[摘 要]居住權(quán)制度在我國(guó)經(jīng)歷一波三折之后，終于在2020年生效施行的《民法典》中得以確立下來(lái)，但居住權(quán)制度內(nèi)在缺陷頗多，在法律上確立時(shí)間不長(zhǎng)，有待完善。在登記方面客體上的居住權(quán)數(shù)量、登記中伴隨債之關(guān)系的缺失、登記審查標(biāo)準(zhǔn)模糊不清等問(wèn)題陷入爭(zhēng)議，需要立法進(jìn)一步明確和解決。在登記行為的效力方面，合同型居住權(quán)和遺囑型居住權(quán)應(yīng)當(dāng)分別采用登記生效主義和登記對(duì)抗主義，當(dāng)所有權(quán)與居住權(quán)發(fā)生糾紛時(shí)，由于居住權(quán)制度承擔(dān)著特殊的時(shí)代使命，不僅要適用物權(quán)變動(dòng)的有關(guān)規(guī)定，還要兼顧這一特殊因素。針對(duì)居住權(quán)登記審查之困境，我國(guó)法律應(yīng)當(dāng)在明確部分住宅登記問(wèn)題、強(qiáng)化登記簿相關(guān)內(nèi)容、確立登記審查標(biāo)準(zhǔn)和審查權(quán)限三個(gè)方面進(jìn)一步完善彌補(bǔ)漏洞。

[關(guān)鍵詞]居住權(quán)；登記制度；審查標(biāo)準(zhǔn)；伴隨債之關(guān)系；登記效力

居住權(quán)起源于羅馬，德國(guó)、日本等國(guó)以及我國(guó)澳門地區(qū)的法律制度中借鑒吸收并不斷發(fā)展[1]。該制度在我國(guó)經(jīng)歷一波三折之后終于在2020年生效施行的《民法典》中得以確立下來(lái)。不動(dòng)產(chǎn)登記制度在我國(guó)法律上有較為成熟的規(guī)則體系，然而居住權(quán)的特殊性使其在登記制度方面有別于一般的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利類型的登記，需要在《民法典》確立居住權(quán)之后具體加以規(guī)定。

一、登記審查之困境

雖然在登記制度方面自然資源部頒發(fā)了《登記辦法》，但是不動(dòng)產(chǎn)登記制度上存在缺口，相關(guān)的居住權(quán)登記條款存在空白，面對(duì)居住權(quán)這一法律上的新的用益物權(quán)，仍有許多問(wèn)題亟待解決，才能更加全面保障居住權(quán)人的權(quán)益。

（一）登記客體上的居住權(quán)數(shù)量

民法上存在一物一權(quán)原則[2]，那么在同一房屋上是否能設(shè)立多個(gè)居住權(quán)呢？

首先，在將房屋視為一個(gè)整體的情形下，是否能在整體之上設(shè)置多個(gè)居住權(quán)？通常來(lái)說(shuō)，擁有居住權(quán)的人不可避免地要和與其有共同居住關(guān)系的配偶、父母、子女等關(guān)系的親屬和生活輔助人員共同居住。這些人員對(duì)房屋不具有所有權(quán)，也不是合法獲得居住權(quán)的主體。此時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)這一主體進(jìn)行擴(kuò)大解釋，從而使得具有共同居住關(guān)系的人員享有源于居住權(quán)的從屬性居住權(quán)[3]。因此，在此種情況下，不應(yīng)當(dāng)認(rèn)為實(shí)際居住人皆為居住權(quán)人，否則居住權(quán)主體會(huì)被不當(dāng)擴(kuò)大。如果是沒(méi)有上述關(guān)系的人在同一房屋上同時(shí)享有居住權(quán)，那么他們對(duì)房屋的占有和使用權(quán)益將會(huì)產(chǎn)生排斥，此時(shí)應(yīng)當(dāng)適用一物一權(quán)原則。

其次，若將房屋分割為幾個(gè)部分，分別設(shè)立居住權(quán)，應(yīng)當(dāng)是不違反一物一權(quán)原則的，并且此種做法有利于提高房屋的利用率。在《德國(guó)民法典》中就有如此規(guī)定，并且在我國(guó)的法律修改進(jìn)程中也曾考慮過(guò)此種做法。不管是立法例上還是學(xué)界觀點(diǎn)都大多持肯定態(tài)度。從現(xiàn)行法律的規(guī)定來(lái)看，《民法典》沒(méi)有明確規(guī)定是否可以在部分住宅之上設(shè)立居住權(quán)，但是《登記辦法》中規(guī)定：居住權(quán)人對(duì)一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元的全部住房享有居住權(quán)的，登記機(jī)構(gòu)在登記簿相應(yīng)欄中填寫“全部住宅”；對(duì)部分住房享有居住權(quán)的，填寫具體住宅部位。從這個(gè)規(guī)定來(lái)看，部分住宅是可以設(shè)立居住權(quán)的。

（二）登記中伴隨債之關(guān)系缺失

傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記簿中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)本身以及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的構(gòu)成要素的記載一般是較為明確且具體的。而居住權(quán)登記內(nèi)容，與一般的用益物權(quán)相比，其與獲得居住權(quán)的基礎(chǔ)合同權(quán)利義務(wù)之間更具有緊密性[4]。

由于居住權(quán)的占有、使用等權(quán)益內(nèi)容主要以合同為依托，因此有學(xué)者也提出居住權(quán)制度是一種伴隨債之關(guān)系，它一方面有債之關(guān)系的屬性，既可以由當(dāng)事人在居住權(quán)合同中約定，也可以由法律做補(bǔ)充規(guī)定；而另一方面，居住權(quán)可能緊密附著于物權(quán)之上，對(duì)最初的權(quán)利人和后續(xù)的權(quán)利受讓人都具有約束力[5]。《民法典》規(guī)定了在居住權(quán)合同中一般包括“居住條件和要求”條款，使居住權(quán)登記簿內(nèi)容不僅包括不動(dòng)產(chǎn)本身，還會(huì)包括與滿足一定居住條件和要求相關(guān)的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容。而在本次立法中，法律并沒(méi)有予以明確。

（三）登記審查標(biāo)準(zhǔn)模糊不清

不動(dòng)產(chǎn)登記審查標(biāo)準(zhǔn)通常采取形式審查為輔、實(shí)質(zhì)審查為主的模式。然而居住權(quán)具有例外情形。居住權(quán)有較強(qiáng)的人役性，帶有保障特定人群住有所居的時(shí)代任務(wù)，通常是基于婚姻關(guān)系、家庭關(guān)系等產(chǎn)生，具有無(wú)償性和永久性，并且對(duì)法律居住權(quán)的客體有一定的要求，需是住宅。登記機(jī)構(gòu)需不需要核實(shí)居住權(quán)合同主體、審查居住權(quán)客體是否為住宅、設(shè)立居住權(quán)的目的等，這些問(wèn)題在法律上沒(méi)有明確的標(biāo)準(zhǔn)和要求。

《登記辦法》中規(guī)定的登記機(jī)構(gòu)審查職責(zé)分為實(shí)質(zhì)審查和形式審查兩種。實(shí)質(zhì)審查方面，在居住權(quán)登記辦理過(guò)程中重點(diǎn)審查登記房屋的權(quán)利狀態(tài)。形式審查方面，需核驗(yàn)居住權(quán)登記申請(qǐng)書、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書、居住權(quán)合同等材料記載的主體是否一致等。這給實(shí)務(wù)中辦理居住權(quán)登記提供了一定的參考，但是上述提及的問(wèn)題，審查內(nèi)容更加深入，需要登記機(jī)構(gòu)有更大的權(quán)限進(jìn)行審查，這又可能會(huì)產(chǎn)生行政審查越界的問(wèn)題。

居住權(quán)制度隨著時(shí)代的發(fā)展，投資功能也許會(huì)逐漸加強(qiáng)，但是目前為止，在居住權(quán)制度設(shè)立之初，該制度還是主要承擔(dān)著社會(huì)保障功能，如若不對(duì)居住權(quán)登記的相關(guān)要件進(jìn)行嚴(yán)格審查，不免會(huì)使社會(huì)保障的功效被大大削弱。再者，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中不乏投機(jī)取巧之行為，如果在登記時(shí)，對(duì)居住權(quán)合同主體和設(shè)立目的不加嚴(yán)格審查，就極有可能被不良房地產(chǎn)開發(fā)商鉆法律空子。

二、登記行為之效力

不動(dòng)產(chǎn)登記制度自創(chuàng)設(shè)以來(lái)，關(guān)于登記行為效力的爭(zhēng)論一直存在。學(xué)界大概存在登記生效主義和登記對(duì)抗主義兩種范式。居住權(quán)根據(jù)成立方式不同分為合同型居住權(quán)和遺囑型居住權(quán)，兩種居住權(quán)的登記效力或有所不同。

（一）合同型居住權(quán)的登記效力

《民法典》在三百六十六條中規(guī)定了合同型居住權(quán)，應(yīng)當(dāng)適用三百六十八條中規(guī)定的“居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”，采用登記生效主義。當(dāng)然在登記完成之前，居住權(quán)也并非完全受不到保障，合同同樣對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力。在居住權(quán)人占有、使用住宅后，其作為占有人也有權(quán)依據(jù)法律行使占有保護(hù)請(qǐng)求權(quán)，盡管這個(gè)權(quán)利在效力上是弱于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的。

總之，合同型居住權(quán)的登記效力范式為登記生效主義幾乎是沒(méi)有爭(zhēng)議。

（二）遺囑型居住權(quán)的登記效力

關(guān)于遺囑型居住權(quán)的規(guī)定在《民法典》中僅有一句“參照適用本章的有關(guān)規(guī)定”，法律中的大面積空白致使指引作用無(wú)法實(shí)現(xiàn)，這于相關(guān)權(quán)利人的權(quán)益保護(hù)十分不利。若參照合同型居住權(quán)的規(guī)定，遺囑型居住權(quán)的登記效力也采用登記生效主義。但是《民法典》也規(guī)定了，因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時(shí)發(fā)生效力。那么遺囑型居住權(quán)就應(yīng)該采取登記對(duì)抗主義。兩者的規(guī)定是相互沖突的。本文認(rèn)為，遺囑型居住權(quán)登記行為采取登記對(duì)抗主義有一定的合理性，客觀上也有助于居住權(quán)人權(quán)益的保護(hù)。

目前不動(dòng)產(chǎn)登記制度中，缺乏可行的居住權(quán)登記項(xiàng)目規(guī)范，遺囑繼承人可以依據(jù)遺囑獲得居住權(quán)，但是若其未前往不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記，在所有人將房屋轉(zhuǎn)讓給善意受讓人等情況下居住權(quán)很難得到保障。因此，現(xiàn)有立法在遺囑型居住權(quán)登記效力上的法律漏洞為司法實(shí)踐埋下了隱患，法律有必要進(jìn)一步明確遺囑型居住權(quán)登記行為的法律效力。

（三）所有權(quán)與居住權(quán)的沖突

所有權(quán)與居住權(quán)發(fā)生沖突主要有以下幾種情形：

1.居住權(quán)合同雙方當(dāng)事人簽訂了合同，但未辦理登記，之后發(fā)生糾紛；

2.在雙方當(dāng)事人簽訂了合同之后、辦理登記之前，所有權(quán)人將房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，并完成了過(guò)戶登記，買受人取得所有權(quán)后與居住權(quán)人發(fā)生糾紛，要求居住權(quán)人搬離房屋；

3.雙方當(dāng)事人簽訂合同并辦理了登記手續(xù)，之后所有權(quán)人將房屋轉(zhuǎn)讓，買受人要求辦理登記手續(xù)。

第一種情形中，雙方未辦理登記手續(xù)，之間僅存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，合同合法有效的前提下，一方反悔，需要承擔(dān)違約責(zé)任，在所有權(quán)人反悔的情況下，對(duì)方當(dāng)事人可提起訴訟要求其繼續(xù)履行義務(wù)辦理居住權(quán)登記。這種情形合同的有效性是爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，不涉及登記的問(wèn)題。

第二種情形中，涉及第三人的利益，首先要看第三人是否知情，其次看居住權(quán)的設(shè)立目的。如果第三人在訂立房屋買賣合同時(shí)知情，卻仍然做出了購(gòu)買該房屋的決定，則視為其同意并承認(rèn)居住權(quán)的設(shè)立。如果第三人在訂立房屋買賣合同時(shí)對(duì)居住權(quán)合同不知情，第三人與居住權(quán)人之間的關(guān)系處理要根據(jù)居住權(quán)的設(shè)立目的加以區(qū)分：當(dāng)居住權(quán)是為保障特殊群體“住有所居”的任務(wù)而設(shè)立時(shí)，居住權(quán)的設(shè)立通常是無(wú)償?shù)?，居住?quán)人沒(méi)有另外居所可以居住，這時(shí)既要確認(rèn)第三人的所有權(quán)，也要確認(rèn)居住權(quán)；當(dāng)居住權(quán)的設(shè)立是有償?shù)模淠康亩嗍菫榱送顿Y或改善生活條件，不具有生存上的緊迫性，則應(yīng)該嚴(yán)格按照法律的有關(guān)規(guī)定，以登記作為物權(quán)變動(dòng)的條件。未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，居住權(quán)人在法律上不能取得居住權(quán)，只能基于合同之債要求原所有權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。

第三種情形中，已經(jīng)辦理居住權(quán)登記手續(xù)，居住權(quán)已經(jīng)設(shè)立，發(fā)生物權(quán)效力，買受人可以繼續(xù)辦理過(guò)戶手續(xù)，但必須容忍居住權(quán)人占有、使用房屋。如果買受人在訂立買賣合同時(shí)受到欺騙，只能要求原所有權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任，與居住權(quán)人無(wú)關(guān)。

從以上三種情形來(lái)看，由于居住權(quán)制度承擔(dān)著特殊的時(shí)代使命，在所有權(quán)與居住權(quán)發(fā)生糾紛時(shí)，不僅要適用物權(quán)變動(dòng)的有關(guān)規(guī)定，還要兼顧這一特殊因素。

三、登記完善之建議

（一）明確部分住宅登記問(wèn)題

鑒于《民法典》中沒(méi)有明確禁止部分住宅設(shè)立居住權(quán)，且《登記辦法》中有相關(guān)規(guī)定，并且部分住宅設(shè)立居住權(quán)有利于提高房屋的利用率，本文支持部分住宅可以設(shè)立居住權(quán)的觀點(diǎn)。那么對(duì)部分住宅設(shè)立居住權(quán)時(shí)如何登記就需要進(jìn)行明確。

住宅作為居住權(quán)客體是登簿的核心內(nèi)容，住宅的具體位置，以及部分住宅涉及整個(gè)住宅上的居住權(quán)劃分的，關(guān)系到居住權(quán)人實(shí)際使用的范圍，登記機(jī)構(gòu)必須將這些信息詳細(xì)記載在登記簿上。當(dāng)事人確有意愿進(jìn)行對(duì)部分住宅設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)考察相關(guān)住宅部分是否具有空間上和使用上的獨(dú)立性，并在辦理居住權(quán)登記之前辦理房屋分割的變更登記。

除此之外，居住權(quán)人除有權(quán)使用其專有部分外，應(yīng)當(dāng)還享有與其他相關(guān)權(quán)利人共同使用住宅共用部分的權(quán)利，對(duì)公共區(qū)域的權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格記載于登記簿上。

（二）強(qiáng)化登記簿相關(guān)內(nèi)容

伴隨債之關(guān)系的內(nèi)容僅在合同中進(jìn)行約定，保護(hù)力度是不夠的，必須強(qiáng)化登記簿上的相關(guān)內(nèi)容，在辦理登記手續(xù)時(shí)將約定的合同內(nèi)容進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。

居住權(quán)人與所有權(quán)人之間的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容中比較重要的有如下幾個(gè)方面：1.附屬設(shè)施使用權(quán)限問(wèn)題。《民法典》中的規(guī)定只涉及住宅而未提及附屬設(shè)施，而房屋的占有、使用離不開附屬設(shè)施的輔助。2.住宅以及附屬設(shè)施日常的維護(hù)維修或改良修繕，居住權(quán)人對(duì)此的權(quán)利義務(wù)大小是多少？3.住宅以及附屬設(shè)施的重大修繕問(wèn)題，這是居住權(quán)客體的根本，且一般耗費(fèi)費(fèi)用巨大，應(yīng)當(dāng)由所有權(quán)人還是居住權(quán)人決定并出資？這幾個(gè)方面的問(wèn)題在登記簿中應(yīng)當(dāng)有所記載。這些問(wèn)題原則上應(yīng)當(dāng)實(shí)行意思自治，由當(dāng)事人之間達(dá)成一致之后在合同中進(jìn)行約定，按照合同約定進(jìn)行登記。

合同中約定的事項(xiàng)并不是每一項(xiàng)都需要進(jìn)行登記并公示出來(lái)，尤其是居住權(quán)合同多發(fā)生在具有親屬關(guān)系的主體之間，合同公示會(huì)涉及家庭內(nèi)部隱私，當(dāng)事人并不一定會(huì)有意愿進(jìn)行公示。本文認(rèn)為將伴隨債之關(guān)系涉及的相關(guān)內(nèi)容設(shè)計(jì)為表格，登記時(shí)進(jìn)行表格填寫這種方式較為合理，這樣一來(lái)，僅對(duì)有必要進(jìn)行登記的內(nèi)容進(jìn)行記載，表格填寫既明了清晰，也利于提高登記和查詢的效率。

（三）確立登記審查標(biāo)準(zhǔn)和審查權(quán)限

居住權(quán)具有與其他用益物權(quán)不同的人役性屬性，只對(duì)居住權(quán)登記的審查進(jìn)行形式上的審查是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，需要對(duì)一些重要內(nèi)容進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，并且居住權(quán)登記涉及的材料比較單一，不會(huì)給登記機(jī)關(guān)造成過(guò)重的負(fù)擔(dān)。對(duì)居住權(quán)的主體和客體可以分別采取實(shí)質(zhì)審查和形式審查的標(biāo)準(zhǔn)。

對(duì)居住權(quán)主體的資格進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查?！睹穹ǖ洹吩O(shè)立居住權(quán)主要是“滿足生活居住的需要”，隱含著居住權(quán)一般是為無(wú)房可住之人而設(shè)立的立法本意，這為居住權(quán)主體資格的審查提供了法律指引。登記機(jī)構(gòu)需要查證居住權(quán)申請(qǐng)人名下的住宅數(shù)量、設(shè)立居住權(quán)的數(shù)量等，以此來(lái)判斷居住權(quán)申請(qǐng)人是否屬于為“滿足生活居住需要”的目的設(shè)立居住權(quán)。此外，申請(qǐng)?jiān)O(shè)立居住權(quán)的主體可能不僅僅是自然人，還包括法人、非法人組織，他們通常具有營(yíng)利性，更要加強(qiáng)對(duì)其的資格審查，擁有住宅的合法性資格、設(shè)立居住權(quán)的合法性資格等內(nèi)容是審查的重要內(nèi)容。

對(duì)居住權(quán)客體進(jìn)行形式審查?！睹穹ǖ洹穼?duì)居住權(quán)客體的要求必須是“住宅”。對(duì)設(shè)立居住權(quán)的住宅進(jìn)行審查，要審查在住宅是否經(jīng)過(guò)首次登記、登記的用途是否為“住宅”。這種審查一般通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行形式使審查達(dá)到確認(rèn)信息真實(shí)性的目的，完成審查目標(biāo)。

結(jié)束語(yǔ)

居住權(quán)制度自2002年《物權(quán)法（征求意見稿）》首次進(jìn)行規(guī)定到如今正式在《民法典》中規(guī)定，一波三折歷經(jīng)近二十年。此次居住權(quán)寫入《民法典》，并且明確規(guī)定了居住權(quán)設(shè)立的具體方式、居住權(quán)主體的資格、居住權(quán)的客體，不但可以指引居住權(quán)主體設(shè)立居住權(quán)和維護(hù)自己的利益，還能保障部分弱勢(shì)群體居有定所，充分體現(xiàn)了一個(gè)時(shí)代、一個(gè)國(guó)家的社會(huì)文明，有著深遠(yuǎn)的意義。在“全體人民實(shí)現(xiàn)住有所居”的中國(guó)式功能定位的影響，《民法典》對(duì)居住權(quán)的規(guī)定都趨向于保守，但隨著時(shí)代的發(fā)展和“住有所居”任務(wù)的實(shí)現(xiàn)，居住權(quán)的功能也許也會(huì)逐漸改變，被賦予更多使命。

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作者簡(jiǎn)介：關(guān)心（1999— ），女，漢族，山東聊城人，天津師范大學(xué)法學(xué)院，在讀碩士。

研究方向：經(jīng)濟(jì)法學(xué)。