喬連石

當(dāng)前，隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，城市更新項目也在逐步增多，已然成為城市發(fā)展的關(guān)鍵組成部分。城市更新項目一般會涉及大量的投資以及較為復(fù)雜的管理過程，成本管控則成為城市更新項目的核心要素?？茖W(xué)的成本管控能夠有效提升項目的經(jīng)濟(jì)效益，同時也會影響項目的社會價值。因此，對城市更新項目的成本管控工作進(jìn)行深入分析與探討，對于確保項目的成功實施與城市的可持續(xù)發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。

一、城市更新項目規(guī)劃成本管控的思路

（一）“宏微均衡”：規(guī)劃編制中的雙重關(guān)注策略

在進(jìn)行城市更新項目規(guī)劃的過程中，要通過“宏微均衡”的管理方法，同時關(guān)注宏觀層面的城市規(guī)劃內(nèi)容與細(xì)節(jié)層面的具體實施狀況。該方法的核心要素是城市更新項目的成本管控工作，實現(xiàn)宏觀規(guī)劃與微觀實施的和諧統(tǒng)一，其不僅涉及城市整體功能的優(yōu)化重組，也包含對特定區(qū)域的細(xì)致更新與相關(guān)改造。

在進(jìn)行規(guī)劃時，要對城市更新的各項成本進(jìn)行全方位估算。特別是對土地使用的布局、公共服務(wù)設(shè)施、歷史文化資源、交通網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)以及市政基礎(chǔ)設(shè)施等方面的成本評估。通過對各項成本要素的估算，可以使得在城市更新項目的規(guī)劃階段即識別出成本產(chǎn)生的各個關(guān)鍵領(lǐng)域，并以此為基礎(chǔ)展開后續(xù)的規(guī)劃工作，從而實現(xiàn)成本的整體降低。例如，在對城市更新項目中土地使用布局進(jìn)行細(xì)致分析時，能夠準(zhǔn)確找出可能產(chǎn)生較高成本的區(qū)域，從而通過提前規(guī)劃盡可能降低開支。在公共服務(wù)設(shè)施與市政基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃工作中，也需要從成本效益的角度進(jìn)行充分考量，從而在事前制定出高效且經(jīng)濟(jì)的改造策略。通過此種綜合性的規(guī)劃方法，不僅能夠?qū)Τ杀具M(jìn)行有效管控，還能夠確保城市更新項目相關(guān)功能的實現(xiàn)與優(yōu)化，從而符合被改造區(qū)域公眾的實際需求。

（二）“近遠(yuǎn)合一”：戰(zhàn)略與行動結(jié)合的更新時序安排

“近遠(yuǎn)合一”的核心在于找到項目長遠(yuǎn)規(guī)劃與近期實施之間的平衡點，該策略重點關(guān)注的是成本管控工作要兼顧項目的即時財務(wù)需求，以及未來維護(hù)升級與拓展的成本開支。通過此種方法，能夠有效保障項目從開始到最終完成，乃至長久的經(jīng)濟(jì)可持續(xù)性均有所保障。

為了成功實施該方法，城市更新項目的管理者要在項目啟動之初，明確制定項目的短期行動計劃與長期管理目標(biāo)。例如，一個城市更新項目可能既是為了長期提升相關(guān)社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，同時也是短期需要達(dá)成重要的建設(shè)目標(biāo)，因此，在整個項目的開展過程中，要對長短期目標(biāo)的相關(guān)成本進(jìn)行細(xì)致分析，并做出相應(yīng)的預(yù)算規(guī)劃，其對于維護(hù)項目財務(wù)健康起到了極為關(guān)鍵的作用。

另外，“遠(yuǎn)近合一”的管理方法，還需要注重對資金的管控。在城市更新項目的起始階段，需要大量的資金投入，用于項目的初步建設(shè)。在此過程中，要極為慎重地對資金制定一個全面且長期的使用計劃，以避免后期工作的開展面臨資金短缺的問題。通過全面且深入的資金規(guī)劃，才能夠有效確保城市更新項目在實現(xiàn)其既定目標(biāo)的同時，保證財務(wù)方面的可行性。

（三）“多級協(xié)同”：不同政府層級間的高效合作機制

在城市更新的成本管控中，實施“多級協(xié)同”策略是極為重要的。通過多級協(xié)同的管理方法，能夠建立一個更為高效的管控體系，從而確保在城市更新項目開展中不同層級之間的任務(wù)協(xié)同與資源共享，進(jìn)而有效提升項目整體執(zhí)行效率，并確保成本的優(yōu)化。

“多級協(xié)同”的核心要素在于確保城市更新項目所制定的政策能夠一致且高效執(zhí)行。在城市更新項目實際開展過程中，往往需要大規(guī)模的資金投入、復(fù)雜的規(guī)劃流程，以及多部門的協(xié)同合作，因此將上級政策與基層執(zhí)行有效結(jié)合是極為關(guān)鍵的。在成本管控方面，“多級協(xié)作”機制的運用需要上級政府進(jìn)行整體的戰(zhàn)略規(guī)劃，而基層政府則專注于項目的具體實施及日常工作開展。如此一來，工作的開展能夠?qū)崿F(xiàn)各層級之間的有序配合，并實現(xiàn)資源的合理分配。

在具體操作過程中，“多級協(xié)同”管理策略的實施，還需要構(gòu)建多層次的監(jiān)督與評價系統(tǒng)，確保項目實施的全方位管控。通過定期的監(jiān)控評價與反饋，能夠及時找出可能存在的成本超支節(jié)點，或是其他潛在的問題，從而有效避免或降低不必要的成本支出。通過“多級協(xié)同”的管理方法，城市更新項目能夠在財務(wù)方面保持健康，同時還更為有效地實現(xiàn)成本管控。

二、城市更新項目成本管控存在的問題

（一）城市更新項目中的關(guān)鍵節(jié)點掌控問題

在城市更新項目的初始階段，常常面臨的問題是，在成本估計方面不夠準(zhǔn)確、對潛在風(fēng)險的重視不足，以及對市場波動的反應(yīng)較為緩慢。這些不穩(wěn)定因素的存在，可能導(dǎo)致項目在執(zhí)行過程中，實際產(chǎn)生的成本與預(yù)算規(guī)劃之間存在較大的偏差，從而導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險加大。

在城市更新項目的設(shè)計與施工準(zhǔn)備階段，較為常見的問題是，設(shè)計方案的制定可能存在不切實際的現(xiàn)象，或是方案的制定與實際施工條件不相符，如若在設(shè)計階段未能全面考量施工的可行性及成本效率，則有可能需要施工過程中對方案進(jìn)行修改或調(diào)整，導(dǎo)致成本上升或是項目延誤。

在項目竣工之后，成本管控的重點通常會轉(zhuǎn)移到運營與維護(hù)方面。在項目規(guī)劃時，如果未能夠?qū)﹂L期的維護(hù)成本進(jìn)行考量，有可能會造成項目整體成本的超支，從而影響到項目的長期可持續(xù)發(fā)展。

（二）組織結(jié)構(gòu)與管理措施的缺陷分析

一方面，在部分城市更新項目中，管理結(jié)構(gòu)存在明顯的不足，主要問題是管理的層級過多或是團(tuán)隊的構(gòu)成不合理。這有可能造成項目的執(zhí)行力不足或是決策緩慢，而在項目實際開展過程中可能導(dǎo)致協(xié)調(diào)能力不足，使得項目難以及時處理成本方面的相關(guān)風(fēng)險。

另一方面，部分城市更新項目在監(jiān)督與質(zhì)量控制方面不夠嚴(yán)格?？茖W(xué)有效的成本管控，不僅需要在財務(wù)方面進(jìn)行精準(zhǔn)把控，還需要對資源分配、項目進(jìn)度、項目質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。如果在項目管控方面存在缺陷，可能造成項目的質(zhì)量低下、預(yù)算超支以及時間延誤，從而影響項目的整體效益。

（三）生命周期成本控制方法的應(yīng)用及不足

在城市更新項目中，生命周期成本管理是一種包含項目各項成本的管理方法。其不僅涵蓋了直接成本（例如勞動力與建筑材料成本），還包含了各項間接成本（如運營與維護(hù)成本）。城市更新項目往往涉及長期的投資與管理，因此生命周期成本控制方法，對于城市更新項目建設(shè)極為關(guān)鍵。因為隨著時間的推移，維護(hù)與運營成本同樣不容忽視。

但是在實際工作中，生命周期成本控制方法的應(yīng)用往往存在較多問題。例如在項目的前期準(zhǔn)備階段，未能將長期成本進(jìn)行全面考量，這可能直接導(dǎo)致項目后期預(yù)算出現(xiàn)較為重大的偏差，使得項目的財務(wù)風(fēng)險與整體成本大幅上升。此外，在城市更新項目中，往往存在多個利益相關(guān)方，如政府機構(gòu)、社會公眾、承包商等。如何確保不同的利益相關(guān)方在整個項目周期中保持一致的目標(biāo)存在較大的管理難度。

最后，對于生命周期成本管控來說，還面臨著長期資金預(yù)測與相關(guān)數(shù)據(jù)獲取的管理問題。特別是在當(dāng)前不斷變化的市場環(huán)境中，如何進(jìn)行準(zhǔn)確的長期預(yù)測，對于成本管理來說極具挑戰(zhàn)，不確定性因素的存在會導(dǎo)致成本估算不可靠，進(jìn)而加大了項目的財務(wù)風(fēng)險。

三、城市更新項目的成本管控存在問題的解決措施

（一）加強城市更新項目的財務(wù)分析與預(yù)算控制

在城市更新項目中，首先，需要構(gòu)建一個完善的預(yù)算管理體系。其需要針對項目特點進(jìn)行全過程的成本規(guī)劃與評估，要從設(shè)計階段到具體的施工階段，以及之后的維護(hù)階段，均進(jìn)行預(yù)算的評估。評估內(nèi)容要涵蓋直接成本，如材料支出、人工成本以及設(shè)備支出，同時還需要囊括各項間接成本，如項目開展過程中的財務(wù)費用與管理費用等。

其次，需要對項目成本進(jìn)行細(xì)致分類與估算，其是構(gòu)建預(yù)算的基礎(chǔ)。財務(wù)人員要將項目涉及的各項成本進(jìn)行細(xì)致而準(zhǔn)確分析。同時，對項目成本的重點支出領(lǐng)域進(jìn)行深層次評價。在此過程中，財務(wù)人員要與其他部門的管理者進(jìn)行充分溝通，確保預(yù)算的分類與估算是準(zhǔn)確且合理的，這對于后期項目開展的成本管控是極為關(guān)鍵的。

最后，在城市更新項目實際開展過程中，要進(jìn)行執(zhí)行預(yù)算偏差分析，其是城市更新項目成本管控的重要管理工具。財務(wù)人員要實時收集實際成本數(shù)據(jù)，并與預(yù)算成本之間進(jìn)行差異分析，同時找出成本超支的根源，并采取有效措施對之后的成本進(jìn)行合理管控。在項目開展過程中，成本與預(yù)算之間的偏差可能由多種原因造成，包括設(shè)計更改、施工進(jìn)度延遲，以及材料價格波動等。通過對預(yù)算的定期審查與分析，能夠有效地對成本進(jìn)行實時管控，并對預(yù)算進(jìn)行合理調(diào)整，以此確保城市更新項目按照既定的時間與成本順利完成。

（二）優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)與內(nèi)部控制

首先，優(yōu)化城市更新項目的組織架構(gòu)對于有效開展成本管控工作至關(guān)重要。合理且高效的組織架構(gòu)，對于項目管理過程的明確性、執(zhí)行的高效性、決策的迅捷性起到了關(guān)鍵作用。在優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)的過程中，要構(gòu)建清晰的權(quán)責(zé)分配機制，使城市更新項目的各個崗位都了解自身的職責(zé)與義務(wù)，其對于成本管控工作的實施極為關(guān)鍵。

其次，成本管控工作的有序開展需要一個全面的內(nèi)部控制系統(tǒng)進(jìn)行支持。內(nèi)部控制體系的構(gòu)建要覆蓋項目進(jìn)度監(jiān)督、成本預(yù)算、風(fēng)險管理、質(zhì)量保證等多個關(guān)鍵領(lǐng)域。內(nèi)部控制的有序?qū)嵤┠軌驇椭芾碚呒皶r發(fā)現(xiàn)成本管控問題，同時以內(nèi)部控制體系為依托，找出問題產(chǎn)生的節(jié)點與原因，從而保障項目的有序推進(jìn)。內(nèi)部控制體系的實施，還需要加強對外部因素的監(jiān)管，以此來有效應(yīng)對項目管理過程中可能存在的不確定性因素。

最后，在城市更新項目成本管控工作中，要開展定期的審計工作，保障財務(wù)的透明度。在此過程中，要確保項目經(jīng)理、政府機構(gòu)以及相關(guān)投資者均能夠獲取關(guān)于項目成本的可靠信息。各項財務(wù)信息的準(zhǔn)確獲取能夠強化各方之間的信任，并鼓勵項目的利益相關(guān)方參與到項目的管理過程中。與此同時，審計工作的開展是確保項目合規(guī)與財務(wù)信息準(zhǔn)確的可靠手段，能夠準(zhǔn)確揭示項目成本管理中可能存在的問題，例如預(yù)算超支資源浪費的行為，從而保障項目的穩(wěn)定進(jìn)行。

（三）完善城市更新建設(shè)的全生命周期成本控制

全生命周期成本管理方法對于城市更新項目的成本管控極為重要，采用該方法能夠覆蓋項目從啟動之初到最終完成的各項成本。通過此種方法的科學(xué)應(yīng)用，可以確保項目長期成本與預(yù)算之間的偏差有效降低。在項目實際開展過程中，要注重對不同階段的成本管理。在設(shè)計與建設(shè)階段，成本管控工作要重點關(guān)注施工方法以及材料的選擇，同時還需要注重對項目進(jìn)度的管理。此階段的管控目標(biāo)是確保項目在保證質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的前提下，能夠按照時間規(guī)劃與既定預(yù)算順利完成相關(guān)工作。在進(jìn)入項目的后期階段，要注重運營與維護(hù)成本的優(yōu)化。此時，成本管控的重點要轉(zhuǎn)移到降低長期運營成本方面，使各項維護(hù)費用能夠合理支出。對于城市更新項目來說，長期運營成本預(yù)測及管控是極為重要的。因此項目的成本管控要通過全生命周期管理進(jìn)行有效規(guī)劃，使項目能夠在設(shè)計階段即對未來運營成本進(jìn)行合理預(yù)測。預(yù)測工作的開展需要對項目的設(shè)計、技術(shù)規(guī)格等方面深入理解。另外，為了能夠更為有效地管控長期成本，要對項目后期的運營與維護(hù)成本進(jìn)行持續(xù)性審查，確保城市更新項目在整個生命周期均能夠?qū)崿F(xiàn)成本效益的最大化。

（四）強化信息技術(shù)在成本管控中的應(yīng)用

首先，業(yè)財融合是實現(xiàn)城市更新項目成本管控的關(guān)鍵。信息系統(tǒng)要具備實時提供財務(wù)數(shù)據(jù)與項目進(jìn)度的相關(guān)功能，使項目管理人員能夠快速查看項目成本支出與預(yù)算執(zhí)行情況。通過集成的信息系統(tǒng)，可以對城市更新項目進(jìn)行更為有效的成本跟蹤，以此來預(yù)防預(yù)算超支并及時調(diào)整管控措施應(yīng)對潛在的財務(wù)風(fēng)險。

其次，城市更新項目成本管控要合理利用各項數(shù)據(jù)，對成本管理工作進(jìn)行控制與預(yù)測。要通過市場動態(tài)信息及歷史數(shù)據(jù)預(yù)測項目未來成本的變化趨勢，進(jìn)而制定出更為有效的預(yù)算計劃。

最后，城市更新項目成本管控要積極引進(jìn)各類先進(jìn)的信息管理工具。在項目中采用自動化工具自動執(zhí)行成本的計算與報告，以此來降低人為錯誤。同時，移動端與云計算平臺的應(yīng)用可以為項目管理團(tuán)隊提供隨時訪問相關(guān)數(shù)據(jù)的能力，從而增強相關(guān)決策的靈活性及成本管控工作的響應(yīng)速度。

結(jié)語：

總體來說，城市更新項目是一個復(fù)雜、多維且長期的過程，需要綜合考慮項目的各個方面。這要求相關(guān)管理工作在實踐過程中要進(jìn)行持續(xù)性的優(yōu)化與改進(jìn)，才能夠保障城市更新項目成本管控工作的有序進(jìn)行。