供相應的資金支持，以減少房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)問題的情況，合理管控企業(yè)經(jīng)營風險、財務風險，才能維持企業(yè)穩(wěn)定，提高企業(yè)市場競爭力，實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)既要強化資金流動管理，還要注重做好資金儲備管理，為企業(yè)綜合實力提升夯實基礎。在房地產(chǎn)企業(yè)中，資金的儲備在一定程度上決定了房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力，充足的資金儲備是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟實力的代表，保證了房地產(chǎn)企業(yè)的抗風險能力。通過資金管理的有效落實，能夠始終保證房地產(chǎn)企業(yè)的資金儲備呈現(xiàn)健康狀況，為具體工作項目的預算需求進行統(tǒng)籌規(guī)劃，確保在實際項目建設過程中，可以借助有力的資金支持，實現(xiàn)對項目完成質(zhì)量的保障。資金管理問題不容小覷，任何規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)都需要做好對該項問題的關注，并確保資金的使用效益，進一步提升自身核心競爭優(yōu)勢，保障企業(yè)在市場環(huán)境中占據(jù)優(yōu)勢有利地位。

二、房地產(chǎn)資金管理面臨的困境

（一）籌資管理有待加強

首先，籌資結構單一。房地產(chǎn)企業(yè)在籌資工作中使用的籌資方式較為固定，銀行貸款仍是企業(yè)最為常用的籌資方式。但是由于過于依賴銀行貸款，會導致造成風險集中化，一旦銀行端的信貸政策或者風險導向發(fā)生變化，這對企業(yè)將有巨大的不確定性。除了銀行貸款以外，還有采取發(fā)行債券的方式，但由于發(fā)債的要求比較嚴格，對企業(yè)的規(guī)模、信用等級、財務狀況等都有較高的要求，一般國有企業(yè)、上市公司運用較多，大部分房企并不能廣泛使用，因此房地產(chǎn)企業(yè)通過這一籌資方式獲取到的資金也相對有限。而房地產(chǎn)企業(yè)也有一定的特殊性，無法申請上市，想要憑借股票籌資來對企業(yè)內(nèi)部資金儲備進行有效補充也很難實現(xiàn)，這就導致房地產(chǎn)企業(yè)籌資結構始終處于相對單一的狀況[3]。

其次，籌資渠道受限。近幾年，在國家政策相關要求的影響下，金融機構在信貸方面的業(yè)務受到了嚴格的監(jiān)管，從“三道紅線”開始，房地產(chǎn)企業(yè)的有息負債的新增受到了嚴格的限制，大部分的房企由于資產(chǎn)負債率過高，從而被限制也無法在銀行端取得新的貸款，只能依靠一些表外的信托業(yè)務、小額貸款機構，甚至員工理財?shù)葋韮敻吨暗膫鶆?，其利率更是高達10%—15%，借新還舊惡性循環(huán)。房地產(chǎn)企業(yè)無法通過信貸機構獲取到較為充足的資金，并且在房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)發(fā)展過程中，國家在房地產(chǎn)行業(yè)中的政策還有可能再次出現(xiàn)變化，因此房地產(chǎn)企業(yè)的籌資工作受到了嚴重的限制。

（二）投資管理有待加強

房地產(chǎn)企業(yè)投資管理方面的問題主要在于投資決策機制的不健全，從而導致投資不合理。在任何類型的投資活動中，決策都是極為關鍵的影響因素，在房地產(chǎn)投資管理中更是如此。但就目前房地產(chǎn)投資管理工作的實際落實情況來看，雖然有很大一部分房地產(chǎn)企業(yè)仍在開展投資活動，但是這部分房地產(chǎn)企業(yè)并不具備較強的投資決策能力，尤其是在基礎投資分析決策方面存在明顯缺陷。例如，決策順序倒置的情況，具體而言，就是在投資決策機制運行前，房地產(chǎn)企業(yè)管理層已經(jīng)將決策意見進行明確，在機制運行過程中再來對投資進行全面分析，從而導致房地產(chǎn)企業(yè)投資決策機制趨于形式化，失去了其原本應當具備的意義，這種投資決策的合理性完全由企業(yè)管理層在該方面的能力水平來決定，嚴重影響了投資決策的實際成效。

（三）營運資金管理有待加強

除開籌資、投資工作，房地產(chǎn)企業(yè)對自有資金的合理利用也是房地產(chǎn)企業(yè)的重要工作內(nèi)容，但在當前部分房地產(chǎn)企業(yè)中并未實現(xiàn)對自有資金的合理利用，存在銷售資金回籠速度較慢、存量資金管理力度不足的問題。

首先，銷售資金回籠速度較慢。房地產(chǎn)企業(yè)在完成房產(chǎn)銷售后，還需要讓購房者及時向銀行提供相應的材料，在銀行獲取到完整的材料后才會向房地產(chǎn)企業(yè)進行放款。但是有部分購房者存在蓄意拖延的情況，導致房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠速度較慢。其次，存量資金管理力度不足。房地產(chǎn)企業(yè)大多采用項目公司制，一個項目成立一個公司。在這種模式下，房地產(chǎn)企業(yè)在開展營運資金管理工作中就容易存在對部分公司的資金管理未進行充分考慮的情況，這就導致最終獲取到的數(shù)據(jù)信息并不完善。

（四）缺乏資金管理觀念

要做好資金管理，房企要具備較強的資金管理意識，但就目前房地產(chǎn)企業(yè)的實際經(jīng)營管理狀況而言，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都存在資金管理意識薄弱的情況。部分房企普遍把擴大規(guī)模作為優(yōu)先戰(zhàn)略，持續(xù)加大杠桿，不計后果地高價拍地，忽略了現(xiàn)金流的安全性，最終導致了大量的爆雷。

在房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理的各項工作活動中都需要有資金管理意識的支持，在當前的房地產(chǎn)企業(yè)中有大量的工作活動都未能得到有效落實，以至于在企業(yè)內(nèi)部長期存在資金管理力度相對較低的情況。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各個部門在實際工作中，始終將工作重心放在提升業(yè)績和占領市場上，未從思想層面認識到資金管理在企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中的核心地位，因而使得管理效果大大降低。

（五）資金管理制度不健全

在房企中，普遍存在資金管理制度不健全的情況，導致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金管理方面相關工作活動在實際落實過程中存在隨意性較強的情況，尤其是在資金管理制度下的資金預算管理制度，其存在的問題極為顯著。在這種不完善的資金管理制度下，房地產(chǎn)企業(yè)的運營狀況受到了嚴重的限制。

在資金預算管理制度中存在的問題，主要在于未能實現(xiàn)項目建設進度與資金預算的有效結合，從而導致房地產(chǎn)對項目建設過程中各個方面的具體資金消耗了解程度不足，無法全面掌控在當前階段下實際的資金儲備情況，導致項目建設與資金預算出現(xiàn)脫節(jié)的情況。在這一問題的影響下，房企的資金管理工作始終浮于表面，無法發(fā)揮出其真正的價值[4]。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的有效對策

（一）加強籌資管理

房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)籌資管理力度的提升，同樣需要從兩個角度來做好考慮，一是對籌資方式的拓展，二是對籌資工作的調(diào)整。

首先，拓展房地產(chǎn)企業(yè)的籌資方式。雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)的籌資結構較為單一，但隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展和社會主義市場經(jīng)濟體制的不斷優(yōu)化，在當前我國市場環(huán)境下的籌資渠道也得到了一定的豐富，比如REITS（房地產(chǎn)投資信托基金）在中國的發(fā)展越來越完善，房地產(chǎn)企業(yè)需要看到籌資渠道的變化，并結合房地產(chǎn)企業(yè)的特點做好考慮，在完善房地產(chǎn)企業(yè)籌資結構的同時，并拓展房地產(chǎn)企業(yè)的籌資方式。在落實該項工作中，房地產(chǎn)企業(yè)同樣需要做好對自身經(jīng)營管理狀況、行業(yè)發(fā)展前景和企業(yè)財務結構的考慮，選擇更加適合當前狀態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)的籌資方式。以股權投資這種籌資方式為例，房地產(chǎn)需要盡量保證企業(yè)資產(chǎn)負債率的合理性，避免在籌資過程中給企業(yè)帶來不必要的資金風險。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要意識到，國家對房地產(chǎn)行業(yè)制定的相關政策仍在定期進行調(diào)整，面對這一現(xiàn)實情況，企業(yè)需要降低對銀行貸款的依賴，采用多樣化的籌資方式，讓房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金儲備始終能夠維持在相對健康的狀態(tài)，防止銀行、市場等變化因素，影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常運轉。

其次，協(xié)調(diào)多方協(xié)調(diào)，調(diào)整房地產(chǎn)籌資計劃。既然房地產(chǎn)企業(yè)在籌資工作中需要考慮的因素較多，那么房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)對籌資管理力度的提升就需要做好對該部分因素的全面分析。以籌資工作中籌資期限這一要點為例，需要考慮如何保證房地產(chǎn)企業(yè)籌資工作的有效落實。在籌資期限的設置上，企業(yè)需結合自身資金周轉、資金儲備等情況，協(xié)調(diào)籌資期限，避免房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流出現(xiàn)問題。此外，要綜合考慮房地產(chǎn)資金需求的具體情況，避免期限設置過長或過短，期限過長會導致資金不足，期限過短會導致大量資金閑置，不利于資金的合理運用，房地產(chǎn)企業(yè)也需承擔較大的經(jīng)營壓力。

（二）強化資金的投資管理

深入了解投資管理對房地產(chǎn)的重大影響，是強化投資資金管理的重要前提與基礎，房地產(chǎn)企業(yè)主動做好對投資決策機制的完善，以確保在實際投資工作中能夠做到對投資活動合理性的保障，讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠在投資活動中獲取到更高的經(jīng)濟利益，有效降低投資的風險。要實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)投資決策機制的有效完善，就需要針對企業(yè)以往投資決策中積累的成功經(jīng)驗和失敗教訓進行分析，以便做好對投資活動的全面考慮，同時并結合當前我國在投資方面的先進理論、理念，立足于房地產(chǎn)企業(yè)的實際經(jīng)營管理狀況建立起更加科學合理的投資決策機制，從而確保投資決策機制與企業(yè)現(xiàn)實需求的高度契合[5]。為進一步提升房地產(chǎn)企業(yè)在投資活動中相關問題的合理管控，必須要做好對當前“人治”模式的調(diào)整，避免出現(xiàn)單純由企業(yè)管理層決定投資決策的情況，做到重視企業(yè)內(nèi)部的意見，進而提升投資活動的合理性。

（三）加強營運資金管理

注重營運資金管理應從資金統(tǒng)籌、資金使用效益等方面入手：

首先，在資金統(tǒng)籌方面，資金整合是“重頭戲”，房地產(chǎn)企業(yè)需仔細梳理總公司與各個分公司，同時梳理不同項目的資金，并將各個公司的資金管理狀況與項目進行一一對應，避免出現(xiàn)有部分公司未能得到充分考慮的情況。通過詳細的梳理操作，提高企業(yè)內(nèi)部資金整合效率，為后期營運資金的合理分配與高效管理，奠定基礎。其次，在資金使用效益方面。房地產(chǎn)企業(yè)需要嚴格按照發(fā)展環(huán)境下內(nèi)部工作活動的“輕重緩急”來提供相應的資金支持，確保企業(yè)內(nèi)部關鍵工作活動能夠得到有效落實，并做好對工作質(zhì)量的保障，推動實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金使用效益的提升。

（四）強化資金管理意識

房地產(chǎn)企業(yè)面對當前嚴峻的競爭態(tài)勢，更需要重視自身資金管理工作的有效落實，確保企業(yè)內(nèi)部始終擁有較為充足的資金，夯實資金基礎，可以在一定程度上提升企業(yè)在面對風險時的抵御能力，提升資金管理效果和水平。

為達到最優(yōu)質(zhì)的資金強化效果，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要強化員工管理意識，還需構建良好的資金管理環(huán)境，以確保該項工作的順利實施。首先，為管理層樹立正確的資金管理意識，重視資金管理的落實過程，管理層思想觀念的調(diào)整，會直接影響到下屬員工的思想意識。資金管理意識層層滲透，能夠將節(jié)約思想企業(yè)全員貫徹到日常業(yè)務活動中，更好地保證資金管理成效。其次，資金管理人員積極做好內(nèi)部宣傳工作，為企業(yè)內(nèi)部工作人員樹立起對資金管理的正確理解，保證內(nèi)部工作人員在實際工作中提供的支持具有更好的效果。

（五）完善資金管理制度

對于房企而言，建立健全資金管理制度體系，應從籌集資金，項目支出到回款編制可行的方案等各個工作環(huán)節(jié)進行全面考慮，并將制度完全融入到企業(yè)經(jīng)營管理當中。同時，還需要做好人員安排，主要針對企業(yè)資金管理制度的落實情況和在落實過程中存在的問題進行分析、優(yōu)化，推動實現(xiàn)企業(yè)資金管理制度與房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)實需求的高度契合。

在資金預算管理制度方面，應做好對當前企業(yè)實際運營狀況的考慮，以及在當前時代背景下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景的分析，立足于現(xiàn)實，建立起更加全面的資金預算管理制度，以保證制度能夠適應房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)發(fā)展的需求。針對當前房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)行制度下，諸多資金管理環(huán)節(jié)進行優(yōu)化改進，如現(xiàn)金、存貨、負債、應收賬款等的管理，能夠有效提升了企業(yè)對資金儲備的管理能力[6]。

結束語

綜上所述，資金對于企業(yè)的發(fā)展有著極為關鍵的作用，會直接影響到企業(yè)各項工作活動落實，房地產(chǎn)企業(yè)更是如此。但在當前階段下，我國房地產(chǎn)行業(yè)相關政策不斷收緊，房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠在這種環(huán)境下始終做好對自身經(jīng)營發(fā)展狀態(tài)的保證，各大企業(yè)都在追求自身綜合實力的提升，導致房地產(chǎn)市場的競爭力度進一步提升，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要在資金管理方面投入更多的關注，助力實現(xiàn)企業(yè)綜合實力的提升。

參考文獻：

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（作者單位：上海臨港新片區(qū)投資控股（集團）有限公司）