施惠娟

我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近四十年的不斷發(fā)展，行業(yè)競爭越發(fā)激烈，政策調(diào)控也越加頻繁，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸從原來的高速發(fā)展向中低速發(fā)展過渡。房地產(chǎn)行業(yè)作為國家核心產(chǎn)業(yè)之一，極大地帶動了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在項目開發(fā)過程中，因為項目開展環(huán)節(jié)較多、周期較長，項目過程中耗費的資源較多，為提高房地產(chǎn)公司效益，保證項目順利完成，必須要做好全過程成本管控，以達(dá)到降本增效的目的。房地產(chǎn)公司項目成本控制，要貫徹于項目決策階段、準(zhǔn)備階段、施工階段、銷售階段全過程，才能實現(xiàn)“以最低成本，做最優(yōu)房產(chǎn)”的目標(biāo)。目前，我國房地產(chǎn)公司成本控制方面還存在成本管控理念落后、成本控制制度有待完善、項目決策成本控制重視不足、施工階段成本控制力度不強等問題，本文針對這些問題提出了相應(yīng)的對策，助力房地產(chǎn)公司實現(xiàn)項目全過程成本控制。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈，降低成本已成為房地產(chǎn)公司提高自身經(jīng)濟(jì)實力，增強競爭力的主要途徑。實行項目全過程成本控制，需遵循高管重視原則、全面控制原則、經(jīng)濟(jì)原則、因地制宜原則，采用科學(xué)多樣的成本控制方法，針對不同項目階段，運用不同方法進(jìn)行成本管控，以提升項目成本控制效果，在保障項目質(zhì)量的前提下，以盡可能低的成本支出，獲取最大的利潤收益。

房地產(chǎn)公司項目全過程成本控制概述

全過程成本控制，通常是指在項目開展的整個過程中，利用成本管理的方法對項目每一階段所有環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制，最終達(dá)成整個項目的成本管控。成本控制關(guān)注于項目每個環(huán)節(jié)的成本，及時發(fā)現(xiàn)和解決具體項目階段存在的成本問題，減少公司資源的浪費，旨在對公司項目全程成本支出進(jìn)行把控，防止出現(xiàn)資源浪費，成本超出預(yù)算等情況，進(jìn)而提高公司經(jīng)營效益。

房地產(chǎn)公司項目成本控制的原則

高管重視原則 房地產(chǎn)項目高管應(yīng)重視該項目成本支出，在項目執(zhí)行的各個階段加強成本控制。各環(huán)節(jié)負(fù)責(zé)人應(yīng)嚴(yán)格按照成本控制要求開展工作，為實現(xiàn)項目全過程成本管理提供支持。公司項目高管應(yīng)對成本控制有全面的認(rèn)知，按照成本預(yù)算目標(biāo)開展工作，合理分配各崗位工作內(nèi)容，明確員工責(zé)任與權(quán)利范圍，有利于對各項工作進(jìn)行成本控制。在項目活動開展過程中，公司高管需以成本管理為核心，合理調(diào)整項目執(zhí)行過程，控制各階段成本費用，以達(dá)到降本增效的目的。

全面控制原則 房地產(chǎn)項目執(zhí)行過程中的成本控制，應(yīng)遵循全面控制原則。公司應(yīng)統(tǒng)籌規(guī)劃，明確各階段工作內(nèi)容，以及各崗位員工的職責(zé)與義務(wù)，使員工在項目執(zhí)行過程中精準(zhǔn)完成自身職責(zé)范圍內(nèi)的工作，加強項目各環(huán)節(jié)的成本控制力度。成本控制工作需要公司全體員工參與，以確保每項工作都能按照成本管控原則進(jìn)行。房地產(chǎn)公司應(yīng)將成本控制理念貫穿于各項目開發(fā)所有階段，對公司項目成本支出進(jìn)行全面控制，以實現(xiàn)最大化降低成本的目的。

經(jīng)濟(jì)原則 房地產(chǎn)公司實行經(jīng)濟(jì)原則，決定了公司將資源集中在重要事項上，而不是對所有項目階段及工作環(huán)節(jié)都進(jìn)行同樣的資源投入和控制。經(jīng)濟(jì)原則需注重重要性原則，重視重要領(lǐng)域的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，將資源集中于重要領(lǐng)域，對于那些成本費用極小，不影響大局的環(huán)節(jié)可以選擇性忽略。

因地制宜原則 由于房地產(chǎn)各部門職能不同，要求遵循因地制宜原則，選擇不同的成本控制方式。如房地產(chǎn)公司工程部、設(shè)計部、銷售部等成本形成過程不同，工程部成本主要是由單獨工程發(fā)包、物料等物資采購等形成，可以采用加強細(xì)分方式進(jìn)行成本控制，另外需要加上有效的招投標(biāo)方式；設(shè)計部主要是各類設(shè)計咨詢成本支出，項目不同則費用支出不同，可使用總費用預(yù)算控制成本；銷售部主要是營銷推廣成本，可以按期計算投入產(chǎn)出來控制成本。

房地產(chǎn)公司項目成本控制中存在的問題

員工成本管控理念落后 當(dāng)前，我國房地產(chǎn)公司人員普遍存在成本控制理念落后現(xiàn)象，不能適應(yīng)公司成本管理要求，主要表現(xiàn)在以下方面：

一是，大部分房地產(chǎn)公司在成本管理過程中只針對施工階段進(jìn)行成本控制，忽視了項目前期的決策、準(zhǔn)備及項目后期的完工、銷售等環(huán)節(jié)的成本控制，沒有全過程管理項目成本，從而使項目成本無法最大程度降低。

二是，一些房地產(chǎn)公司管理人員更注重于工程建設(shè)完成后的成本控制，對建設(shè)前期的成本控制缺少重視，無法準(zhǔn)確設(shè)立成本預(yù)算目標(biāo)。

第三，參與公司成本控制的一般是財務(wù)人員，由于財務(wù)人員對整個項目開展過程缺少了解，費用支出環(huán)節(jié)不明確，導(dǎo)致財務(wù)管理工作更注重事后成本，進(jìn)而未對項目全過程進(jìn)行成本控制。

成本控制制度有待完善 目前，我國大部分房地產(chǎn)公司對成本管理較為松懈，沒有制定明確的項目成本管控流程，或因為缺少監(jiān)督評價措施而造成制度失效，使成本管控制度流于形式。房地產(chǎn)項目一般開發(fā)周期長，成本費用高，這種客觀現(xiàn)狀的存在加大了公司成本管理的難度，若沒有健全的成本控制制度，或制度落實不到位，會使成本管控工作實施達(dá)不到行之有效的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，無法實現(xiàn)最大化管控成本，還可能對項目正常開展造成不利影響，影響公司成本管控的效果。

項目決策成本控制重視不足 房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，項目決策階段的成本控制情況往往會對后續(xù)成本控制工作的開展產(chǎn)生一定影響。例如，后續(xù)的成本控制工作是否有可執(zhí)行性，也會對項目成本和利潤產(chǎn)生一定影響。當(dāng)前我國大部分房地產(chǎn)公司受傳統(tǒng)成本控制理念影響，對決策階段的成本控制缺少重視，未認(rèn)識到其重要性，在決策和規(guī)劃時較為隨意，無法發(fā)揮決策階段的成本控制效用，在一定程度上制約了后續(xù)各階段成本控制工作的開展，導(dǎo)致無法真正實現(xiàn)全過程成本控制。

項目準(zhǔn)備不規(guī)范

一方面，部分房地產(chǎn)公司通過招標(biāo)來確定施工方，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，施工方在房地產(chǎn)項目實施過程中的作用越發(fā)重要，國家也出具了一系列的招標(biāo)政策方針。但在實際情況中，一些房地產(chǎn)公司招標(biāo)工作不規(guī)范，甚至存在違規(guī)現(xiàn)象。例如，未按照國家政策進(jìn)行公開招標(biāo)，有些公司甚至直接內(nèi)定施工方，這樣的違規(guī)情況使招標(biāo)活動無法發(fā)揮出其應(yīng)有的作用。另一方面，在招標(biāo)過程中，有些承包商為降低成本支出，保證自身利益，常會選擇成本較低質(zhì)量較差的建材，以致建筑質(zhì)量無法得到保障，在向購房者交房后，因劣質(zhì)建材會慢慢暴露出質(zhì)量問題，對此購房者會投訴房地產(chǎn)公司，使房地產(chǎn)信譽和銷量受到極大影響，對項目開展極為不利。

施工階段成本控制力度不強 首先，房地產(chǎn)項目施工階段涉及的費用構(gòu)成較為復(fù)雜，傳統(tǒng)的成本控制已無法滿足當(dāng)前房地產(chǎn)施工階段的需求，若不改變成本控制方式，將會使施工階段的成本控制效果不佳。其次，項目承建方的確定是通過公開招標(biāo)的方式，大部分房地產(chǎn)公司逐漸重視成本投入的預(yù)算工作，成本預(yù)算費用較為完善的同時，成本相關(guān)考核工作也逐漸完善。但目前還有許多公司對項目設(shè)計的成本管理缺少重視，進(jìn)而造成成本支出增加和資源浪費現(xiàn)象，影響成本控制發(fā)揮效用，制約了公司項目收益。

房地產(chǎn)公司加強項目成本控制的措施

樹立成本控制理念 其一，房地產(chǎn)公司應(yīng)培養(yǎng)全體員工成本控制意識，樹立良好的成本控制理念，幫助員工了解成本控制的重要性和意義。并且在進(jìn)行成本控制工作時，應(yīng)重視項目開展全過程的成本控制，而不是某一階段的成本支出。其二，房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，階段多，若全程只使用一種成本控制方法，將無法保證整個項目的成本控制效果。所以，公司應(yīng)根據(jù)項目不同階段，采用合適的控制方法，使成本控制效果達(dá)到最大化。其三，公司不能只將控制成本看作是審計工作，應(yīng)將其應(yīng)用于公司經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)，最大程度的節(jié)約公司資源，達(dá)到預(yù)期成本目標(biāo)。房地產(chǎn)公司項目全過程成本控制包含前期策劃準(zhǔn)備階段、中期施工階段、后期銷售階段等，成本控制應(yīng)落實到項目各階段中。其四，財務(wù)人員應(yīng)主動參與項目全過程，了解項目各環(huán)節(jié)成本支出情況，便于合理控制成本。

完善成本控制制度 第一，房地產(chǎn)公司應(yīng)根據(jù)自身項目開發(fā)過程，建立健全成本控制制度，規(guī)范成本管理流程，做好項目全程化分解，結(jié)合細(xì)化的具體工作環(huán)節(jié)，明確成本管控的責(zé)任與義務(wù)，將成本控制目標(biāo)完成情況與相關(guān)負(fù)責(zé)人和員工利益相連接，調(diào)動員工工作積極性。第二，公司應(yīng)對員工整體素質(zhì)進(jìn)行綜合評價，根據(jù)員工的專業(yè)、學(xué)歷、工作經(jīng)驗等進(jìn)行崗位配置，進(jìn)而提升各崗位工作效率；第三，公司應(yīng)建立并完善績效考核機(jī)制，將員工成本控制情況通過績效評價機(jī)制進(jìn)行考核，表現(xiàn)優(yōu)秀的人員給予獎勵，從而激發(fā)員工工作熱情，調(diào)動其工作積極性；第四，公司應(yīng)遵循以人為本原則，對員工定期開展相關(guān)培訓(xùn)，提高員工成本控制方面的工作技巧和能力，使員工在日常工作中能夠貫徹成本管理制度，嚴(yán)格按照制度開展相關(guān)活動。

重視項目決策成本控制 為實現(xiàn)項目全過程成本控制，房地產(chǎn)公司首先應(yīng)重視項目決策階段的成本控制，對項目決策階段的工作框架與工作重點進(jìn)行梳理，充分認(rèn)識決策階段成本控制的所有環(huán)節(jié)與存在問題，并針對問題找到可行的解決方法，來發(fā)揮成本控制效用。在實際工作中，項目開發(fā)初始階段，需對當(dāng)前國家房地產(chǎn)行業(yè)總體情況和當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r進(jìn)行全面深入分析，為公司項目選址、規(guī)模確定等提供可靠的數(shù)據(jù)依據(jù)。決策階段進(jìn)行成本控制，能在保證項目質(zhì)量的前提下降低成本支出，為后續(xù)成本控制順利進(jìn)行奠定堅實基礎(chǔ)。此外，房地產(chǎn)公司進(jìn)行成本投入預(yù)算工作，以便對各類成本進(jìn)行合理的預(yù)測，并且不斷完善和調(diào)整項目資金策劃方案，從而有助于對項目的利潤收益進(jìn)行科學(xué)評估。如此，不僅保證了決策階段的工作能夠順利開展，也確保了決策工作的準(zhǔn)確性和合理性。

規(guī)范項目準(zhǔn)備成本控制 準(zhǔn)備階段主要是按照決策階段確定的方案來開展項目準(zhǔn)備工作。為確保準(zhǔn)備階段成本控制工作有序開展，需嚴(yán)格管控項目設(shè)計的成本，規(guī)范招標(biāo)工作流程。第一，在實際工作中，項目準(zhǔn)備階段的成本控制主要依賴于決策階段制定的方案和成果，應(yīng)根據(jù)項目開展情況，合理設(shè)計施工方案，方案應(yīng)包含開發(fā)地的人均消費水平、土地情況、經(jīng)濟(jì)情況以及相關(guān)政策等，合理規(guī)劃項目準(zhǔn)備階段工作，以保障項目順利開展。避免出現(xiàn)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展不符或破壞生態(tài)環(huán)境的情況，為后續(xù)施工階段和銷售階段提供有利條件。第二，在開展招標(biāo)活動時，公司應(yīng)嚴(yán)格遵守相關(guān)招標(biāo)政策，在確保招標(biāo)程序公平、公正、公開的情況下開展招標(biāo)工作，在確定項目承包商時，應(yīng)對其信譽和施工質(zhì)量、實力等進(jìn)行綜合考察，并在合理范圍內(nèi)控制成本，使承包商在合理的報價范圍內(nèi)盡可能的提升施工質(zhì)量，為后續(xù)施工階段順利開展提供有效保障，避免在施工過程中出現(xiàn)意料之外的問題增加項目成本，從而拖慢項目進(jìn)度。

加強施工過程成本控制 一是，做好合同管理，簽訂施工合同時應(yīng)確保合同的科學(xué)性和嚴(yán)謹(jǐn)性，確保合同條例的合理性。簽訂施工合同時，公司應(yīng)邀請專業(yè)的法務(wù)人員對合同條例進(jìn)行嚴(yán)格審核，從專業(yè)角度出發(fā)，確保合同條例用詞合理，避免后續(xù)施工過程中因合同條例不明出現(xiàn)糾紛。二是加強施工過程中的現(xiàn)場管理，對施工過程中因用料調(diào)整、設(shè)計方案調(diào)整等造成的成本增加，進(jìn)行嚴(yán)格的控制?，F(xiàn)場管理人員應(yīng)詳細(xì)記錄各項成本支出明細(xì)以及施工細(xì)節(jié)，加強現(xiàn)場管理，確保項目結(jié)算工作順利。

綜上可知，房地產(chǎn)公司做好項目成本控制，不僅可以節(jié)約公司資源，還能提升經(jīng)濟(jì)收益。但就目前情況而言，我國房地產(chǎn)公司因為項目環(huán)節(jié)較多，成本支出明細(xì)繁雜，所以開展項目全過程成本管理難度較大。對此，為落實房地產(chǎn)公司成本控制效果，在實行全過程成本控制時，公司還需樹立成本控制理念、完善成本控制制度、重視項目決策成本控制、規(guī)范項目準(zhǔn)備成本控制、加強施工過程成本控制等，通過對各階段全過程進(jìn)行成本控制，提升公司成本管理水平，進(jìn)而提高其競爭力。