邵蓮蓮

一、前言

本文以稅收公平視角下房產(chǎn)稅為研討對(duì)象，在相關(guān)實(shí)踐基礎(chǔ)上進(jìn)行了研究。首先對(duì)房產(chǎn)稅的概念加以概述，分析房產(chǎn)稅的作用；其次通過(guò)滬渝兩地個(gè)人住房房產(chǎn)稅實(shí)施暫行辦法條例整理得到相關(guān)信息，充分了解上海、重慶的真實(shí)現(xiàn)狀，分析存在的問(wèn)題；最后提出合理的稅收改善方案。希望能為在稅收公平視角下為我國(guó)房產(chǎn)稅收制度的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，維護(hù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定提供一些參考[1]。

二、房產(chǎn)稅改革的概述

（一）房產(chǎn)稅的定義

房產(chǎn)稅是指對(duì)房地產(chǎn)征收的直接或間接稅。依照我國(guó)目前實(shí)施的土地制度，房屋與土地是分離的，政府對(duì)房屋和土地分開(kāi)征稅。

（二）房產(chǎn)稅公平性理論的分析

稅收公平是國(guó)民承擔(dān)的稅收具有公平性，在稅收法律關(guān)系中，納稅人的地位是平等的。國(guó)家通過(guò)房產(chǎn)稅這一財(cái)產(chǎn)稅形式進(jìn)行經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)，逐步完善稅務(wù)支出與生活品質(zhì)改善之間的平衡關(guān)系。以目前較為成熟的國(guó)外房產(chǎn)稅體系為例，當(dāng)前各國(guó)的房地產(chǎn)稅主要包含三大征收體系：即保有稅類、取得稅類和所得稅類。在實(shí)踐中三大體系共同發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，彰顯稅收公平性原則。相對(duì)而言，保有稅類占比更高，這是由于其具有征收范圍較大、征收對(duì)象指向性強(qiáng)、稅收辦法設(shè)計(jì)明確等優(yōu)勢(shì)。

（三）房地產(chǎn)稅的作用

1.調(diào)節(jié)收入分配，實(shí)現(xiàn)稅收公平

房產(chǎn)稅可以增加財(cái)政的來(lái)源，幫助國(guó)民調(diào)節(jié)財(cái)富，使稅收達(dá)到人人平等的目的。

2.有效提高地方財(cái)政收入，改善居民公共福利

房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過(guò)程中，所涉及與房產(chǎn)有直接關(guān)系的稅收，在我國(guó)目前主要分為三部分：第一部分的稅種在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中征稅，主要是印花稅、耕地占用稅和契稅；第二部分的稅種在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中征稅，主要是個(gè)人所得稅、增值稅、教育附加稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、企業(yè)所得稅以及土地增值稅；第三部分的稅種在保有環(huán)節(jié)征稅，主要是房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。通過(guò)房產(chǎn)稅收可以增加地方財(cái)政收入來(lái)改善公共服務(wù)，引導(dǎo)居民消費(fèi)支出實(shí)現(xiàn)公平稅負(fù)[2]。

3.遏制房產(chǎn)投機(jī)行為，優(yōu)化房產(chǎn)資源配置

稅收具有調(diào)控性，房產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)供需起到了關(guān)鍵作用，讓房產(chǎn)資源可以合理分配，從而預(yù)防某些群體的炒房行為，達(dá)到對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀控制的目的。房產(chǎn)稅的開(kāi)征，有助于我國(guó)國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，抑制房產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)，利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

三、房產(chǎn)稅改革的現(xiàn)狀

（一）稅制改革后試行城市房產(chǎn)稅征管制度

財(cái)政部稅務(wù)總局公開(kāi)表示，房產(chǎn)稅改革將在“十二五”期間穩(wěn)步推進(jìn)，上海、重慶2011年初試行房產(chǎn)稅。為了更好地在各地推行房產(chǎn)稅，觀察上海和重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的效果，并總結(jié)經(jīng)驗(yàn)[3]。詳細(xì)規(guī)則如表1所示。

需要提醒的是，辦法中提到的免稅區(qū)的計(jì)算單位是每一個(gè)家庭，也就是說(shuō)同一個(gè)家庭的名下只能對(duì)一處住房進(jìn)行免稅。在辦法實(shí)施之前，一個(gè)家庭免稅區(qū)平均為180平方米，出臺(tái)辦法后免稅區(qū)為100米。若一個(gè)家庭有多套的應(yīng)稅房產(chǎn)，免稅區(qū)按先后順序計(jì)算。

上海出臺(tái)了《上海市部分個(gè)人住房財(cái)產(chǎn)稅實(shí)施暫行辦法》，細(xì)則如表2。

《辦法》里面也寫(xiě)了關(guān)于城市個(gè)人房產(chǎn)稅的免稅條件：城市居民新購(gòu)買了家庭第二套以上的新家。免稅區(qū)為60平方米，個(gè)人新購(gòu)的住房暫時(shí)不征收個(gè)人所得稅；超過(guò)人均60平方米的，需要根據(jù)臨時(shí)辦法征收個(gè)人財(cái)產(chǎn)稅。

（二）滬渝房產(chǎn)稅改革效果評(píng)價(jià)

1.對(duì)調(diào)節(jié)收入分配的效果影響

從稅收對(duì)象角度來(lái)看。上海的稅收主要針對(duì)增量住房，增量住房是指當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買二套或以上新房、外地居民購(gòu)買新房。對(duì)有存量住宅不征稅，政策目的是抑制投機(jī)性炒房行為并穩(wěn)定房?jī)r(jià)。重慶的稅收針對(duì)的是高檔住宅，目的是得當(dāng)抑制高端住宅消費(fèi)。上海、重慶兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)實(shí)施，潛意識(shí)地把房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象傾向于收入較高的群體，目標(biāo)是使房產(chǎn)稅實(shí)現(xiàn)調(diào)節(jié)收入分配職能[4]。

房產(chǎn)稅為地方政府帶來(lái)比較穩(wěn)定的財(cái)政收入，緩解基層財(cái)政問(wèn)題。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)數(shù)據(jù)表明，2010年上海、重慶地方財(cái)政房產(chǎn)稅收入各為62.30億元、14.02億元，房產(chǎn)稅試點(diǎn)實(shí)施后，2011年兩市房產(chǎn)稅各為73.66億元、20.89億元，2012年兩市房產(chǎn)稅各為92.56億元、27.43億元，2013年兩市房產(chǎn)稅各為93.05億元、31.40億元，2014年兩市房產(chǎn)稅各為99.95億元、40.37億元。2011年房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革后，房產(chǎn)稅收收入逐年增加，其中2011年的增速比較高。上海和重慶的增長(zhǎng)率各為16.37%、49%。隨著我國(guó)房產(chǎn)稅改革的完善，地方政府房產(chǎn)稅收入的增加，彌補(bǔ)了地方財(cái)政的缺口，調(diào)動(dòng)了地方政府的積極性來(lái)發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)。

2.調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響

2011年的上海房?jī)r(jià)受稅收影響很大。二月份上海房?jī)r(jià)呈下降趨勢(shì)，一月份的平均價(jià)格每平方米22873元，二月份的平均價(jià)格每平方米20467元，下降了10.52%。后面的幾個(gè)月里，房?jī)r(jià)雖有升有降，但沒(méi)有超過(guò)一月份的房?jī)r(jià)。作為另一個(gè)試點(diǎn)城市的重慶，房?jī)r(jià)也受到了稅收政策的影響。重慶平均房?jī)r(jià)有升有降，不過(guò)和征稅前的一月份房?jī)r(jià)相比，下降的幅度并不大。通過(guò)兩個(gè)試點(diǎn)城市試行房產(chǎn)稅征收辦法的情況來(lái)看，短期內(nèi)，房產(chǎn)稅政策可以有效控制房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)[5]。

四、從滬渝兩地看中國(guó)房產(chǎn)稅改革的問(wèn)題

（一）房產(chǎn)稅稅率設(shè)計(jì)不合理

首先，滬渝兩地開(kāi)展的房產(chǎn)稅稅率實(shí)際征收比例并不高，主要針對(duì)的征收對(duì)象是增量購(gòu)房者、高端住宅持有者和炒房者，征收范圍窄，對(duì)于房地產(chǎn)收益和公民住房消費(fèi)的調(diào)節(jié)作用較弱。其次，從兩地的房產(chǎn)稅方案來(lái)看，保有稅類的稅率較低，而交易稅類稅率較高，實(shí)際調(diào)節(jié)效果不強(qiáng)，對(duì)房產(chǎn)稅真正發(fā)揮其分配作用有所阻礙。

（二）不合理的房產(chǎn)稅優(yōu)惠

合理的稅收優(yōu)惠可以維護(hù)低收入人群的利益。但是稅收優(yōu)惠太多只能讓收入配置越來(lái)越不公平。例如，上海的房產(chǎn)稅政策規(guī)定每個(gè)家庭成員享受60平方米的免稅區(qū)，就非常不合理。根據(jù)上海社科院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，截至2019年上海家庭平均居住面積為71平方米。按照稅收標(biāo)準(zhǔn)，只要是結(jié)婚或者生子的家庭，還有幾代人同住的家庭，按人均居住面積來(lái)計(jì)算，超過(guò)60平方米的鳳毛麟角，只有那些獨(dú)居的人才可能居住面積大于60平方米。

（三）缺乏相應(yīng)的配套制度

一套健全的制度離不開(kāi)相應(yīng)配套設(shè)施和服務(wù)的支持。目前，我國(guó)的房產(chǎn)稅是以房地產(chǎn)的價(jià)值為基礎(chǔ)的，想獲得準(zhǔn)確的價(jià)值評(píng)定，需要有健全的配套制度，比如專業(yè)的房屋評(píng)估人士、房產(chǎn)登記工作以及評(píng)估系統(tǒng)等。

五、完善我國(guó)房產(chǎn)稅的建議

（一）調(diào)整房產(chǎn)稅稅率設(shè)計(jì)

重慶模式在稅率上實(shí)行的是階梯制，征稅范圍僅覆蓋了約10%的人群，主要針對(duì)高檔豪宅，對(duì)普通百姓影響不大，但稅率設(shè)計(jì)較低，調(diào)節(jié)作用發(fā)揮程度有限。而上海模式基本上是一刀切制，且僅針對(duì)增量房產(chǎn)，將富人和窮人拉到了同一起跑線，一定程度上反而加重了普通百姓的負(fù)擔(dān)。因此，在稅率設(shè)計(jì)上，征收范圍和對(duì)象應(yīng)當(dāng)有所擴(kuò)大，加大稅率彈性設(shè)計(jì)，并進(jìn)一步提高稅率。

另外，從國(guó)外的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房產(chǎn)稅稅類的重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)落在保有稅上，但我國(guó)目前的房產(chǎn)稅征收重點(diǎn)在交易稅上。事實(shí)上，交易稅比較容易從賣方轉(zhuǎn)移給買方，但保有稅的轉(zhuǎn)嫁相對(duì)更為復(fù)雜，因此調(diào)控對(duì)象更加精準(zhǔn)，分配作用也更易發(fā)揮。因此，未來(lái)我國(guó)房產(chǎn)稅的稅負(fù)設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)調(diào)整交易稅的征收效率，并更加重視保有稅的征收，調(diào)整稅率方案和征收范圍，確保房產(chǎn)稅發(fā)揮其實(shí)效性。

（二）合理確定房產(chǎn)稅優(yōu)惠

1.保留現(xiàn)行房產(chǎn)部分優(yōu)惠政策

在稅法中針對(duì)公益組織，一直給予特殊對(duì)待。所以，針對(duì)一系列社會(huì)公益性組織，在房產(chǎn)稅稅制改革過(guò)程中應(yīng)當(dāng)保留他們的優(yōu)惠政策，但必須要保證這些房產(chǎn)的用途具有公益屬性。

2.增添對(duì)低收入階層自主房產(chǎn)的優(yōu)惠政策

要考慮特殊群體的實(shí)際情況，只有這樣才能做到稅收的公平性。所以，針對(duì)低收入群體的自住房屋應(yīng)該予以免稅對(duì)待。詳細(xì)來(lái)講，一個(gè)地區(qū)以家庭為單位，按照當(dāng)?shù)氐氖杖胨絹?lái)對(duì)其自住房屋實(shí)行免征。如果超出了規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，則要無(wú)條件對(duì)其征收房產(chǎn)稅。

（三）完善相關(guān)的配套制度

1.加強(qiáng)房產(chǎn)登記制度

通過(guò)下面幾點(diǎn)來(lái)健全房產(chǎn)登記制度：第一，成立擁有職能統(tǒng)一的登記部門(mén)?，F(xiàn)存的房屋登記組織非常多，但是他們分工混亂，經(jīng)常出現(xiàn)重復(fù)登記和交叉登記的現(xiàn)象，讓心存不軌的人找到了漏洞。這些人會(huì)把土地和土地上面的房產(chǎn)做兩次登記，歸屬權(quán)也分為兩個(gè)人名下。這樣做可以多一次抵押的機(jī)會(huì)，但是會(huì)讓給他們貸款的銀行造成很大的金融風(fēng)險(xiǎn)，另外也和法律上規(guī)定的“土地和其上房屋權(quán)利主體相一致”相違背。另外，混亂的登記信息也成為房產(chǎn)登記部門(mén)遭遇的問(wèn)題，人們會(huì)對(duì)政府的公信力產(chǎn)生質(zhì)疑，直接影響稅收征管的進(jìn)行。第二，使信息共享平臺(tái)更加完善。有了基于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的共享平臺(tái)，政府和民眾都能在線上及時(shí)有效地找到房產(chǎn)變動(dòng)的信息，讓有關(guān)部門(mén)進(jìn)行流動(dòng)人口管制工作時(shí)找到依據(jù)，也能讓房地產(chǎn)交易在安全的環(huán)境中進(jìn)行。

2.完善房產(chǎn)稅信息披露制度

稅法規(guī)定，納稅人有權(quán)了解稅收征管的內(nèi)容，所以稅務(wù)機(jī)關(guān)要根據(jù)一定的程序向納稅人征求意見(jiàn)。除了規(guī)定的機(jī)密信息以外，要做到信息的公開(kāi)披露。搭建一條交流稅務(wù)信息的高速通道，民眾可以從稅務(wù)機(jī)關(guān)那里得到想要的信息。

3.完善房管、中介評(píng)估和稅務(wù)三方工作機(jī)制

房屋管理、中介機(jī)構(gòu)和稅務(wù)要展開(kāi)互相協(xié)作，共同保障房地產(chǎn)稅收征管工作的順利進(jìn)行。不僅對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理提供幫助，也能做好稅源控制工作，讓房產(chǎn)稅征收在公平的前提下展開(kāi)。這些機(jī)構(gòu)需要做好的工作分別是：房屋管理機(jī)構(gòu)要健全房產(chǎn)登記機(jī)制，對(duì)房屋的詳細(xì)信息核實(shí)登記，并且實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，讓房產(chǎn)信息做到公開(kāi)披露；稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)專業(yè)的房屋評(píng)估結(jié)果，分析房屋的稅源，展開(kāi)及時(shí)有效的征稅；房屋評(píng)估需要依靠中介評(píng)估組織來(lái)出具，他們根據(jù)當(dāng)下經(jīng)濟(jì)水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，建立科學(xué)可行的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)制。

房屋管理、中介機(jī)構(gòu)和稅務(wù)三方不但要履行好各自的職責(zé)，還要保持彼此之間的信息共享。政府部門(mén)應(yīng)該出面建設(shè)一套工作機(jī)制，使每個(gè)人都能以相同的標(biāo)準(zhǔn)管理房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)于出現(xiàn)的第三方機(jī)構(gòu)，需要建立起監(jiān)督機(jī)制，監(jiān)督工作是相互的，只有這樣，稅務(wù)工作才能順利進(jìn)行。

六、結(jié)語(yǔ)

稅收政策制定直接影響房產(chǎn)稅收體系的健全，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及完善法律也具有十分重要的意義。在制定房產(chǎn)稅政策時(shí)，相關(guān)職能人員需要借鑒優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)的具體國(guó)情以及實(shí)際情況，建立科學(xué)的房地產(chǎn)稅收制度，完善房地產(chǎn)稅收法律體系。在新房產(chǎn)稅實(shí)行后，立法者也不能一勞永逸，而是要根據(jù)現(xiàn)實(shí)的改變不斷調(diào)整稅收機(jī)制。做到這一點(diǎn)才能使我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定快速地發(fā)展，解決地方財(cái)政問(wèn)題，為今后全面實(shí)施房產(chǎn)稅改革打下基礎(chǔ)。

引用

[1]毛豐付，李言.我國(guó)房產(chǎn)稅改革實(shí)踐、功效與展望評(píng)述[J].地方財(cái)政研究，2015，124（2）：18-23+59.

[2]趙宇，焦明月.房產(chǎn)稅改革對(duì)房?jī)r(jià)的影響及對(duì)策建議[J].時(shí)代金融，2016，634（24）：261-262.

[3]黃志明.房產(chǎn)稅改革對(duì)房?jī)r(jià)的影響及征稅完善的建議[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2016，403（7）：16-20.

[4]李承益.我國(guó)房產(chǎn)稅改革研究[J].宏觀經(jīng)濟(jì)研究，2015（1）：103-108.

[5]曾鍵.房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革存在的問(wèn)題及制度設(shè)計(jì)建議[J].財(cái)經(jīng)界，2016，399（8）：321-322.