李瑞平

摘要：近年來，我國城市化進程不斷加快，人們對居住條件的要求越來越高，在這種情況下，住宅專項維修資金的管理使用受到廣泛關(guān)注。住房專項維修資金是房屋的“養(yǎng)老金”，在房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護方面具有莫大的意義。但隨著這項資金使用率的提高，也暴露出很多問題，影響了住宅專項維修資金管理使用的效能。對此，相關(guān)部門要予以充分認識，并采取有效措施提升管理水平和服務(wù)質(zhì)量。本文就這一問題展開分析，希望對相關(guān)人員有一定的借鑒意義。

關(guān)鍵詞：住宅專項維修資金；管理使用；問題與完善

房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，對我國經(jīng)濟發(fā)展具有很大影響。隨著我國城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，房地產(chǎn)行業(yè)也獲得了較好的發(fā)展機遇。住房專項維修資金從根本上保障了業(yè)主的權(quán)益，也在一定程度上保障了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。但是調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前我國住宅專項維修資金的管理使用中存在著各種問題，給業(yè)主帶來了很大困擾，不利于這項資金的利用效能提升?；诖?，建立一套完善的住宅專項維修資金管理體系，對提升住宅專項維修資金的使用水平，維護業(yè)主權(quán)益具有很大的現(xiàn)實意義。

一、住宅專項維修資金概述

住宅專項維修資金在我國出現(xiàn)的時間不長，但它的地位和作用卻不能忽視。住宅專項維修資金具有多重屬性：首先，它具有公共池塘資源屬性。維修資金的歸集來自業(yè)主繳費，但這項資金在使用時卻不能完全由業(yè)主個人支配。這項資金雖屬業(yè)主所有，但其使用具有專項性，只能用在法律法規(guī)要求的范圍內(nèi)。這一屬性會影響其管理使用的各個方面。其次，住宅維修資金具有基金屬性。我國的維修資金管理具有較強的行政管理色彩，這一特點使這項資金雖然具有基金屬性，但它的變現(xiàn)性受到很大限制。最后，維修資金具有可投資收益性。業(yè)主繳納維修資金的時間節(jié)點與這項資金的使用節(jié)點不一致，一般情況下，維修資金的使用時間要滯后于繳納時間。維修資金的這一特點為其投資收益提供了前提條件。

二、住宅專項維修資金管理使用中存在的問題及成因

相關(guān)部門要想提升住宅專項維修資金管理的使用質(zhì)量，就要對其目前存在的問題進行深入分析，找出問題產(chǎn)生的原因，進而采取措施優(yōu)化管理策略，以更好地開展住宅專項維修資金管理使用工作。

（一）住宅專項維修資金管理使用中存在的問題

住宅專項維修資金在住宅小區(qū)的管理中占據(jù)著重要地位，它為共用設(shè)施、設(shè)備的維護提供了切實保障，有利于維護廣大業(yè)主的切身利益。住宅小區(qū)是一個濃縮的社會，在一定程度體現(xiàn)了城市的精細化管理水平。隨著住宅小區(qū)對專項維修資金的需求，這項資金的管理使用也受到了更多關(guān)注。在住宅專項維修資金的管理使用中存在著各種不同的問題，筆者根據(jù)自身的工作經(jīng)驗，對其中的主要問題進行如下歸納：

1.住宅專項維修資金政策宣傳不到位

住宅專項維修資金與業(yè)主的利益之間有密切聯(lián)系，但是很多人對住宅專項維修資金的政策及使用情況并不了解。在這種情況下，業(yè)主使用這項資金時會存在一定的現(xiàn)實困難?；诖?，相關(guān)部門要做好住宅專項維修資金政策的宣傳工作，從源頭上提升專項維修資金的管理服務(wù)，為后期相關(guān)工作的開展做好鋪墊。相關(guān)部門可以利用多種方式向業(yè)主進行維修資金的性質(zhì)、使用范圍、使用流程等方面的宣傳。通過多元化的宣傳，業(yè)主可對維修資金實現(xiàn)更全面、更直觀的了解。在住宅專項維修資金政策的宣傳過程中，相關(guān)人員還能深入了解業(yè)主在房屋居住中存在的問題，從而為他們提供更好的服務(wù)，貫徹落實黨中央、國務(wù)院的決策部署，在“讓信息多跑路，群眾少跑腿”的同時，進一步優(yōu)化管理工作。但是相關(guān)部門在這方面的工作還存在著一定欠缺，不利于這項管理工作更好地開展。住宅專項維修資金的管理使用具有一定的專業(yè)性，業(yè)主對其具體內(nèi)容不熟悉，影響了這項資金的有效使用。相關(guān)部門宣傳工作不到位，沒有充分認識到這項工作的重要性或沒有充足的人員去宣傳，也會影響人們對相關(guān)部門工作的滿意度。

2.住宅專項維修資金的管理使用缺乏完善的制度

住宅專項資金的管理使用要想發(fā)揮出最大的效能，需要一套完善的管理制度作為基礎(chǔ)，這是整個管理工作開展的依據(jù)。完善的管理制度可以有效約束相關(guān)人員的工作和行為，明確每個工作人員的工作內(nèi)容及工作職責(zé)，為高質(zhì)量開展這項工作做好鋪墊。但目前我國住宅專項維修資金的管理使用尚且缺乏配套的管理制度，主要體現(xiàn)在以下方面：首先，相關(guān)部門在進行維修資金的管理核算時，沒有形成統(tǒng)一的會計核算制度。住宅專項維修資金基于自身的性質(zhì)，如果利用事業(yè)單位的會計核算項目進行維修資金核算，在一定程度上滿足不了其核算需求；如果利用企業(yè)進行會計核算，則不符合維修資金的核算特點。其次，維修資金的管理缺乏具體的保值增值辦法。我國在《住宅專項維修資金管理辦法》中雖然規(guī)定了維修資金可以用買國債的方式實現(xiàn)增值的目的，但利用這項資金購買國債的過程中，存在門檻過高的現(xiàn)象。比如，需要業(yè)主委員會同意等。如果一些小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會，那么利用這項資金購買國債則會更加困難。相關(guān)部門在實際的資金管理過程中，通常以活期存款的方式儲蓄，這樣的資金管理方式形成了資金沉淀，在一定程度上導(dǎo)致維修資金貶值。最后，在維修資金的管理中缺乏相應(yīng)的風(fēng)險管理制度。為了確保維修資金安全，通常需要審計部門對其進行監(jiān)督，這也是目前大部分地區(qū)采用的一種方式。隨著社會的發(fā)展，一些地方對維修資金開展了專項審計，這樣可以對這項資金的歸集、使用、管理等進行全面檢查，及時發(fā)現(xiàn)其中存在的問題和漏洞，進而采取有效措施提升維修資金的管理水平及利用效率。

我們應(yīng)該看到，對維修資金的專項審計雖然可以對這部分資金的管理使用形成較好的監(jiān)督效果，但這種監(jiān)督無法實現(xiàn)常態(tài)化，其作用不具有持續(xù)性。維修資金管理內(nèi)部還未形成一個健全的審計制度，也沒有充足的人員為這項工作的開展提供支持。

3.住宅專項維修資金使用信息不透明，無法開展有效監(jiān)督

住宅資金的使用涉及各個方面，只有以各種方式確保資金使用的透明化，才能充分發(fā)揮維修資金的價值。但是目前相關(guān)部門在維修資金的使用過程中，信息公開的透明度不高，不僅損害了業(yè)主的利益，還容易產(chǎn)生腐敗問題。隨著信息技術(shù)的發(fā)展，很多地方維修資金的使用情況采用網(wǎng)上公示的方法。在這個平臺上，業(yè)主可以查到個人賬戶維修資金的使用情況、余額等信息。但是這種公示發(fā)揮作用的前提是，業(yè)主對維修資金的管理使用方面比較了解，并知道在哪個網(wǎng)站查詢。但是具備這樣素質(zhì)的業(yè)主比較少，很多業(yè)主并不知道如何了解維修資金的使用情況。由此可以看出，政府相關(guān)部門對維修資金的政策宣傳較少，未能有效指導(dǎo)業(yè)主監(jiān)督本小區(qū)維修資金的使用情況。因而，在這個平臺上公示維修資金的使用情況所起到的監(jiān)督作用微乎其微。此外，如果有些業(yè)主想了解本地維修資金的使用情況，在這樣的平臺是查詢不到的。業(yè)主也不明確可以采取哪些方式查詢到這些信息，這在很大程度上表明，相關(guān)部門對維修資金的使用管理存在不足之處，且降低了對維修資金的監(jiān)督，不利于維修資金管理使用。

（二）住宅專項維修資金管理使用中存在問題的成因

通過以上內(nèi)容，我們了解了住宅專項資金管理使用中存在的問題，那么這些問題是如何產(chǎn)生的呢？只有明確問題的成因，才能有的放矢地找出解決問題的策略，進而有效提升住宅專項維修資金的管理使用水平。

1.政策宣傳不到位的成因

住宅專項維修資金與業(yè)主的利益有直接關(guān)系，因此，業(yè)主有必要對維修資金的政策進行全面了解。但是目前相關(guān)部門的維修資金政策宣傳工作不到位，業(yè)主對這項工作缺乏了解，從而制約了業(yè)主對這項資金的高效使用，影響資金使用率，導(dǎo)致整個工作的開端就存在不足。維修資金政策宣傳不到位有很多影響因素，最主要的是相關(guān)部門缺乏服務(wù)意識。此外，有些部門雖然開展了一定程度的維修資金政策宣傳工作，但大都流于形式，沒有切實發(fā)揮出宣傳的功效。

2.資金使用缺乏完善制度的成因

這一問題的產(chǎn)生也存在多方面的原因。首先，住宅專項維修資金的管理使用涉及多個方面，在管理制度的制定、完善過程中，很難協(xié)調(diào)各方面的利益，從而降低了相關(guān)人員完善管理制度的積極性。其次，目前一些維修資金管理制度已經(jīng)無法滿足實際需要，但相關(guān)部門沒有充分認識到這一問題，未能及時對一些不合理的制度加以完善。最后，相關(guān)部門在維修資金的管理使用中缺乏制度意識，在管理工作中缺乏規(guī)范性，對制度完善工作的重視程度不高。

3.資金使用信息不透明的成因

住宅專項維修資金的使用信息對管理工作的高質(zhì)量開展具有很大作用，但相關(guān)部門在這方面的工作成效并不大。在如今的信息化社會，各地方雖然利用相關(guān)的信息技術(shù)搭建了平臺，供人們查詢相關(guān)的信息，但相關(guān)部門為這個平臺提供的信息不足，人們在這個平臺上查詢到的信息有限，不能最大化地滿足人們的需求。

三、住宅專項維修資金管理使用的策略

筆者基于自身的工作經(jīng)驗以及對相關(guān)資料的調(diào)查研究，認為可以從以下三個方面著手解決住宅專項維修資金管理使用中存在的問題。

（一）加強政策宣傳 強化源頭管理

相關(guān)部門要認識到住宅專項維修資金政策宣傳的重要性，積極采取多元化的方式走進小區(qū)，為業(yè)主提供宣傳咨詢服務(wù)。比如，可以以傳單的方式增進人們對政策的了解；指導(dǎo)業(yè)主開展維修資金的使用辦理；相關(guān)人員可在進行現(xiàn)場勘查時，隨時開展宣傳工作。政務(wù)服務(wù)改進一小步，便民惠民邁出一大步，相關(guān)部門要提升服務(wù)意識，充分認識到維修資金對業(yè)主的重要性，從而提升業(yè)主對維修資金的認識，從源頭上提升管理效能，助力維修資金管理使用工作更好開展。

（二）加強制度建設(shè) 規(guī)范業(yè)務(wù)運作

住宅專項維修資金的管理使用離不開完善的制度，相關(guān)部門要提升管理工作的制度化和規(guī)范化，加強制度建設(shè)。管理人員在開展維修資金的管理工作時，要深入分析目前管理制度中存在的不足，明確哪些管理工作還存在制度空白，然后可以有針對性地完善管理制度，提升制度建設(shè)效能，進一步規(guī)范資金管理使用的各項工作，進而從整體上提升管理工作質(zhì)量。

（三）加強信息公開 強化業(yè)務(wù)監(jiān)督

在如今的信息化時代，人們追求更高效、便捷的生活方式。鑒于此，相關(guān)部門要積極利用信息技術(shù)提升維修資金使用的透明度。在這一過程中，不僅可以發(fā)現(xiàn)工作中存在的問題，還能使更多的對象參與到維修資金管理使用的監(jiān)督中來。相關(guān)部門要認識到維修資金使用信息公開的必要性和重要性，并為這項工作的開展提供充分的支持，從而最大化地提升維修基金的使用效能。

四、結(jié)束語

住宅專項維修資金的管理和使用，不僅關(guān)系著業(yè)主的利益，也影響著和諧社會構(gòu)建。相關(guān)部門和人員應(yīng)該認識到本部門在開展住宅專項維修資金管理使用中存在的問題，以積極的態(tài)度面對這些問題，制定有效的策略提升這項資金的管理使用水平，助力我國住宅專項維修資金的管理使用上一個新臺階。

參考文獻：

[1]王蕾.住宅專項維修資金管理模式探析[J].今日財富，2020（04）：121.

[2]劉波.物業(yè)維修資金管理中存在的問題及改善建議[J].財會學(xué)習(xí)，2020（11）：219+221.

[3]李峰.論物業(yè)專項維修資金的增值與管理[J].企業(yè)科技與發(fā)展，2020（08）：212-213+216.