日前有關(guān)一些地方將方艙隔離觀察房改成保障性租賃住房（下稱“保租房”）的新聞引發(fā)一波熱議。相較于這種房型的“物美價(jià)廉”，人們更感興趣的是這種改建行為本身，以及由此引發(fā)的相關(guān)存量空間轉(zhuǎn)化性盤(pán)活的話題。

近年來(lái)加大保租房供應(yīng)成為各級(jí)政府重點(diǎn)施政目標(biāo)，這也是踐行“房住不炒”原則的題中應(yīng)有之義。按照“十四五”期間全國(guó)計(jì)劃籌建保租房約 900萬(wàn)套估算，當(dāng)前較目標(biāo)仍有約400萬(wàn)套缺口。據(jù)報(bào)道，除了新建，住建部計(jì)劃未來(lái)將繼續(xù)鼓勵(lì)利用閑置商業(yè)辦公樓等建設(shè)保租房，多措并舉擴(kuò)大保租房供給。

這種將此前非居住用途的存量房屋改建和轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房的做法，即人們常說(shuō)的“非居改?！薄I(yè)內(nèi)人士指出，由于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等原因，現(xiàn)在全國(guó)不少地方非居住類(lèi)房源多，且空置率高，資質(zhì)差一些的乙級(jí)、丙級(jí)辦公樓很難出租，廠房大量閑置。通過(guò)對(duì)“老房子”進(jìn)行系統(tǒng)改造升級(jí)，改善空間屬性，既消化了過(guò)剩資源，又盤(pán)活了存量空間；既拓展了保租房存量納保渠道，又提升了資產(chǎn)使用效率。

據(jù)悉，在2021年《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》出臺(tái)后，上海、長(zhǎng)沙、海南、北京、深圳、漳州、廈門(mén)等省市陸續(xù)出臺(tái)了存量房屋改建為保障性租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)或通知，給出了“非居改?！钡恼咧С?。

除了把商業(yè)地產(chǎn)等變成保租房，各地還陸續(xù)傳出將因出生率下降而閑置的幼兒園變成養(yǎng)老院的新聞。這些空間用途轉(zhuǎn)換的背后折射了中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的趨勢(shì)性變化和結(jié)構(gòu)性變遷，比如老齡化加速，比如從以制造業(yè)為主向生產(chǎn)性、生活性服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)化等等。除了這些變化，人們還必須正視隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量的不斷做大，中國(guó)社會(huì)的存量資產(chǎn)也越來(lái)越大的現(xiàn)實(shí)。這些龐大的存量資產(chǎn)需要有效的運(yùn)維，以避免過(guò)速折舊，利用性盤(pán)活無(wú)疑是最好的運(yùn)維。

盤(pán)活存量的必要性，還因增量的不易而凸顯。隨著老齡化加速導(dǎo)致的儲(chǔ)蓄率下降，過(guò)去數(shù)十年來(lái)高歌猛進(jìn)、氣勢(shì)如虹的投資推動(dòng)型增量式擴(kuò)張已難以為繼，而隨著中國(guó)揮別短缺經(jīng)濟(jì)邁向產(chǎn)能過(guò)剩時(shí)代，投資邊際效益遞減和資本回報(bào)率下降已是不爭(zhēng)的事實(shí)。因此，更多瞄準(zhǔn)需求側(cè)，從滿足民生需求出發(fā)進(jìn)行存量盤(pán)活，能更好地發(fā)揮政府資金的杠桿效應(yīng)，起到四兩撥千斤的效果。

接下來(lái)全國(guó)范圍內(nèi)有幾篇盤(pán)活存量資產(chǎn)的文章可做。比如隨著三四線城市地產(chǎn)普遍趨于過(guò)剩，可以投入適量的財(cái)政資金，通過(guò)適度的稅費(fèi)優(yōu)惠，帶動(dòng)民間資金通過(guò)REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）等方式加以盤(pán)活，并將其與農(nóng)村養(yǎng)老事業(yè)對(duì)接。如此既可盤(pán)活過(guò)剩地產(chǎn)，又可滿足農(nóng)村老人進(jìn)城養(yǎng)老需求。而農(nóng)村養(yǎng)老恐懼的免除，將更有利于農(nóng)地經(jīng)營(yíng)的適度規(guī)?；徒?jīng)營(yíng)效率的提升，對(duì)于中國(guó)糧食安全和鞏固脫貧攻堅(jiān)成果可謂善莫大焉。同時(shí)，農(nóng)村生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的搞活，無(wú)疑將進(jìn)一步促進(jìn)城鄉(xiāng)資源的雙向?qū)α?，這對(duì)盤(pán)活農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地存量資產(chǎn)又將發(fā)揮推動(dòng)作用。

當(dāng)下各地正圍繞工業(yè)上樓做各種文章。這里的工業(yè)上樓不能被窄化為生產(chǎn)車(chē)間上樓，而更多意味著上下游生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)環(huán)節(jié)的上樓。圍繞鏈主企業(yè)聚集的研發(fā)、設(shè)計(jì)、廣告、銷(xiāo)售、物流等環(huán)節(jié)中小微企業(yè)，將改變固有的工業(yè)園區(qū)和寫(xiě)字樓群的生態(tài)，而這將催生對(duì)配套的生活性服務(wù)業(yè)和居住等需求，從而進(jìn)一步推動(dòng)存量空間和資產(chǎn)的盤(pán)活。

此外還要樹(shù)立大的存量資產(chǎn)盤(pán)活的意識(shí)。比如在城市群和都市圈的內(nèi)部以及城市群和都市圈之間，有著大量的交通運(yùn)輸存量資產(chǎn)，期待更為有效的整合與盤(pán)活。有時(shí)，幾條斷頭路的接續(xù)和既有軌道交通的接駁，將極大地提升城際交通網(wǎng)絡(luò)的使用效率。

存量思維意味著政府行為模式的轉(zhuǎn)變，重中之重是各級(jí)政府要從習(xí)慣于搞建設(shè)型財(cái)政，向民生型財(cái)政模式轉(zhuǎn)換，從大搞基建向推動(dòng)生產(chǎn)和生活性服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?？赡蹽DP（國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值）數(shù)字一時(shí)沒(méi)有那么亮麗，但是會(huì)更有利于就業(yè)，有利于促進(jìn)社會(huì)和諧，提升社會(huì)創(chuàng)新活力，從而有利于可持續(xù)發(fā)展。這些對(duì)提升GDP的含金量，以及“雙碳”社會(huì)目標(biāo)的達(dá)成，都有著重大意義。

只要增量存量并重，以增量帶活存量，以存量盤(pán)活支撐增量，中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期高質(zhì)量發(fā)展可期。