魏小來

（黑龍江財經(jīng)學(xué)院 人文學(xué)院，黑龍江 哈爾濱 150025）

習(xí)近平總書記在中央政法工作會議上指出：“保障人民安居樂業(yè)是政法工作的根本目標(biāo)?！保?］完善并準(zhǔn)確運用不動產(chǎn)物權(quán)法律規(guī)范是不動產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要法治保障，因此不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的重要地位逐步凸顯。但是我國不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的法律性質(zhì)模糊、適用規(guī)則闕如、具體權(quán)能不明導(dǎo)致司法實踐中權(quán)利沖突頻發(fā)。事實上，我國不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)之正當(dāng)性基礎(chǔ)援引于德國民法體系，但是卻沒有取得如德國民法實踐中的法律效果和理論地位。因此，我們應(yīng)當(dāng)嘗試探求兩者差異化的淵源，為我國不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)體系的完善和功能價值的發(fā)揮提供方向。

一、 比較法視野下不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的現(xiàn)狀評價

《德國民法典》873 條設(shè)定土地自物權(quán)的移轉(zhuǎn)采物權(quán)行為理論，要求達(dá)致自物權(quán)移轉(zhuǎn)合意與登記的雙重實現(xiàn)。但是在登記行為實際完成前，為降低市場交易風(fēng)險，僅完成將權(quán)利移轉(zhuǎn)合意公證、向登記機(jī)關(guān)提出申請亦或向權(quán)利受領(lǐng)人交付房屋登記許可證，即可獲得物權(quán)期待權(quán)之保護(hù)。首先，從形式層面審視，我國以實現(xiàn)不動產(chǎn)登記簿的公示公信效力為目的價值，僅設(shè)置了動產(chǎn)所有權(quán)保留制度，故物權(quán)期待權(quán)適用范疇限定為不動產(chǎn)領(lǐng)域，而德國民法中物權(quán)期待權(quán)的適用范疇超越了純粹的文義解釋，根據(jù)《德國民法典》94 條第（1）款之規(guī)定，土地的意涵包括本體及其附著物，以建筑物為主；其次，從立法體例角度看，我國物權(quán)期待權(quán)出現(xiàn)在民事程序法中，目的是以程序正義彌補(bǔ)實體正義缺位之特性實現(xiàn)物權(quán)期待權(quán)與物權(quán)法定原則、債權(quán)形式主義下的物權(quán)變動規(guī)則之衡平，而德國物權(quán)期待權(quán)設(shè)置于民事實體法中，具有明確的法律定位和意涵。同時，依《德國土地登記簿程序法》第17 條可推知，物權(quán)期待權(quán)的獲取要求權(quán)利受領(lǐng)人擁有相對穩(wěn)固的法律地位，即物權(quán)轉(zhuǎn)讓合意不因事后的處分權(quán)限制而產(chǎn)生效力瑕疵。因此，依德國理論通說，物權(quán)期待權(quán)的設(shè)立要求權(quán)利受領(lǐng)人享有穩(wěn)固的法律地位和物權(quán)移轉(zhuǎn)合意拘束力生效同時達(dá)致①參見馬強(qiáng)偉.預(yù)查封制度質(zhì)疑及物上期待權(quán)的執(zhí)行［J］.法學(xué)，2019（10）：122-136.。我國與德國在不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)領(lǐng)域的實質(zhì)化差異脫胎于兩者的形式化差異，雖然公示公信是物權(quán)移轉(zhuǎn)生效的必要條件，但是基于我國債權(quán)形式主義與德國物權(quán)行為理論的差異，使不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)衍生了區(qū)別化樣態(tài)。具體表征如下：

1. 權(quán)利受領(lǐng)人法律地位穩(wěn)固程度的差異化

德國的物權(quán)變動采處分行為形式主義，缺乏負(fù)擔(dān)行為相對性原則拘束，因此有德國學(xué)者認(rèn)為物權(quán)移轉(zhuǎn)合意受抽象原則影響可以自由撤回［2］390。但是在土地及其附著物的絕對權(quán)支配范疇內(nèi)，德國民法給予了更多關(guān)注。在物權(quán)移轉(zhuǎn)合意效力方面，《德國民法典》130 條第（2）款規(guī)定表意人的行為能力不能改變已經(jīng)作出的意思表示，878 條規(guī)定在不動產(chǎn)自物權(quán)移轉(zhuǎn)登記、注銷不動產(chǎn)附著權(quán)利及權(quán)利變更時作出的意思表示的效力不受事后的處分權(quán)限制影響；在進(jìn)行物權(quán)移轉(zhuǎn)登記時，《德國民法典》925 條要求出賣人與受讓人基于物權(quán)移轉(zhuǎn)合意同時到達(dá)登記機(jī)關(guān)作出意思表示并形成公證文書，《德國民法典》873 條第（2）款要求物權(quán)移轉(zhuǎn)合意雙方若向登記機(jī)關(guān)作出意思表示或有交付登記許可證之行為，則雙方受物權(quán)移轉(zhuǎn)合意約束，為了防止出讓人的隨意撤回及處分行為侵害受讓人的權(quán)利，《德國民法典》第888 條設(shè)置了預(yù)告登記制度來對抗出讓人向第三人移轉(zhuǎn)物權(quán)的處分行為。故雖然抽象原則將物權(quán)效力與債權(quán)效力相對分離，但是在德國民法的土地及其附著物范疇內(nèi)的物權(quán)移轉(zhuǎn)卻因物權(quán)效力脫離負(fù)擔(dān)行為的效力變化而消滅了物權(quán)移轉(zhuǎn)合意被撤回的可能性，使雙方當(dāng)事人對物權(quán)移轉(zhuǎn)合意公證、向登記機(jī)關(guān)呈遞登記申請亦或交付登記許可證后至登記行為實際完成前、對不動產(chǎn)所有權(quán)產(chǎn)生合理期待的時限內(nèi)，權(quán)利受領(lǐng)人享有穩(wěn)固的法律地位。

我國物權(quán)變動將登記生效主義和登記對抗主義并重，從我國《民法典》第209 條可窺知，我國不動產(chǎn)物權(quán)法律變動采物權(quán)有因性原則，即債權(quán)形式主義變動模式，不動產(chǎn)物權(quán)變動登記和債權(quán)債務(wù)合意是物權(quán)變動的法定要件，原因行為的無效、被撤銷或未成立會影響物權(quán)變動的法律效果。雖然德國物權(quán)行為理論與我國債權(quán)形式主義對物權(quán)效力的獨立性存在分歧，但是均以形式主義為核心要義，故原因行為和登記行為無法從不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)認(rèn)定中抽離?；谖餀?quán)變動有因性原則，受領(lǐng)給付行為并非獨立的單方行為，是在不存在抗辯事由情境下才會生效的雙方行為，根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第14 條之規(guī)定，非完全式列舉情形外的物權(quán)變動登記應(yīng)當(dāng)由買賣雙方共同向登記機(jī)關(guān)提出申請，且依據(jù)第15 條之規(guī)定申請人在向登記機(jī)關(guān)提出申請至登記實際完成前，申請人均享有撤回申請的權(quán)利，即出讓人與受讓人任何一方均有阻卻物權(quán)法律變動生效的權(quán)利。但是根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29 條，在一般買受人物權(quán)期待權(quán)形成過程中，向登記機(jī)關(guān)提出物權(quán)移轉(zhuǎn)登記申請并非必要條件，與《德國民法典》873 條第（2）款在成立要件層面存在本質(zhì)差異。登記與交付僅是物權(quán)行為理論下物權(quán)合意達(dá)成的重要外在表征，即便《不動產(chǎn)登記暫行條例》賦予合意雙方撤回登記申請的權(quán)利，在債權(quán)形式主義模式下也無法證明權(quán)利受領(lǐng)人法律地位的穩(wěn)固程度。

2. 物權(quán)期待權(quán)處分權(quán)能的差異化

德國的民法實踐常呈現(xiàn)這樣一種樣態(tài)：牽涉第三人的鏈條式土地及其附著物讓與活動，即出讓人與受讓人達(dá)成了以土地及其附著物為權(quán)利指向的物權(quán)移轉(zhuǎn)合意，但是在物權(quán)移轉(zhuǎn)登記尚未實際完成前，買受人即向第三人進(jìn)行物權(quán)的二次轉(zhuǎn)讓并實際達(dá)成了物權(quán)移轉(zhuǎn)合意。為保障市場交易信用和土地健康流通，德國民法體系吸納了不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的合法處分規(guī)范并賦予了第三人物權(quán)期待權(quán)的對抗效力。根據(jù)《德國土地登記條例》第29 條之規(guī)定，在物權(quán)形式主義的指引下，第三人僅需證明土地及其附著物物權(quán)移轉(zhuǎn)的鏈條式合意存在且有效，無需證明債權(quán)法律關(guān)系的存在及有效，亦無需初次物權(quán)移轉(zhuǎn)登記實際完成，第三人即可依據(jù)原始出讓人的登記意思表示來實際完成物權(quán)移轉(zhuǎn)登記程序［2］392，這使得物權(quán)期待權(quán)在三方鏈條式物權(quán)合意中實現(xiàn)了處分和轉(zhuǎn)讓［3］。

我國在物權(quán)移轉(zhuǎn)法律規(guī)范中采物權(quán)法定主義和債權(quán)形式主義，物權(quán)移轉(zhuǎn)的有效性受債權(quán)法律行為效力的影響，概言之，出讓人與買受人達(dá)成債權(quán)債務(wù)合意后、登記機(jī)關(guān)實際完成物權(quán)移轉(zhuǎn)登記前，存在給付受領(lǐng)雙方與第三人達(dá)成債權(quán)合意或出讓人的事后處分權(quán)能受限之風(fēng)險，違背債權(quán)交易相對性原則與債權(quán)合意自由原則。故我國尚未賦予像德國一樣的不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的處分和轉(zhuǎn)讓權(quán)能。雖然執(zhí)行規(guī)范賦予一般不動產(chǎn)買受人和商品房消費者物權(quán)期待權(quán)，但立法旨趣在于保障公民的基本生存權(quán)和居住權(quán)相較于市場交易權(quán)利具有優(yōu)位性，故僅賦予物權(quán)期待權(quán)人享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利，這與德國民法賦予受讓人以物權(quán)期待權(quán)為請求權(quán)基礎(chǔ)提起第三人異議之訴相似。但是我國《民法典》并沒有明確物權(quán)期待權(quán)的法律性質(zhì)及物權(quán)期待權(quán)人在法律活動中的法律地位，這實際源于我國物債二分原則下物權(quán)期待權(quán)性質(zhì)界定的缺位，若界定為債權(quán)，則在鏈條式三方關(guān)系中牽涉?zhèn)鶛?quán)讓與和債務(wù)承擔(dān)制度，在債權(quán)形式主義的物權(quán)移轉(zhuǎn)規(guī)范中以“債權(quán)合意＋登記”為生效要件，而在出讓人與受讓人中僅形成物權(quán)期待權(quán)（僅產(chǎn)生買賣合同債權(quán)債務(wù)關(guān)系），并未實現(xiàn)物權(quán)移轉(zhuǎn)，而受讓人與第三人間也僅是形成物權(quán)期待權(quán)（僅產(chǎn)生買賣合同債權(quán)債務(wù)關(guān)系），亦未實現(xiàn)物權(quán)移轉(zhuǎn)，但在鏈條式三方關(guān)系中出讓人與第三人又不存在直接的債權(quán)債務(wù)法律關(guān)系，依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第14 條之規(guī)定，登記機(jī)關(guān)無法辦理物權(quán)移轉(zhuǎn)登記，則第三人僅能主張合同違約損害賠償；若界定為物權(quán)，則違背物權(quán)法定原則和債權(quán)形式主義下對物權(quán)轉(zhuǎn)讓以登記為生效要件的規(guī)范，即使嘗試認(rèn)可物權(quán)期待權(quán)以物權(quán)形態(tài)在鏈條式三方不動產(chǎn)交易中發(fā)生移轉(zhuǎn)，會使法律認(rèn)定更加繁復(fù)且違背了物權(quán)期待權(quán)的立法旨意。因為在我國債權(quán)形式主義物權(quán)變動規(guī)則下，即使三方主體完成了鏈條式物權(quán)移轉(zhuǎn)合意，但是出讓人與受讓人的債權(quán)債務(wù)關(guān)系因違背法律的效力性規(guī)定而自始無效時，物權(quán)移轉(zhuǎn)亦歸為無效，受讓人成為無權(quán)處分人；若第三人想依善意取得制度對抗出讓人的返還原物請求權(quán)，則需承擔(dān)對原債權(quán)債務(wù)關(guān)系效力情形不知情的證明責(zé)任；若在此情形下采德國的物權(quán)形式主義，即使原債權(quán)債務(wù)關(guān)系無效或被撤銷，均不影響物權(quán)移轉(zhuǎn)的效力，則第三人不必主張善意取得即可獲得不動產(chǎn)所有權(quán)，但是出讓人卻無法主張返還原物請求權(quán)，只能依據(jù)不當(dāng)?shù)美蚴茏屓酥鲝堎r償，即無論采用何種物權(quán)變動理論均會加重一方的權(quán)利負(fù)擔(dān)。［4］

綜上所述，物權(quán)期待權(quán)的性質(zhì)定位爭議不斷，“類似物權(quán)”和“事實物權(quán)”的理論觀點占據(jù)主流，設(shè)定物權(quán)期待權(quán)的國家通行政策是將其納入物權(quán)體系參照適用。雖然我國的物權(quán)期待權(quán)援引自德國，但是無論是在立法體例還是構(gòu)成要件方面都展現(xiàn)出差異化樣態(tài)。我國不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)采“債權(quán)合意＋交付價款”的成立模式，德國采“物權(quán)合意＋登記意思”的成立模式并要求不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的權(quán)利受領(lǐng)人享有穩(wěn)固的法律地位。我國不動產(chǎn)一般買受人物權(quán)期待權(quán)并不以登記機(jī)關(guān)實際完成物權(quán)移轉(zhuǎn)登記作為構(gòu)成要件，其有效時段在于債權(quán)合意達(dá)成并交付全部價款后、物權(quán)移轉(zhuǎn)登記實際完成前；德國的不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)有效時段在于向登記機(jī)關(guān)呈遞物權(quán)移轉(zhuǎn)登記申請后、登記機(jī)關(guān)實際完成物權(quán)移轉(zhuǎn)登記前。相較于德國，我國不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)雖然存在物權(quán)合意外在表現(xiàn)形式被撤回的風(fēng)險，但是由于我國物權(quán)期待權(quán)僅以債權(quán)合意作為物權(quán)期待權(quán)生效要件，所以對期待權(quán)效力并無明顯影響。此外，為了規(guī)避不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)性質(zhì)爭議為法律適用帶來的消極影響，并沒有仿照德國賦予物權(quán)期待權(quán)轉(zhuǎn)讓、處分的權(quán)能。追根溯源，兩者差異化的實踐樣態(tài)，來源于物權(quán)變動理論的選擇。按照理論通說，我國采債權(quán)形式主義，德國采物權(quán)行為理論，因此債權(quán)合意是我國不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)成立并生效的核心要件，不受物權(quán)合意與物權(quán)合意外在形式（登記意思表示）的存否影響（但“交付價款”是否屬于物權(quán)合意的外在表征仍存在爭議），因此兩種模式下權(quán)利受領(lǐng)人法律地位的穩(wěn)固程度不同。而在債權(quán)形式主義的影響下，三方主體間的鏈條式不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓行為會引發(fā)法律適用的繁復(fù)、違背物權(quán)期待權(quán)的立法旨趣，因此我國不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)沒有被賦予轉(zhuǎn)讓和處分權(quán)能。故對物權(quán)變動理論的分析和選擇應(yīng)當(dāng)是不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)功能優(yōu)化課題中研判的重點。

二、 不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)領(lǐng)域內(nèi)物權(quán)變動理論選擇

雖然我國物權(quán)期待權(quán)衍生于德國民法體系，但要件行為引發(fā)了兩者在權(quán)利受領(lǐng)人地位穩(wěn)固程度和處分權(quán)能兩類法律后果的差異性。追根溯源，是我國與德國的理論通說和司法實踐通行辦法對物權(quán)變動模式的差異化傾向。為實現(xiàn)物權(quán)期待權(quán)的立法旨意，嘗試在債權(quán)形式主義與物權(quán)行為理論二者的博弈中獲取最優(yōu)解。

1. 物權(quán)合意與債權(quán)合意之爭

部分學(xué)者認(rèn)為，我國與德國的不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)在構(gòu)成要件層面是絕對對立的樣態(tài)，若要實現(xiàn)物權(quán)變動只要具備債權(quán)合意即可，對物權(quán)合意的存在應(yīng)當(dāng)持否定性評價，即“純粹的債權(quán)形式主義”［5］理論。雖然《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28 條未要求買受人向登記機(jī)關(guān)提出登記申請且《不動產(chǎn)登記暫行條例》賦予申請人以撤回權(quán)，故不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)在債權(quán)形式主義引領(lǐng)下要求不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的核心要件是債權(quán)合意生效于不動產(chǎn)被采取強(qiáng)制措施前，但是第28 條第（3）款“已支付全部價款”為債權(quán)合意條款外的要件條款，其具備成為與德國登記申請要素相對的物權(quán)合意外在表示形式的潛力，因此我國有學(xué)者持“修正的債權(quán)形式主義”［6］理論，他們嘗試紓解債權(quán)形式主義與物權(quán)形式主義的對立，在主張債權(quán)合意為核心要件的同時，雖不承認(rèn)物權(quán)合意在物權(quán)期待權(quán)的成立中具有獨立性，但是也不作否定性評價。［7］故本文嘗試在《民法典》中選取樣本規(guī)范條款對我國法律行為的合意類型進(jìn)行梳理與分析。

（1） 不當(dāng)?shù)美?/p>

從立法體系看，立法者對“不當(dāng)?shù)美辟x予債權(quán)屬性，但是從文義解釋及其價值負(fù)荷出發(fā)，無論是善意得利人還是惡意得利人均不存在包括債權(quán)債務(wù)關(guān)系等法律意義上的正當(dāng)性基礎(chǔ)。根據(jù)《民法典》第986 條關(guān)于善意得利人的規(guī)范條款，雖然權(quán)利人與得利人之間不存在債權(quán)合意，但是在特定情形下“不當(dāng)?shù)美狈尚袨閰s實現(xiàn)了物權(quán)的移轉(zhuǎn)，這實質(zhì)上與我國債權(quán)形式主義的物權(quán)變動原則相悖。這種法律現(xiàn)象存在于非債清償中，即不存在法律意義上的債務(wù)而以清償債務(wù)為目的的給付的行為?！兜聡穹ǖ洹?12 條依據(jù)物權(quán)無因性原則和債權(quán)與物權(quán)相分離原則設(shè)定了“不當(dāng)?shù)美钡幕驹瓌t和不顧抗辯而履行的權(quán)利行使規(guī)則。因此，我國“不當(dāng)?shù)美敝形从袀鶛?quán)合意而產(chǎn)生有效的物權(quán)移轉(zhuǎn)是對“純粹的債權(quán)形式主義”的挑戰(zhàn)。

（2） 折價協(xié)議

折價協(xié)議本質(zhì)上是一種代物清償法律行為，通過債權(quán)人與債務(wù)人對抵押物之權(quán)利實現(xiàn)的價款和方式進(jìn)行合意，達(dá)致消滅部分或全部債務(wù)的法律效果，但是折價協(xié)議要求債務(wù)與抵押物的外在形式并不一致。在不動產(chǎn)抵押過程中，債權(quán)人與債務(wù)人并未達(dá)成以該抵押物為權(quán)利對象的債權(quán)合意，但是抵押人與抵押權(quán)人卻基于該抵押物為權(quán)利對象的折價協(xié)議形成了物權(quán)合意，這種物權(quán)合意通過抵押登記意思表示實現(xiàn)了該抵押物物權(quán)的移轉(zhuǎn)。［8］若案件涉及第三人為債權(quán)債務(wù)關(guān)系設(shè)定不動產(chǎn)抵押則脫離債權(quán)合意的物權(quán)移轉(zhuǎn)路徑更加清晰，第三人在折價協(xié)議中與債權(quán)人達(dá)成以不動產(chǎn)協(xié)議折價的行為并不具備舉債的意思表示，而是以類似“債務(wù)承擔(dān)”的方式進(jìn)行代物清償?shù)男袨椤?/p>

在我國理論界，物權(quán)變動理論存在三種主要觀點，分別是“意思主義”“物權(quán)形式主義”和“債權(quán)形式主義”?！皞鶛?quán)形式主義”又劃分為“純粹的債權(quán)形式主義”與“修正的債權(quán)形式主義”，前者完全否認(rèn)物權(quán)移轉(zhuǎn)的效力是基于物權(quán)合意而產(chǎn)生，而后者僅承認(rèn)物權(quán)合意與債權(quán)合意并行的情形。依據(jù)本文對“不當(dāng)?shù)美焙汀罢蹆r協(xié)議”的分析，認(rèn)定我國《民法典》僅以債權(quán)形式主義引領(lǐng)物權(quán)移轉(zhuǎn)并不準(zhǔn)確，在物權(quán)移轉(zhuǎn)變動中包括獨立債權(quán)合意、獨立物權(quán)合意以及物權(quán)合意與債權(quán)合意并行等多種情形。任何一種定義尚無法獨立周延涵攝法律實踐，在執(zhí)行異議之訴案件中，亦存在大量的不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)與抵押權(quán)優(yōu)先受償權(quán)競合的爭議。因此，在我國民法體系，尤其是不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)體系中僅以債權(quán)形式主義進(jìn)行路徑設(shè)計缺乏妥當(dāng)性。而從上述兩則事例來看，物權(quán)行為理論也存在于我國民法體系中。有學(xué)者認(rèn)為，物權(quán)行為理論并不能完全等同物權(quán)形式主義，其實質(zhì)包含四種子類型，分別是有因的物權(quán)意思主義、無因的物權(quán)意思主義（前兩者對應(yīng)純粹的債權(quán)意思主義和修正的債權(quán)意思主義）、有因的物權(quán)形式主義和無因的物權(quán)形式主義［9］。德國的抽象原則要求物權(quán)變動與債權(quán)行為相區(qū)分、物權(quán)變動的無因性以及物權(quán)變動需以外在表現(xiàn)形式加以確認(rèn)，因此，德國的物權(quán)期待權(quán)更傾向于無因的物權(quán)形式主義，但僅依賴無因的物權(quán)形式主義亦無法周延涵攝我國法律實踐的需要。

2. 受領(lǐng)（登記）形式的意思表示外觀

德國的物權(quán)期待權(quán)成立并生效雖然并不以登記實際完成為必要條件，但是權(quán)利受領(lǐng)人應(yīng)當(dāng)具有登記的意思表示，并通過此種方式為權(quán)利受領(lǐng)人設(shè)計穩(wěn)固的法律地位。在我國不動產(chǎn)的物權(quán)移轉(zhuǎn)過程中，實質(zhì)上存在兩個維度的法律關(guān)系：一個維度是要約與承諾的債權(quán)債務(wù)法律關(guān)系；另一個維度是給付與受領(lǐng)的物權(quán)移轉(zhuǎn)法律關(guān)系，此處的受領(lǐng)即為不動產(chǎn)的登記申請至登記實際完成的過程。有學(xué)者認(rèn)為，受領(lǐng)行為（登記行為）本質(zhì)上并非物權(quán)法律行為，而是債權(quán)的核心權(quán)能，其觀點理據(jù)在于物權(quán)的效力是對權(quán)利客體的絕對支配效力，而受領(lǐng)的支配僅在于對行為人自身行為的支配，在完成受領(lǐng)（登記）行為前，出讓人與受讓人僅具有債權(quán)債務(wù)關(guān)系，標(biāo)的物尚未發(fā)生物權(quán)的移轉(zhuǎn)。［10］按照此類觀點可推知，在給付與受領(lǐng)（登記）層面的法律關(guān)系，實質(zhì)上是物權(quán)法律行為與非物權(quán)法律行為的結(jié)合，是一種處分行為與負(fù)擔(dān)行為的有機(jī)結(jié)合。回看德國民法體系，其物權(quán)期待權(quán)以“物權(quán)合意＋登記意思”為行為模式，而登記申請或登記意思表示被認(rèn)定為在物權(quán)期待權(quán)成立或物權(quán)移轉(zhuǎn)中物權(quán)合意重要的外在表現(xiàn)形式或意思表示方式，同時登記作為受領(lǐng)方式和債權(quán)行為的核心權(quán)能。因此，在上述學(xué)者理論情境下，德國的物權(quán)行為理論并非純粹的物權(quán)形式主義。但是德國學(xué)者亦提出了自己的觀點：“若讓與人把一筆金錢作為消費借貸交給取得人，而取得人作為贈與予以受領(lǐng)，則金錢上的所有移轉(zhuǎn)行為仍是有效的?！保?1］這種觀點仍認(rèn)為物權(quán)與債權(quán)行為的相互獨立性，將給付與受領(lǐng)（登記）行為進(jìn)行人為割裂，與上述推導(dǎo)結(jié)果產(chǎn)生沖突。

我國學(xué)者曾論述：“抽象原則是依據(jù)分離原則進(jìn)行推理的必然結(jié)果，因物的履行根基于物的合意，而不是根基于原因行為（債的合同），所以物的履行行為是物的合意的結(jié)果，而不是原因行為的結(jié)果?！保?2］與前文學(xué)者對物權(quán)行為理論的分類不同，有學(xué)者認(rèn)為，德國的物權(quán)形式主義僅指無因的物權(quán)形式主義，包括分離原則和抽象原則兩大特性，前者強(qiáng)調(diào)物權(quán)行為的獨立性，后者強(qiáng)調(diào)物權(quán)行為的無因性。［13］108但是從社會效果來看，受領(lǐng)（登記）若被認(rèn)定為一種債權(quán)意義上的意思表示行為，即可在物權(quán)期待權(quán)設(shè)立乃至物權(quán)移轉(zhuǎn)過程中發(fā)揮債權(quán)的相對性原則，這種受領(lǐng)（登記）行為從兩個方面約束物權(quán)移轉(zhuǎn)法律行為，分別是受領(lǐng)（登記）的相對人和對標(biāo)的物數(shù)量、質(zhì)量等標(biāo)準(zhǔn)的合意。在債權(quán)形式主義物權(quán)變動模式下，登記實際完成、不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)即將轉(zhuǎn)為不動產(chǎn)所有權(quán)時，受領(lǐng)（登記）作為債權(quán)性質(zhì)的意思表示可以保障權(quán)利受領(lǐng)人的合法權(quán)益，在標(biāo)的物質(zhì)量、數(shù)量等標(biāo)注的合意層面，若達(dá)致合意標(biāo)準(zhǔn)時，則物權(quán)移轉(zhuǎn)發(fā)生效力，若未達(dá)致合意標(biāo)準(zhǔn)時，則物權(quán)移轉(zhuǎn)不發(fā)生效力，由出讓人承擔(dān)違約賠償責(zé)任；在約束相對人層面，若受領(lǐng)（登記）人并非合意的受領(lǐng)人，產(chǎn)生公示登記錯誤或權(quán)利受領(lǐng)錯誤，則債權(quán)行為自始無效導(dǎo)致物權(quán)移轉(zhuǎn)行為失去效力，出讓人對錯誤受領(lǐng)人享有返還原物請求權(quán)，若存在善意第三人的情形，出讓人可以向錯誤受領(lǐng)人主張不當(dāng)?shù)美垣@得代物清償。［13］98-111

事實上，物權(quán)行為理論與債權(quán)形式主義各有其優(yōu)勢。德國物權(quán)行為理論將登記申請和登記意思表示作為物權(quán)合意重要的外在表現(xiàn)形式，為物權(quán)期待權(quán)設(shè)置了以登記申請為起點、登記機(jī)關(guān)實際完成物權(quán)移轉(zhuǎn)登記為終點的物權(quán)期待權(quán)的合理有效期間，并為權(quán)利受領(lǐng)人安置了穩(wěn)定的法律地位。在債權(quán)形式主義模式下，登記實際完成、不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)即將轉(zhuǎn)為不動產(chǎn)所有權(quán)時，受領(lǐng)（登記）作為債權(quán)性質(zhì)的意思表示可以充分保障權(quán)利受領(lǐng)人的合法權(quán)益，并且通過債權(quán)相對性約束物權(quán)期待權(quán)價值發(fā)揮后的合意實現(xiàn)。支持物權(quán)有因性的學(xué)者也并未對物權(quán)行為理論下的形式主義作出絕對的否定性評價。［14］

按照理論通說，我國民法體系中物權(quán)變動屬于債權(quán)形式主義，并且更傾向于“修正的債權(quán)形式主義”①參見劉文杰.物權(quán)行為在現(xiàn)行中國民法的立足點——以解釋論為視角[EB/OL].https://www.sohu.com/a/148429653_655070.，而根據(jù)物權(quán)行為理論四分法，德國民法體系屬于“無因的物權(quán)形式主義”。在特定法律適用情境中，債權(quán)合意為物權(quán)移轉(zhuǎn)合意的基礎(chǔ)，而受領(lǐng)（登記）的行為既具有債權(quán)屬性，又是物權(quán)合意重要的外在表現(xiàn)形式，故在物權(quán)期待權(quán)領(lǐng)域，兩種理論觀點和構(gòu)建路徑孰優(yōu)孰劣，難以作出判斷。因此，我們不妨引入功能主義解釋路徑?！肮δ苤髁x研究是社會學(xué)分析社會現(xiàn)象的一種方法，其基本要義在于在穩(wěn)定的外部環(huán)境中，所有系統(tǒng)所需要實現(xiàn)的內(nèi)容均可以從其所實現(xiàn)的功能分析中得出。”［15］功能主義釋意一般以社會環(huán)境為背景分析民法規(guī)范所應(yīng)承載的社會價值。外在規(guī)范表征上，要求研究對象在體系上邏輯自洽，債權(quán)形式主義模式下物權(quán)期待權(quán)呈現(xiàn)對出讓人權(quán)利的絕對保護(hù)，而在物權(quán)形式主義模式下的物權(quán)期待權(quán)呈現(xiàn)出權(quán)利受領(lǐng)人法律地位的相對穩(wěn)固。因此，外在層面上債權(quán)形式主義與物權(quán)形式主義互相成就。內(nèi)在體系規(guī)范上，要求在社會現(xiàn)實的關(guān)照下，實現(xiàn)價值宣示、價值統(tǒng)一和價值回應(yīng)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，我國與德國物權(quán)期待權(quán)立法意旨的相通點在于保障基本生存權(quán)和居住權(quán)在民事法律關(guān)系中的優(yōu)位性并為社會誠信體系建設(shè)構(gòu)建法治基礎(chǔ)，因此債權(quán)形式主義與物權(quán)形式主義都以社會現(xiàn)實背景為土壤設(shè)立回應(yīng)時代需求的物權(quán)期待權(quán)構(gòu)成要件和法律后果。故債權(quán)形式主義與物權(quán)形式主義外的第三條緩和路徑（債權(quán)形式主義與物權(quán)形式主義相結(jié)合）應(yīng)當(dāng)是物權(quán)期待權(quán)體系建構(gòu)的首選，我國亦有學(xué)者尋求第三條路徑，包括“條件關(guān)聯(lián)說”“法律行為一體化理論”“共同瑕疵理論”等［16］271-272，這些理論均是對債權(quán)形式主義和物權(quán)行為相對合理的論述，故本文基于我國理論通說對債權(quán)形式主義的傾向，嘗試采“和緩的債權(quán)形式主義”作為本文價值選擇。

三、 “和緩的債權(quán)形式主義”下不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的體系完善

“和緩的債權(quán)形式主義”區(qū)別于“純粹的債權(quán)形式主義”，其認(rèn)可物權(quán)合意在物權(quán)移轉(zhuǎn)過程中的法律意義，防止立法者和裁判者落入“物權(quán)合意虛無論”的窠臼。它又區(qū)別于“修正的債權(quán)形式主義”，認(rèn)可物權(quán)合意在物權(quán)移轉(zhuǎn)過程中的獨立性，且沒有盲目將物權(quán)無因性奉為圭臬，而是承認(rèn)債權(quán)在物權(quán)移轉(zhuǎn)中的基礎(chǔ)性作用?！昂途彽膫鶛?quán)形式主義”本質(zhì)上是以我國理論通說和現(xiàn)實環(huán)境為土壤制定的債權(quán)形式主義與物權(quán)形式主義過渡層面的中間道路，目的是緩解兩種理論的緊張與對立，取兩者優(yōu)勢，實現(xiàn)我國不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的功能性價值。

1. 準(zhǔn)物權(quán)：穩(wěn)固權(quán)利受領(lǐng)人的法律地位

按照德國理論通說，權(quán)利受領(lǐng)人穩(wěn)固的法律地位與物權(quán)期待權(quán)法律地位的明晰是互為成就的關(guān)系。原因在于，假使權(quán)利受領(lǐng)人所享有的對所有權(quán)的期待權(quán)能存在被出讓人抗辯或被第三人限制的風(fēng)險，則會威脅物權(quán)與債權(quán)相區(qū)分原則的功能發(fā)揮，不動產(chǎn)移轉(zhuǎn)登記的公示功能則會淪為虛設(shè)，物權(quán)期待權(quán)的處分、轉(zhuǎn)讓權(quán)能亦將淪為虛無。因此，德國民法在物權(quán)行為理論指導(dǎo)下將登記意思表示作為物權(quán)期待權(quán)的核心要素，賦予物權(quán)期待權(quán)極強(qiáng)的物權(quán)屬性，保證其在特定情形下享有轉(zhuǎn)讓、處分權(quán)能，并依據(jù)《德國民法典》823 條第（1）款受到權(quán)利保護(hù)，使權(quán)利受領(lǐng)人享有穩(wěn)固的法律地位。但是我國民法體系采物權(quán)與債權(quán)相區(qū)分原則和物權(quán)法定原則，若將不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)定義為物權(quán)，則與我國民法體系建構(gòu)基本原則相悖，因此我國理論界產(chǎn)生了“事實物權(quán)說”和“中間性權(quán)利”兩種定義觀點。

“事實物權(quán)說”亦被稱為“準(zhǔn)物權(quán)說”，該學(xué)說從“修正的債權(quán)形式主義”入手，認(rèn)為物權(quán)期待權(quán)的構(gòu)成應(yīng)為“債權(quán)合意＋物權(quán)移轉(zhuǎn)意思表示”，而“物權(quán)移轉(zhuǎn)意思表示”除參照《德國民法典》873 條第（2）款中不動產(chǎn)登記申請和交付房屋產(chǎn)權(quán)登記證書外，將合法占有不動產(chǎn)囊括在內(nèi)。在構(gòu)成要件達(dá)致時，雖然出讓人享有法律物權(quán)，但因尚未符合《民法典》不動產(chǎn)物權(quán)變動條件，受讓人僅享有類似物權(quán)（準(zhǔn)物權(quán)）。［17］有學(xué)者認(rèn)為，“準(zhǔn)物權(quán)”的理論并不妥適，理論依據(jù)在于“準(zhǔn)物權(quán)”的正確理解不是類似物權(quán)，而是享受物權(quán)的基本“待遇”，而物權(quán)的本質(zhì)在于具有絕對的支配性，阻止相對人及案外人的權(quán)利干預(yù)，對世性物征明顯，物權(quán)被惡意轉(zhuǎn)讓時享有返還原物請求權(quán)。在我國物債二分的民法體系下，債權(quán)合意實質(zhì)代表了權(quán)利受領(lǐng)人對出讓人遵守合意的期待，物權(quán)期待權(quán)“實質(zhì)上是履行登記請求權(quán)，屬于典型的債權(quán)請求權(quán)”［18］。事實上，德國民法承認(rèn)物權(quán)期待權(quán)具有支配力，但是這種支配力并非是對物的支配，僅是一種對出讓人和受讓人作出物權(quán)意思表示行為的支配和約束。此外，在債權(quán)形式主義的規(guī)范下，受讓人的物權(quán)期待權(quán)尚未轉(zhuǎn)化為所有權(quán)，若進(jìn)行了預(yù)告登記，則會阻卻第三人的善意取得，出讓人可向第三人主張返還原物請求權(quán)；若第三人善意取得，則出讓人可要求受讓人承擔(dān)違約責(zé)任或行使不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)，況且我國尚不存在對不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和處分的法律規(guī)范。因此“準(zhǔn)物權(quán)”的定位不會影響法律效果。關(guān)于違背物權(quán)法定原則的問題，事實上已經(jīng)有學(xué)者提出要緩和物權(quán)法定原則的僵化和保守，并非是反對物權(quán)法定原則，而是給予物權(quán)類型適用更多的彈性空間，“立法者不可能窮盡一切物的利用關(guān)系，從而及時歸納出所有的物權(quán)類型。如果采取嚴(yán)格的物權(quán)法定主義，勢必會遺漏某些物權(quán)類型。”［19］那么依循社科法學(xué)理論，依據(jù)個案事實和社會習(xí)慣設(shè)定物權(quán)期待權(quán)的性質(zhì)也未嘗不可。［20］

還有學(xué)者提出了“中間性權(quán)利”定性，這種定性以“物權(quán)變動三階段理論”為基礎(chǔ)，突破債權(quán)與物權(quán)的二分原則，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償問題的批復(fù)》以及《重慶市高級人民法院關(guān)于對最高人民法院〈關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償問題的批復(fù)〉應(yīng)如何理解的意見》，可以推導(dǎo)出《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29 條規(guī)定的商品房消費者物權(quán)期待權(quán)一般應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于承包人建筑工程款和抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)，并且認(rèn)為這種實踐樣態(tài)的權(quán)源是“支付價款”和“交付占有”兩種物權(quán)移轉(zhuǎn)合意的意思表示，循此認(rèn)為這種“中間型權(quán)利”具有物權(quán)屬性。［21］但是這種觀點缺乏實踐普適性。首先，立法者為了突出對期房購買者的特殊保護(hù)，設(shè)定商品房消費者物權(quán)期待權(quán)作為一般不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的特別條款；其次，商品房消費者物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)優(yōu)先受償權(quán)是對特別權(quán)能的特殊保護(hù)，僅是在執(zhí)行異議等個別程序中賦予其排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利，并不意味著享有對不動產(chǎn)的絕對支配力。

綜上所述，“準(zhǔn)物權(quán)”的定位更加契合現(xiàn)實需要。在選擇法律規(guī)范制定和適用時，我們首先要考慮的是民事主體和社會發(fā)展的需求，在法律實踐中，商品房的消費者不僅處于弱勢地位，并且缺乏利用登記制度維護(hù)自己合法權(quán)益的意識，絕大部分消費者在與開發(fā)商達(dá)成買賣合意后即交款，而期房由于原始登記的缺失，導(dǎo)致消費者無法辦理房產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，而又缺乏預(yù)告登記的意識，如果僅將消費者的物權(quán)期待權(quán)作為普通債權(quán)給予保護(hù)，則會在無法排除其他債權(quán)的情形下難以行使物權(quán)移轉(zhuǎn)登記請求權(quán)。如上文所述，德國民法在物權(quán)行為理論指引下，通過雙方登記意思表示與物權(quán)合意來穩(wěn)固受領(lǐng)人的法律地位，并且規(guī)定出讓人的二次處分行為不得對抗已進(jìn)行預(yù)告登記的期待權(quán)。而我國應(yīng)當(dāng)以不動產(chǎn)登記程序和債權(quán)形式主義為基礎(chǔ)，吸納德國物權(quán)合意及其外在表現(xiàn)形式在物權(quán)期待權(quán)成立中的重要作用，并且以出讓人與受讓人的債權(quán)債務(wù)關(guān)系為基礎(chǔ)，賦予其對抗出讓人二次轉(zhuǎn)讓的效力，即“和緩的債權(quán)形式主義”下的物權(quán)期待權(quán)可以做到對權(quán)利維護(hù)的周延?！皽?zhǔn)物權(quán)”的定位與“和緩的債權(quán)形式主義”相契合。首先，“準(zhǔn)物權(quán)”的定位在一定程度上突破了債權(quán)與物權(quán)的二分原則，而“和緩的債權(quán)形式主義”既承認(rèn)物權(quán)的有因性，又注重物權(quán)合意在物權(quán)變動中的重要意義，二者均是二分對立的和緩，即防止出讓人二次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)或向金融機(jī)構(gòu)抵押房產(chǎn)使買受人的登記期待落空，亦防止不動產(chǎn)登記公示公信效力淪為虛無和違背民法基本原則；其次，“和緩的債權(quán)形式主義”可以有效防止因物權(quán)效力脫離負(fù)擔(dān)行為的效力變化而減低了物權(quán)移轉(zhuǎn)合意撤回的可能性，其通過“準(zhǔn)物權(quán)”的定位將抽象行為具象化于法律適用，來填補(bǔ)我國登記制度在功能主義釋意下的實然缺位。因此，在考量社會需要和“和緩的債權(quán)形式主義”的指引下，“準(zhǔn)物權(quán)”穩(wěn)固權(quán)利受領(lǐng)人法律地位的特點更符合我國不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的定位。

2. 不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)轉(zhuǎn)讓效力規(guī)范的完善

對于我國不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)是否存在轉(zhuǎn)讓效力，大體有兩種觀點。一種是基于我國理論通說，在物權(quán)與債權(quán)相區(qū)分的模式下，“物權(quán)變動的原因與物權(quán)變動的結(jié)果作為兩個法律事實，他們的成立生效依據(jù)不同的法律依據(jù)的原則?！保?2］但是在進(jìn)行不動產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記前并不能阻止出讓人或受讓人向第三人進(jìn)行不動產(chǎn)的處分行為（包括無權(quán)處分），因此，進(jìn)行移轉(zhuǎn)登記前而尚未取得不動產(chǎn)所有權(quán)，無法轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)。但是基于債權(quán)形式主義理論，若符合“債權(quán)合意＋支付價款”的構(gòu)成要件，則受讓人享有不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)，轉(zhuǎn)讓的權(quán)利也是不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)。因為受讓人轉(zhuǎn)讓的是自己享有的合法權(quán)利，因此這種處分行為應(yīng)當(dāng)是有效的民事法律行為。但是這種觀點忽視了司法實踐的復(fù)雜性，受讓人的轉(zhuǎn)讓往往會達(dá)成將物權(quán)期待權(quán)連同不動產(chǎn)一并轉(zhuǎn)讓的合意，在未經(jīng)出讓人同意且在登記機(jī)關(guān)實際完成登記之前，此種轉(zhuǎn)讓系無權(quán)處分行為，不動產(chǎn)所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，受讓人應(yīng)向第三人承擔(dān)違約責(zé)任，故在受讓人實際獲得不動產(chǎn)所有權(quán)前，第三人無法成為該不動產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán)人，即在司法實踐中不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的轉(zhuǎn)讓和處分難以成就。另一種觀點是將物權(quán)期待權(quán)的權(quán)利移轉(zhuǎn)和所有權(quán)的移轉(zhuǎn)相分離，形成以“物權(quán)期待權(quán)移轉(zhuǎn)”和“標(biāo)的物所有權(quán)移轉(zhuǎn)”為構(gòu)成要件的雙重權(quán)利移轉(zhuǎn)模式，使權(quán)利轉(zhuǎn)讓效力各自認(rèn)定。［16］192-193但是這種觀點成立的前提在于將物權(quán)期待權(quán)的法律性質(zhì)定位于債權(quán)，在我國，物權(quán)移轉(zhuǎn)的有效性受債權(quán)法律行為效力的影響。概言之，出讓人與買受人達(dá)成債權(quán)債務(wù)合意后、登記機(jī)關(guān)實際完成物權(quán)移轉(zhuǎn)登記前，存在給付受領(lǐng)雙方與第三人達(dá)成債權(quán)合意或出讓人的事后處分權(quán)能受限之風(fēng)險，違背債權(quán)交易相對性原則與債權(quán)合意自由原則?；谖覈壳皩Σ粍赢a(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的定性并未達(dá)成統(tǒng)一認(rèn)知，且我國采用“修正的債權(quán)形式主義”，物權(quán)期待權(quán)的成立以“債權(quán)合意＋交付價款”為基礎(chǔ)，我國不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的轉(zhuǎn)讓一般發(fā)生于鏈條式三方法律關(guān)系中。因此，若其界定為債權(quán)，依據(jù)《不動產(chǎn)登記條例》第14 條之規(guī)定無法維護(hù)第三人的合法權(quán)益，若界定為物權(quán)，則會使法律認(rèn)定更加繁復(fù)且違背了物權(quán)期待權(quán)的立法旨意。

從民事強(qiáng)制執(zhí)行理論的角度檢視，我國與德國的共通點在于執(zhí)行案件的執(zhí)行標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)是被執(zhí)行人享有絕對支配權(quán)并且具有財產(chǎn)價值。因此，本文嘗試以“和緩的債權(quán)形式主義”為指引提出不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)范的完善方向。首先，明確不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的功能范疇，《德國土地登記條例》第29 條以物權(quán)形式主義為指引設(shè)置了土地及其附著物物權(quán)期待權(quán)的轉(zhuǎn)讓和對抗效力，此類規(guī)范的制定源于德國民法體系對物權(quán)期待權(quán)性質(zhì)和功能的明晰界定。如前文所述，在“和緩的債權(quán)形式主義”的指引下，我國不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)定義為“準(zhǔn)物權(quán)”符合我國社會發(fā)展需求，作為“準(zhǔn)物權(quán)”的物權(quán)期待權(quán)在鏈條式的三方主體的轉(zhuǎn)讓法律行為中，因“準(zhǔn)物權(quán)”依據(jù)居住權(quán)益和生存優(yōu)位性的特點享有超越普通債權(quán)保護(hù)的特權(quán)以及善意取得制度指向的權(quán)利類型，故在出讓人與第三人雖未存在直接的債權(quán)合意時，司法實踐仍會在受讓人與第三人達(dá)成合意后、登記機(jī)關(guān)實際完成物權(quán)移轉(zhuǎn)登記前且第三人主觀善意的情況下，保護(hù)第三人對不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的善意取得，也不會違背物權(quán)法定原則和債權(quán)形式主義下對物權(quán)轉(zhuǎn)讓以登記為生效要件的規(guī)范。因此，我國不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)應(yīng)當(dāng)在“準(zhǔn)物權(quán)”性質(zhì)的基礎(chǔ)上，以滿足權(quán)利受領(lǐng)人基本居住權(quán)益之需要及其延展的相關(guān)權(quán)利為功能界限，防止物權(quán)期待權(quán)在司法實踐中的恣意濫用，保障善意第三人合法權(quán)益、減輕出讓人額外的權(quán)利負(fù)擔(dān)。其次，以“和緩的債權(quán)形式主義”為指引，在不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)轉(zhuǎn)讓、處分中引入德國物權(quán)形式主義中將物權(quán)移轉(zhuǎn)合意作為構(gòu)成要件的模式，采取雙層合意模式，以物權(quán)移轉(zhuǎn)合意為主要認(rèn)定方式、以債權(quán)合意為物權(quán)合意的補(bǔ)強(qiáng)認(rèn)定方式，即在雙方達(dá)成物權(quán)移轉(zhuǎn)合意后、登記機(jī)關(guān)實際完成物權(quán)移轉(zhuǎn)登記前，受讓人又與第三人達(dá)成物權(quán)移轉(zhuǎn)合意時，為保障善意第三人的合法權(quán)益、減輕其權(quán)利負(fù)擔(dān)，應(yīng)當(dāng)直接認(rèn)定善意第三人針對出讓人享有物權(quán)移轉(zhuǎn)登記的期待權(quán)。但是若法律關(guān)系中缺乏物權(quán)合意的特定表現(xiàn)形式，則債權(quán)合意或債權(quán)形式主義模式下的物權(quán)期待權(quán)構(gòu)成要件事實可以作為補(bǔ)強(qiáng)證據(jù)或享有次級證明力的證據(jù)，為了保證市場交易秩序，應(yīng)當(dāng)審慎認(rèn)定直至形成完整的證據(jù)鏈條。