近日，貝殼（NYSE：BEKE;HKEX：02423）公布了2023年Q4及全年業(yè)績(jī)公告。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，公司2023年Q4實(shí)現(xiàn)收入202億元，全年實(shí)現(xiàn)收入778億元，同比增長(zhǎng)28.2%；Q4實(shí)現(xiàn)經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)為17.14億元，全年實(shí)現(xiàn)經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)97.98億元。

公司執(zhí)行董事、首席財(cái)務(wù)官徐濤表示，2023年，貝殼房產(chǎn)交易服務(wù)業(yè)務(wù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，家裝家居和租房等新業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)規(guī)模突破。通過(guò)過(guò)去兩年提質(zhì)增效、守住風(fēng)險(xiǎn)等一系列舉措，公司在去年釋放紅利，盈利能力和盈利質(zhì)量顯著增強(qiáng)，全年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入111.6億元，是經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)的1.14倍。

有資深業(yè)內(nèi)人士點(diǎn)評(píng)道，對(duì)于貝殼交出的如此一份成績(jī)單，其實(shí)是超出市場(chǎng)預(yù)期的。受外部復(fù)雜因素影響，2023年的房地產(chǎn)行業(yè)正如我們所見(jiàn)，充滿了挑戰(zhàn)與不確定性，整體仍處于轉(zhuǎn)型調(diào)整期。在這種背景下，貝殼能夠成功扭轉(zhuǎn)局面，實(shí)現(xiàn)收入和利潤(rùn)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，顯得尤為難得。

房產(chǎn)交易“基本盤(pán)”穩(wěn)固

分板塊來(lái)看，2023年，貝殼存量房、新房、家裝家居以及新興業(yè)務(wù)四大板塊凈收入分別為280億元、306億元、109億元和84億元，較2022年分別增長(zhǎng)15.9%、6.7%、115.0%和194.8%，四大業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)全面增長(zhǎng)。

而作為基本盤(pán)，房產(chǎn)交易業(yè)績(jī)能夠在2023年實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長(zhǎng)，自然離不開(kāi)貝殼的運(yùn)營(yíng)策略。從提升客戶服務(wù)品質(zhì)出發(fā)，貝殼在房源端建立聚焦能力，為業(yè)主定制銷售方案，在客源端分析理解客戶需求，通過(guò)AI智能選房等數(shù)字化工具為客戶匹配居所。而針對(duì)新房業(yè)務(wù)，貝殼則采取了更加積極的策略，如建立線上直播陣地、提高對(duì)優(yōu)質(zhì)盤(pán)源的覆蓋率、在多地推出“優(yōu)鮮賣”模式支持“以舊換新”等。一系列行之有效的運(yùn)營(yíng)舉措，也使貝殼取得了超出市場(chǎng)預(yù)期的經(jīng)營(yíng)及業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

2023年，貝殼新房總交易額增至10，030億元，較去年同期提升了6.7%。同期存量房方面，貝殼實(shí)現(xiàn)總交易額20，280億元，較去年同期增長(zhǎng)28.6%。對(duì)此，國(guó)信證券認(rèn)為，縱觀2023年，貝殼的新房業(yè)務(wù)表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)，存量房業(yè)務(wù)則成功收復(fù)失地。新房方面，憑借年內(nèi)超萬(wàn)億元的GTV交易總額以及近7%的增速，跑贏了全國(guó)商品住宅銷售額變動(dòng)比例。存量房方面，隨著公司積極拓店，平臺(tái)費(fèi)、加盟費(fèi)等增值收入占比提升，同時(shí)全年存量房業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)利潤(rùn)率也進(jìn)一步提升。

綜合來(lái)看，貝殼2023年存量房、新房均實(shí)現(xiàn)GTV、凈收入、貢獻(xiàn)利潤(rùn)率均同比提升，基本盤(pán)穩(wěn)固。與此同時(shí)，貝殼將原本的“一體兩翼”戰(zhàn)略升級(jí)成“一體三翼”，在保持房產(chǎn)交易賽道龍頭優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，全面發(fā)力家裝家居賽道以及租房等新興業(yè)務(wù)。而據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，公司家裝家居和新興業(yè)務(wù)營(yíng)收占比已分別從2022年的8.32%和4.69%，快速提升至2023年的13.95%和10.8%，總營(yíng)收占比合計(jì)已達(dá)到25%。對(duì)此，中信證券認(rèn)為，貝殼的其他新興業(yè)務(wù)不依賴于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期，能夠?yàn)楣敬蜷_(kāi)業(yè)務(wù)天花板，創(chuàng)造全新盈利空間。如今，貝殼的家裝家居以及其他新興業(yè)務(wù)確實(shí)正煥發(fā)生機(jī)，逐漸成為貝殼發(fā)展的新引擎。

多元化居住服務(wù)能力夯實(shí)

實(shí)際上，對(duì)于家裝家居領(lǐng)域，貝殼長(zhǎng)期保持著高度關(guān)注，“動(dòng)作”也一直不少。早在2015年，鏈家便初次試水家裝賽道。而在之后的2020年，公司更是上線自營(yíng)家裝品牌“被窩”，并打造Home SaaS家裝家居系統(tǒng)，探索家裝流程各環(huán)節(jié)關(guān)鍵步驟的模塊化、標(biāo)準(zhǔn)化和數(shù)字化。

2022年，貝殼則完成了對(duì)圣都家裝的收購(gòu)，圣都正式成為貝殼的合并子公司。據(jù)了解，圣都成立于2002年，主營(yíng)業(yè)務(wù)為整裝模式的家庭裝修服務(wù)，自有2500余名資深設(shè)計(jì)師、萬(wàn)名認(rèn)證工人。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，圣都已進(jìn)入全國(guó)31個(gè)城市開(kāi)設(shè)110余家門(mén)店，累計(jì)服務(wù)超15萬(wàn)家庭。而截至2023年，圣都整裝連續(xù)3年獲得全球知名權(quán)威調(diào)研機(jī)構(gòu)歐睿國(guó)際的市場(chǎng)地位聲明。

站在財(cái)務(wù)視角，2023年，公司家裝家居的總交易額為133億元，可比口徑同比增長(zhǎng)93%；凈收入增至109億元，可比口徑下同比增長(zhǎng)74%。公司年報(bào)中稱，該板塊業(yè)務(wù)增長(zhǎng)主要由于更豐富的可選套餐、服務(wù)流程的重塑等帶動(dòng)了訂單增加，新零售的貢獻(xiàn)增大以及交付能力提升。

僅僅兩年多，貝殼家裝業(yè)務(wù)就突破了百億營(yíng)收，核心城市業(yè)務(wù)規(guī)模也實(shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng)。如今，貝殼旗下共擁有“被窩整裝”“圣都整裝”兩大家裝品牌。其中，被窩整裝更偏向于標(biāo)準(zhǔn)化裝修，而圣都整裝則在標(biāo)準(zhǔn)化基礎(chǔ)上更加偏個(gè)性化。

此外，租賃住房管理運(yùn)營(yíng)服務(wù)的凈收入增加，也推動(dòng)了貝殼新興業(yè)務(wù)及其他的凈收入實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。公告顯示，2023年，貝殼新興業(yè)務(wù)及其他的凈收入達(dá)84億元，同比大增近兩倍。

截至2023年末，“貝殼省心租”在管房源規(guī)模突破20萬(wàn)套，長(zhǎng)租公寓逾1萬(wàn)套；省心租入住率達(dá)95.1%，同比提升約6個(gè)百分點(diǎn)。展望2024年，中金公司在研報(bào)中預(yù)計(jì)，貝殼新業(yè)務(wù)將維持穩(wěn)健增長(zhǎng)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)效率的持續(xù)突破。

不難看出的是，貝殼的非房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)在總營(yíng)收以及凈收入中所占比重得到了不斷提升的同時(shí)，公司的多元化居住服務(wù)能力也不斷增強(qiáng)。而除了給業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)帶來(lái)更多想象空間，更重要的是，新興業(yè)務(wù)的發(fā)展，讓貝殼得以降低對(duì)單一房產(chǎn)交易市場(chǎng)的依賴性，進(jìn)一步分散風(fēng)險(xiǎn)，有助于實(shí)現(xiàn)其所追求的“以品質(zhì)為核心的效率增長(zhǎng)”。

多措并舉防范風(fēng)險(xiǎn)

“優(yōu)化房地產(chǎn)政策、標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)”，已成為今年房地產(chǎn)工作重要方向。今年的政府工作報(bào)告中，過(guò)去一年來(lái)，因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控，推動(dòng)降低房貸成本，積極推進(jìn)保交樓工作，制定實(shí)施一攬子化解地方債務(wù)方案，分類處置金融風(fēng)險(xiǎn)，守住了不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。

對(duì)于2024年強(qiáng)調(diào)，更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全，有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。堅(jiān)持以高質(zhì)量發(fā)展促進(jìn)高水平安全，以高水平安全保障高質(zhì)量發(fā)展，標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)經(jīng)濟(jì)金融大局穩(wěn)定。

不難看出，防范風(fēng)險(xiǎn)依舊是房地產(chǎn)發(fā)展的重要命題之一。在此前提之下，貝殼表示，對(duì)開(kāi)發(fā)商，公司嚴(yán)抓回款和項(xiàng)目安全，新房應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)縮短，“快傭”占比提升，為業(yè)務(wù)發(fā)展創(chuàng)造安全環(huán)境。面對(duì)消費(fèi)者，公司則推進(jìn)“開(kāi)發(fā)商陽(yáng)光承諾”和“隱號(hào)帶看”，加強(qiáng)隱私保護(hù)，擁抱“安全”主旋律。

隨著經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的不斷提高，物質(zhì)水平的逐漸豐富，人們對(duì)住房品質(zhì)有了更高要求，希望住上更好的房子、獲得更好地服務(wù)。這就意味著，滿足消費(fèi)者住房品質(zhì)提升需求，將逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新模式和行業(yè)轉(zhuǎn)型的新方向，更或許是整個(gè)行業(yè)未來(lái)整體向上的重要機(jī)遇。對(duì)此，貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)、首席執(zhí)行官彭永東認(rèn)為，“讓家更美好”的努力沒(méi)有終點(diǎn)，只有連續(xù)不斷的起點(diǎn)。貝殼將扎根人民美好居住事業(yè)，聚焦國(guó)家大勢(shì)、聚焦時(shí)代潮流、聚焦人民福祉，守正創(chuàng)新，勇毅前行，幫消費(fèi)者安居、助服務(wù)者樂(lè)業(yè)、構(gòu)建和諧生態(tài)、推動(dòng)行業(yè)進(jìn)步。

察勢(shì)者智，基于對(duì)行業(yè)的洞察，結(jié)合貝殼2024年的運(yùn)營(yíng)規(guī)劃，可以看出，“品質(zhì)”“效率”是公司今年發(fā)展的關(guān)鍵詞。彭永東在《2024，品質(zhì)、效率、長(zhǎng)期主義！S給貝殼小伙伴的一封信》中也表示，品質(zhì)、效率、規(guī)模、效益，在這四個(gè)重要變量中，過(guò)往貝殼針對(duì)“品質(zhì)、規(guī)模、效益”有一些研究和實(shí)踐，唯獨(dú)在效率提升上進(jìn)步不大，根本原因還是“科技”和“專業(yè)技術(shù)”的新價(jià)值介入度不足。近來(lái)發(fā)展迅速的新媒體、大數(shù)據(jù)、AI、虛擬空間技術(shù)等將會(huì)為行業(yè)打開(kāi)新的可能性之門(mén)，千萬(wàn)不要低估這些新生力量帶來(lái)的改變，一切能推動(dòng)客戶體驗(yàn)提升的理念、工具和方法都是公司迭代的契機(jī)，更好地服務(wù)客戶，客戶會(huì)更愿意選擇我們。

立足新起點(diǎn)，邁上新征程。如今的貝殼，已在房產(chǎn)交易領(lǐng)域深耕多年，且其在服務(wù)、管理和子品牌孵化上積累了α優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)α有望持續(xù)驗(yàn)證。而未來(lái)，公司在強(qiáng)大的戰(zhàn)略定力支持下，以及已被驗(yàn)證的各板塊實(shí)力的支撐下，更有望憑借“品質(zhì)”“效率”的持續(xù)加碼，繼續(xù)在行業(yè)中領(lǐng)跑，其發(fā)展價(jià)值值得長(zhǎng)期關(guān)注與跟蹤。