陳芳華

摘 要：隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的不斷發(fā)展，國家相應(yīng)政策的不斷調(diào)控，面對激烈的市場競爭，房地產(chǎn)企業(yè)的管理方式也不斷發(fā)生更新，由粗放型向精細化轉(zhuǎn)變，內(nèi)部管理能力顯著提升。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷加強自身成本管控，才能保證企業(yè)的收益。目前我國許多房地產(chǎn)企業(yè)成本核算過程中存在許多問題，財務(wù)管理人員成本管控意識不足，企業(yè)內(nèi)部成本核算體系不健全以及人員的綜合素質(zhì)有待提升，難以提高企業(yè)的財務(wù)管理能力，不利于房地產(chǎn)企業(yè)提高市場競爭力。因此在當(dāng)前情況下，房地產(chǎn)企業(yè)加強成本控制尤為重要，企業(yè)為保證長遠發(fā)展，管理者應(yīng)當(dāng)樹立科學(xué)的成本核算管理理念，實際工作中結(jié)合企業(yè)項目的特點選擇科學(xué)的核算方法、健全成本核算管理體系，保障房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中高效發(fā)展，實現(xiàn)成本有效控制。本文以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算及控制為主，分析了目前企業(yè)內(nèi)部成本管控中存在的問題，并針對這些問題提出相應(yīng)的解決方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本核算與控制；問題策略

一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱性產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展備受人們關(guān)注。但這幾年隨著國家宏觀調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不斷飽和，市場競爭力有所下降，許多房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理方面遇到諸多問題。在大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)成本核算問題越來越受到重視，成本核算是財務(wù)管理的重要部分，企業(yè)加強成本核算有助于降低成本、增長利潤、提高企業(yè)的經(jīng)營管理質(zhì)量，有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高市場競爭力。因此房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)加強對成本核算的重視，針對企業(yè)內(nèi)部相關(guān)問題提出有效的措施，提高企業(yè)的財務(wù)管理水平。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算概述及重要性

（一）概述

成本核算是成本管理的重要部分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算，是指企業(yè)在日常生產(chǎn)經(jīng)營過程中對各業(yè)務(wù)所花費的各種費用按照一定的標(biāo)準(zhǔn)進行歸集分配以及結(jié)轉(zhuǎn)，計算出單位中成本，從而為企業(yè)管理者提供科學(xué)的決策依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本包括建設(shè)項目達到預(yù)定可使用狀態(tài)前的所有成本或費用，在成本分配中通常遵循謹(jǐn)慎性、重要性以及配比原則。

（二）重要性

房地產(chǎn)行業(yè)從開始到現(xiàn)在，經(jīng)歷了起步階段、發(fā)展階段以及高速發(fā)展階段幾個過程，房地產(chǎn)行業(yè)受國家政策影響較多，因此加強內(nèi)部財務(wù)管理是十分必要的。一方面，加強企業(yè)內(nèi)部成本核算管理有利于提高企業(yè)的經(jīng)營效益。由于國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行反復(fù)的政策調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)也不斷進行自我調(diào)控夯實企業(yè)內(nèi)部的管理基礎(chǔ)，由于不同企業(yè)對成本核算的管控認(rèn)識不同在工作深度以及力度上也會有很大差別，導(dǎo)致最后的經(jīng)營效果也不一樣，因此對于房地產(chǎn)企業(yè)來說花力氣抓緊成本核算和管控對于企業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展尤為重要；另一方面，加強成本核算有利于提高企業(yè)的市場競爭力。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，企業(yè)的成本、費用以及利潤貫穿于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程的始終，因此如何降低成本、控制企業(yè)經(jīng)營費用，增加利潤成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的核心。然而這些需要專業(yè)、高效的財務(wù)人員完成，因此成本核算與控制就成了各個企業(yè)核心競爭力的較量。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算控制中存在的問題

（一）對成本控制意識不足

目前在成本控制中，我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展不夠完善。一方面，我國部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的觀念較低。受傳統(tǒng)觀念影響，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出售為主，將計劃價格作為前提，采用事后核算的方式，這樣的靜態(tài)管理模式已不適用于如今激烈的市場競爭環(huán)境，因此企業(yè)管理者思想觀念的轉(zhuǎn)變十分必要；另一方面，企業(yè)管理者缺乏完善的市場競爭意識，成本控制的方式選擇不當(dāng)。受內(nèi)外復(fù)雜環(huán)境的影響，房地產(chǎn)企業(yè)管理者缺乏比較完善的市場競爭意識，在進行成本核算工作時，工作人員僅僅按照合同規(guī)定進行執(zhí)行，成本管控的方式選擇不當(dāng)。同時由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性以及企業(yè)內(nèi)部地產(chǎn)開發(fā)工作的周期較長，這對企業(yè)的成本控制增加了很多難度，導(dǎo)致企業(yè)整體的經(jīng)濟效益水平不高，在激烈的市場競爭中處于相對劣勢的地位。

（二）成本核算體系不健全

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面缺乏完善的成本核算體系，企業(yè)為了在激烈的市場競爭中保持自身生存發(fā)展，只重視企業(yè)目前經(jīng)濟發(fā)展利益，忽視了長期的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，在成本管理方面制度體系不夠完善。我國當(dāng)前在對房地產(chǎn)項目成本核算的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，許多企業(yè)成本核算管理上存在很多問題，例如，體系建設(shè)上不夠完善，企業(yè)進行房產(chǎn)招標(biāo)的價格過高以及沒有明確的戰(zhàn)略規(guī)劃等問題，甚至有些企業(yè)成本管理過程十分盲目，沒有進行事前事中的成本預(yù)算和控制，在事后進行補救，導(dǎo)致企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險加大。此外，企業(yè)在成本管理方式上不夠科學(xué)化、規(guī)范化。在實際工作過程中，許多房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方式上較為粗放，沒有建立精細化的成本管理體制，雖然有些企業(yè)已經(jīng)建立了較為完善的成本管理體系，但是在實際工作上卻流于形式，導(dǎo)致成本管理體制難以有效落實，成本管理效率較低。

（三）成本核算方法缺乏科學(xué)性

目前許多房地產(chǎn)企業(yè)成本核算方法比較滯后，容易受傳統(tǒng)核算方式的影響。一方面一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)成本核算方法依舊采用傳統(tǒng)的核算模式，缺少對企業(yè)生產(chǎn)過程全方位的成本管控。對項目前期缺少可行性的財務(wù)分析以及成本預(yù)算實施；在項目運行過程中缺乏成本控制過程，沒有及時分析各環(huán)節(jié)產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險問題，無法準(zhǔn)確地向財務(wù)管理部門提供科學(xué)的成本分析信息；另一方面在成本核算過程中對開發(fā)成本歸集與分配的方式不合理。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算應(yīng)當(dāng)按照制造成本法進行計量核算，將開發(fā)成本劃分為直接成本和間接成本。重要的是對企業(yè)發(fā)生的成本費用進行區(qū)分，正確地歸集到不同的成本核算對象中。但是目前許多房地產(chǎn)企業(yè)成本核算成員對相關(guān)的業(yè)務(wù)不熟悉，以及對工程造價方面的知識有所欠缺，導(dǎo)致成本歸集不合理，核算不準(zhǔn)確。同時，由于房地產(chǎn)行業(yè)對于成本核算的方法選用行業(yè)內(nèi)沒有統(tǒng)一的選用標(biāo)準(zhǔn)，對于企業(yè)內(nèi)間接成本費用的分配方法，不同企業(yè)有不同的選擇方法，導(dǎo)致部分企業(yè)沒有可借鑒的標(biāo)準(zhǔn)，成本核算方法選用不合理。

（四）成本控制監(jiān)管制度不完善

成本控制是成本管理中的重要環(huán)節(jié)，成本控制貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目過程中的各個階段。但是目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制階段沒有樹立全面性、全程性的思想，導(dǎo)致成本消耗不合理，財務(wù)壓力加大。同時，企業(yè)內(nèi)部監(jiān)控過程中也沒有建立風(fēng)險預(yù)警機制，難以動態(tài)顯現(xiàn)企業(yè)成本管控過程中的風(fēng)險問題，不利于企業(yè)制定有針對性的成本風(fēng)險防控措施，導(dǎo)致企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險較大。此外，在成本監(jiān)控過程中需要各個部門之間進行有效的溝通與合作，但是在現(xiàn)實過程中各部門溝通不暢的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。一般來說，工程施工的合同在涉及成本控制的方面通常由合約部門帶頭擬定，其他各個部門提出相關(guān)建議后不斷進行修訂，但現(xiàn)實中各個部門獨立分散，溝通不暢現(xiàn)象較為嚴(yán)重，這會導(dǎo)致工程難以推進，進度緩慢效率低的問題。

（五）成本核算人員綜合素質(zhì)有待提高

目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制過程中成本核算人員的素質(zhì)較低，首先，是成本核算人員的專業(yè)素養(yǎng)水平較低。受傳統(tǒng)成本核算方式的影響，企業(yè)內(nèi)部財務(wù)人員對自身的要求較低，在進行會計核算時往往會受到個人工作習(xí)慣以及經(jīng)驗的影響，影響成本核算人員對成本歸集過程中的有效性，不利于為管理者科學(xué)決策提供準(zhǔn)確的成本數(shù)據(jù)；其次，房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制中稅務(wù)處理的問題上相關(guān)財務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)較差。大多數(shù)財務(wù)人員通常對商貿(mào)行業(yè)的成本核算以及稅務(wù)處理較為熟悉，在房地產(chǎn)企業(yè)仍舊使用此方法，很容易造成稅務(wù)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題。此外，在房地產(chǎn)企業(yè)的稅款繳納過程中，財務(wù)人員可能會不了解一些特殊情況導(dǎo)致在工作中出現(xiàn)失誤。因為房地產(chǎn)企業(yè)的成本繳納方式與其他企業(yè)不同，通常以預(yù)繳方式進行繳納，在達到預(yù)定使用狀態(tài)時才可竣工辦發(fā)票，這些細節(jié)問題財務(wù)人員容易出錯，導(dǎo)致出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險問題。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制的策略

（一）強化房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制意識

在新的發(fā)展時期，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷加強自身的成本核算與管理意識。首先，企業(yè)管理者在成本管理理念上需要轉(zhuǎn)變，要摒棄傳統(tǒng)的以銷售為主的管理理念，應(yīng)當(dāng)結(jié)合企業(yè)自身實際以及市場發(fā)展?fàn)顩r科學(xué)制定成本核算和控制的方案，并結(jié)合企業(yè)內(nèi)部成本損耗以及資金管理方式選擇合適的成本管理方法，不斷引導(dǎo)員工樹立科學(xué)的成本核算管理意識；其次，房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注企業(yè)成本核算過程中出現(xiàn)的問題，采取相對應(yīng)的成本核算管理措施，不斷細化落實各生產(chǎn)環(huán)節(jié)的成本管控。同時要重視企業(yè)成本管控與生產(chǎn)經(jīng)營過程中各環(huán)節(jié)聯(lián)系，加強企業(yè)內(nèi)部資源的合理配置，提高資金的流動性，最大程度地減少企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的資源浪費問題，才能保障企業(yè)成本核算過程的質(zhì)量，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

（二）完善企業(yè)成本核算管理體系

房地產(chǎn)管理者應(yīng)當(dāng)結(jié)合外部市場變化以及自身發(fā)展需要不斷健全企業(yè)的成本管理體系。

第一，重視劃分成本核算對象。成本核算對象指企業(yè)在開發(fā)建造產(chǎn)品過程中要歸集和分配開發(fā)的產(chǎn)品承擔(dān)主體。房地產(chǎn)企業(yè)在對成本對象劃分時應(yīng)當(dāng)組織各部門進行積極討論，了解產(chǎn)品項目的規(guī)模、定價、開發(fā)周期等環(huán)節(jié)，根據(jù)成本對象的劃分原則如定價差異、成本差異、權(quán)益區(qū)分等原則進行確定。

第二，在成本核算金額確定上采用合適的成本核算方法，應(yīng)當(dāng)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為核算基礎(chǔ)，在核算過程中對于結(jié)算進度比較滯后的工程項目及時預(yù)計結(jié)算數(shù)據(jù)進行預(yù)估入賬；同時對房地產(chǎn)開發(fā)項目的各個環(huán)節(jié)進行成本管控，實現(xiàn)內(nèi)部的綜合管理。如在投資環(huán)節(jié)要做好資金的規(guī)劃。健全預(yù)算管理以及成本核算制度，確保投資環(huán)節(jié)資金的充足，實現(xiàn)資金的高效利用；在設(shè)計環(huán)節(jié)合理進行成本的把控可以保障成本減低20%，因此企業(yè)要仔細挑選較合理、成本較低的競標(biāo)方案；在招投標(biāo)環(huán)節(jié)要重點在對承建單位的選擇上，既要保障建造的質(zhì)量，了解投標(biāo)單位的綜合實力，還應(yīng)當(dāng)綜合考察，避免成本的升高；在施工環(huán)節(jié)是降低房地產(chǎn)企業(yè)成本的有效環(huán)節(jié)，企業(yè)要對施工技術(shù)進一步提升，對施工進度進行量化，還應(yīng)當(dāng)對建材的選用上合理規(guī)劃，避免材料浪費的情況。

第三，企業(yè)要能健全財務(wù)成本的管理機制。針對企業(yè)管理者制定的總體成本管控方案應(yīng)當(dāng)進一步細化，減少經(jīng)營開發(fā)環(huán)節(jié)不必要的開支，提高工作效率。在具體實施過程中企業(yè)管理者應(yīng)當(dāng)結(jié)合各部門不同的類型細化成本控制方案，對其中的潛在風(fēng)險進行防范，明確各部門員工的成本核算職責(zé)，有效提高工作效率。

同時，企業(yè)要加強成本考核激勵制度建設(shè)，將各部門成本管理與監(jiān)管部門聯(lián)系起來，實現(xiàn)對員工的規(guī)范化管理，提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部成本管理的科學(xué)性。

（三）加強先進的成本核算技術(shù)應(yīng)用

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷創(chuàng)新企業(yè)成本核算與控制的方法，并不斷加強先進的成本核算技術(shù)應(yīng)用。第一，注重企業(yè)項目過程中全程性的成本管控。在工程施工前，企業(yè)應(yīng)制定有效的成本決策，編制成本預(yù)算以及對項目進行可行性的分析，制定科學(xué)的成本規(guī)劃方案，在招投標(biāo)過程中保證合理性。合理的招投標(biāo)能有效保證企業(yè)的工程項目質(zhì)量，促進項目經(jīng)濟效益的提升，這要求編制工程人員能深入現(xiàn)場，科學(xué)說明工程的內(nèi)容以及特點、是否調(diào)價等。在項目施工過程中應(yīng)當(dāng)及時進行監(jiān)督與優(yōu)化，采取有效措施加強資金管控，提高成本使用效益；第二，科學(xué)選用成本歸集和分配方法。對于施工過程中兩個或兩個以上的成本核算對象共同承擔(dān)的間接成本，可以按照配比原則或成本收益原則進行分配；對于能直接計入的成本核算對象應(yīng)當(dāng)按照開發(fā)成本類別直接歸集到成本核算對象中；第三，創(chuàng)新成本核算方法，運用信息技術(shù)進行動態(tài)成本結(jié)轉(zhuǎn)核算。在一些比較成熟的房地產(chǎn)企業(yè)中，成本管理可以采用動態(tài)成本管控，使用動態(tài)成本有利于房地產(chǎn)企業(yè)實時掌握企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品過程中的成本變化問題，同時成本結(jié)轉(zhuǎn)時進行動態(tài)結(jié)轉(zhuǎn)，這樣也會對成本的準(zhǔn)確性有較高的把握，保證開發(fā)產(chǎn)品成本的準(zhǔn)確性。

（四）健全成本控制的監(jiān)督制度

一般房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的投入比較大，而且資金的回籠期也比較長，這會對企業(yè)的成本核算工作帶來一定困難，也容易受到外部環(huán)境的變化影響，比如環(huán)境變化、政策變化、材料的市場價波動等因素。因此，這就需要健全企業(yè)成本管理過程的監(jiān)督機制。一方面，企業(yè)要健全成本管理過程的審計監(jiān)督機制。建立獨立的審計部門對企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理工作進行監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)成本管理過程中的不規(guī)范行為，從而保證成本核算的準(zhǔn)確性，減少成本核算項目不清或虛假列報等現(xiàn)象。此外，企業(yè)還應(yīng)健全審計監(jiān)督制度。建立科學(xué)的審計監(jiān)督制度能有效為審計工作提供支持，確保審計工作的有效性，同時企業(yè)要及時根據(jù)市場變化以及項目需求及時對審計制度進行調(diào)整和完善，能夠不斷滿足企業(yè)成本管理發(fā)展需求；另一方面，實行成本管控監(jiān)督過程的精細化管理。完善企業(yè)內(nèi)部成本控制、利潤管控以及投融資管理并展開合理的成本預(yù)算管理。同時在成本監(jiān)督過程中，加強各部門之間的及時溝通與交流，也可以建立一些考核指標(biāo)進行績效管理，保持各部門之間的相互制約與合作，保證成本控制監(jiān)督管理的有效實施。

（五）提高財務(wù)成本人員的綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中應(yīng)當(dāng)加強對財務(wù)人員的綜合素質(zhì)提升，保證成本管理工作的順利開展。首先，財務(wù)人員應(yīng)當(dāng)在工作中自覺樹立成本核算意識，在實際工作開展中在思維上及時更新，摒棄傳統(tǒng)的成本管控方式。同時在專業(yè)素養(yǎng)上要不斷提升，積極在工作中接觸與成本核算相關(guān)的內(nèi)容并參加企業(yè)提供的專業(yè)化的培訓(xùn)，在精通成本核算理論的同時，能夠在財務(wù)報表以及績效考核過程中將所學(xué)知識應(yīng)用在這一過程中，提高成本核算質(zhì)量；其次，企業(yè)要加強對財務(wù)人員的培訓(xùn)并給予其充足的時間進行學(xué)習(xí)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，一個嚴(yán)謹(jǐn)又有職業(yè)素養(yǎng)的成本管控團隊建設(shè)對一家企業(yè)十分重要，因此房地產(chǎn)管理層要更加重視財務(wù)工作，加強對財務(wù)人員的素質(zhì)培訓(xùn)。每年可以根據(jù)企業(yè)的實際情況設(shè)定計劃，安排財務(wù)人員輪流進行學(xué)習(xí)，提高財務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)，更好的提升企業(yè)的經(jīng)濟效益。

四、結(jié)束語

綜上所述，我國房地產(chǎn)企業(yè)隨著國家政策的調(diào)控不斷進行內(nèi)部改進，以適應(yīng)于激烈的市場競爭，企業(yè)的成本核算與控制越來越成為企業(yè)核心競爭力的重要內(nèi)容，因此房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)當(dāng)對成本管控加以重視，建立健全科學(xué)合理的成本管理制度體系，優(yōu)化成本核算方法同時不斷提高企業(yè)財務(wù)管理人員的綜合素養(yǎng)，才能在激烈的市場競爭中獲得一定的競爭地位，保證企業(yè)取得良好的經(jīng)濟效益。

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