秦佳麗

伴隨近期高層會議為房地產(chǎn)市場注入信心，房地產(chǎn)（申萬）行業(yè)本周領漲市場，多股掀起漲停潮。關于政策調(diào)控是否出現(xiàn)拐點、會議后是否有出臺系列重磅政策，市場期待值頗高。

本刊編輯部本周對話了中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛、利檀投資董事長陳昊揚，探討本次高層會議傳遞房地產(chǎn)市場信號。在倪鵬飛看來，后續(xù)房地產(chǎn)消費端的需求仍有提振空間，預計全國每年增量的商品房銷售規(guī)模應該在10 萬億～12 萬億元左右。陳昊揚認為，當前現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場到了需要出臺強力刺激政策的階段，在全面取消限制性措施的同時，需要為企業(yè)注入充足的流動性，加速行業(yè)風險出清。

業(yè)界呼吁一線城市限制性政策松綁 后續(xù)配套政策或陸續(xù)出爐

本刊編輯部：與以往會議相比，此次中共中央政治局會議首次提及“住房供求關系發(fā)生重大變化”，同時不再強調(diào)“房住不炒”。這傳遞出什么信號？是否在重新強調(diào)住房的商品屬性？

倪鵬飛：這次會議傳遞出兩個信號，一個是市場形勢發(fā)生改變，即會議關于“ 住房供求關系發(fā)生重大變化”的判斷已經(jīng)是客觀事實，幾年前國內(nèi)人均住房面積達到30 多平方米的時候，各界就有研究成果認為住房出現(xiàn)了飽和跡象；另一個信號是房地產(chǎn)政策發(fā)生轉變，相關政策可能從前期的“抑制炒、支持住”更多地轉向“支持住”，因為市場形勢發(fā)生重大變化以后，大部分投資和投機的基礎顯然已經(jīng)不復存在。

陳昊揚：會議提及“供求關系發(fā)生變化”，傳遞房地產(chǎn)市場現(xiàn)實情況已經(jīng)供大于求。之前由于供應緊張、市場需求量大、房價具有上漲動力，所以我們要壓制需求，通過限購等手段抑制炒房。但是現(xiàn)在房價下行，連剛需客戶群都在遲疑，形成惡性循環(huán)，這時候如果沒有一只強有力的手來扭轉局面，想讓一個下滑的市場反轉回來是非常困難的。事實也證明，我們現(xiàn)有“三支箭”等救市力度還扭轉不了市場，既然供求關系已經(jīng)發(fā)生重大變化，我們就要去庫存，首要因素是應該全面取消限制性政策。

本刊編輯部：據(jù)業(yè)內(nèi)消息，此前22 個核心一二線城市對樓市“四限”（限購、限貸、限價、限售）政策的調(diào)整，需報多部門及國務院審批通過。后續(xù)核心熱點城市在因城施策等自主裁量權上能迎來多大程度松綁？一線城市限購限貸放松的可能性有多大？

陳昊揚：后續(xù)一線城市放開限購的可能性有多大難以預判，不過我們希望能夠出爐類似力度的政策。房地產(chǎn)市場需要全面向上的預期，只有地方房價反轉向上才能把需求刺激起來。以往任何一輪房價向上路徑都是一線城市先行、二三四線城市跟進。所以，如果只對三四線城市解除限購，而對核心一線城市嚴加控制，這個路徑實現(xiàn)不了。

倪鵬飛：限制政策總體肯定會松綁，但是具體放松到什么程度，我的理解是根據(jù)市場反應逐漸試探。有的城市會全面取消，有的核心城市可能會大幅松綁，甚至過渡一段時間后局部取消限制。

本刊編輯部：今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)走勢不及市場預期，業(yè)界對“救市大招”翹首以盼。這次會議是否可以看作釋放“大招”的拐點和前兆？究竟怎樣的提振政策才能滿足市場期待？此次會議后續(xù)是否有望出臺系列重磅配套政策？

倪鵬飛：不必把這定義成一個拐點，實際上從2021 年下半年持續(xù)到今年上半年，市場已經(jīng)出現(xiàn)了調(diào)整，政策也發(fā)生了一些轉向，只是實施的力度還不夠。不過這次會議上提到要“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，意味著后續(xù)政策調(diào)整和完善的力度進一步加大加快。

另外，“放大招”本身也不符合這次會議總體的基調(diào)，未來這一階段的房地產(chǎn)市場有三個任務——調(diào)整、發(fā)展和轉型。三重任務之下市場肯定會有所波動。所以政策調(diào)整的主要目標是要平穩(wěn)地調(diào)整，在有序釋放風險的同時，又要保證新老市民的剛性和改善型住房需求，這應該是下一步政策的著眼點。

陳昊揚：從去年至今，我們都試圖去推測市場走勢和政策調(diào)控動向，但是最后并不準確。所以我覺得不要輕易去猜測和預判，但是可以談及希望出爐什么政策，來扭轉目前的房地產(chǎn)行業(yè)局面。

對包括一線在內(nèi)的城市全面松綁限購，其實就是業(yè)界所期待的“大招”之一，只要限購、限價和限售，就還存在調(diào)控和壓制，這是市場供不應求和價格持續(xù)上漲階段的限制措施，現(xiàn)在已經(jīng)失去了意義。

本刊編輯部：目前決策層面對于全面松綁一線城市限制性購房政策的顧慮主要是什么？

陳昊揚：擔心像2016年、2017 年前后那樣房價飆升。但我相信不會，因為現(xiàn)在萬億級別的棚改已經(jīng)結束，近期只是千億級別的超大城市城中村改造，規(guī)模要小得多。所以既然沒有這種萬億級別的政策刺激，這一輪即便放開“四限”，我覺得價格不會上漲多少，可能幫助降價勢頭扭轉過來。

今年一季度房地產(chǎn)市場銷售數(shù)據(jù)尚可，后續(xù)整個市場銷售全線滑坡，包括上海等一線城市的豪宅，即最核心的資產(chǎn)都開始跌價。7 月份中上旬，全國50 個重點城市新房成交面積同比下滑超過30%。

在什么樣的背景下做什么樣的事，現(xiàn)階段需要調(diào)整，所以我不建議現(xiàn)在業(yè)內(nèi)人士自己給自己加“ 緊箍咒”，覺得一定會有控制房價的措施、一定要把一線城市核心地段的價格摁住。如果我們自己都心虛，還怎么呼吁？

房地產(chǎn)仍有消費需求空間 市場分化格局短期難以改變

本刊編輯部：國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國商品房銷售面積59515 萬平方米，同比下降5.3%；商品房銷售額63092 億元，同比增長1.1%。作為恢復市場信心及房企自主“ 造血”能力的關鍵因素，樓市消費需求能否進一步激活？相關提振措施還有優(yōu)化空間嗎？

倪鵬飛：消費端還有需求空間，尤其是在人口凈流入的城市，新市民的剛性住房需求仍然存在，再是還有一部分改善型住房需求。其實在行業(yè)深度調(diào)整的背景下，盡管房地產(chǎn)銷售規(guī)模有所下降，但不照樣還能銷售出去？這反映需求端仍然具備一定的規(guī)模。我們預測市場調(diào)整后全國每年增量的商品房銷售規(guī)模應該在10 萬億～12 萬億元左右。

今年一季度市場出現(xiàn)的小幅反彈，正是對2022 年許多家庭受疫情影響積累的購房需求的釋放?，F(xiàn)在一些真實的購房需求出現(xiàn)觀望情緒，也積累了一定的需求，隨著后續(xù)政策變化可能會有所釋放。

本刊編輯部：近期60 余家A 股房企披露中期業(yè)績預告完畢，其中僅四成房企預計錄得盈利；另有近10 家房企基本鎖定退市。這一業(yè)績表現(xiàn)是否符合業(yè)界預期？結合當前政策，預計房地產(chǎn)行業(yè)多久有望實現(xiàn)業(yè)績修復？

倪鵬飛：經(jīng)歷一年多的風險積累和債務積累，我覺得四成A 股房企盈利的效果已經(jīng)不錯；企業(yè)瀕臨退市也正常，是市場調(diào)整狀態(tài)下的優(yōu)勝劣汰。去年國內(nèi)商品房銷售規(guī)模較高峰時期下降了4 萬億元左右，出現(xiàn)了一個缺口，企業(yè)層面肯定會有一些風險釋放。

本刊編輯部：當前房地產(chǎn)市場分化明顯，機構數(shù)據(jù)顯示，上半年百強房企中央國企累計銷售的同比增幅為27％，而民營房企的同比增速為-27%；另外“三支箭”融資支持仍然向央國企及優(yōu)質民企傾斜。您如何看待當下的市場分化格局？近期支持民營經(jīng)濟相關配套措施的出臺能為民營房企釋放怎樣的利好？

倪鵬飛：現(xiàn)在的分化格局倒不完全是由企業(yè)的性質決定的，我認為主要還是他們資產(chǎn)狀況決定。目前這個階段，盡管監(jiān)管層面希望對企業(yè)的支持一視同仁，但是金融機構在提供救助的時候也要考慮企業(yè)償還能力和風險。之前一些民企的資產(chǎn)結構和資產(chǎn)負債表顯然不能和國有企業(yè)相比，從市場的角度來看結果也就可想而知了。而這個格局短期內(nèi)不容易改變。

行業(yè)風險有待加速出清 業(yè)界呼吁相關部門“出重手”介入

本刊編輯部：此次會議再次強調(diào)“要切實防范化解重點領域風險”。目前市場風險出清面臨的難點是什么？出險房企通過出售資產(chǎn)、債務重組、引進戰(zhàn)投等方式能否實現(xiàn)自我紓困？在加快推進保交樓、對沖風險等方面還有哪些辦法？

倪鵬飛：我覺得總體來講其實各方面支持渠道已經(jīng)建構得比較全面，主要是實施力度還存在問題，從“三支箭”支持政策看，股市、債市以及信貸手段都用上了，但市場風險還需要消化。其實現(xiàn)在行業(yè)面臨的一個很大的難題是，有的企業(yè)本身沒有什么問題，而由于市場形勢變化，金融機構不想再提供貸款和投資。

這種情況我認為監(jiān)管層面需要出臺更有力的措施，比如保交樓方面，之前很多融資的“最后一公里”沒有到達，就是金融機構擔心怕承擔相關的責任和風險。最近政策就“新發(fā)放的配套融資形成不良的、對已盡職的相關機構和人員可予免責”，這個政策可以更好的細化和權衡，既要避免尺度放開太大出現(xiàn)“瞎搞”，又不能太嚴格讓機構畏首畏尾。

陳昊揚：現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場到了一個需要強力救市的時候，我認為在取消限制性措施的同時，最重要的還有注入流動性。我們需要給一些因為系統(tǒng)性危機而陷入了出險邊緣、但是本身基本面良好的企業(yè)注入充足的流動性。

之前市場上已經(jīng)倒下很多房企，最近輪到兩家房企可能也處在危機邊緣，他們債券的價格最近半個多月來跌得稀里嘩啦，一家是房子蓋得最多的某房企；另外一家就是商場蓋得最多的萬達。如果商品房蓋得最多、商業(yè)地產(chǎn)做得最大的兩家企業(yè)都倒下，對我們經(jīng)濟的沖擊是系統(tǒng)性的。再不出手救助一些企業(yè)的話，會造成大面積停工、土地及在建工程等大幅減值、加速市場萎縮和房價向下，造成惡性循環(huán)。

所以現(xiàn)在我覺得是業(yè)內(nèi)人士應該想辦法把自己的“緊箍咒”卸掉，去向中央呼吁大力的救市，讓胡亂經(jīng)營、高額負債的那些企業(yè)真正出清。對債務重組遲遲未完成的企業(yè)，需要國家出重拳介入，需要更換公司股東、處置資產(chǎn)、裁判破產(chǎn)，清算小組進駐；然后把有限的彈藥投入到去救那些值得救助、實際做事的企業(yè)。

本刊編輯部：受本次政治局會議最新定調(diào)影響，近日房地產(chǎn)股掀漲停潮，連帶家居用品、物業(yè)管理等板塊集體走強。當前地產(chǎn)板塊上揚趨勢能否持續(xù)？行業(yè)當前是否已經(jīng)見底？樂觀預計多久能夠改善？

陳昊揚：從目前的板塊走勢看，由于物業(yè)管理和房地產(chǎn)有強關聯(lián)性，房地產(chǎn)市場沒有起色，物管行業(yè)也很難起來；家居板塊有可能走出獨立行情，因為即使不買房，但是老房子改建和裝修的市場需求還是有的，國內(nèi)房地產(chǎn)市場接近十萬億級別的銷售總量大概在2009 年前后，距離現(xiàn)在大概14 年左右的時間。按照通常15 年一個裝修周期來看，家居用品可能會迎來比較好的需求上升周期。

整體來看，如果沒有強有力度的市場扭轉，房地產(chǎn)股價上漲可能只是短時的反彈，就像近兩年每每出爐一個政策市場就反彈一把一樣。只有風險房企出清，企業(yè)重新啟動，市場和銷售恢復起來，地產(chǎn)板塊才能真正扭轉回來。就目前來看，城中村改造、“三支箭”等政策給市場注入的流動性只是千億左右，如果注入流動性累計能夠達到上萬億的話，我覺得才是市場見底的信號。

（本文提及個股僅做分析，不做投資建議。）