劉旭，王紅，劉寶欽

摘? 要：考察長沙市土地市場需求現(xiàn)狀，總結(jié)不同維度下土地市場需求特征，構(gòu)建土地需求側(cè)指標體系，提出土地市場需求側(cè)的供地政策。結(jié)果表明：從土地市場需求結(jié)構(gòu)來看，目前市場需求以純住宅用地為主，商住用地則傾向于降低商業(yè)用地占比和增加住宅用地占比；從需求指數(shù)變化趨勢來看，區(qū)間呈穩(wěn)步上升態(tài)勢，達到峰值后開始直線下降，之后呈較小幅度變化趨勢，說明土地市場短期內(nèi)將維持平穩(wěn)運行，局部區(qū)域熱度提升，市場逐步向好。為推動長沙市土地結(jié)構(gòu)健康合理發(fā)展，需從增強市場活力、優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)、釋放潛在需求等方面優(yōu)化供地政策。

關(guān)鍵詞：土地市場；需求側(cè)；需求指標；供地政策

中圖分類號：F293.2? ? ? ? ? ?文獻標志碼：A? ? ? ? ? ? ?文章編號：1672-5603（2023）03-28-06

Study on Optimization of Demand-side Land Supply Policy in Changsha's Land Market

Liu Xu1，Wang Hong2，Liu Baoqin3

（1.Changsha Natural Resources Trading Center，Changsha Hunan 410007;2.Changsha Yongxin Land Real Estate Evaluation Surveying and Mapping Co.， Ltd.，Changsha Hunan 410007;3.Hunan Branch of Zhongdi Group，Changsha Hunan 410007）

Abstract：? To investigate the current situation of land market demand in Changsha， summarize the characteristics of land market demand under different dimensions， construct a land demand side indicator system， and evaluate and propose land supply policies on the demand side of the land market. The results indicate that from the perspective of the demand structure of the land market， the current market demand is mainly for pure residential land， while commercial and residential land tends to reduce the proportion of commercial land and increase the proportion of residential land; From the trend of demand index changes， the range shows a steady upward trend， reaching its peak and starting to decline linearly， followed by a small change trend， reflecting that the land market will maintain stable operation in the short term， local regional heat will increase， and the market will gradually improve. To promote the healthy and reasonable development of land structure in Changsha， it is necessary to optimize land supply policies by enhancing market vitality， optimizing land supply structure， and releasing potential demand.

Keywords： land market; demand side; land market demand index; land supply policies

0 引言

為了促進土地節(jié)約集約利用，推進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，國內(nèi)諸多學者對土地需求市場進行了系列研究。郭陽琛等[1]提出對土地出讓保證金繳納比例、土地價款付款期限等方面給出政策利好來推動市場穩(wěn)定發(fā)展；許子枋[2]提出通過土地供應指標的下達量來硬性約束地方用地的沖動，逼迫地方政府提高土地利用效率；劉新衛(wèi)等[3]提出土地市場需求預測是基于土地需求與相關(guān)經(jīng)濟社會特征的關(guān)聯(lián)分析，運用適當?shù)臄?shù)學模型對未來一定時期的土地需求進行合理測算，并通過分析住宅、商服和工業(yè)用地市場影響因素分析，提出市場需求分析預測方法的；邢力君[4]提出城市居住用地需求量的直接關(guān)聯(lián)因素，主要是要考慮城市人口；翁鋼民等[5]提出應著眼于新增城鎮(zhèn)人口所引致的剛性需求，將住房需求、土地及住房供給三者相結(jié)合，深入分析供需錯位與土地供給的相關(guān)性，由此緩解住房市場供需壓力；楊清可等[6]提出要構(gòu)建包括經(jīng)濟要素、人口布局、建設用地合理配置規(guī)則，協(xié)調(diào)土地供給能力與需求強度，實現(xiàn)土地利用由空間失衡向均衡狀態(tài)的轉(zhuǎn)變。

2022年以來，中央和各部委頻繁釋放積極信號，各地全面落實“因城施策”，為扭轉(zhuǎn)土地市場成交低迷的態(tài)勢，各地采取預公告、推介會等方式提前摸底房企拿地意愿。長沙按照“房住不炒”的總基調(diào)開展土地市場建設，土地市場呈現(xiàn)“總量降均價升、板塊冷熱不勻”的特征。在全黨大興調(diào)查之際，筆者深入實地了解長沙市土地市場需求情況，從需求側(cè)視角出發(fā)，找準潛在市場需求，實施精準供地，提出供求平衡政策，進一步促進長沙市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展。

1 長沙市土地市場需求現(xiàn)狀考察

1.1 數(shù)據(jù)資料來源

數(shù)據(jù)來源于《長沙市2022年上半年土地市場分析報告》和調(diào)查數(shù)據(jù)整理。在調(diào)查數(shù)據(jù)獲取中，主要是通過網(wǎng)絡問卷調(diào)查和走訪調(diào)查等方式，考察了萬科、長房、旭輝、中海、運達、招商蛇口、碧桂園集團、保利里城、美的置業(yè)、南山地產(chǎn)等27家企業(yè)。根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)和采集數(shù)據(jù)整理，對本階段長沙市土地市場需求端進行分析，得出不同維度下的土地市場需求特征。

1.2 長沙市土地市場交易現(xiàn)狀

2022年上半年湖南省多地出臺樓市扶持政策，但長沙市仍然實行穩(wěn)定的限購政策，調(diào)控力度并未大幅放松。根據(jù)《長沙市2022年上半年土地市場分析報告》，2022年上半年長沙市本級用地成交54宗，成交面積325.19 hm2，成交金額323.92億元，溢價7.69億元。成交土地主要為住宅用地和工業(yè)用地，其中住宅用地集中在岳麓區(qū)、望城區(qū)和雨花區(qū)；商住用地集中在岳麓區(qū)；工業(yè)用地集中在岳麓區(qū)和開福區(qū)。上半年長沙市本級住宅用地成交樓面價為5 404元/m2，相比去年穩(wěn)步增長；商住用地成交樓面價為5 034元/m2，同比有所回升；工業(yè)用地基本維持不變。

1.3 長沙市土地市場需求特征

1.3.1 時間周期特征

（1）短期內(nèi)的土地需求體量特征

長沙市土地市場進入“調(diào)整期”，短期內(nèi)土地市場平穩(wěn)低位運行。就長沙市土地市場的發(fā)展前景，有14家企業(yè)表示看好，僅有1家企業(yè)不看好，其余企業(yè)認為一般。對相關(guān)企業(yè)在長沙市的待開發(fā)土地進行調(diào)查，結(jié)果顯示：總體來看，短期內(nèi)企業(yè)的開發(fā)土地有限，僅有10家企業(yè)有待開發(fā)土地。其中，2家企業(yè)擁有的待開發(fā)土地面積不超過50 hm2 ，4家企業(yè)待開發(fā)土地面積為50～100 hm2，另外4家企業(yè)擁有待開發(fā)土地面積超過100 hm2。

（2）中長期的土地需求體量特征

從中長期來看，促進長沙市土地市場平穩(wěn)運行，保持土地結(jié)構(gòu)健康合理仍是未來發(fā)展的主基調(diào)。對未來企業(yè)用地需求問卷調(diào)查結(jié)果表明：8家企業(yè)選擇階段性地暫緩拿地，降費控成本，解決當前流動性問題；8家、7家企業(yè)分別計劃在2022年第二、三批次拿地；3家企業(yè)計劃在2023年拿地；1家企業(yè)處于觀望狀態(tài)。在長沙第二批次供地中，11家企業(yè)持觀望狀態(tài)；而積極參與的公司和不參與的公司比例持平，均為8家企業(yè)。在用地性質(zhì)選擇上，23家企業(yè)選擇以住宅為主，僅有4家企業(yè)選擇商住兩用地，區(qū)域土地市場對住宅用地依賴顯著。

1.3.2 用地結(jié)構(gòu)特征

（1）純住宅用地需求特征

從結(jié)構(gòu)上看，目前土地市場以住宅用地+城市更新地塊為主。在“房住不炒”、行業(yè)降杠桿的政策主基調(diào)下，近年針對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管持續(xù)，企業(yè)銷售規(guī)模增速放緩。從調(diào)查來看，17家企業(yè)處于持銷階段，共占地279.55 hm2；8家企業(yè)處于尾盤處理階段，共用地29.30 hm2；8家企業(yè)處于在建未售，共用地364.57 hm2。從時間上看，目前純住宅用地需求呈現(xiàn)放緩的特征。

（2）商業(yè)用地需求特征

商業(yè)銷售整體呈現(xiàn)庫存量較大、流速慢等特征，現(xiàn)階段企業(yè)傾向于降低商業(yè)用地占比、增加住宅用地占比。在商業(yè)用地的開發(fā)與銷售方面，27家企業(yè)中，在建未售企業(yè)11家，用地面積114.1 hm2；處于持銷狀態(tài)的有9家，用地面積89 hm2；處于尾盤狀態(tài)的企業(yè)占比有7家，用地面積17 hm2。早先商業(yè)中心的過多建設，造成純商業(yè)體量積重難返、庫存積壓過大，商業(yè)存量比例居高不下、難以去化。

2 長沙市土地市場需求側(cè)分析

2.1 長沙市土地市場需求指標體系

在“國房指數(shù)”的基礎(chǔ)上，借鑒城房指數(shù)和城市體征指數(shù)已有成果，對研究方法加以改進與創(chuàng)新，以土地需求指數(shù)為A層，建立B層包含土地交易指標、房地產(chǎn)開發(fā)指標、房地產(chǎn)交易指標和市場信心指標在內(nèi)的4個二級指標，以及對應共計C層11個三級指標，根據(jù)近三年來的原始數(shù)據(jù)，采用德爾菲法確定各指標權(quán)重，結(jié)合長沙房地產(chǎn)市場的實際情況，構(gòu)建了土地市場需求指標體系（表1）。

2.2 長沙市土地需求指數(shù)計算

2.2.1 數(shù)據(jù)無量綱化處理

選擇某一時點為時間起點，統(tǒng)計至報告期各C層指標每月的指標值，形成每個指標值的時間序列。由于房地產(chǎn)市場發(fā)展受季節(jié)、政策等因素的影響比較明顯，需對收集的指標原始數(shù)據(jù)進行綜合修正。由于構(gòu)建的指標體系分別由資金、價值量和實物量等指標構(gòu)成，各指標間的計量單位不同，無可比性，且不能直接加權(quán)平均，必須采用消除量綱影響的方法來對數(shù)據(jù)進行同度量處理，擬采用均值化法來消除量綱和數(shù)量級的影響。若指標體系中存在指標值越大越不好的逆指標，則先采用倒數(shù)法對逆向指標正向化。

2.2.2 C層指數(shù)計算模型

C層指數(shù)是由C層指標各時點上的指標值經(jīng)修正、無量綱化處理以后，用報告期與基期對比得到的環(huán)比相對數(shù)，用百分數(shù)表示?？紤]到各指標在連續(xù)時間上的發(fā)展趨勢以及某些指標特殊異常情況的出現(xiàn)，于是創(chuàng)新性地將對比的基期數(shù)據(jù)采用三個月數(shù)據(jù)移動加權(quán)平均得到，權(quán)數(shù)按照離報告期時間越近權(quán)數(shù)越大來確定，具體計算公

式如下：

C[t，i]=（[Yt，i12Yt，i+13Yt，i-1+16Yt，i-2）]×100%

（i=1，2，…，12）? ? ? ? ? （式1）

式中：Ct，i表示第t年第i季度的C層指數(shù)，Yt，i為第t年第i季度的指標值，Yt，i-1為第t年第i-1季度的指標值，Yt，i-2為第t年第i-2季度的指標值。這里采用每季度環(huán)比指數(shù)，滿足指數(shù)每季度定期發(fā)布的需要。

2.2.3 B層指數(shù)的計算模型

B層指數(shù)是由各B層指標對應的C層指數(shù)加權(quán)平均后所得的總體指數(shù)，是由C層次指數(shù)合成而來，公式如下：

[Bt，i]=（[Ct，iWW]）×100%? ? （i=1，2，…，12）? ?（式2）

式中：Bt，i代表第t年第i季度的各B層指數(shù)，Ct，i代表第t年第i季度的C層指數(shù)。其中，市場信心指數(shù)B4的測算借鑒Katona的消費者信心指數(shù)編制方法，采取小程序隨機調(diào)查，數(shù)據(jù)每季統(tǒng)計一次。調(diào)查設置一個簡單問題：對未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的預期；設置三個答案供被調(diào)查者選擇：看好、持平、不看好，為單項選擇題。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)計算答案中選擇各個選項的比例P，令P1為看好未來房地產(chǎn)市場的受訪者比例，P2為不看好未來房地產(chǎn)市場的受訪者比例。市場信心指數(shù)的基數(shù)定為100。

市場信心指數(shù)B4=（P1 - P2）×100+100? ? （式3）

如果看好房地產(chǎn)市場的比例高于持不看好態(tài)度的比例，指數(shù)將大于100，說明整體上市場信心比較強。指數(shù)越高，說明持看好態(tài)度的人數(shù)比例越高，市場信心越強；反之，受訪者中持不看好態(tài)度的比例大，指數(shù)將小于100，意味著市場整體上信心疲弱。指數(shù)取值為0～200之間。

2.2.4 A層指數(shù)的計算模型

A層指數(shù)由B層指數(shù)加權(quán)平均合成而來，公式如下：

[At，i]=（[Bt，iWW]）×100%? ? （i=1，2，…12）? ? ?（式4）

式中：At，i代表第t年第i季度的A層指數(shù)，Bt，i代表第t年第i季度的B層指數(shù)，W代表指標權(quán)重。

2.3 長沙市土地需求指數(shù)分析

根據(jù)C層、B層、A層指數(shù)計算情況，采用0731地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)，計算2020年基期至2022年第2季度的土地需求指數(shù)，并繪制相關(guān)指數(shù)變化趨勢圖（圖1），揭示這一變化過程及趨勢，其中基期為2020年一季度，對應的基期指數(shù)為100。

圖1可知，需求基期指數(shù)為100，需求指數(shù)高于105表示市場高景氣，低于95表示市場低景氣。從2020年第1季度到2022年第2季度的需求指數(shù)變化趨勢來看，2021年第2季度是分水嶺。2020年第1季度到2021年第2季度，需求指數(shù)均高于基期指數(shù)100，呈現(xiàn)整體上升趨勢并達到峰值；2021年第3季度，需求指數(shù)直線下降，跌破低景氣指數(shù)95，往后的三個季度，均在基期指數(shù)100以下，呈現(xiàn)小幅度的變化。這表明：2020年土地市場隨著房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，企業(yè)拿地需求水漲船高，對應時期的需求指數(shù)逐步走高，呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢。2021年第2季度土地市場達到最熱，需求指數(shù)值最高，市場出現(xiàn)了大量熔斷搖號的現(xiàn)象。隨后“三線四檔”和“三道紅線”金融管制政策的相繼實施，部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問題，加上疫情反復、斷供等因素影響，2021年長沙市第二批次集中供地出現(xiàn)流拍和中止，其對應的需求指數(shù)也急速下降。2021年下半年開始，中央出臺了房地產(chǎn)紓困政策，效應逐步傳導至土地市場，但整體而言市場仍未恢復到2021年高位。自2022年下半年以來，隨著利好政策的實施，長沙城市吸引力凸顯，2022年長沙市人口增量達到18.1萬人，大量購房需求將刺激土地市場升溫，市場整體需求呈現(xiàn)平穩(wěn)上升態(tài)勢，局部區(qū)域熱度將明顯上升。

3 長沙市土地市場需求側(cè)的供地政策建議

3.1 差異定價增強市場活力

當前政策層面調(diào)整優(yōu)化力度逐漸加大，隨著多城開展集中供地，房企將迎來拿地“窗口期”。但由于銷售沒有明顯改善，大部分房企拿地較為謹慎，這也意味著現(xiàn)階段土地市場熱度依舊偏低。針對當下的土地市場形勢，要進一步優(yōu)化地塊價格體系。

（1） 適當調(diào)整起拍價格。目前開發(fā)企業(yè)需求首位度集中在洋湖、市府、中心片區(qū)等熱門板塊，對三環(huán)外地塊需求不足。應適當調(diào)低邊緣地塊的起拍價，增強投資吸引力。

（2）統(tǒng)籌考慮設定限價。土地最高限價和住宅毛坯最高限價，需充分考慮區(qū)位、周邊配套完善程度、在售產(chǎn)品價格和預計目標客群、規(guī)劃兌現(xiàn)節(jié)點等因素，合理定價促進成交。

（3）增大不同類型地塊價差。首先，應著力保障新市民、新青年和低收入群體的剛性需求，提升低價位的剛需住宅用地供給。其次，要逐步加大改善居住用地的供給，適當提升核心區(qū)域改善產(chǎn)品的用地價格，與剛需用地形成價格級差。最后，要根據(jù)高中端改善、初階剛性的樓地價差，進一步實行差異化定價，在解決低收入群體基礎(chǔ)住房需求的同時保證高收入群體的住房品質(zhì)需求，保證整體市場多層次供給的良好發(fā)展態(tài)勢，滿足不同人群購房需求。

3.2 結(jié)構(gòu)優(yōu)化實施精準供地

（1）嚴控商業(yè)用地出讓總量。對土地供應結(jié)構(gòu)適時進行優(yōu)化調(diào)整可直接影響房地產(chǎn)的供應結(jié)構(gòu)[7]，長沙市土地市場應減少純商業(yè)地塊的供應量，在商住的比例搭配上，要以住宅面積為主，降低商業(yè)配比面積，降低開發(fā)商入場門檻。因產(chǎn)業(yè)和市場導向，各區(qū)域用地需求趨勢基本一致，目前遠郊板塊的商住土地，房企已經(jīng)避之唯恐不及；此外，即使核心城區(qū)商業(yè)用地房企也不敢輕易涉足，降商業(yè)、穩(wěn)大盤是當務之急。

（2）加大純住宅用地的供應。根據(jù)目前的市場需求，純住宅特別是改善型住宅地塊是最具競爭力的產(chǎn)品。應推出一批具有代表性的純住宅地塊，增強市場競爭力，同時促進長沙建設一批高品質(zhì)、改善型、標桿式住宅項目，形成梯次型、品質(zhì)化住房項目結(jié)構(gòu)；逐步構(gòu)建起“低端有保障、中端有供應、高端有市場”的住房供應格局；進一步滿足房地產(chǎn)企業(yè)對純居住屬性地塊的需求。

（3）加強核心片區(qū)的存量盤活。針對開發(fā)企業(yè)對核心板塊需求比較旺盛的特點，進一步加強存量閑置土地盤活力度。可根據(jù)市場需求對有條件的核心區(qū)土地優(yōu)化規(guī)劃條件，助推好地段的優(yōu)質(zhì)地塊實現(xiàn)價值最大化。

3.3 政策微調(diào)釋放潛在需求

在土地市場需求調(diào)查中，個別房企在一線城市拿地有虧損風險而在長沙能夠保持一定利潤，但房地產(chǎn)行業(yè)的整體利潤空間難達預期也是阻礙房企拿地的主要原因。部分城市樓市低迷也影響到了開發(fā)商的拿地布局，房地產(chǎn)企業(yè)爭相高價拿地的態(tài)勢明顯放緩。因此有必要對住房市場的政策實施微調(diào)，增強企業(yè)拿地信心。

（1）加大各類人才購房支持力度。加大對各類人才購房的限制性條件放松力度，調(diào)整和優(yōu)化相關(guān)政策，適度降低對購房資格所要求的落戶年限和連續(xù)社保繳納時間要求，擴大首次購房人群的覆蓋面，提振剛性需求。

（2）加強改善型換房需求的扶持。針對改善型家庭剛性換房提供更人性化的政策支持，考慮適當降低限售年限，盡快出臺長沙二套房契稅減免政策等細則，激活改善型商品住宅交投市場。

（3）加速房企入市的差異化調(diào)控。針對“三道紅線”中全部綠檔的房企，要適當放松其預售監(jiān)管資金的收取比例和解付時間。另外，對目前的預售條件也要適當放寬，加速產(chǎn)品入市。

3.4 服務高效改善營商環(huán)境

（1）出臺政策性優(yōu)惠細則。要制定有針對性扶持政策。在土地競買保證金繳納、各項稅費、完善開發(fā)配套等方面出臺有針對性的幫扶和優(yōu)惠細則，降低企業(yè)拿地的資金沉淀成本和各類隱性成本，降低地塊招商難度。

（2） 加強與企業(yè)對接力度。要加強市場研判和對接力度，注重包裝策劃，助推平臺公司與頭部房地產(chǎn)企業(yè)深入溝通對接，合理確定土地出讓“門檻”。

（3）提升審批和服務效能。加大土地招商力度，切合需求，精準供地。盡量縮短審批時限，提高審批效率。切實做到凈地掛牌，規(guī)避“流拍”風險。堅持一體化聯(lián)動，各政府平臺公司與土儲中心的協(xié)同配合，做好各項服務，優(yōu)化供應結(jié)構(gòu)，細化供應時序，保持土地市場成交的活躍度。

參考文獻/References

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