盧德敏

本文基于“智慧+互聯(lián)網”思想對物業(yè)綜合運維管理系統(tǒng)設計與應用進行了分析，圍繞智慧物業(yè)綜合運維管理系統(tǒng)架構和智慧平臺主要功能兩個主要方面進行分析和闡述，并在此基礎上進行了具體案例分析。

一、智慧物業(yè)綜合運維管理系統(tǒng)架構設計

（一）設備監(jiān)控設計

系統(tǒng)可以通過傳感器、監(jiān)控攝像頭等設備實時監(jiān)測物業(yè)建筑內的環(huán)境溫度、濕度、照明，以及安全隱患和設備故障情況，并將數據反饋到管理平臺上。同時，系統(tǒng)還可以支持遠程控制設備的開關等操作。通過設備監(jiān)控模塊，物業(yè)公司可以及時發(fā)現(xiàn)設備故障和偏差，并采取相應的措施進行維修或調整，從而保證物業(yè)設施的正常運轉。

（二）巡檢管理設計

為了確保物業(yè)設施的安全和正常運行，系統(tǒng)可以通過定期巡檢來發(fā)現(xiàn)問題并及時解決。巡檢人員可以通過手機或平板電腦等終端設備接收任務，按照指定時間和路線進行巡檢，檢查物業(yè)設施的狀態(tài)是否正常，如發(fā)現(xiàn)問題則填寫處理情況并反饋給管理平臺。

（三）工單管理設計

智慧物業(yè)綜合運維管理系統(tǒng)可以幫助物業(yè)公司實現(xiàn)工單自動化流程，從接收到工單開始，經過派單、執(zhí)行、結算等步驟，并對每個環(huán)節(jié)進行實時監(jiān)控和跟蹤，最終完成和關閉工單。通過工單管理模塊，物業(yè)公司能夠更好地優(yōu)化管理流程，提高工作效率，減少人力成本。

（四）資產管理設計

系統(tǒng)可以幫助物業(yè)公司對設備設施進行分類、管理和維護，包括資產信息錄入、維修保養(yǎng)計劃制定、設備保養(yǎng)記錄查詢等功能。通過該模塊，物業(yè)公司可以全面掌握公司的資產狀況，減少人為因素導致的損失，并提高設備的使用壽命，從而降低運營成本。

（五）維修管理設計

物業(yè)公司可以通過該系統(tǒng)進行故障報修處理，維修人員可以通過系統(tǒng)接收任務并及時處理，同時系統(tǒng)還支持維修進度實時跟蹤。同時，物業(yè)公司還可以利用數據分析模塊來對維修工作進行分析和優(yōu)化，提高服務質量。

（六）數據分析設計

系統(tǒng)可以將巡檢、工單、維修等數據統(tǒng)計分析，生成報表分析結果。提升物業(yè)服務質量。物業(yè)公司可以通過分析歷史數據，預測未來設備故障的發(fā)生概率，根據分析結果進行更準確的決策制定，采取相應的措施預防故障出現(xiàn)，從而減少維修成本，提高服務質量。

二、智慧物業(yè)綜合運維管理系統(tǒng)主要功能

部署的智慧物業(yè)綜合運維管理系統(tǒng)應實現(xiàn)的功能具體包括以下幾個方面。

（一）可擴展性

服務器數據采集與數據處理能力會受到系統(tǒng)容量的限制，需要進行系統(tǒng)擴容來實現(xiàn)最大化的數據采集與處理功能。在保證可擴展性的同時，也要確保終端用戶統(tǒng)一入口（Web登錄）的體驗感不被降低。

（二）“3S”技術的接入

各行各業(yè)對“3S”技術的聯(lián)合使用更加重視，比如通過接入GIS（地理信息系統(tǒng)）可以直觀反映物業(yè)分布，并給用戶提供可縮放地理信息及相應單元的位置坐標和分布情況；同時也可以在該系統(tǒng)的支撐下實現(xiàn)業(yè)務區(qū)域化管理的功能，還可以開拓巡檢人員進場感應及定位技術，這些舉措對于提高用戶體驗和物業(yè)管理效率受益頗深。

（三）移動端應用及報警響應

當前，大多數人都擁有一部移動設備，開發(fā)APP和智慧物業(yè)管理系統(tǒng)（或網站）是適應移動互聯(lián)網時代的必然要求。在這些開發(fā)軟件和系統(tǒng)之后，要進行數據推送，這可以使相關應用時刻保持熱度，對智慧管理更加有益。當出現(xiàn)危險報警或信息預警時，也可以及時將信息推送到用戶手中，提高管理效率和用戶滿意度。

（四）能源控制與優(yōu)化

建筑內部能耗監(jiān)督和管理平臺的搭建可以使智慧物業(yè)管理平臺及時快速地掌握建筑用電數據，對于各組織和單元的用電規(guī)律總結大有裨益。在設備自動調度管理-機電設備定時分區(qū)控制、室內舒適性管理-濕度、溫度自動調節(jié)等建筑功能的優(yōu)化上有較大的可應用空間，從而可以優(yōu)化建筑用能效率，加強能耗監(jiān)管體系建設。

將設計方案進行具體應用，使用智慧物業(yè)綜合運維管理系統(tǒng)，可以實現(xiàn)數據存儲、數據管控和智慧報警與響應、運行狀態(tài)優(yōu)化、參數調整等方面的突破，對于系統(tǒng)管理的意義影響深遠。某公司智慧機電運維一體化應用方案（如表1），實現(xiàn)了大數據、物聯(lián)網與建筑系統(tǒng)能耗設備和運維管理的統(tǒng)一。

三、案例應用與分析

整體運維管理。杭州市某大型商廈引入了智慧物業(yè)綜合運維管理系統(tǒng)，取得了良好的應用效果。在該商廈中，系統(tǒng)可以通過傳感器實時監(jiān)測環(huán)境溫度、濕度、照明等因素，并采取相應的措施進行調整，將環(huán)境條件優(yōu)化到適宜范圍。同時，工單管理模塊可以實現(xiàn)自動化流程，減少人工操作和時間上的浪費，節(jié)約人力和物力。通過資產管理模塊，商廈得以全面掌握設備資產使用情況，并對不合理運營進行后續(xù)監(jiān)測，有效降低運營成本。最后，數據分析模塊可以對巡檢、工單、維修等數據進行統(tǒng)計分析，并通過相關軟件進行數值模擬和結果分析，從而提高服務質量。

物業(yè)功能實現(xiàn)。深圳某公司是一家專注智慧物業(yè)解決方案及服務運營的物聯(lián)網公司，推出了智能出入管理系統(tǒng)，實現(xiàn)商業(yè)體對人、車全面智能化監(jiān)控與管理，從而優(yōu)化用戶使用體驗。智能門禁支持藍牙、NFC、人臉識別、微信掃描等多種開門方式，門禁通行更加智能方便，管理后臺可添加黑白名單功能，這項功能已在辦公樓和學校等地廣泛使用；智能停車管理支持車輛/車位、收費和停車場運營一體化，實現(xiàn)智能聯(lián)動體驗、多元化支付方式和駕駛艙模式下的停車管理及營業(yè)數據的可視化圖表動態(tài)智能顯示；智能住戶管理可實現(xiàn)物業(yè)對來往人員的全面智能化管控，包括住戶遷入遷出管理、住戶信息一鍵導入管理和房屋業(yè)主/租戶信息變更。智能在線認證等，幫助物業(yè)提升服務精準度，提升住戶舒適感和安全感；可視對講方案包括物業(yè)端、家庭端和單元門禁端，適用于設備異常查看和呼叫上門服務等操作，適用性強。

后勤管理。廣州某公司設計的智慧后勤管理系統(tǒng)將云計算、大數據、物聯(lián)網、人工智能、無線通信等新技術集于一體，服務數據、訪客數據、提車數據和繳費數據等多項管理數據都可在AI大數據平臺或管理后臺進行查看。后勤管理人員可以實時共享各類信息，完成在線服務、在線監(jiān)管、在線協(xié)同辦公、在線評估等多種功能，有效提高物業(yè)服務質量效率和監(jiān)管水平，最大程度、最低成本地滿足業(yè)主多元化需求。

四、小結

本文從系統(tǒng)架構設計和系統(tǒng)應用兩個方面介紹了智慧物業(yè)綜合運維管理系統(tǒng)，從設備監(jiān)控、巡檢管理、工單管理、資產管理、維修管理和數據分析等方面闡述了該系統(tǒng)的優(yōu)點與應用。未來隨著技術和市場需求的不斷發(fā)展，智慧物業(yè)綜合運維管理系統(tǒng)將會擁有更加廣泛的應用前景。

作者單位：陜西第二天電子科技有限公司