李惠琳

溫州前首富楊劍，迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。

2月23日晚間，中梁控股公告，境外債務(wù)重組計(jì)劃已獲香港法院批準(zhǔn)，涉及債務(wù)本息近百億元。

楊劍控股的中梁，曾是有名的千億地產(chǎn)黑馬，巔峰時(shí)期，控盤近3000億資產(chǎn)。

行業(yè)進(jìn)入周期低谷后，楊劍也遭遇階段性資金壓力，努力突圍。出險(xiǎn)以來(lái)，他主動(dòng)降杠桿，縮表瘦身，力減債務(wù)720多億，爭(zhēng)取與債權(quán)人和解。

奔走一年多，暫時(shí)獲得喘息空間。

優(yōu)先保內(nèi)

中梁由楊劍夫婦實(shí)控，截至2023年6月末，二人合計(jì)持股80.45%。

楊劍的高光時(shí)刻，是2019年中梁在港交所上市，他以265億元的身家，一度成為溫商首富。

好日子沒(méi)幾年，他就遇到行業(yè)調(diào)整。

2022年7月，以一筆到期的9.5%優(yōu)先美元票據(jù)違約為開(kāi)端，楊劍走上了艱難的化債之路。

他第一時(shí)間選擇“保內(nèi)”策略，優(yōu)先還清了境內(nèi)到期債務(wù)，暫停支付所有境外債本息。

截至2023年6月末，中梁的境內(nèi)有息負(fù)債約146億元，多數(shù)為有項(xiàng)目抵押的貸款，其現(xiàn)金 （含受限現(xiàn)金）只有144億元。

楊劍在財(cái)報(bào)中表示，已經(jīng)與境內(nèi)銀行和貸款機(jī)構(gòu)進(jìn)行展期，相信續(xù)期風(fēng)險(xiǎn)可控。

對(duì)比一眾違約房企，中梁的外債體量不算大。當(dāng)下未償還的境外債本金約11.8億美元，約合85億元人民幣，加上利息合計(jì)約百億人民幣。

根據(jù)楊劍此前簽署的方案，公司將先以現(xiàn)金支付1%的未償還債務(wù)本金，作為前期本金付款，剩余99%的債務(wù)以新優(yōu)先票據(jù)、新可換股債券替換，期限均為3.5年。

債權(quán)人對(duì)此方案的認(rèn)可度較高。

2月9日，中梁召開(kāi)債務(wù)重組計(jì)劃會(huì)議，510名計(jì)劃債權(quán)人出席，涉及未償還債務(wù)本息約95.5億元。最終，509位投了贊成票。

重組方案經(jīng)香港法院批準(zhǔn)后，距離正式落地僅一步之遙。

有知情人士提到，方案仍需要等相關(guān)主管部門的審批，預(yù)計(jì)3月中旬走完審批程序后生效。

在地產(chǎn)圈，中梁以推行“阿米巴”管理模式而聞名，強(qiáng)調(diào)將公司分割成獨(dú)立的個(gè)體組織，使其充分競(jìng)爭(zhēng)，從而快速做大做強(qiáng)。

楊劍借助“精總部、強(qiáng)一線、小組織”的架構(gòu)，啟動(dòng)全國(guó)化布局。

配合高周轉(zhuǎn)、速拿地，中梁踩中三、四線城市的棚改紅利，只花了三年時(shí)間，銷售額就從百億升至千億，躋身全國(guó)房企20強(qiáng)。

縮表瘦身

市場(chǎng)下行后，為了強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管控，楊劍著手精簡(jiǎn)組織架構(gòu)，權(quán)力由區(qū)域向總部集中，同時(shí)主動(dòng)縮表瘦身。

至2023年中，中梁總負(fù)債壓縮至1900億元左右，較高峰時(shí)減少700億元。相應(yīng)的代價(jià)是，同期縮表近721億元。

化債路上，資金鏈緊張、市場(chǎng)需求下滑，是楊劍面臨的最大問(wèn)題。

2022年以來(lái)，中梁沒(méi)有新增發(fā)債和開(kāi)發(fā)貸款，有息債務(wù)償還完全靠經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。

其60%的土儲(chǔ)又多半位于三、四線城市，銷售去化周期較長(zhǎng)。

當(dāng)年，中梁的銷售額為660.5億元，同比減少約61.6%。2023年進(jìn)一步下滑至341億元，同比減少48.33%，表現(xiàn)遜于行業(yè)。

為了籌措資金，楊劍將旗下物業(yè)公司“百悅智佳服務(wù)”賣給碧桂園服務(wù)，作價(jià)約31.29億元。

去年7月的經(jīng)營(yíng)會(huì)議上，楊劍表示，精打細(xì)算過(guò)緊日子，以最小成本過(guò)冬。

他多管齊下，減少拿地、精簡(jiǎn)人工、縮減運(yùn)營(yíng)成本。

過(guò)去兩年，楊劍一塊地未拿，全職員工減少了6200多名。

同時(shí)大幅縮減費(fèi)用，今年1—6月，銷售及營(yíng)銷開(kāi)支同比減少3.8億元，行政支出減少5.1億元。

境外債重組完成后，楊劍暫時(shí)獲得喘息和調(diào)整空間，集中精力回血。

截至2023年6月末，中梁的土地儲(chǔ)備總量約3660萬(wàn)平方米，可支持未來(lái)兩年的發(fā)展。

在弱勢(shì)環(huán)境下，靠銷售快速“造血”，也不是易事。

“行業(yè)修復(fù)仍需要一個(gè)緩慢而長(zhǎng)期的過(guò)程，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)的形勢(shì)仍然十分嚴(yán)峻?！睏顒Ρ硎?。

中梁控股聯(lián)席總裁何劍也預(yù)測(cè)，2024年銷售端不會(huì)迅速轉(zhuǎn)暖，行業(yè)至少還有3年的調(diào)整期。

頂著壓力，中梁極力守住保交付的底線。

2023年，中梁已完成10.8萬(wàn)套房產(chǎn)交付。2024年，預(yù)計(jì)將交付120個(gè)項(xiàng)目，涉及12萬(wàn)余戶業(yè)主。

何劍提到，由于部分合作方出險(xiǎn)、部分施工方資金鏈斷裂，疊加部分預(yù)售資金賬戶的過(guò)度監(jiān)管，導(dǎo)致項(xiàng)目交付存在一定壓力。

“在保交樓專項(xiàng)貸款、項(xiàng)目紓困資金和增信發(fā)債方面給予一些額度的支持，我們一定能過(guò)關(guān)?！彼粲酢?/p>

房地產(chǎn)項(xiàng)目融資迎來(lái)新一輪利好，中梁控股也將受益。

截至2月20日，旗下有近20個(gè)項(xiàng)目入圍首批融資“白名單”。

后續(xù)隨著銀行貸款逐步落地，楊劍的壓力或會(huì)有所緩和。

“房地產(chǎn)復(fù)蘇的趨勢(shì)不會(huì)改變?！睏顒ο嘈牛?自助者天助 ，躺平不可取，唯有埋頭苦干。