解玫娜

摘要：從2021年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)迎來史上最嚴(yán)調(diào)控開始，房地產(chǎn)市場開始加速轉(zhuǎn)冷。目前處于舉步維艱境地的房地產(chǎn)企業(yè)比比皆是。在利潤稀薄的時(shí)代，任何不利的因素，都可能成為引發(fā)企業(yè)虧損、導(dǎo)致企業(yè)無法正常持續(xù)經(jīng)營的關(guān)鍵所在。這就使成本核算與管控在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，顯示出前所未有的重要地位。鑒于此，本文簡述成本核算和管控工作重要性，剖析房地產(chǎn)行業(yè)在成本核算工作中存在的常見問題，積極探究當(dāng)前解決房地產(chǎn)行業(yè)成本核算和管控現(xiàn)存問題的有效對(duì)策，希望可以為相關(guān)企業(yè)提升成本核算質(zhì)量提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)成本核算與管控；問題；措施

會(huì)計(jì)成本核算與管控能有效提升房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大利潤空間，提高競爭力。房地產(chǎn)行業(yè)成本管理工作具有復(fù)雜性，基于從2021年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)迎來史上最嚴(yán)調(diào)控開始，房地產(chǎn)市場開始加速轉(zhuǎn)冷。企業(yè)必須從戰(zhàn)略層面高度重視成本管理，從各個(gè)階段全面推行成本管理，簡歷健全管控體系，以實(shí)現(xiàn)降本增效的目的。本文積極探究當(dāng)前解決房地產(chǎn)行業(yè)成本核算和管控現(xiàn)存問題的有效對(duì)策，希望可以為相關(guān)企業(yè)提升成本核算與管控質(zhì)量提供一定的借鑒與參考。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和管控的重要意義

隨著1998年的《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》的公布，我國開始房地產(chǎn)市場化的開端。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過萌芽、發(fā)展、歷經(jīng)鼎盛的黃金時(shí)代、下滑的白銀時(shí)代、到現(xiàn)在的黑鐵時(shí)代，在行業(yè)的每一個(gè)進(jìn)程中，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本核算與管控，都扮演著重要的角色。成本核算與管控的準(zhǔn)確、合理，直接關(guān)系到企業(yè)利潤的高低。同時(shí)，成本核算的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，是企業(yè)做出正確決策的必要前提。企業(yè)的決策正確與否，直接關(guān)系到企業(yè)發(fā)展的走勢和方向。

從2021年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)迎來史上最嚴(yán)調(diào)控開始，房地產(chǎn)市場開始加速轉(zhuǎn)冷。目前處于舉步維艱境地的房地產(chǎn)企業(yè)比比皆是，在利潤稀薄的時(shí)代，任何不利的因素，都可能成為引發(fā)企業(yè)虧損、導(dǎo)致企業(yè)無法正常持續(xù)經(jīng)營的關(guān)鍵所在。這就使成本核算與管控在出房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，顯示出前所未有的重要地位?？梢酝ㄋ椎恼J(rèn)為，現(xiàn)階段，沒有準(zhǔn)確的成本核算與管控，就沒有企業(yè)準(zhǔn)確的決策策略、就沒有企業(yè)的正確發(fā)展走勢與方向。正確的成本核算與管控已經(jīng)成為了房地產(chǎn)企業(yè)生死存亡的決定性關(guān)鍵因素之一。需要引起企業(yè)的足夠重視。

房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模較大、內(nèi)容復(fù)雜、工期較長，需要投入大量的資金。在企業(yè)的運(yùn)營和管理上都需要投入大量的精力、資金。近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)過了紅利期，企業(yè)利潤逐年下滑?，F(xiàn)在不論是土地開發(fā)、樓房建造、還是基礎(chǔ)建設(shè)，各個(gè)房地產(chǎn)公司都幾乎共同面臨著怎樣才能生存下去的窘境。

要想對(duì)成本核算做到合理的管控，提升企業(yè)在行業(yè)中的競爭力，首先要客觀地認(rèn)識(shí)并接受企業(yè)在成本核算中遇到的問題，進(jìn)而想辦法來解決這些問題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算和管控存在的問題

（一）企業(yè)對(duì)于成本控制的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)

目前在我國很多房地產(chǎn)企業(yè)，都不能夠全面地進(jìn)行成本控制，他們?cè)跊Q策環(huán)節(jié)、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的核算和控制并沒有做到足夠的重視。他們還是傳統(tǒng)地認(rèn)為只有在實(shí)際的工程施工過程中，才有成本核算，成本核算的控制也僅僅局限在施工過程中的成本控制。

（二）企業(yè)缺乏準(zhǔn)確的成本核算方法

在實(shí)務(wù)操作中，很多企業(yè)財(cái)務(wù)部門對(duì)工程項(xiàng)目沒有深入的認(rèn)知，在成本費(fèi)用歸集、核算方面，缺乏正確的核算方法，所以通過成本數(shù)據(jù)，根本不能準(zhǔn)確地發(fā)現(xiàn)問題實(shí)質(zhì)所在，管理層也就無法制定有效的解決方案?，F(xiàn)階段的房地產(chǎn)行業(yè)，細(xì)微的問題都有可能引發(fā)企業(yè)的利潤變動(dòng)，微薄的利潤空間，要求企業(yè)對(duì)每一個(gè)細(xì)小的成本費(fèi)用都要做精準(zhǔn)管控。

（三）企業(yè)沒有建立完善的成本預(yù)算管控機(jī)制

企業(yè)各部門工作，沒有建立按月度、季度、年度、按項(xiàng)目，橫向縱向的比對(duì)管控機(jī)制。每個(gè)部門在一個(gè)月度周期，或一個(gè)項(xiàng)目周期，沒有做實(shí)際發(fā)生成本與企業(yè)預(yù)算的對(duì)比，更談不上深入地思考工作中需要開源節(jié)流的內(nèi)容所在。

（四）企業(yè)沒有完善的管理制度

現(xiàn)代社會(huì)的節(jié)奏越來越快，為了更大化地提高利潤，很多企業(yè)單純地追求銷售業(yè)績，而對(duì)企業(yè)的內(nèi)部管理缺乏重視。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，企業(yè)員工沒有明確的崗位職責(zé)。企業(yè)管理松散，部門間業(yè)務(wù)溝通不及時(shí)，配合不到位。物料浪費(fèi)、工人怠工、工作效率質(zhì)量不高等因素都變相地增加了企業(yè)的成本。尤其房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，企業(yè)對(duì)融資和項(xiàng)目應(yīng)收、應(yīng)付款項(xiàng)要有相應(yīng)的管理控制。

（五）企業(yè)員工沒有形成控制成本的意識(shí)

很多房地產(chǎn)企業(yè)由于管理理念的原因，對(duì)員工的培訓(xùn)和成長培養(yǎng)沒有足夠的重視。許多員工都是按照自己的價(jià)值觀、和工作理念來進(jìn)行日常工作的，這就導(dǎo)致了很多員工在工作中是以一種隨性的工作方式來完成工作。他們沒有意識(shí)到在工作中要持續(xù)的探索提高自身工作效率、在單位時(shí)間內(nèi)為企業(yè)創(chuàng)造出更大的價(jià)值等問題。企業(yè)如果能定期地培訓(xùn)員工、不斷地給員工輸入開源節(jié)流，杜絕浪費(fèi)、提高效率等觀念。每一項(xiàng)工作的完成后，如果都能反思怎樣用更有效的方式、更好的角度來控制這項(xiàng)工作的成本，那企業(yè)總的成本核算管控將有可能上升到一個(gè)新的層次。同時(shí)，員工的創(chuàng)造性業(yè)可能得到最大程度的發(fā)揮。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算和管控問題的解決措施

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本核算和管控貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的全過程

項(xiàng)目的決策階段、設(shè)計(jì)階段、實(shí)施階段、竣工階段，成本核算和管控都占有具著舉足輕重的地位。下面從項(xiàng)目的幾個(gè)階段來具體給出建議和解決方案。

（1）決策階段

決策的正確與否，直接關(guān)系著項(xiàng)目的成敗。決策階段的策略可以影響到整個(gè)項(xiàng)目成本的80%以上。

首先，決策階段要對(duì)項(xiàng)目所在地做充分深入的調(diào)研，選擇合理的項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模。這個(gè)階段，容積率的準(zhǔn)確核算至關(guān)重要。準(zhǔn)確的容積率的核算數(shù)據(jù)，是企業(yè)決策選擇最恰當(dāng)?shù)捻?xiàng)目建設(shè)規(guī)模的前提。合適的建設(shè)規(guī)模確定，可以避免資源配置浪費(fèi)造成的生產(chǎn)成本高，利潤低下；也可以避免超出市場需求量而導(dǎo)致的產(chǎn)品滯銷，不能及時(shí)回款現(xiàn)象的發(fā)生。

其次，決策階段要對(duì)項(xiàng)目的土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建安造價(jià)、期間費(fèi)用、稅金、風(fēng)險(xiǎn)金等做最大合理化的預(yù)測核算，據(jù)此再根據(jù)開發(fā)周期、通貨膨脹等其它因素來預(yù)計(jì)房產(chǎn)銷售價(jià)格，確立投資收益率。企業(yè)可以通過對(duì)投資收益率的目標(biāo)把控，在項(xiàng)目決策階段就對(duì)項(xiàng)目的設(shè)施設(shè)備、選材定位、人工投入做到整體宏觀的調(diào)整和控制。

最后，在決策階段，要嚴(yán)格根據(jù)市場調(diào)研、成本核算數(shù)據(jù)來進(jìn)行建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品高、中、低端的品質(zhì)定位，絕不能憑主觀想法來做決策。

（2）設(shè)計(jì)階段

工程設(shè)計(jì)階段是確定和控制工程材料成本的關(guān)鍵階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，鋼筋、混凝土材料成本在建安造價(jià)中約占1/5的比重，選則含量指標(biāo)合適的鋼筋、混凝土對(duì)于控制材料成本非常有效。設(shè)計(jì)階段企業(yè)應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐目拐鸬燃?jí)等的相關(guān)技術(shù)資料調(diào)研后，對(duì)項(xiàng)目不同部位的含鋼量、混凝土含量做到盡量最優(yōu)化的核算設(shè)計(jì)，從而從源頭做到對(duì)材料成本的控制。

對(duì)空間布局的合理高效利用設(shè)計(jì)也體現(xiàn)著成本源頭控制。例如：住宅建筑的各種戶型最優(yōu)占比，地下停車庫的停車位布局的空間最優(yōu)化利用。以住宅建筑為例：在設(shè)計(jì)階段，要詳細(xì)明確戶型種類、戶型占比、公攤系數(shù)、梯戶比例、層高等具體數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)，對(duì)建安成本的控制會(huì)起到很好的作用。

在各種建筑項(xiàng)目中，地下空間層高的控制，都很大程度上影響了建安造價(jià)。通過各種空間的合理規(guī)劃，既能最大限度地令空間為我所用，又能使頂板平均覆土深度、減少土方回填量、頂板荷載、基礎(chǔ)深埋等技術(shù)指標(biāo)都優(yōu)于國家標(biāo)準(zhǔn)，是高效設(shè)計(jì)的最佳境界。

項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)對(duì)成本控制也起到不可忽視的作用。景觀設(shè)計(jì)前期，根據(jù)自身建筑項(xiàng)目的品質(zhì)定位，企業(yè)應(yīng)參考行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)的景觀、硬景比例的控制標(biāo)準(zhǔn)，來確定自身項(xiàng)目的相關(guān)比例。景觀、應(yīng)景比例的確定，需要由工程部、采購部等部門多次共同討論探索，最終得出制定出符合項(xiàng)目品質(zhì)定位的景觀設(shè)計(jì)。

設(shè)計(jì)階段，可以說是從源頭決定了建筑成本的多與少，為企業(yè)減少成本、實(shí)現(xiàn)盈利做了決定性的布局。

（3）實(shí)施階段

在項(xiàng)目決策階段、設(shè)計(jì)階段，重要的成本核算控制工作已經(jīng)完成。在項(xiàng)目實(shí)施階段，這期間對(duì)成本的可控制性已經(jīng)非常小了。一般來講，這階段的總體成本可控性要對(duì)于10%。在項(xiàng)目實(shí)施階段，企業(yè)要建立規(guī)范完整的管理體系。

施工部門——要安全生產(chǎn)，防止安全事故的發(fā)生。以此來杜絕財(cái)產(chǎn)、人身傷亡造成的意外風(fēng)險(xiǎn)成本。加強(qiáng)材料領(lǐng)用管控，杜絕材料丟失、浪費(fèi)現(xiàn)象。加強(qiáng)工人的技術(shù)指導(dǎo)，高效合理利用原材料，杜絕返工重做的現(xiàn)象。

采購部門——建立招標(biāo)采購管理。對(duì)供供應(yīng)商建立供應(yīng)商備案系統(tǒng)，對(duì)采購材料進(jìn)行招標(biāo)采購，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)、價(jià)格關(guān)。

財(cái)務(wù)部門——項(xiàng)目核算人員要及時(shí)與項(xiàng)目組人員溝通項(xiàng)目進(jìn)展情況，采用正確的核算方法，做出準(zhǔn)確的真實(shí)反映企業(yè)業(yè)務(wù)狀況的成本數(shù)據(jù)。并根據(jù)項(xiàng)目預(yù)算與項(xiàng)目實(shí)際成本的差異，來分析企業(yè)可能存在的問題。定期向企業(yè)管理部門提交財(cái)務(wù)報(bào)表，給出財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)反映出的業(yè)務(wù)進(jìn)展情況的相關(guān)建議。

資金部門——做好企業(yè)現(xiàn)金流的規(guī)劃，將融資成本控制在預(yù)算的最低范圍內(nèi)。

管理部門——根據(jù)各部門的工作報(bào)告、信息數(shù)據(jù)，來調(diào)整企業(yè)的管理策略，完善管理制度，解決項(xiàng)目中存在的實(shí)際問題，最終完成成本管控，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利潤最大化。

在項(xiàng)目實(shí)施階段，要控制施工建設(shè)實(shí)施過程中的設(shè)計(jì)變更。對(duì)任設(shè)計(jì)變更的比例和審批程序都要做嚴(yán)格的審批管控。從而將項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更對(duì)整個(gè)項(xiàng)目總成本影響的比例降到最低。

（4）竣工階段

項(xiàng)目工程竣工，竣工決算書的完整、準(zhǔn)確，也決定了成本核算的完整與準(zhǔn)確。決算部門要對(duì)決算書內(nèi)的明細(xì)內(nèi)容做到有據(jù)可查、完整不遺漏。

（二）規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用的數(shù)據(jù)采集、賬務(wù)處

財(cái)務(wù)對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)的準(zhǔn)確賬務(wù)處理，是建立在對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)流程和具體業(yè)務(wù)的深刻理解之上的。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)間跨度長、發(fā)生的資金金額龐大、業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)多、涉及的業(yè)務(wù)部門多、材料多、多個(gè)項(xiàng)目可能同時(shí)進(jìn)行等等，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的這些特點(diǎn)，要求財(cái)務(wù)在成本費(fèi)用核算時(shí)，要時(shí)時(shí)根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展情況，對(duì)項(xiàng)目用整體宏觀的視角來分析判斷進(jìn)行成本費(fèi)用的歸集分配。脫離對(duì)項(xiàng)目的整體把握，僅單純地憑票據(jù)、單據(jù)來進(jìn)項(xiàng)賬務(wù)處理，是不能夠進(jìn)行正確的成本核算的。

對(duì)于項(xiàng)目的人工、材料、期間費(fèi)用等的歸集分配，財(cái)務(wù)部要根據(jù)統(tǒng)一的成本費(fèi)用核算方法，給到各業(yè)務(wù)部門統(tǒng)一、明確的原始數(shù)據(jù)歸集要求和表格，從業(yè)務(wù)前線原始數(shù)據(jù)的收集、到財(cái)務(wù)部門對(duì)數(shù)據(jù)的賬務(wù)處理，自始至終要按統(tǒng)一的方法進(jìn)行，不能隨意變更。

（三）建立完善的成本預(yù)算管控機(jī)制

財(cái)務(wù)成本核算工作，要從縱向和橫向兩個(gè)角度同時(shí)進(jìn)行，相互比對(duì)參照數(shù)據(jù)。發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)分析找出原因并解決。

縱項(xiàng)核算：以項(xiàng)目為單位，每一個(gè)項(xiàng)目建立項(xiàng)目臺(tái)賬，臺(tái)賬中歸集項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本。通過縱向的項(xiàng)目臺(tái)賬，可以看出單個(gè)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)的盈虧情況。臺(tái)賬中，項(xiàng)目成本、費(fèi)用預(yù)算和項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本、費(fèi)用明細(xì)要一一對(duì)應(yīng)比對(duì)，如發(fā)現(xiàn)預(yù)算與實(shí)際有較大的差異，要及時(shí)分析原因，向公司管理部門反饋，由公司管理部門綜合統(tǒng)籌協(xié)調(diào)解決問題。

橫向核算：通過月度、季度、年度公司總的成本核算管控，按月對(duì)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的總的成本費(fèi)用進(jìn)行歸集核算。企業(yè)每年度末，都要對(duì)下一年度做企業(yè)的整體成本費(fèi)用預(yù)算，財(cái)務(wù)部在每月的實(shí)際業(yè)務(wù)核算處理中，都要將當(dāng)月企業(yè)實(shí)際發(fā)生的成本費(fèi)用與預(yù)算的成本費(fèi)用金額相比對(duì)，對(duì)差異進(jìn)行分析，通過數(shù)據(jù)來查詢出企業(yè)生產(chǎn)、管理的異常所在，最終由公司管理部門決策解決。

（四）加強(qiáng)融資和項(xiàng)目應(yīng)收、應(yīng)付款項(xiàng)管理控制

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)資本、管理密集型的投資行業(yè)，項(xiàng)目的推進(jìn)需要金額龐大的現(xiàn)金流作為寄出支撐。沒有資金的持續(xù)保障，企業(yè)日常業(yè)務(wù)很難繼續(xù)。這就使融資成為了企業(yè)獲得現(xiàn)金流成為企業(yè)資金來源的主要方式。融資方式多種多樣，對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)和融資成本也有很大的區(qū)別。企業(yè)要根據(jù)自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)來選擇適合本企業(yè)的融資方式，這對(duì)企業(yè)資金的維持穩(wěn)定、融資成本的管控都有積極的意義。

企業(yè)選擇融資的方式，首要考慮的因素是風(fēng)險(xiǎn)和融資成本。房地產(chǎn)信托投資基金，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)屬于股權(quán)投資，不會(huì)給企業(yè)增加債務(wù)負(fù)擔(dān)，可以有效地規(guī)避融資帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，可以作為企業(yè)融資的一種優(yōu)先考慮方式。

銀行貸款屬于負(fù)債融資，這種融資方式會(huì)引起企業(yè)信用評(píng)級(jí)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)增加、導(dǎo)致的借款利率上浮，從而增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本。所以企業(yè)應(yīng)盡量減少銀行貸款的金額。同時(shí)，企業(yè)可以加強(qiáng)應(yīng)收款項(xiàng)的管理力度，促使資金在最短期限回籠，提高資金的流動(dòng)性和使用率。盡量減少收取商業(yè)票據(jù)、銀行票據(jù)，降低票據(jù)使用對(duì)現(xiàn)金流的占用、同時(shí)也可規(guī)避商業(yè)票據(jù)所潛在的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。建立統(tǒng)一規(guī)范的采購付款管理流程，使企業(yè)的現(xiàn)金在最晚時(shí)限流出。

（五）提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)、成本管控企業(yè)全員參與

提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)，這看似簡單的一句話，在實(shí)踐工作中，卻常常是導(dǎo)致企業(yè)能否準(zhǔn)確核算成本費(fèi)用，準(zhǔn)確反映企業(yè)業(yè)務(wù)盈虧的最關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)行業(yè)不同于其它普通的咨詢服務(wù)、商貿(mào)行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的收入、成本確認(rèn)，要比一般企業(yè)業(yè)務(wù)的核算要求更專業(yè)，需要非常專業(yè)的成本核算人員來進(jìn)行管理控制。企業(yè)應(yīng)該通過定期培訓(xùn)等方式，來不斷提高財(cái)務(wù)部門員工的專業(yè)知識(shí)。財(cái)務(wù)人員采用專業(yè)、正確的核算方法進(jìn)行賬務(wù)處理，是保證成本核算準(zhǔn)確的根本，企業(yè)只有在準(zhǔn)確數(shù)據(jù)的引領(lǐng)下，才能進(jìn)行更深一步的企業(yè)管理策略等的調(diào)整。

四、結(jié)束語

綜上，從房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)務(wù)中成本核算存在的幾點(diǎn)問題做了概述，同時(shí)簡述了對(duì)其成本核算與控制的幾個(gè)解決方案。希望企業(yè)能夠根據(jù)自身的情況，加強(qiáng)成本核算管控，在國家政策的扶持下，使企業(yè)能夠良性發(fā)展。渡過房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)冬。

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