祝 丹，陳立雙

（湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院a.統(tǒng)計(jì)與數(shù)學(xué)學(xué)院；b.旅游與酒店管理學(xué)院，武漢 430205）

0 引言

居民自有住房（Owner-Occupied Housing，以下簡(jiǎn)稱(chēng)OOH）服務(wù)價(jià)值在GDP中占有相當(dāng)比重，并顯著影響GDP數(shù)據(jù)質(zhì)量及其國(guó)際可比性。長(zhǎng)期以來(lái)，OOH 服務(wù)核算的理論與方法一直被視為經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)分析最復(fù)雜的問(wèn)題之一[1—3]，也是經(jīng)濟(jì)學(xué)家和統(tǒng)計(jì)學(xué)家長(zhǎng)期爭(zhēng)論的一大焦點(diǎn)問(wèn)題[4,5]。但迄今為止，自有住房服務(wù)的核算方法仍缺乏統(tǒng)一的理論框架和核算標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)際社會(huì)對(duì)OOH服務(wù)選擇了不同的核算方法，這不僅會(huì)影響到GDP的核算結(jié)果，而且還會(huì)影響到住房消費(fèi)及居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）等指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，進(jìn)而影響到一系列宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)關(guān)鍵數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、可比性和公信力。因此，OOH 服務(wù)核算方法的統(tǒng)一性問(wèn)題已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算和宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)分析中面臨的一個(gè)重要且迫切的問(wèn)題。

針對(duì)該問(wèn)題，學(xué)術(shù)界展開(kāi)了廣泛、深入的研究，研究成果主要集中于以下三個(gè)方面：（1）住房經(jīng)濟(jì)屬性問(wèn)題研究，該問(wèn)題歷來(lái)備受?chē)?guó)內(nèi)外學(xué)術(shù)界關(guān)注且極具爭(zhēng)議[6—9]。（2）OOH 服務(wù)核算方法的選擇研究[10]。（3）OOH 服務(wù)核算方法及其差異研究[11—16]。學(xué)術(shù)界豐富的研究成果為促進(jìn)OOH服務(wù)核算方法的完善及其在國(guó)際社會(huì)的科學(xué)應(yīng)用做出了重要貢獻(xiàn)。但現(xiàn)有研究仍存在一些突出問(wèn)題：（1）住房經(jīng)濟(jì)屬性的研究出現(xiàn)了具有爭(zhēng)議性的各種界定，對(duì)OOH服務(wù)核算方法的選擇與實(shí)踐造成了一定影響；（2）在OOH服務(wù)核算方法研究中，有些方法混淆CPI的編制目的及其基本概念的邏輯關(guān)系，對(duì)OOH 服務(wù)核算方法的選擇形成了一定程度的誤導(dǎo)；（3）OOH服務(wù)核算方法間的差異研究多以定量分析為主，其理論研究明顯不足。本文基于SNA理論，辨明了OOH服務(wù)活動(dòng)的系列基本理論問(wèn)題，系統(tǒng)剖析了不同OOH 服務(wù)核算方法理論、基礎(chǔ)核算對(duì)象及實(shí)踐統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目等系列協(xié)調(diào)性、統(tǒng)一性問(wèn)題，并探討了SNA理論框架下OOH服務(wù)核算方法的統(tǒng)一性對(duì)策。

1 OOH服務(wù)活動(dòng)的基本理論辨析

1.1 OOH經(jīng)濟(jì)屬性認(rèn)定的邏輯辨析

關(guān)于居民自有住房（OOH）的經(jīng)濟(jì)屬性，當(dāng)前有三種比較流行的觀(guān)點(diǎn)：所有住房均為耐用消費(fèi)品、OOH為消費(fèi)品而租賃住房為固定資產(chǎn)、所有住房均為固定資產(chǎn)。OOH的經(jīng)濟(jì)屬性對(duì)其服務(wù)活動(dòng)性質(zhì)的界定、服務(wù)核算方法的選擇及其核算結(jié)果均會(huì)產(chǎn)生直接影響，因此需要對(duì)該問(wèn)題予以厘清。

為了科學(xué)辨明該問(wèn)題，需要區(qū)分與住房有關(guān)的兩個(gè)基本概念，即住房與住房服務(wù)。前者是指以實(shí)物形式存在的有形產(chǎn)品，具體包括住房框架結(jié)構(gòu)及其所依附的土地；后者是指以服務(wù)形式存在的無(wú)形產(chǎn)品，它是住房的產(chǎn)出。住房之所以有價(jià)值，是因?yàn)樗梢蕴峁┳》糠?wù)，滿(mǎn)足居民的居住需求，且住房一般都具有較長(zhǎng)的使用年限，將其歸為耐用消費(fèi)品似乎理所當(dāng)然。但在現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)分析和核算體系下，住房租賃屬于一種市場(chǎng)化生產(chǎn)活動(dòng)，租賃住房則是提供這種市場(chǎng)化生產(chǎn)的固定資產(chǎn)，因而不能簡(jiǎn)單地將所有住房均視為耐用消費(fèi)品。如果將租賃住房視為固定資產(chǎn)，而將OOH視為一般耐用消費(fèi)品，這就意味著租賃住房的消費(fèi)對(duì)象是住房服務(wù)，而OOH的消費(fèi)對(duì)象是住房本身，顯然違背了兩類(lèi)住房在提供住房服務(wù)和滿(mǎn)足居住需求上的同質(zhì)性。那么，是否可以將所有住房均界定為固定資產(chǎn)？在通常情況下，固定資產(chǎn)屬于人造資產(chǎn)，其價(jià)值在生產(chǎn)過(guò)程中逐期耗損并轉(zhuǎn)移到所生產(chǎn)的產(chǎn)品中，其耗損后的資本存量將會(huì)逐漸減少直至無(wú)顯著經(jīng)濟(jì)意義。但是，在實(shí)踐中，非交易因素（土地價(jià)格的上漲）通常會(huì)引發(fā)住房市場(chǎng)價(jià)值（存量）的上漲，從而導(dǎo)致“折舊”后住房的期末存量?jī)r(jià)值大于期初，這明顯有違核算意義上固定資產(chǎn)價(jià)值的耗損與轉(zhuǎn)移規(guī)律。仔細(xì)分析不難發(fā)現(xiàn)，造成這一現(xiàn)象的本質(zhì)原因在于，住房所依附的土地并非固定資產(chǎn)，而是不具有經(jīng)濟(jì)折舊特征的自然資源。隨著人口的不斷增加，尤其是城市可使用的土地變得越來(lái)越稀缺，土地使用價(jià)值也隨著不斷上漲，從而引發(fā)了住房市場(chǎng)價(jià)值的不斷上升。由此可見(jiàn)，將不具備經(jīng)濟(jì)折舊特征的自然資源——土地與住房框架結(jié)構(gòu)捆綁在一起，并統(tǒng)一處理為固定資產(chǎn)，既不符合國(guó)民賬戶(hù)體系2008（簡(jiǎn)稱(chēng)SNA2008）關(guān)于經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)的分類(lèi)原則，也不符合其固定資本折舊的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。更為重要的是，SNA2008 明確指出，所有類(lèi)型的建筑物都需要計(jì)算固定資本消耗，但固定資本消耗不包括自然資源[9]，而土地就是其所謂的自然資源①事實(shí)上，在世界銀行（2010）關(guān)于OOH服務(wù)總產(chǎn)出的使用者成本法核算實(shí)踐指導(dǎo)中，在核算OOH的固定資本折舊時(shí)，就將其折舊對(duì)象明確規(guī)定為按當(dāng)期價(jià)格計(jì)算的OOH價(jià)值中剔除土地后的剩余部分。。

事實(shí)上，住房屬于較為特殊的一類(lèi)商品，它是由住房框架結(jié)構(gòu)與其所依附的土地兩個(gè)部分共同組成。其中，框架結(jié)構(gòu)屬于固定資產(chǎn)，而土地是一種非生產(chǎn)性的自然資源，其資源實(shí)際上可永久使用[9]。因此，包括OOH 在內(nèi)的所有住房可歸屬為一種混合型經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)。這樣的界定不僅可以有效地避免使用者成本法中OOH 價(jià)值的“逆向折舊”，而且還能夠與SNA的基本理論保持一致。

1.2 OOH服務(wù)活動(dòng)性質(zhì)劃分的理論辨析

在國(guó)民經(jīng)濟(jì)價(jià)值運(yùn)動(dòng)和產(chǎn)品流通中，生產(chǎn)活動(dòng)是全部經(jīng)濟(jì)分析的邏輯起點(diǎn)，生產(chǎn)范圍一旦界定，則生產(chǎn)與消費(fèi)（非生產(chǎn)）、中間產(chǎn)品與最終產(chǎn)品、消費(fèi)品與固定資產(chǎn)，國(guó)民收入初次分配與再分配的界限也隨之確定[17]。因此，國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)范圍的界定，也是宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)核算與分析中需要予以澄清的一個(gè)重要問(wèn)題。

SNA2008 指出，生產(chǎn)是在機(jī)構(gòu)單位負(fù)責(zé)、控制和管理下進(jìn)行的一種物理過(guò)程，在此過(guò)程中，勞動(dòng)和資產(chǎn)用于將貨物與服務(wù)投入轉(zhuǎn)換為另一些貨物與服務(wù)產(chǎn)出。作為產(chǎn)出的所有貨物和服務(wù)都必須能夠在市場(chǎng)上出售，或者至少能夠有償或無(wú)償?shù)赜梢粋€(gè)單位提供給另一個(gè)單位[9]。但在實(shí)踐中，依據(jù)SNA對(duì)生產(chǎn)的界定還難以判定部分特殊經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的性質(zhì)。其中，最為典型的就是自給性服務(wù)活動(dòng)。所謂“自給性”，是指經(jīng)濟(jì)單位為自己提供某種服務(wù)或貨物，在此過(guò)程中，該經(jīng)濟(jì)單位與其他經(jīng)濟(jì)單位之間并不存在直接的交易往來(lái)。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算中，涉及的自給性服務(wù)活動(dòng)相當(dāng)廣泛，例如，OOH服務(wù)、住戶(hù)部門(mén)內(nèi)部的自我烹飪、衛(wèi)生保潔、老幼照顧、子女教育等。事實(shí)上，各種自給性服務(wù)活動(dòng)大多可以由類(lèi)似的“社會(huì)性”經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所替代，如租賃住房服務(wù)、餐飲服務(wù)、洗衣店服務(wù)、家政服務(wù)以及專(zhuān)業(yè)家教等，這些“社會(huì)性”經(jīng)濟(jì)活動(dòng)通常都被納入生產(chǎn)活動(dòng)范圍。那么，各種自給性服務(wù)活動(dòng)是應(yīng)納入生產(chǎn)活動(dòng)范圍，還是僅僅作為純粹的產(chǎn)品消費(fèi)等非生產(chǎn)活動(dòng)處理，這就涉及經(jīng)濟(jì)學(xué)和統(tǒng)計(jì)學(xué)中的“生產(chǎn)范圍劃分”這一基本問(wèn)題。

生產(chǎn)范圍的劃分不僅是一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)睦碚搯?wèn)題，也是一個(gè)重要的社會(huì)實(shí)踐問(wèn)題。實(shí)踐中關(guān)于生產(chǎn)范圍的劃分并非一成不變，人們對(duì)生產(chǎn)的認(rèn)識(shí)是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、生產(chǎn)力條件及人類(lèi)需求層次的提高而不斷演進(jìn)和深化的。國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算服務(wù)于多種政策目的，其中最重要的是提供基于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)管理，而自給性服務(wù)活動(dòng)絕大多數(shù)自成一體，與市場(chǎng)基本是相對(duì)分離的，因而被排除在SNA2008的生產(chǎn)范圍之外。

SNA2008關(guān)于自給性服務(wù)活動(dòng)的處理，事實(shí)上還有更深層次的含義。如果將生產(chǎn)范圍劃分?jǐn)U展到住戶(hù)成員為自身或家庭最終消費(fèi)所從事的生產(chǎn)活動(dòng)，則從事這些活動(dòng)的人口都應(yīng)被統(tǒng)計(jì)為勞動(dòng)人口，將導(dǎo)致無(wú)法定義失業(yè)人口，針對(duì)充分就業(yè)的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策也將失去意義。此外，還會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)與非生產(chǎn)、中間消耗與最終消費(fèi)、固定資產(chǎn)與耐用消費(fèi)品，以及初次分配與再分配的界限變得模糊，居民消費(fèi)、最終消費(fèi)等指標(biāo)也將失去統(tǒng)計(jì)意義。

盡管SNA2008 把住戶(hù)部門(mén)的自給性服務(wù)活動(dòng)排除在生產(chǎn)范圍之外，但從1993年開(kāi)始，SNA還是將OOH服務(wù)一直作為例外納入生產(chǎn)范圍。針對(duì)該特例，SNA2008進(jìn)行了詳細(xì)的解釋?zhuān)篛OH 與租用住房的比率在不同國(guó)家和同一國(guó)家的不同時(shí)期都可能存在較大差異，若不虛擬OOH 服務(wù)價(jià)值，則住房服務(wù)生產(chǎn)和消費(fèi)的國(guó)際比較和跨期比較就會(huì)失實(shí)[9]。

2 OOH服務(wù)核算方法理論的統(tǒng)一性問(wèn)題

目前各國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算及相關(guān)統(tǒng)計(jì)實(shí)踐中涉及的OOH服務(wù)核算方法主要有租金等價(jià)法、使用者成本法、獲取法和支付法。然而，這些方法尚未遵循統(tǒng)一的理論框架，由此引發(fā)了一系列核算實(shí)踐方面的統(tǒng)一性問(wèn)題，本文將基于SNA理論及其核算邏輯，逐一展開(kāi)系統(tǒng)辨析。

2.1 各種核算方法中OOH經(jīng)濟(jì)屬性的界定尚未統(tǒng)一

租金等價(jià)法下OOH服務(wù)的價(jià)格（虛擬租金）主要參考市場(chǎng)租賃住房的租金，該方法視OOH與租賃住房類(lèi)似，是生產(chǎn)工具，也即固定資產(chǎn)。使用者成本法，亦稱(chēng)用戶(hù)成本法，該方法基于對(duì)住房折舊和機(jī)會(huì)成本的主觀(guān)判斷和理論假設(shè)，根據(jù)自有住房提供自給性服務(wù)的成本估算其產(chǎn)出。顯然，該方法也是將OOH界定為固定資產(chǎn)，核算其提供的自給性住房服務(wù)。獲取法，又稱(chēng)“購(gòu)置法”，該方法將購(gòu)買(mǎi)住房的所有支出歸因于購(gòu)買(mǎi)期，不將其分?jǐn)偟阶》渴褂玫母鱾€(gè)時(shí)期。支付法，又稱(chēng)“現(xiàn)金流法”，該方法根據(jù)住戶(hù)獲取一般消費(fèi)貨物和服務(wù)實(shí)際花費(fèi)的購(gòu)置費(fèi)用來(lái)確定OOH的價(jià)格。顯然，這兩種方法均將OOH視為消費(fèi)品?？梢?jiàn)，各種核算方法對(duì)于OOH 的經(jīng)濟(jì)屬性尚未形成統(tǒng)一的界定。

2.2 各核算方法中OOH服務(wù)活動(dòng)的性質(zhì)尚未統(tǒng)一

租金等價(jià)法假設(shè)OOH與租賃住房的住房服務(wù)活動(dòng)具有同質(zhì)性，將OOH服務(wù)的創(chuàng)造過(guò)程劃為國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)中的生產(chǎn)活動(dòng)。使用者成本法雖涉及機(jī)會(huì)成本的估算，但該方法主要根據(jù)OOH 提供自給性服務(wù)的成本估算其產(chǎn)出，表明該方法也將OOH 界定為固定資產(chǎn)，認(rèn)為OOH 提供的住房服務(wù)活動(dòng)具有生產(chǎn)性質(zhì)。但是，與這兩類(lèi)方法明顯不同的是，獲取法與支付法均將OOH 視為消費(fèi)品，直接將OOH 的價(jià)格納入CPI 的統(tǒng)計(jì)范疇，前者用于測(cè)度住戶(hù)部門(mén)價(jià)格通脹，后者作為住戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力的補(bǔ)償指數(shù)。顯然，這兩種方法是將居民購(gòu)買(mǎi)住房的活動(dòng)界定為消費(fèi)行為，并基于這種視角去核算OOH 的價(jià)格，而將OOH 為住戶(hù)提供的住房服務(wù)活動(dòng)與家用汽車(chē)為居民提供運(yùn)輸服務(wù)、空調(diào)為居民提供冷暖服務(wù)等同，均被排除在生產(chǎn)范圍之外。

2.3 各種核算方法尚未構(gòu)建統(tǒng)一的核算理論基礎(chǔ)

在OOH 服務(wù)核算中，租金等價(jià)法是歐盟統(tǒng)計(jì)局于2017 年向其成員國(guó)重點(diǎn)推薦的方法，也是目前國(guó)際社會(huì)應(yīng)用最為廣泛的方法。該方法之所以廣受青睞，與其更好的經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)理論基礎(chǔ)密不可分。雖然有學(xué)者認(rèn)為租金等價(jià)法源自資產(chǎn)定價(jià)理論，該理論基于資產(chǎn)未來(lái)收益的預(yù)期折現(xiàn)予以定價(jià)，但是租金等價(jià)法下OOH服務(wù)的價(jià)格（虛擬租金）主要參考租賃住房的市場(chǎng)租金，并非主要依據(jù)其資產(chǎn)未來(lái)收益的預(yù)期折現(xiàn)來(lái)確定其市場(chǎng)租金。而租賃住房的市場(chǎng)租金往往是依據(jù)其各種投入成本及市場(chǎng)供需關(guān)系來(lái)確定，這一定價(jià)原理符合宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析及國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算的基本邏輯，因而可以認(rèn)為租金等價(jià)法與SNA基本理論是一致的。使用者成本法中，“機(jī)會(huì)成本”主要是指將OOH價(jià)值投資于其他方面有望獲得的利息收入，這屬于資產(chǎn)定價(jià)理論中的重要內(nèi)容，需要基于資金利率或收益率的各種假設(shè)建立相應(yīng)模型。獲取法和支付法常常在CPI 的編制中用來(lái)估算居民的住房“消費(fèi)”，這與住房的經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)屬性不一致?？梢?jiàn)，OOH 服務(wù)的主要核算方法至今尚未形成統(tǒng)一的理論基礎(chǔ)，正是這一基本理論問(wèn)題引發(fā)了其他一系列的統(tǒng)一性問(wèn)題。

3 OOH服務(wù)核算方法實(shí)踐統(tǒng)一性問(wèn)題

OOH 服務(wù)的各種核算方法，除了在基本理論上存在上述統(tǒng)一性問(wèn)題之外，在實(shí)踐中也存在較為嚴(yán)重的統(tǒng)一性問(wèn)題。為了進(jìn)一步深入辨析，有必要了解各種方法的核算對(duì)象及相關(guān)實(shí)踐統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目（見(jiàn)表1）。

3.1 各種方法核算對(duì)象的統(tǒng)一性問(wèn)題

如前所述，由于OOH經(jīng)濟(jì)屬性認(rèn)定上的差異，因此四種主要核算方法并未形成一致的核算對(duì)象。租金等價(jià)法假設(shè)OOH 服務(wù)與租賃住房服務(wù)具有同質(zhì)性，提供的住房服務(wù)均為生產(chǎn)活動(dòng)的產(chǎn)出成果，其核算對(duì)象為OOH 提供的住房服務(wù)。使用者成本法主要核算OOH房主使用住宅的成本。由于OOH 服務(wù)生產(chǎn)與使用（消費(fèi)）同步進(jìn)行，且均屬于房主的內(nèi)部交易，因此，根據(jù)SNA 基本理論，OOH的使用（消費(fèi)）成本應(yīng)等于其生產(chǎn)中的最初投入成本與中間投入成本之和。但是，使用者成本法卻對(duì)房主投資住房的機(jī)會(huì)成本進(jìn)行直接統(tǒng)計(jì)，從而導(dǎo)致核算對(duì)象與OOH 服務(wù)存在一定差異，亟須進(jìn)一步的理論完善和規(guī)范，以促使其與SNA基本理論的協(xié)調(diào)一致。獲取法和支付法均將住房視為耐用消費(fèi)品，并據(jù)此核算獲得OOH 的相關(guān)支出費(fèi)用（現(xiàn)金），包括住房本身的購(gòu)置費(fèi)用?？梢?jiàn)，獲取法和支付法的核算對(duì)象與OOH服務(wù)也不一致。

3.2 各種核算方法統(tǒng)計(jì)實(shí)踐項(xiàng)目的統(tǒng)一性問(wèn)題

3.2.1 租金等價(jià)法實(shí)踐統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目的統(tǒng)一性問(wèn)題

為了確保租金等價(jià)法的科學(xué)有效應(yīng)用，OOH 服務(wù)消費(fèi)與租賃住房服務(wù)消費(fèi)核算應(yīng)確保其實(shí)踐統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目上的協(xié)調(diào)性和統(tǒng)一性，但實(shí)踐中并非完全如此。

一是家具、家電等設(shè)備的性質(zhì)及其核算標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定問(wèn)題。根據(jù)《按目的劃分的個(gè)人消費(fèi)分類(lèi)》（COICOP），租賃住房的“實(shí)際住房租金”通常包含了出租人提供的家具、家電等設(shè)備的使用費(fèi)，而OOH 的“虛擬住房租金”應(yīng)不包含類(lèi)似的支出。OOH 業(yè)主購(gòu)買(mǎi)家具、家電等設(shè)備的支出是作為專(zhuān)門(mén)類(lèi)別（即“家具、家用設(shè)備和日常家庭維護(hù)”）處理，獨(dú)立于“虛擬住房租金”及其他居住類(lèi)開(kāi)支的消費(fèi)支出，租賃住房出租人的類(lèi)似購(gòu)買(mǎi)則是作為出租人的資本形成處理（見(jiàn)下頁(yè)表2）。針對(duì)同一項(xiàng)目?jī)?nèi)容，兩者在處理上的差異體現(xiàn)了租賃住房資本形成與OOH資本形成之間的區(qū)別，從而影響了住房服務(wù)價(jià)值核算的科學(xué)性和統(tǒng)一性。

表2 家具、家電等設(shè)備購(gòu)置的核算處理方法及比較

二是維修和維護(hù)項(xiàng)目的核算缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。租賃住房出租人承擔(dān)的房屋裝飾、小修理和維護(hù)方面的支出，作為與住房服務(wù)相關(guān)的次要生產(chǎn)活動(dòng)費(fèi)用納入中間投入，是被包含在“實(shí)際住房租金”之內(nèi)的；租戶(hù)承擔(dān)的類(lèi)似房屋裝飾、小修理和維護(hù)等費(fèi)用，由于并非生產(chǎn)活動(dòng)的成本支出，因此不計(jì)入住房服務(wù)產(chǎn)出，只能作為房客或租戶(hù)（以及自住者）的最終消費(fèi)支出處理。而根據(jù)SNA2008，房屋自住者承擔(dān)的房屋裝飾、小修理和維護(hù)方面的支出，在實(shí)際核算時(shí)作為住房服務(wù)生產(chǎn)過(guò)程中的中間投入處理，并計(jì)入“虛擬住房租金”；但在COICOP 中，卻被作為居住類(lèi)消費(fèi)支出下的一個(gè)單獨(dú)子類(lèi)“住房的保養(yǎng)和維修”，以區(qū)別于“實(shí)際住房租金”和“虛擬住房租金”。由此可見(jiàn)，對(duì)于租賃住房與OOH而言，住房的各類(lèi)維護(hù)、維修的核算處理不盡相同（具體情況見(jiàn)表3）。

表3 各類(lèi)住房維護(hù)、維修的核算處理方法及比較

3.2.2 使用者成本法實(shí)踐統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目的統(tǒng)一性問(wèn)題

使用者成本法中衍生出了多種不同含義的成本，例如事前成本、事后成本、機(jī)會(huì)成本、利息成本、折舊成本、消費(fèi)成本等，導(dǎo)致實(shí)踐應(yīng)用中成本統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目混亂和國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)缺失。比如，加拿大使用者成本法的統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目為按揭利息成本、住房重置成本、物業(yè)稅、業(yè)主家庭抵押貸款保險(xiǎn)、保養(yǎng)和維修及其他有關(guān)住宿費(fèi)用等；芬蘭則為新住宅的獲取費(fèi)用、裝修費(fèi)用、住房貸款利息、代理傭金及轉(zhuǎn)讓稅等，兩者成本統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目差異明顯。此外，成本的統(tǒng)計(jì)也明顯不符合SNA2008 的基本理論邏輯。如前所述，OOH 的使用（消費(fèi)）成本應(yīng)等于其生產(chǎn)中的最初投入成本與中間投入成本之和。但是，表1 中使用者成本法中的利息收入、貸款利率*購(gòu)房抵押債務(wù)、回報(bào)率*住房權(quán)益、資本收益，以及機(jī)會(huì)成本等，均不屬于SNA2008的成本范疇，這些“成本”實(shí)際上是從房地產(chǎn)金融投資或投機(jī)角度衡量的購(gòu)房資金成本。

3.2.3 獲取法和支付法實(shí)踐統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目的統(tǒng)一性問(wèn)題

如前所述，獲取法和支付法關(guān)于OOH 的經(jīng)濟(jì)屬性界定及其核算對(duì)象，均與SNA基本理論存在本質(zhì)上的差異，導(dǎo)致各國(guó)在應(yīng)用這些方法及確定其實(shí)踐統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目時(shí)缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

比較獲取法與支付法的實(shí)踐統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目及其構(gòu)成（見(jiàn)表4）可知，這兩類(lèi)方法的大部分統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目?jī)?nèi)容是相同的，但也存在一定程度上的差異。具體體現(xiàn)在，獲取法是基于住房的“凈購(gòu)置”和“直接興建新住宅”展開(kāi)核算的，而支付法則是基于新購(gòu)住房的預(yù)付定金或保證金以及抵押貸款的還本付息加以核算的。事實(shí)上，兩者實(shí)踐統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目的差異主要源于其統(tǒng)計(jì)核算目的不同。獲取法和支付法實(shí)踐統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目及其差異并不存在明顯的內(nèi)在邏輯關(guān)系或者價(jià)值轉(zhuǎn)移與對(duì)應(yīng)關(guān)系，從而導(dǎo)致兩者的核算結(jié)果出現(xiàn)理論上的不相等。

表4 獲取法與支付法的實(shí)踐統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目構(gòu)成比較

4 實(shí)現(xiàn)OOH服務(wù)核算方法統(tǒng)一的對(duì)策

4.1 基于SNA構(gòu)建統(tǒng)一的OOH服務(wù)基本核算理論

SNA2008 關(guān)于OOH 的相關(guān)核算指出，對(duì)所居住的房屋擁有所有權(quán)的住戶(hù)，在形式上被看作為自身提供住房服務(wù)的非法人企業(yè)的所有者。SNA2008 及這一理論闡述共同奠定了OOH 服務(wù)核算方法科學(xué)、統(tǒng)一的理論基礎(chǔ)。結(jié)合這一理論基礎(chǔ)，OOH 服務(wù)的基本核算理論主要包括：（1）所有住房均為框架結(jié)構(gòu)與所依附土地（使用權(quán)益）的混合型經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)。其中，框架結(jié)構(gòu)屬于固定資產(chǎn)，土地（使用權(quán)益）屬于自然資源資產(chǎn)。（2）OOH 自給性住房服務(wù)屬于國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)活動(dòng)范疇，這是SNA2008基于宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)分析與國(guó)民經(jīng)濟(jì)管理等視角綜合權(quán)衡和折中處理的結(jié)果。（3）在住房服務(wù)核算中，國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算的平衡原則是各種住房服務(wù)核算方法及其實(shí)踐統(tǒng)計(jì)指標(biāo)核算中均需要遵守的重要原則。

4.2 基于SNA重構(gòu)統(tǒng)一的OOH服務(wù)核算方法體系

（1）基于生產(chǎn)法或使用法視角有效完善租金等價(jià)法。一方面，OOH 服務(wù)的生產(chǎn)和消費(fèi)均屬于房主內(nèi)部的虛擬交易，沒(méi)有明確的定價(jià)，很難直接從生產(chǎn)法的角度對(duì)其增加值進(jìn)行核算。租金等價(jià)法是參考市場(chǎng)上同質(zhì)性租賃住房的市場(chǎng)租金間接估算OOH 服務(wù)價(jià)值，通過(guò)扣減中間投入得到OOH 服務(wù)的增加值。另一方面，OOH 服務(wù)的生產(chǎn)與使用同步進(jìn)行，在對(duì)OOH服務(wù)價(jià)值進(jìn)行核算時(shí)，房主自身對(duì)OOH 服務(wù)的使用也可以同步核算。因此，租金等價(jià)法也可以視為OOH 服務(wù)增加值的使用法。為確保OOH服務(wù)生產(chǎn)與使用保持嚴(yán)格的理論平衡關(guān)系，有必要進(jìn)一步優(yōu)化住房的經(jīng)濟(jì)屬性，也即需要將住房視為框架結(jié)構(gòu)（固定資產(chǎn)）和土地（使用權(quán)益，自然資源資產(chǎn)）的混合型經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)，依據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算平衡原則，從理論上統(tǒng)一界定住房服務(wù)生產(chǎn)與使用（消費(fèi)）的具體邊界范圍，以協(xié)調(diào)住房服務(wù)消費(fèi)與居民其他消費(fèi)的關(guān)系。

（2）基于投入法視角科學(xué)規(guī)范使用者成本法。就使用者成本法而言，既需要明確住房混合型的經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)屬性以及住房自給性服務(wù)生產(chǎn)活動(dòng)性質(zhì)，又需要科學(xué)界定其“成本”的概念范疇?；赟NA2008，將其成本定義為房主消費(fèi)住房服務(wù)的（虛擬）支出或住房服務(wù)的生產(chǎn)投入成本。其中，前者表現(xiàn)為OOH服務(wù)的虛擬租金（支付），后者可細(xì)分為中間投入成本和最初投入成本，而最初投入成本包括固定資本折舊、勞動(dòng)者報(bào)酬、生產(chǎn)凈稅額、營(yíng)業(yè)盈余。依據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算平衡原則及等價(jià)原則，這兩類(lèi)成本理論上應(yīng)該是一致和等價(jià)的。這樣界定后的使用者成本法將從理論上與SNA2008及完善后的租金等價(jià)法保持協(xié)調(diào)統(tǒng)一，但中間投入成本和最初投入成本的具體實(shí)踐統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目還有待進(jìn)一步探討。

（3）獲取法和支付法應(yīng)謹(jǐn)慎使用。如前所述，獲取法和支付法與現(xiàn)有的SNA理論體系存在較大的差異。這兩類(lèi)核算方法的主要目的是促使CPI 更好地實(shí)現(xiàn)一般通脹水平測(cè)度，若對(duì)其核算對(duì)象及實(shí)踐統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目加以實(shí)質(zhì)性的調(diào)整，則會(huì)引發(fā)其本質(zhì)上的變革，甚至推倒重來(lái)，其理論意義和實(shí)踐價(jià)值均會(huì)大打折扣。綜合權(quán)衡，OOH 服務(wù)核算應(yīng)謹(jǐn)慎選用獲取法和支付法。

4.3 基于SNA確定協(xié)調(diào)統(tǒng)一的實(shí)踐統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目

（1）統(tǒng)一OOH 和租賃住房服務(wù)核算的實(shí)踐統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目。一方面，在租金等價(jià)法中，要確保OOH與租賃住房提供的住房服務(wù)同質(zhì)可比，首先要求兩者在生產(chǎn)投入要素和服務(wù)消費(fèi)項(xiàng)目的實(shí)踐統(tǒng)計(jì)核算上應(yīng)保持統(tǒng)一口徑。如前所述，對(duì)于家電、家具等設(shè)備的處理應(yīng)該統(tǒng)一口徑，或統(tǒng)一視為消費(fèi)品而將其排除在全部住房服務(wù)消費(fèi)之外，或統(tǒng)一處理為固定資產(chǎn)。但是，如果采用后者，由于住房用于自住和出租所配備的家具、家電往往會(huì)存在較為顯著的質(zhì)量差異，因此可以適當(dāng)參考租賃住房中必備家具、家電等及其平均支出成本，以此估算OOH服務(wù)中家具、家電等的固定資產(chǎn)投入成本，OOH 中超額配置部分則視為OOH 房主的耐用消費(fèi)品①但是，租金等價(jià)法中，若部分國(guó)家剔除家具、家電等，部分國(guó)家視其為固定資產(chǎn)，則會(huì)造成住房服務(wù)消費(fèi)及居民消費(fèi)水平的國(guó)際可比性問(wèn)題。對(duì)此，本文建議制定統(tǒng)一的租金等價(jià)法核算的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。。對(duì)于住房裝飾、小修理和維修項(xiàng)目的核算也應(yīng)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。無(wú)論是租賃住房還是OOH，房主在裝飾、小修理、維修等方面的支出都將作為與住房服務(wù)相關(guān)的次要生產(chǎn)活動(dòng)，費(fèi)用納入中間投入；但對(duì)于租戶(hù)在裝飾、小修理、維修等方面的支出，可將其作為最終消費(fèi)計(jì)入居住類(lèi)支出中的“住房的保養(yǎng)與維修”②采用這一折中處理方法的原因主要在于，租賃住房中房主對(duì)于住房的維修往往范圍小、金額少。但是，房主對(duì)住房進(jìn)行維修和保養(yǎng)時(shí)，往往更注意住房質(zhì)量方面的修補(bǔ)，其支出金額通常會(huì)相對(duì)更高。。另一方面，在租金等價(jià)法的實(shí)踐應(yīng)用中，還應(yīng)詳細(xì)考慮租賃住房與OOH 質(zhì)量的可比性，以確保OOH 虛擬租金估算方法的科學(xué)性及其估算結(jié)果的準(zhǔn)確性?？v觀(guān)學(xué)術(shù)界的研究，住房地理位置、周邊配套環(huán)境、戶(hù)型結(jié)構(gòu)和面積、裝修裝飾，以及開(kāi)發(fā)商資質(zhì)等因素通常尤為重要③在不同國(guó)家和地區(qū)，影響住房質(zhì)量的重要因素可能存在差異，其具體的重要影響因素尚無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。各地區(qū)或各國(guó)可照此邏輯，科學(xué)識(shí)別有關(guān)重要影響因素以科學(xué)開(kāi)展住房的Hedonic商品質(zhì)量調(diào)整統(tǒng)計(jì)工作。，需綜合考慮這些因素并采用Hedonic 模型開(kāi)展住房的商品質(zhì)量調(diào)整統(tǒng)計(jì)工作，以盡可能確保兩類(lèi)住房提供的住房服務(wù)同質(zhì)可比。

（2）統(tǒng)一規(guī)范使用者成本法下的實(shí)踐統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目。如前所述，依據(jù)SNA理論邏輯，使用者成本法中的住房使用成本可以通過(guò)OOH 服務(wù)生產(chǎn)過(guò)程中的投入成本進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，也即中間投入成本和最初投入成本。根據(jù)OOH服務(wù)生產(chǎn)范圍的劃分，中間投入成本的實(shí)踐統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目主要有貸款中間接測(cè)算的金融中介服務(wù)（FISIM）、住宅保險(xiǎn)服務(wù)費(fèi)用的支出。另外，基于國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算的平衡原則，為統(tǒng)一協(xié)調(diào)OOH 與租賃住房的核算內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，可將各種相關(guān)核算方法中OOH 房主的住房維修和維護(hù)活動(dòng)視為生產(chǎn)行為，其相應(yīng)支出費(fèi)用計(jì)入中間投入。關(guān)于住房的重大維修與保養(yǎng)費(fèi)用，則需要處理為固定資本形成。關(guān)于水電氣，以及物業(yè)管理等費(fèi)用，可將其統(tǒng)一處理為住房實(shí)際居住者的日常消費(fèi)支出。租賃住房中房主代替租戶(hù)支付的水電氣及物業(yè)管理等費(fèi)用均需通過(guò)處理轉(zhuǎn)化為實(shí)際住戶(hù)的最終消費(fèi)支出。OOH服務(wù)生產(chǎn)的最初投入成本理論上應(yīng)包含勞動(dòng)者報(bào)酬、生產(chǎn)凈稅額、固定資本折舊、營(yíng)業(yè)盈余四類(lèi)項(xiàng)目。由于OOH 服務(wù)生產(chǎn)過(guò)程一般沒(méi)有雇傭員工，因此可略去勞動(dòng)者報(bào)酬。是否應(yīng)包含生產(chǎn)稅需要結(jié)合國(guó)情進(jìn)行處理，此處不再贅述。固定資本折舊的折舊對(duì)象為當(dāng)期OOH 價(jià)值中除土地使用價(jià)值以外的框架結(jié)構(gòu)的資本存量。關(guān)于營(yíng)業(yè)盈余，結(jié)合SNA2008 的基本理論，其內(nèi)容包含作為初次分配支出的地租、貸款利息（不包含F(xiàn)ISIM）等項(xiàng)目的支出費(fèi)用。需要說(shuō)明的是，OOH 服務(wù)生產(chǎn)中土地的使用價(jià)值，也即地租也屬于虛擬交易④自有住房房主在從事住房服務(wù)生產(chǎn)過(guò)程中，其住房所依附的土地作為生產(chǎn)要素（生產(chǎn)工具）參與生產(chǎn)，作為非法人企業(yè)的自住戶(hù)需要通過(guò)繳納地租的方式向其支付報(bào)酬；同時(shí)，作為擁有該生產(chǎn)要素的自住房主，也會(huì)獲得該地租收入，也即自己向自己繳納地租。，難以直接估算。在實(shí)踐中，該項(xiàng)內(nèi)容可采用機(jī)會(huì)成本方式，也即相當(dāng)于將土地當(dāng)期市場(chǎng)使用價(jià)值（等值金額）存入銀行所獲利息額進(jìn)行間接估算，也可以結(jié)合當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平或參考當(dāng)?shù)赝恋氐氖袌?chǎng)租金進(jìn)行估算。

5 結(jié)論

本文基于SNA2008 框架，在科學(xué)辨明OOH 的混合型經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)這一經(jīng)濟(jì)屬性和自給性住房服務(wù)生產(chǎn)活動(dòng)性質(zhì)的理論基礎(chǔ)上，進(jìn)一步闡述了幾類(lèi)主要自有住房服務(wù)核算方法的基本理論、核算對(duì)象、實(shí)踐統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目等方面所面臨的一系列問(wèn)題，并據(jù)此構(gòu)建了統(tǒng)一于SNA2008 的OOH 服務(wù)核算方法體系。本文的研究表明：（1）住房不僅是固定資產(chǎn)，它還是框架結(jié)構(gòu)與其所依附的土地（使用權(quán)益）的混合型經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)。其中，框架結(jié)構(gòu)屬于固定資產(chǎn)，土地（使用權(quán)益）屬于自然資源資產(chǎn)。（2）OOH 自給性住房服務(wù)屬于生產(chǎn)活動(dòng)的范疇，這是SNA2008基于宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)分析與國(guó)民經(jīng)濟(jì)管理等視角綜合權(quán)衡和折中處理的結(jié)果。（3）各種OOH服務(wù)核算方法缺乏統(tǒng)一的理論基礎(chǔ)。僅有租金等價(jià)法的基本理論與SNA2008 基本一致。各種核算方法關(guān)于住房經(jīng)濟(jì)屬性的認(rèn)定未能統(tǒng)一于SNA2008理論，核算對(duì)象也存在統(tǒng)一性問(wèn)題，尤其是獲取法和支付法以住房本身為核算對(duì)象，完全背離了SNA理論框架。（4）使用者成本法中的成本概念不明、界定不清，導(dǎo)致出現(xiàn)形形色色的成本及國(guó)際社會(huì)成本統(tǒng)計(jì)口徑不一致問(wèn)題；租金等價(jià)法存在家具、家電等設(shè)備處理上的統(tǒng)一性問(wèn)題，各類(lèi)住房維修和維護(hù)的核算處理也缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。（5）基于SNA框架，統(tǒng)一規(guī)范和協(xié)調(diào)后的租金等價(jià)法和使用者成本法應(yīng)為國(guó)際社會(huì)參考和選擇的兩類(lèi)主要方法，而獲取法和支付法則需謹(jǐn)慎使用。