丁曉晴

（臨清市安竣建設(shè)有限公司 山東臨清 252600）

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理中，除了要重視質(zhì)量和品牌管理之外，還要注重成本管控，基于合理控制成本幫助企業(yè)節(jié)省成本，提高經(jīng)濟(jì)效益?，F(xiàn)階段，行業(yè)競爭日益加劇，成本控制工作的效果，關(guān)系到企業(yè)的效益和競爭力，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加大成本控制力度，依據(jù)項(xiàng)目情況，按照成本控制要求，合理制定全過程成本控制方案，清楚各階段成本控制重點(diǎn)，提升管理的精細(xì)化水平，不斷提升各階段成本控制的效果和效率，提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制的主要對象

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，如果是工程單體，需要核算施工圖預(yù)算中的所有單項(xiàng)開發(fā)工程成本，或是所有獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算。針對工程建設(shè)規(guī)模較大、建設(shè)時(shí)間較長的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，需要結(jié)合項(xiàng)目情況，加上成本管理方面的要求，結(jié)合招標(biāo)區(qū)域，有效劃分核算對象，落實(shí)好全過程成本管控。相同地方或者時(shí)期的各種產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，在確定核算對象時(shí)，需要結(jié)合產(chǎn)品業(yè)態(tài)情況。在成本核算管理實(shí)踐中，銷售及對外經(jīng)營的配套設(shè)施并不會進(jìn)行單獨(dú)成本核算，需要?dú)w集過渡性成本對象在項(xiàng)目中產(chǎn)生的成本，分?jǐn)偨o對外經(jīng)營和銷售的核算對象，在工程施工之前應(yīng)明確核算對象，如果沒有特殊情況，成本核算對象不變，確保成本核算結(jié)果和實(shí)際一致，減少二者差距。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制需要遵循的原則

全過程成本控制需要遵循一些原則，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)。

（一）全面控制原則

項(xiàng)目成本控制工作需要落實(shí)這一原則。企業(yè)應(yīng)該統(tǒng)一安排管理，明確相關(guān)環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容，清楚劃分員工職責(zé)，確保員工能夠認(rèn)真落實(shí)工作任務(wù)，控制所有階段產(chǎn)生的成本，將其把控在合理范圍內(nèi)。為了優(yōu)化工作效果，需要注重全員參與，引導(dǎo)所有員工樹立較強(qiáng)的成本控制意識，自覺地按照規(guī)范要求開展工作。房地產(chǎn)企業(yè)需要將這項(xiàng)工作滲透到項(xiàng)目的整個(gè)過程中，合理控制成本費(fèi)用，以免出現(xiàn)超出預(yù)算的問題。

（二）經(jīng)濟(jì)性原則

企業(yè)應(yīng)該留意項(xiàng)目運(yùn)行成本，盡可能減少成本，確保服務(wù)質(zhì)量，在成本一樣的情況下，盡量提升服務(wù)水平。企業(yè)需要遵循這一原則開展工作，清楚工作要求，注重影響成本的相關(guān)因素，將成本管控工作滲透到項(xiàng)目的整個(gè)過程中。在這一原則下，房地產(chǎn)企業(yè)需要集中資源，并且優(yōu)先投給重要的方面，提升資源利用率，促進(jìn)工作目標(biāo)的達(dá)成。

（三）因地制宜原則

企業(yè)應(yīng)該依據(jù)這一原則開展工作，依據(jù)相關(guān)部門職能，有針對性地設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)。比如開發(fā)、設(shè)計(jì)、銷售部門及物業(yè)公司應(yīng)該清楚在成本管控中的要求，房地產(chǎn)企業(yè)需要了解有關(guān)主體成本形成過程中的不同，對工作標(biāo)準(zhǔn)和方法實(shí)施靈活的調(diào)整。例如，工程部門在設(shè)置成本目標(biāo)時(shí)，需要結(jié)合部門成本構(gòu)成，對其進(jìn)行細(xì)化，基于招投標(biāo)，減少成本，加強(qiáng)成本控制。設(shè)計(jì)部門在工作中的成本主要是設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)，設(shè)計(jì)策劃彈性較高，設(shè)計(jì)企業(yè)的類別存在差異，導(dǎo)致服務(wù)費(fèi)用不同。這就要求企業(yè)通過總費(fèi)用預(yù)算的方式，加強(qiáng)成本控制。其他部門應(yīng)該依據(jù)成本形成狀況，合理選擇控制方法，節(jié)省成本費(fèi)用。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制中常見的問題

（一）成本核算工作的準(zhǔn)確性無法得到保障

開發(fā)項(xiàng)目的主體較多，為了促進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)工作的順利開展，需要相關(guān)部門發(fā)揮作用，落實(shí)好各主體的本職工作，從而促進(jìn)成本控制工作的有序開展，實(shí)現(xiàn)控制目標(biāo)，減少成本支出。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目活動中，需要結(jié)合項(xiàng)目成本管控工作的要求，有效地控制相關(guān)內(nèi)容，提升精細(xì)化水平。因?yàn)轫?xiàng)目內(nèi)容較多，很難精細(xì)劃分和管控成本，導(dǎo)致成本控制工作難度較大。在項(xiàng)目開發(fā)中，技術(shù)及財(cái)務(wù)人員如果未跟上項(xiàng)目運(yùn)行進(jìn)度，就會影響其對于各階段項(xiàng)目運(yùn)行情況的掌握，導(dǎo)致管理模式落后，依然運(yùn)用粗放型管理模式，不利于工作效果。在項(xiàng)目成本控制中，雖然實(shí)施全過程控制，調(diào)控不同階段的工作，然而因?yàn)榫?xì)化水平較低，影響了工作的合理性及有效性，無法高質(zhì)量開展核算工作。因此，企業(yè)如果不能細(xì)化財(cái)務(wù)成本開支內(nèi)容，就會影響相關(guān)數(shù)據(jù)，無法透明化設(shè)置相關(guān)成本支出，不利于核算工作的開展。

（二）全面性成本控制不足

企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)行中，只留意工程建設(shè)進(jìn)度，并未及時(shí)了解成本控制工作開展?fàn)顩r，因?yàn)閷@項(xiàng)工作缺乏足夠的重視，導(dǎo)致成本費(fèi)用控制規(guī)劃缺乏科學(xué)性或是工作開展力度不大。很多項(xiàng)目在開發(fā)中，企業(yè)在工程建設(shè)結(jié)束后才核算相關(guān)的財(cái)務(wù)信息，并未及時(shí)促進(jìn)財(cái)務(wù)工作的開展，由于無法全面收集所有數(shù)據(jù)，影響了財(cái)務(wù)編制內(nèi)容的準(zhǔn)確性，不能有效體現(xiàn)出項(xiàng)目的實(shí)際情況。因?yàn)轫?xiàng)目運(yùn)行周期較長，企業(yè)若是未制定合理的控制方法，會產(chǎn)生較多問題，無法實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)。很多企業(yè)因?yàn)轫?xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大，需要投入大量資金，在成本控制中沒有按照要求加強(qiáng)相關(guān)階段的核算工作，無法確保成本核算結(jié)果和項(xiàng)目成本的統(tǒng)一性，影響了企業(yè)的效益。

（三）成本控制時(shí)效性較差

在項(xiàng)目成本控制中，如果企業(yè)沒有正確理解及把握工作內(nèi)容，就不能跟隨項(xiàng)目的運(yùn)行開展控制工作，無法實(shí)現(xiàn)工作目標(biāo)。在開發(fā)成本控制中，如果利用的工作方法落后，會影響工作開展效率和效果，導(dǎo)致工作中產(chǎn)生較多問題。項(xiàng)目運(yùn)行需要依據(jù)制度實(shí)施成本控制，否則會影響財(cái)務(wù)信息處置工作，不利于工作質(zhì)量。若是項(xiàng)目的一個(gè)階段中產(chǎn)生成本問題，會影響最終的成本核算結(jié)果，導(dǎo)致與實(shí)際值存在較大差距，影響成本控制效果及房地產(chǎn)企業(yè)的利潤。在成本管控中，部分企業(yè)的管理模式落后，并未跟隨項(xiàng)目運(yùn)行及時(shí)記錄成本支出信息，使工作中產(chǎn)生較多問題。如果出現(xiàn)問題，部分企業(yè)管理者會增加預(yù)算，雖然能夠暫時(shí)解決危機(jī)，促進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)行，然而會留下較多隱患，例如，企業(yè)流動資金受到影響，會影響企業(yè)承接項(xiàng)目及項(xiàng)目的實(shí)施。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制的實(shí)現(xiàn)路徑

（一）高質(zhì)量開展成本核算工作，提升工作的準(zhǔn)確性

為了做好成本核算工作，提升其準(zhǔn)確性，應(yīng)該注意以下幾方面。

首先，正確劃分成本費(fèi)用核算對象。在實(shí)踐中，企業(yè)應(yīng)該全面考慮項(xiàng)目的相關(guān)情況，依據(jù)開發(fā)項(xiàng)目單位，仔細(xì)劃定成本項(xiàng)目。第一，依據(jù)有關(guān)政策、法律條文、歸集建筑物設(shè)施、面積、功能要求。如果項(xiàng)目分階段開發(fā)，規(guī)模較大，需要投入大量資源，可以使用這種方法。第二，如果功能一樣或相近，需要?dú)w集開發(fā)房產(chǎn)成本，便于從橫向方面實(shí)施對比。第三，如果建設(shè)規(guī)模較大，開發(fā)時(shí)間較長，數(shù)量較少，難度較高，在歸集成本時(shí)需要按照單個(gè)開發(fā)產(chǎn)品落實(shí)。依據(jù)這些原則明確工作對象，能夠加強(qiáng)成本控制，從而更好地配合成本和收入的比例，提升核算工作的統(tǒng)一性。

其次，合理選用核算法。在房地產(chǎn)成本分析方面，主要涉及建筑面積法、造價(jià)預(yù)算法、占地面積法。不同方法的適用情況不一致，因此，相關(guān)人員需要熟練掌握各種方法的適用情況和優(yōu)缺點(diǎn)。在對土地成本實(shí)施分配中，可選擇占地面積法，結(jié)合開發(fā)產(chǎn)品的土地面積，分?jǐn)偼恋爻杀尽Ｈ绻a(chǎn)品的類型一致，可以平分成本，若是產(chǎn)品類型不同，則不能平分成本，收入越高，意味著分?jǐn)偝杀驹蕉?。依?jù)這一方法實(shí)施成本分析，適用于合同進(jìn)度較為合理的項(xiàng)目，依據(jù)進(jìn)度分配相關(guān)費(fèi)用。在產(chǎn)品開發(fā)中，安裝工程費(fèi)用分配較為容易，而其他間接開發(fā)成本的分配，需要結(jié)合實(shí)際情況，合理確定工作方法，遵循收益匹配原則。

最后，準(zhǔn)確核算產(chǎn)品成本，按時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)中，成本結(jié)轉(zhuǎn)是一項(xiàng)重要的內(nèi)容，估算和結(jié)轉(zhuǎn)成本的準(zhǔn)確性與及時(shí)性，對利潤核算的影響顯著。有關(guān)人員應(yīng)該選用實(shí)際售價(jià)成本率和計(jì)劃售價(jià)成本率方法。在項(xiàng)目成本控制中，需要提升精細(xì)化水平，細(xì)化財(cái)務(wù)成本開支內(nèi)容，確保成本開支數(shù)據(jù)質(zhì)量，透明化地設(shè)置相關(guān)成本支出，促進(jìn)核算工作的順利開展。

（二）提升成本控制的全面性

企業(yè)應(yīng)該提升對成本控制的重視程度，提升成本費(fèi)用控制規(guī)劃的合理性，將其落到實(shí)處。企業(yè)應(yīng)該轉(zhuǎn)變工程建設(shè)結(jié)束后進(jìn)行核算的問題，及時(shí)開展財(cái)務(wù)工作，全面收集相關(guān)數(shù)據(jù)信息，提升財(cái)務(wù)編制內(nèi)容的準(zhǔn)確性，真實(shí)展現(xiàn)項(xiàng)目情況。企業(yè)需要樹立全過程成本控制意識，結(jié)合項(xiàng)目情況，在不同的階段采取有效的控制方法，提升成本控制工作的全面性，從而提升項(xiàng)目整體成本管控效果。

（三）提升工作時(shí)效性

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制工作中，企業(yè)需要正確理解和把握控制工作，跟隨項(xiàng)目的開展落實(shí)工作，不斷提升工作水平。工作人員應(yīng)該注意工作方法的選用，這關(guān)系到工作的效果。因此，管理人員應(yīng)該選擇合理的控制方法，減少工作中的各種問題。為了規(guī)范成本控制工作，管理人員需要按照有關(guān)制度落實(shí)工作，落實(shí)好財(cái)務(wù)信息處置工作。減少項(xiàng)目運(yùn)行中的成本問題，確保成本核算結(jié)果的準(zhǔn)確性，優(yōu)化成本控制工作效果，增強(qiáng)企業(yè)競爭力。在工作實(shí)踐中，管理人員需要打破傳統(tǒng)的管理模式，利用精細(xì)化的管理方式，提升管理的專業(yè)性和實(shí)效性。如果在工作中產(chǎn)生問題，需要認(rèn)真分析問題，明確其產(chǎn)生原因，有針對性地采取處理措施，徹底解決問題，避免留下隱患。

五、房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制要點(diǎn)

（一）立項(xiàng)階段的成本控制要點(diǎn)

加強(qiáng)項(xiàng)目論證，為成本管理和控制工作的開展奠定基礎(chǔ)。在立項(xiàng)階段，企業(yè)應(yīng)該清楚工作重點(diǎn)，注重控制土地成本。土地成本即開發(fā)商為了獲取土地所支付的費(fèi)用，涉及較多內(nèi)容。拿到土地之后，一般基本上可以確定項(xiàng)目成本，不會產(chǎn)生較大的變化。在分析土地成本時(shí)，應(yīng)該重視拿地時(shí)的工作，提供合理的投標(biāo)報(bào)價(jià)，深入研究地方情況。除此之外，還要分析付款中隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，制定合理的管理及控制措施，最大程度減少土地費(fèi)用，按照可行性報(bào)告，合理預(yù)測成本目標(biāo)，按照土地交易后的項(xiàng)目成本，分析盈利情況。

企業(yè)應(yīng)該依據(jù)相關(guān)的管理任務(wù)，如營銷、開發(fā)、設(shè)計(jì)和成本等，全面地進(jìn)行考慮，明確項(xiàng)目產(chǎn)品情況，即類型和層次，了解開發(fā)項(xiàng)目概念，規(guī)范開展相關(guān)工作。結(jié)合目標(biāo)市場，有針對性地選擇產(chǎn)品，確保產(chǎn)品的質(zhì)量及性價(jià)比，從而提高企業(yè)效益。在產(chǎn)品類型策劃中，可以借助線性規(guī)劃和決策法，如盈虧平衡、敏感性、概率分析等，將定量分析和定性分析進(jìn)行結(jié)合，為項(xiàng)目策劃及產(chǎn)品定位提供保障，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的有序運(yùn)行。

（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制要點(diǎn)

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段對于項(xiàng)目的成本控制具有重要的影響，這一階段的成本較少，卻對工程整體支出具有較大的影響。現(xiàn)階段，企業(yè)需要結(jié)合產(chǎn)品定位和品質(zhì)要求，選擇專業(yè)的設(shè)計(jì)單位，依靠設(shè)計(jì)師的專業(yè)能力，提升設(shè)計(jì)水平。由配合度較高的設(shè)計(jì)單位開展工作，促進(jìn)設(shè)計(jì)工作的順利開展。在方案設(shè)計(jì)中，可以通過不同的方式，如方案競賽、招標(biāo)等，謹(jǐn)慎地選擇設(shè)計(jì)單位，保證其信譽(yù)、專業(yè)性等方面符合要求。還要確保設(shè)計(jì)人員具有較高的業(yè)務(wù)能力及職業(yè)道德素養(yǎng)，從而保證設(shè)計(jì)工作質(zhì)量。對于設(shè)計(jì)管理工作，需要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)需求論證項(xiàng)目，并且設(shè)計(jì)合理的方案，保證設(shè)計(jì)任務(wù)書內(nèi)容細(xì)致，與建設(shè)要求一致。針對設(shè)計(jì)方面的工作，需要仔細(xì)地制定工作要求和任務(wù)。例如，清晰制定不同階段圖紙需要實(shí)現(xiàn)的深度要求、工作進(jìn)度、范圍等。促使管理人員更好地對現(xiàn)場工作進(jìn)行管控，把握工作尺度，促進(jìn)工程建設(shè)的有序開展，確保設(shè)計(jì)效果。需要注意的是，即便設(shè)計(jì)成本相對較少，但是對成本控制工作的影響顯著。在分析管理目標(biāo)時(shí)，需要按類分解，保證產(chǎn)品各方面的協(xié)調(diào)性。企業(yè)應(yīng)依據(jù)合同規(guī)定實(shí)施成本控制工作。除此之外，在前期設(shè)計(jì)工作中，企業(yè)應(yīng)該增加資金投入，為設(shè)計(jì)人員提供足夠的時(shí)間開展工作，同時(shí)和相關(guān)崗位人員進(jìn)行溝通，了解相關(guān)信息，提升設(shè)計(jì)水平。在這一階段，相關(guān)崗位、分項(xiàng)設(shè)計(jì)會交叉開展，如果提前完成部分工作，在沒有編制完施工圖紙之前，也可以確定相關(guān)參數(shù)。加強(qiáng)對工程總體成本費(fèi)用的管理控制，減少項(xiàng)目建設(shè)成本。

（三）施工階段的成本控制要點(diǎn)

通過簽訂合同，規(guī)范、明確地規(guī)定雙方的責(zé)、權(quán)、利，確保雙方的合法權(quán)益不會受到影響。在項(xiàng)目成本控制中，需要依據(jù)合同內(nèi)容，完成相關(guān)的工作內(nèi)容。促使所有參與建設(shè)的單位能夠規(guī)范開展工作，確保工程建設(shè)進(jìn)度，實(shí)現(xiàn)控制目標(biāo)。在這一階段開展成本控制工作，應(yīng)該提前落實(shí)好準(zhǔn)備工作。施工之前的現(xiàn)場混亂，管理者需要統(tǒng)一管理和安排現(xiàn)場資源，結(jié)合實(shí)際，合理設(shè)置現(xiàn)場平面，積極地組建相關(guān)設(shè)施，協(xié)調(diào)好各部門，形成合力，落實(shí)好準(zhǔn)備工作。確保參與項(xiàng)目的所有人員均清楚職責(zé)、工藝、工作任務(wù)及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，促進(jìn)工程建設(shè)的有序開展。

企業(yè)在設(shè)置總成本目標(biāo)時(shí)，應(yīng)該加強(qiáng)現(xiàn)場所有資源的管理控制，提升部門間的協(xié)調(diào)能力，依據(jù)步驟開展工作。對于工程價(jià)款支付，應(yīng)該依據(jù)合同規(guī)范落實(shí)，以免影響工程建設(shè)進(jìn)度。企業(yè)可以建立全面的管控報(bào)表，包含已經(jīng)發(fā)生和沒有發(fā)生的成本、目標(biāo)成本，動態(tài)化控制相關(guān)工作。

（四）銷售階段的成本控制要點(diǎn)

在這一階段應(yīng)該注意幾方面的費(fèi)用，包括管理、財(cái)務(wù)、銷售及稅金，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，相關(guān)銷售環(huán)節(jié)的費(fèi)用不斷提升，銷售成本在項(xiàng)目總成本的占比提高。這就需要加強(qiáng)銷售成本控制，將其控制在合理范圍內(nèi)。在實(shí)踐中應(yīng)該重視設(shè)計(jì)方案編制，選擇一次性投入較少、建設(shè)進(jìn)度較快的方案。為了更好地控制銷售環(huán)節(jié)成本，可通過分段方式，理清成本后提交設(shè)計(jì)施工方案。為了提升廣告銷售效果，節(jié)省成本，需要適應(yīng)時(shí)代發(fā)展要求，積極運(yùn)用現(xiàn)代媒體技術(shù)，應(yīng)用多種媒體，提升設(shè)計(jì)效果。

六、結(jié)語

綜上所述，近幾年，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展逐漸進(jìn)入“慢車道”，國家為了調(diào)控房地產(chǎn)市場，出臺了一些調(diào)控政策。同時(shí)，房地產(chǎn)市場主體越來越多，市場競爭愈演愈烈，加之原材料、勞動力成本上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際成本上升。因此，為了增強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制效果，房地產(chǎn)企業(yè)需要更新管理理念和工作方法，采取全過程控制模式，遵循成本控制相關(guān)原則，加強(qiáng)對各階段、各環(huán)節(jié)成本費(fèi)用的動態(tài)管理和監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)降本增效目標(biāo)，減少項(xiàng)目成本支出，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。