韓麗娜

摘要：作為資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)，其生存和發(fā)展都離不開巨額資金支持。因過度依賴高負(fù)債進(jìn)行融資，在金融監(jiān)管不斷加碼、融資渠道不斷收緊及融資壓力不斷增加的大環(huán)境下，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)普遍遇到資金短缺難題，遇到難以跨越的發(fā)展瓶頸。因此，本文介紹房地產(chǎn)業(yè)籌融資的含義、特點后，闡述房地產(chǎn)企業(yè)目前的融資困境及成因，并借鑒國外融資經(jīng)驗，從國家層面、銀行機構(gòu)和企業(yè)自身三個層面提出了融資困境解決的對策，以便改善融資環(huán)境、降低財務(wù)風(fēng)險，提高融資能力，保障房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資渠道；融資方式

一、引言

“房地產(chǎn)融資”是一種用于幫助房地產(chǎn)公司獲得資金的手段，這些公司可能會從金融機構(gòu)或投資者那里獲得貸款，用于支付房屋建造、裝修或銷售的費用。根據(jù)資金使用時間的不同，可將融資分為短期融資和長期融資。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要大量資金用來支持其開發(fā)項目的正常開發(fā)。但是，如果資金投入超出了預(yù)期，就有可能導(dǎo)致企業(yè)面臨嚴(yán)重的財務(wù)負(fù)擔(dān)，甚至出現(xiàn)資金斷裂的情況，從而嚴(yán)重?fù)p害到項目的順利實施，也危及到企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，如何采用合理和有效的融資方式，緩解資金壓力，把握市場機會，是擺在他們面前的一個重大挑戰(zhàn)。對此，積極探索多元化融資渠道，降低融資成本，并且加強與政府部門的溝通，爭取政策優(yōu)惠和支持。只有通過不斷改進(jìn)和創(chuàng)新，房地產(chǎn)企業(yè)才能在激烈的市場競爭中保持領(lǐng)先地位。本文從房地產(chǎn)企業(yè)融資特點、困境及成因分析，探索融資對策，在“房地產(chǎn)企業(yè)融資”方面具有一定的價值。

二、房地產(chǎn)融資概述

（一）房地產(chǎn)融資的方式

根據(jù)融資來源不同，可將房地產(chǎn)融資區(qū)分為兩類：內(nèi)部融資和外部融資。公司的內(nèi)部融資通常包括自有資金和預(yù)收賬款等多種形式。外部融資的表現(xiàn)形式分別銀行貸款、信用債券、股權(quán)融資、非標(biāo)融資、資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）等。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)該采用合理和有效的融資方式，積極探索多元化融資渠道，降低融資成本，并且加強與政府部門的溝通，爭取政策優(yōu)惠和支持。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)才能保持健康、持續(xù)發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)融資的特點

房地產(chǎn)業(yè)是一種資金密集型產(chǎn)業(yè)，其資金流動的重要途徑是通過融資來實現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)獨特生產(chǎn)經(jīng)營活動的特殊性，決定了融資操作會貫穿房地產(chǎn)企業(yè)從拿地到銷號整個生命周期。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)融資主要具有以下顯著特點。

1.融資規(guī)模巨大

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資總額巨大，單個項目投資總額可達(dá)上億或幾十億元。尤其是招拍掛階段拿地和預(yù)售收款階段之前項目開發(fā)投入這兩項占用資金幾乎達(dá)到項目總投資60%左右，僅憑地產(chǎn)企業(yè)本身的資金很難對項目完成開發(fā)，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要利用多渠道的融資方式籌集足夠多的資金來保證項目的正常開發(fā)。

2.融資期限長

房地產(chǎn)開發(fā)的周期通常很長，從拿地到銷售通常需要三五年的時間。為了確保房地產(chǎn)企業(yè)的順利運營，企業(yè)必須不斷籌措資金。因此，通常來說，房地產(chǎn)的融資周期要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其它行業(yè)。

3.融資政策容易受國家管控影響

房地產(chǎn)行業(yè)總產(chǎn)值占國家GDP比值達(dá)7%以上，關(guān)聯(lián)著建筑、鋼材、水泥等龐大的上下游產(chǎn)業(yè)鏈。所以，占國民經(jīng)濟(jì)重要組成部分的房地產(chǎn)行業(yè)對整個國家發(fā)展具有重要影響。從國家層面來看，既要拉動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，又要防止房地產(chǎn)投資過熱，如近幾年實施的“三線四檔”融資監(jiān)管政策就是給房地產(chǎn)業(yè)踩剎車。因此，與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的國家政策調(diào)控比較頻繁，房地產(chǎn)融資相關(guān)的管控也容易受到政策的影響。

三、我國房地產(chǎn)業(yè)融資困境及成因

（一）我國房地產(chǎn)業(yè)融資困境

我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨著融資困境，這意味著許多房地產(chǎn)公司無法從外部獲取足夠的資金，從而無法完成項目的開發(fā)和建設(shè)。這種情況造成了許多公司的財務(wù)壓力，甚至面臨破產(chǎn)的風(fēng)險。這一點體現(xiàn)在如下幾個方面。

1.金融監(jiān)管不斷加碼，調(diào)控手段更加精準(zhǔn)

2016年和2017年，財政部、國土部、銀監(jiān)會等監(jiān)管部門出臺了《財綜〔2016〕4 號》、《地方政府土地儲備專項債券管理辦 法（試行）》、《關(guān)于規(guī)范銀信類業(yè)務(wù)的通知》以及《關(guān)于規(guī)范土地儲備和資金管理的通知》，以此來加強土地儲備和資金管理，促進(jìn)金融穩(wěn)定，提升金融服務(wù)水平，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展。通過嚴(yán)格的監(jiān)管措施，政府已經(jīng)完全阻斷了土地儲備中心、銀行以及房地產(chǎn)企業(yè)的融資來源，并且嚴(yán)格限制了信托資金用于房地產(chǎn)的用途。尤其在2020年，國家層面對房地產(chǎn)融資提出了“三條紅線”監(jiān)管要求，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)劃分四檔進(jìn)行管理，至此，商業(yè)銀行已經(jīng)非常慎重地審批地產(chǎn)項目的授信項目和授信額度，這些標(biāo)志著房地產(chǎn)企業(yè)金融監(jiān)管異常嚴(yán)格，調(diào)控手段更加精準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展受到嚴(yán)格控制，已經(jīng)進(jìn)入降杠桿周期。

2.融資渠道不斷收緊，融資風(fēng)險不斷增加

國家監(jiān)管部門不僅對銀行的住房信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行嚴(yán)格管控，也進(jìn)一步壓縮了基金、信托等機構(gòu)的融資空間。在這樣的國家政策、市場環(huán)境下，銀行金融機構(gòu)提供的貸款品種單一，貸款條件苛刻，創(chuàng)新度性較低，非銀行金融機構(gòu)的融資品種缺乏拓展空間，導(dǎo)致目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資來源和渠道尤顯舉步維艱。由于融資渠道日益狹窄，加之融資成本不斷攀升以及國家宏觀融資政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)違約問題日益凸顯。自2014年起，中國房地產(chǎn)行業(yè)的信用違約數(shù)量持續(xù)攀升，尤其是一些中小房企在國內(nèi)三四線城市的項目集中表現(xiàn)出突出問題。這表明房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)違約問題日益嚴(yán)重，對房地產(chǎn)企業(yè)的信用構(gòu)成了更大的挑戰(zhàn)。

3.地產(chǎn)開發(fā)盲目擴張，融資壓力急劇增加

受到地產(chǎn)項目開發(fā)能實現(xiàn)較多利潤的影響，許多企業(yè)投資進(jìn)入陌生的房地產(chǎn)行業(yè)。其中一些地產(chǎn)開發(fā)商為了達(dá)成企業(yè)營銷指標(biāo)，實施“以投定融”的企業(yè)戰(zhàn)略，以囤積土地為手段融資，但無法保證項目的后期資金能否收回，存在清償債務(wù)的風(fēng)險。另一方面，一些地產(chǎn)開發(fā)商缺乏房地產(chǎn)運營管理經(jīng)驗，導(dǎo)致整體生產(chǎn)經(jīng)營質(zhì)量和水平較低，由于行業(yè)的不確定性和周期性，房地產(chǎn)企業(yè)受到了不同層面和范圍的評級和監(jiān)管，且市場信用環(huán)境不容樂觀。企業(yè)所負(fù)債務(wù)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)等因素，使投資者更加謹(jǐn)慎地對待房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求，難以獲得銀行等金融組織的貸款支持，從而影響企業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步，甚至可能無法有效生存，對房地產(chǎn)行業(yè)整體融資情況產(chǎn)生消極影響。

（二）我國房地產(chǎn)業(yè)融資困境成因

近四十年來，房地產(chǎn)業(yè)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，但是它的融資短板一直制約著房企的健康發(fā)展。針對房地產(chǎn)業(yè)融資困境的成因，主要包括以下幾個方面：

1.房地產(chǎn)土地壟斷現(xiàn)狀

我國的土地儲備和分配采取的是政府壟斷，因此房地產(chǎn)企業(yè)為取得土地成本而進(jìn)行的“土地拉鋸戰(zhàn)”是導(dǎo)致融資難的主要原因之一。同時，政府還會通過土地儲備抬高地價，從而增加企業(yè)土地成本，亦影響融資難度。

2.政策調(diào)控對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的限制

自2010年開始，我國的房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼，包括但不限于限購、限貸、限售這些調(diào)控措施，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本不斷增加，并限制了企業(yè)的融資規(guī)模和資金來源，令融資壓力不斷加大。

3.市場份額碾壓下的行業(yè)競爭加劇

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場份額競爭異常激烈，利潤空間不斷壓縮，企業(yè)在資金來源緊縮的壓力下面臨著行業(yè)內(nèi)更加激烈的競爭，這也是導(dǎo)致企業(yè)融資困境的一個內(nèi)在因素。

4.外部環(huán)境的變化

近年來世界經(jīng)濟(jì)的不景氣和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性，導(dǎo)致了資金的緊缺和市場需求的下滑，使得房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面面臨巨大的壓力，且融資途徑更加受到限制。因此，要解決我國房地產(chǎn)業(yè)融資困境問題必須找到根源，及時解決，從而保證我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

四、解決我國房地產(chǎn)融資困境的對策

（一）學(xué)習(xí)創(chuàng)新國外房地產(chǎn)融資經(jīng)驗

國外房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)有超過上百年的發(fā)展，其融資經(jīng)驗對我國有啟示意義。例如，美國注重創(chuàng)新性金融產(chǎn)品的開發(fā)，如回報可轉(zhuǎn)換債券及債務(wù)折現(xiàn)證券，有力地刺激了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，這種創(chuàng)新性金融產(chǎn)品既滿足了開發(fā)商的融資需求，迅速籌集到大量資金，又解決了投資者的短期投資需求，提高了投資者的投資回報率，有力地拓寬了資本市場的渠道。而日本既將目光瞄向國外市場，嘗試建立多元化的融資渠道，又制定相應(yīng)的監(jiān)管政策，保持房地產(chǎn)市場健康的同時，盡可能地刺激其發(fā)展。我們可以從日本和美國的經(jīng)驗中尋找突破口，例如，完善金融市場、加強政策扶持、創(chuàng)新融資方式等。這些措施有望促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，帶來更加長遠(yuǎn)和可持續(xù)的利益。

（二）政府積極引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)融資

在當(dāng)前我國房地產(chǎn)融資困境的情況下，各級政府作為引導(dǎo)市場的主導(dǎo)力量，可以扮演更加積極的角色，為房地產(chǎn)企業(yè)的融資提供必要的幫助和支持。首先，各級政府可以通過城市規(guī)劃、城市更新改造等進(jìn)行融資頂層設(shè)計，根據(jù)市場需求開放融資產(chǎn)品，創(chuàng)新融資模式，以減輕企業(yè)融資難度和融資成本壓力。第二，各級政府可以引導(dǎo)銀行設(shè)立專項融資渠道，為符合保障房建設(shè)、舊城改造等條件的房地產(chǎn)企業(yè)提供優(yōu)惠的融資方案，使得企業(yè)能夠更加容易地獲取融資支持。此外，政府還可以通過加強政策引導(dǎo)，提高房地產(chǎn)企業(yè)債券的認(rèn)可度和安全性，增加投資者信心，從而吸引更多的資本涌入以基礎(chǔ)民生為主的房地產(chǎn)領(lǐng)域?？傊?，政府作為市場的規(guī)則制定者和監(jiān)管者，可以為房地產(chǎn)業(yè)提供更加有力的支持和引導(dǎo)，為企業(yè)打破融資難題、緩解融資壓力提供必要的政策支持。同時，企業(yè)也應(yīng)該積極開展各種有效的融資業(yè)務(wù)，加強自身實力，更好地應(yīng)對外在市場變化的挑戰(zhàn)，為我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展作出積極的貢獻(xiàn)。

（三）銀行積極支持房地產(chǎn)企業(yè)融資

銀行在房地產(chǎn)業(yè)中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。然而，隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)融資的支持也出現(xiàn)了一定程度的問題。具體而言，銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險承受能力不斷降低后，往往只愿意面對國央企等大企業(yè)進(jìn)行融資，同時對于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款門檻也愈發(fā)嚴(yán)格。因此，如何讓銀行積極支持房地產(chǎn)企業(yè)的融資成為了當(dāng)前亟待解決的問題。

1.鼓勵銀行提供融資

政府可以通過出臺相關(guān)政策，加強政策引導(dǎo)，不僅可以鼓勵銀行提高對于房地產(chǎn)企業(yè)的融資比例，也可以通過給予相應(yīng)的獎勵等措施鼓勵銀行大力支持房地產(chǎn)企業(yè)的融資。同時，政府也可以向銀行提供貸款等方面的支持，降低銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)融資所面臨的壓力。

2.做好風(fēng)險評估和控制

提供融資前，銀行機構(gòu)要履行必要程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)做好風(fēng)險評估和控制，這樣銀行才能更好地了解房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中所面臨的風(fēng)險。為了更好地支持中小型房地產(chǎn)企業(yè)，銀行應(yīng)該不斷加大對它們的貸款支持力度，鼓勵它們嘗試多種融資渠道，從而降低融資成本，提升融資效率。這些措施將幫助銀行更好地了解市場需求，并為房地產(chǎn)企業(yè)融資提供全方位的支持和保障。

3.優(yōu)化資本市場支持體系

政府層面應(yīng)該不斷優(yōu)化資本市場支持體系，持續(xù)提高中介機構(gòu)的專業(yè)素養(yǎng)，拓寬資本市場的融資渠道，同時降低上市門檻，讓更多的房地產(chǎn)企業(yè)獲得資本市場的支持，這將有助于提高融資效率，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本。

總之，銀行在房地產(chǎn)融資中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。政府應(yīng)該加強政策引導(dǎo)，鼓勵銀行積極參與到房地產(chǎn)企業(yè)的融資中。銀行需要加強風(fēng)險評估和控制，提高對于中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資比例，并鼓勵銀行和企業(yè)積極探索各種融資方式。銀行等金融機構(gòu)應(yīng)該提高專業(yè)素養(yǎng)，拓寬資本市場的融資渠道，同時降低融資門檻，讓更多的房地產(chǎn)企業(yè)獲得資本市場的支持。這些措施將有助于解決我國房地產(chǎn)融資困境，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。

（四）企業(yè)積極利用各種融資方式

在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，融資成本高、融資難度大已成為制約其健康發(fā)展的因素。面對這一問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極利用各種融資方式來解決困境。

1.通過發(fā)行債券來獲取融資

債券融資是一種長期融資方式，其具有利率不受銀行貸款利率變化的影響的優(yōu)點，可以有效降低融資成本。同時，債券融資也可以幫助企業(yè)拓寬融資渠道，提升企業(yè)的知名度和信譽度。

2.通過與銀行合作來實現(xiàn)融資

除了傳統(tǒng)的銀行貸款外，企業(yè)還可以利用銀行提供的各種融資工具來解決融資難的問題。例如，通過與銀行合作推出的專項融資計劃、貸款擔(dān)保等方式來實現(xiàn)融資。

3.通過股權(quán)融資來獲取資金支持

股權(quán)融資是一種適用于大企業(yè)的融資方式，其可以為企業(yè)提供大量的資金，同時也可以為企業(yè)引進(jìn)新的投資者和業(yè)務(wù)合作伙伴，可以提升企業(yè)的價值。在實行股權(quán)融資時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該注重風(fēng)險控制，避免引入不穩(wěn)定、有風(fēng)險的投資者。

實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的情況和融資需求，靈活選用各種融資方式，有效規(guī)避融資難的問題，保障企業(yè)的發(fā)展和利益的最大化。

五、結(jié)束語

本文對當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)融資特點、面臨的困境及成因進(jìn)行了分析，并提出了解決這些困境的出路。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)必須改變目前的融資模式，以應(yīng)對當(dāng)前的挑戰(zhàn)。為此，我們建議房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該考慮跨越政府和金融機構(gòu)的監(jiān)管，并嘗試使用更加靈活的融資渠道。這將為房地產(chǎn)企業(yè)的長期穩(wěn)定增長帶來積極的影響；除了加強調(diào)控政策外，各級政府還應(yīng)該大力支持金融機構(gòu)的改革和創(chuàng)新，以便為房地產(chǎn)業(yè)提供更有效、安全、可靠的融資服務(wù)，從而有效促進(jìn)整個行業(yè)的健康發(fā)展。綜上所述，本文對當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)融資面臨的困境進(jìn)行了系統(tǒng)的分析，提出了一些解決困境的對策，這對于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展都具有深遠(yuǎn)、積極作用。但是，需要進(jìn)一步深入研究如何加強房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險管理，同時加強對于房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，為整個行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

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