吳海珊

5月17日發(fā)布的房貸新政即將滿月，銀行正從多角度受益于5·17新政。一方面首付、貸款利率的降低，有利于促進個人住房按揭貸款的增長；另一方面3000億保障性住房貸款再貸款以及收儲政策，利好銀行對房地產(chǎn)對公貸款的資產(chǎn)質量。

6月12日，央行召開保障性住房再貸款工作推進會，著力推動保障性住房再貸款政策落地見效，加快推動存量商品房去庫存。

有機構表示，在地產(chǎn)政策積極推動下，銀行板塊的催化劑或將從紅利轉入順周期，多家機構在這一投資邏輯下，重點推薦招商銀行等股份行的投資機會。

銀行推出多種按揭貸款品類

5月17日，多項房地產(chǎn)政策利好政策密集推出，包括首付比例、利率、去庫存等，被稱為“5·17新政”。

政策推出之后，銀行的反應迅速。在之后兩周的時間里，銀行推出了各種推動個人房貸業(yè)務的政策。如某股份行在官微公開發(fā)布自家按揭貸款產(chǎn)品，并推出其“特色還款方式”——包括“二階段還款”“雙周供”“輕松還”和“氣球貸”等。

“二階段還款”指的是可以“前三年內(nèi)按月付息、無需償還本金、在剩余貸款期限按月等額本息還款”；“雙周供”則是借款人每兩周還本付息一次，每期按14天計息，快速還款，節(jié)省利息；“輕松還”指的是借款人按月支付利息，每6期按貸款發(fā)放金額的1%償還本金，最后一期一次性償還剩余本金；“氣球貸”則可“在貸款期限內(nèi)分期歸還貸款本息，最后一期一次性償還剩余本金”。

之后這一消息在市場引起較大反響，該行在之后回應稱，“氣球貸”適用該行個人商住兩用房按揭業(yè)務，且此還款方式一直都有，并非重新推出，不止該銀行一家銀行有類似的產(chǎn)品。同時這些還款方式也并非是在全國適用，而是因城施策在部分城市適用。

也有消息稱，某大行可以辦理個人商品住房貸款“先息后本”還款方式，最多延長兩年，每個月可最低還款1元，以此降低購房者月供壓力。

華福證券在研報中，對于銀行推出的各種還款方式表示，銀行推出“氣球貸”方式能夠減輕居民前期還貸壓力，在當下產(chǎn)品中具備創(chuàng)新性，預計未來各家銀行會推出更多的創(chuàng)新舉措來吸引客戶。同時在面臨居民加杠桿意愿不足的情形下，銀行間按揭貸款投放的競爭也會愈來愈烈，因此各家銀行勢必會不斷優(yōu)化產(chǎn)品設計以及改善服務體驗等來爭奪客戶。

根據(jù)國家統(tǒng)計局4月發(fā)布的數(shù)據(jù)，2024年1—3月份，新建商品房銷售面積22668萬平方米，同比下降19.4%，其中住宅銷售面積下降23.4%。新建商品房銷售額21355億元，下降27.6%，其中住宅銷售額下降30.7%。

商品房銷量的下滑自然會影響到銀行個人住房按揭貸款業(yè)務，在一些銀行中，個人住房按揭貸款占到個人貸款業(yè)務的一半以上。

根據(jù)本刊統(tǒng)計，除了郵儲銀行之外，其余五大銀行2023年的個人按揭貸款余額均出現(xiàn)了下滑；同時六大國有行個人按揭貸款在總貸款中的比例均出現(xiàn)下滑。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2024年1—3月全國個人按揭貸款3643億元，同比下降41.0%（見表1）。

表1 國有六大行個人按揭貸款情況

5月17日地產(chǎn)政策密集出臺當天，銀行指數(shù)上漲了1.16%。由于新政政策出臺時間仍然較短，尚未有數(shù)據(jù)證明個人住房按揭出現(xiàn)增長。

5·17新政在降低首付推動房地產(chǎn)交易方面可能對銀行按揭貸款的增量會起到一定的作用。但與此同時，5·17新政取消了個人住房貸款利率政策下限，并下發(fā)通知，自2024年5月18日起，下調(diào)各種個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。

在2023年以來，存款利率、個人住房貸款利率持續(xù)下滑，影響了銀行的凈息差，多家銀行在財報中將個人住房貸款利率下調(diào)作為導致息差收窄的原因之一，不過對于此次調(diào)整，華福證券認為，按揭貸款資產(chǎn)的利差也已經(jīng)下降到較低的水平，銀行間卷“價格”的空間越來越小。東興證券也認為，考慮到政策對銀行負債端成本調(diào)降的關注和推動，預計對銀行息差的壓力可控。

銀行對公地產(chǎn)不良率拐點出現(xiàn)？板塊行情或從紅利周期轉向順周期

除了對個人按揭貸款方面的影響，5·17新政也將加大銀行對地產(chǎn)板塊的信貸提供，同時提升銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款質量。

過去幾年在“三道紅線”等政策的影響下，銀行對房企的融資一直處于收縮狀態(tài)。2023年，國有六大行對房地產(chǎn)企業(yè)的對公貸款在全部貸款中的比例進一步下滑（見表2）。

表2 國有六大行房地產(chǎn)業(yè)對公貸款及不良率情況

但是最近，銀行對于萬科的貸款被市場看作是銀行對房地產(chǎn)企業(yè)貸款擴張的一個積極信號。

5月23日新華社消息，萬科已與招商銀行等頭部金融機構簽訂協(xié)議，獲得200億元銀團貸款，抵押物為萬科旗下萬緯物流股，截至目前已到賬100億元。

長江證券預計，盡管此次貸款是由招商銀行牽頭，國有大行、部分股份行也有參與。這是自房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整以來，金融機構提供給房企單筆金額最大的銀團貸款之一。

在此之前，萬科已于近日進行了多筆融資。5月13日萬科A公告稱，向中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、北京銀行申請總計73.39億元貸款。5月20日，萬科又再次獲得中國銀行12億元貸款。5月16日，萬科還在深交所成功發(fā)行一筆規(guī)模14.35億元的CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）。

6月初，萬科獲得銀團貸款被認為是政策開始發(fā)力的第一個反應。

與此同時，2023年部分銀行對房地產(chǎn)公司對公貸款的不良率出現(xiàn)了下滑。

根據(jù)本刊統(tǒng)計，截至2023年12月31日，六大國有銀行中，有三家銀行的房地產(chǎn)對公貸款的不良率出現(xiàn)了下滑。工商銀行房地產(chǎn)對公不良貸利率從2022年底的6.14%下滑至5.37%，下滑了0.77%；中國銀行從7.23%下滑至5.51%，下滑了1.72%個百分點；農(nóng)業(yè)銀行對公房地產(chǎn)貸款不良率從5.48%下滑至5.42%，下滑0.06%。

除此之外，根據(jù)海通證券統(tǒng)計，2023年股份行中，招商銀行、民生銀行、中信銀行、平安銀行的不良率也開始有所下降。該機構表示，部分國有大行和股份行2023年底對公房地產(chǎn)不良率首次開始下降，“我們可能正經(jīng)歷對公房地產(chǎn)不良率的拐點”。

與此同時，5·17的房地產(chǎn)新政，還提出政府以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房；同時央行設立3000億元保障性住房再貸款。機構測算，這一政策預計將帶動銀行貸款5000億元。摩根大通中國首席經(jīng)濟學家兼大中華區(qū)經(jīng)濟研究主管朱海斌認為，甚至可能會達到6000億-7000億元規(guī)模。

東興證券分析師陳紹興表示，穩(wěn)地產(chǎn)政策的陸續(xù)推出，有助于推動商品房去庫存，消化房企債務風險，緩釋銀行房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質量隱憂。他表示，在地產(chǎn)政策積極推動下，銀行板塊行情或將從紅利轉向順周期。

股份行將最先受益?重點推薦招商銀行等標的

5·17新政無疑提振了市場對于銀行的信心。根據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在5月17日的一周，北上資金凈流入銀行板塊33.18億元。

但是之后截至6月6日的兩周，北上資金分別流出14.04億元和16.27億元。

瑞銀中國股票策略研究主管王宗豪表示，“最近兩周對房地產(chǎn)的政策預期是有提升的，也看到更多的快錢進入到股市，但不排除獲利了結賣出，這是交易層面短期內(nèi)的波動?！彼硎?，從機構的角度來看，市場仍然需要更多的刺激，“國內(nèi)房地產(chǎn)市場大概需要2.4萬億左右?guī)齑媲宄?，才能使得房價能企穩(wěn)。這一次新出的政策大概能完成1/3的庫存清除，市場仍然有些糾結，仍期待更多的政策?！?/p>

招商銀行是此次房地產(chǎn)新政之后，機構提到最多的銀行。

來福證券建議關注最受益于地產(chǎn)政策放松的股份行，如與地產(chǎn)關聯(lián)度最高的招商銀行；長江證券也在研報中表示，重點推薦兼具高股息和房地產(chǎn)屬性的招商銀行；陳紹興也表示，地產(chǎn)去庫存預期提升，有利于改善房企違約風險，股份行或將更受益，重點推薦招商銀行等。

招商銀行2023年房地產(chǎn)對公貸款和墊款金額為3266.67億元，較2022年的3759.8億元下滑13%，同時不良率從2022年的4.08%提高至5.02%。

近三年來，作為曾經(jīng)的上漲明星，招商銀行全面跑輸行業(yè)、大盤。近三年招商銀行股價回調(diào)了33.26%，跑輸行業(yè)2.35%，跑輸上證指數(shù)15.12%。在A股42家上市銀行中排名第35名。

從估值角度（市盈率，TTM）來講，招商銀行從三年前的14倍一路下滑至今年年初的4.8倍，在這一波反彈之后，截至6月14日反彈至5.87倍。

除此之外，機構還提到了具有潛在反轉邏輯的浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行和平安銀行等標的投資機會。

（文中個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）

附圖 招商銀行估值分析

數(shù)據(jù)來源：Wind